原告：李某某,女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住衡水市桃城區(qū)，。委托代理人劉洪彬，河北志安邦律師事務律師。被告：河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司。地址：河北省衡水濱湖新區(qū)彭杜鄉(xiāng)趙杜村負責人：董鵬進，系該公司總經(jīng)理。委托代理人：李立偉，河北冀華律師事務所律師。

原告李某某訴被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司商品房預約合同糾紛一案，本院于2017年9月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。本案當事人原告李某某及其委托代理人劉洪彬，被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司（以下簡稱丹陽衡水分公司）委托代理人李立偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告李某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告于2017年12月1日前向原告交付濱湖國際商業(yè)廣場A3640、A3678和A3679號商鋪，并簽訂《商品房買賣合同》。因被告原因逾期不能簽訂《商品房買賣合同》，被告按照每日總房款的萬分之一的標準支付違約金給原告；2、判令被告向原告支付應付而未付的市場培育金40980元及相應的逾期付款違約金4152元（按日萬分之三計算自2016年5月1日至2017年11月1日，以后另計）；3、判令被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：2011年5月15日，原告與被告就濱湖國際商業(yè)廣場A3640、A3678和A3679號商鋪簽訂了《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議書》及《濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》。依據(jù)《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》的第五條之約定，被告應在2013年4月30日前，將商鋪交付原告。但截至2016年11月3日，原告始終未按照合同約定交付商鋪并簽訂《商品房買賣合同》。雙方簽訂的三份《衡水市濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》第一條分別載明：A3678商鋪的總房款為98673元，A3639商鋪的總房款為117273元，A3640商鋪的總房款為117509元，第八條均載明：第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于本協(xié)議第一條總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月內(nèi)。據(jù)此，三個商鋪被告第四年分別應付市場培育金為8881元、10554元和10576元，而第四年的市場培育金于2016年9月13日被告實際分別支付4049元、10554元和4437元，共計19040元。只有A3639商鋪按約定足額支付，另兩個商鋪分別至今未付4832元、6139元，共計10971元；第五年分別應付市場培育金為8881元、10554元和10576元，全部至今未付。以上至今未付的市場培育金共計40980元。因被告逾期未按照協(xié)議交付商鋪及簽訂《商品房買賣合同》，并且逾期返租的事實，故要求被告支付逾期違約金。為了維護原告的合法權(quán)益，故訴至法院，請求支持原告的訴訟請求。被告丹陽衡水分公司辯稱：一、《市場培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實際履行，故原告無權(quán)要求支付培育金及違約金。《市場培育協(xié)議》的履行條件是：原告將所購買并已取得所有權(quán)的商鋪出租給被告，被告向其支付市場培育金。而到目前為止，雙方尚未簽訂商品房買賣合同，也未辦理交付及產(chǎn)權(quán)變更登記，因此原告還未取得商鋪所有權(quán)，商鋪所有權(quán)仍歸被告所有。因此《市場培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實際履行，故原告無權(quán)要求支付培育金及違約金。二、原告無權(quán)要求簽訂商品房買賣合同。根據(jù)《最高院關(guān)于買賣合同糾紛司法解釋》第2條、《最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛司法解釋》第4條規(guī)定，《商鋪認購協(xié)議》的性質(zhì)為預約合同，而非商品房買賣合同。雙方的義務是締約義務，即雙方就合同具體內(nèi)容進行磋商，并在具備條件時簽訂商品房買賣合同將預約推進到本約的義務。