李某某
高義（大為律師事務(wù)所）
夏某某
樊立聃（黑龍江軒言律師事務(wù)所）
七臺(tái)河市新龍煤礦

原告李某某，男，漢族。
委托人理人佟良躍，男，大為律師事務(wù)所律師。
委托代理人高義，男，大為律師事務(wù)所律師。
被告夏某某，男，漢族。
被告七臺(tái)河市新龍煤礦
法定代表人夏某某，礦長(zhǎng)。
二被告委托代理人樊立聃，男，黑龍江軒言律師事務(wù)所律師。
原告李某某訴被告夏某某、被告七臺(tái)河市新龍煤礦房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告李某某到庭參加了訴訟，二被告委托代理人樊立聃到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某訴稱(chēng)，2012年1月3日，原、被告雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，原告將茄子河公安分局分配的職工1號(hào)樓0244單元040501室，面積102.81平方米房屋一戶和職工3號(hào)樓0260單元103室，面積為54.25平方米車(chē)庫(kù)一戶，作價(jià)70萬(wàn)元出售給被告。協(xié)議書(shū)簽訂后，被告搬進(jìn)房屋，并實(shí)際居住。然而，被告至今未按協(xié)議約定支付購(gòu)房?jī)r(jià)款。故原告訴至法院請(qǐng)求:1.解除原、被告雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，被告返還房屋及車(chē)庫(kù)；2.賠償原告房屋折舊損失42000.00元，裝修