然而法律并未強制雙方必須要達成商品房買賣合同，根據(jù)最高院的觀點，“只要雙方根據(jù)認購協(xié)議的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買賣的事宜，即應認為雙方已履行了義務，至于雙方是否就商品房買賣事宜洽談成功并簽訂正式商品房買賣合同在所不問”，根據(jù)《最高院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第4條，如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，雙方互不承擔責任。因目前商鋪尚不具備簽訂商品房買賣合同的條件，雙方也未就簽訂商品房買賣合同事宜進行磋商，因此原告無權(quán)要求簽訂商品房買賣合同。三、辦理房產(chǎn)證及交付商鋪是雙方達成商品房買賣合同后，在商品房買賣合同中約定的內(nèi)容。因現(xiàn)在雙方尚未達成商品房買賣合同，將來能否達成商品房買賣合同也不確定，因此被告沒有辦理房產(chǎn)證及交付商鋪的義務，原告無權(quán)要求交付商鋪。綜上，原告的訴訟請求無事實及法律依據(jù)，應依法駁回原告訴訟請求。本院經(jīng)審理認定事實如下：2011年5月15日，原告李某某與被告丹陽衡水分公司簽訂了兩份《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》，約定原告李某某購買被告丹陽衡水分公司開發(fā)的濱湖國際商業(yè)廣場A3640號和A3678號商鋪，兩個商鋪的建筑面積分別約為16.04平方米、13.6平方米，總房款分別為89307元、74991元。約定以銀行按揭方式付款，原告李某某于簽訂該協(xié)議書之日向被告公司交納購房首付款分別為49307元和44991元。該協(xié)議同時約定了原告應在接到被告丹陽衡水分公司通知換簽《商品房買賣合同》10日內(nèi)與被告公司簽訂《商品房買賣合同》，協(xié)議自行終止。協(xié)議簽訂后，原告李某某依約支付了購房首付款。2012年10月14日，原告李某某又與被告丹陽衡水分公司簽訂了一份《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》，約定原告李某某購買被告丹陽衡水分公司開發(fā)的濱湖國際商業(yè)廣場A3639號商鋪，商鋪的建筑面積約為16.04平方米，總房款為89127元。約定原告于簽訂本協(xié)議書之日向被告一次性交納全部房款，該協(xié)議同時約定了原告應在接到被告丹陽衡水分公司通知換簽《商品房買賣合同》10日內(nèi)與被告公司簽訂《商品房買賣合同》，協(xié)議自行終止。協(xié)議簽訂后，原告依約支付了全部購房款。原告李某某于上述三份《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認購協(xié)議》簽訂當日，與被告丹陽衡水分公司簽訂了三份商鋪所涉的《濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》，協(xié)議第一條約定了商鋪的號碼、建筑面積、單價、總房款三套商鋪（A3640號、A3678號、A3639號）分別為117509元、98673元、117273元。第二條均約定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，為市場培育期。前三年三套商鋪原告享受培育期一次性優(yōu)惠分別為28202元、23682元、28146元，優(yōu)惠后實際支付總房款分別為89307元、74991元、89127元。另約定在市場培育期內(nèi)，被告丹陽衡水分公司享有該商鋪使用權(quán)，可用于自營、聯(lián)營或轉(zhuǎn)租等；市場培育期結(jié)束被告丹陽衡水分公司將商鋪的使用權(quán)交付給原告等。另，約定了第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月。被告丹陽衡水分公司于2016年9月13日返還原告A3640號商鋪第四年的部分市場培育金4437元，返還原告A3678號商鋪第四年的部分市場培育金4049元。兩套商鋪第五年市場培育金，被告丹陽衡水分公司至今未付。A3639號商鋪第四年市場培育金于2016年9月13日已經(jīng)全額支付原告10554元，第五年市場培育金至今未付。另查明，截止開庭之日，被告丹陽衡水分公司并未取得本案所涉商鋪商品房預售許可證。上述事實有當事人陳述，原告提供的證據(jù)及庭審筆錄在卷為據(jù)。本院認為，對于《認購協(xié)議》、《培育協(xié)議》系雙方真實的意思表示，屬有效合同。市場培育協(xié)議約定第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于市場培育協(xié)議總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月，結(jié)合本案案情，關(guān)于A3640號商鋪，按市場培育協(xié)議第一條總房款117509元的9%計算市場培育金為10575.81元。原告在享受優(yōu)惠后實際應支付購房款89307元，在原告交納89307元購房款全款的情況下，原告實際的市場培育金收益率為10575.81元÷89307元＝11.84%。因原告至今只交納了購房首付款49307元，剩余40000元房款未付，依據(jù)公平原則，本院認為交納全款與交納購房首付款的市場培育金收益率應對等。故對于第四年、第五年的市場培育金應以原告已經(jīng)實際支付的房款49307元的11.84%計算，即5837.95元。因被告丹陽衡水分公司已經(jīng)支付原告第四年市場培育金4437元，故被告丹陽衡水分公司應支付原告第四年未付市場培育金1400.95元（5837.95元-4437元），第五年未付市場培育金5837.95元。剩余未付房款所產(chǎn)生的市場培育金，待原告付清剩余房款后，原告可另行主張。關(guān)于A3678號商鋪，按市場培育協(xié)議第一條總房款98673元的9%計算市場培育金為8880.57元。原告在享受優(yōu)惠后實際應支付購房款74991元，在原告交納74991元購房款全款的情況下，原告實際的市場培育金收益率為8880.57元÷74991元＝11.84%。因原告至今只交納了購房首付款44991元，剩余30000元房款未付，依據(jù)公平原則，本院認為交納全款與交納購房首付款的市場培育金收益率應對等。故對于第四年、第五年的市場培育金應以原告已經(jīng)實際支付的房款44991元的11.84%計算，即5326.93元。因被告丹陽衡水分公司已經(jīng)支付原告第四年市場培育金4049元，故被告丹陽衡水分公司應支付原告第四年未付市場培育金1277.93元（5326.93元-4049元），第五年未付市場培育金5326.93元。剩余未付房款所產(chǎn)生的市場培育金，待原告付清剩余房款后，原告可另行主張。關(guān)于A3639號商鋪，因原告已經(jīng)全額交納購房款89127元，且四年的市場培育金已經(jīng)全額支付原告10554元，故被告丹陽衡水分公司應支付原告第五年未付市場培育金10554元。綜上，被告丹陽衡水分公司應支付原告第四年未付市場培育金2678.88元，應支付原告第五年未付市場培育金21718.88元。因被告丹陽衡水分公司未按約定時間給付市場培育金，對于原告主張被告公司給付逾期付款違約金的訴訟請求應予支持。逾期付款違約金參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。”的規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)行逾期罰息利率標準，本院認為本案逾期付款違約金利率標準應以中國人民銀行同期貸款利率上浮50%為宜。結(jié)合原告主張，逾期付款違約金分段計算：1、自2016年7月1日起至2016年9月13日，以已付款項19040元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算。2、自2016年7月1日起，以第四年未付市場培育金2678.88元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算至清償完畢之日止。3、自2017年7月1日起，以第五年未付市場培育金21718.88元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算至清償完畢之日止。原告主張被告于2017年12月1日前向原告交付本案所涉商鋪，因市場培育協(xié)議明確約定，市場培育期結(jié)束被告丹陽衡水分公司將商鋪的使用權(quán)交付給原告，而市場培育結(jié)束日期為2018年4月30日，故原告要求被告于2017年12月1日前交房的主張，本院不予支持。對于原告主張與被告簽訂商品房買賣合同，因被告至今未取得所涉商鋪商品房預售許可證，致使至今換簽商品房買賣合同的條件不成就，故對原告的主張不予支持。因商鋪認購協(xié)議尚未明確約定在特定時間無法換簽商品房買賣合同的違約后果，故對于原告要求被告因無法換簽商品房買賣合同，請求支付違約金的主張，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于本判決書生效之日起十五日內(nèi)支付原告李某某市場培育金24397.76元及逾期付款違約金（逾期付款違約金按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%分段計算，即自2016年7月1日起至2016年9月13日止，以19040元為基數(shù)計算；自2016年7月1日起，以2678.88元為基數(shù)，計算至清償完畢之日止；自2017年7月1日起，以21718.88元為基數(shù)，計算至清償完畢之日止。）。二、駁回原告李某某的其他訴訟請求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案訴訟費928元，由被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司承擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級人民法院。

審判長　　張志梅
審判員　　王路雨
審判員　　李　崇

書記員：盧丹陽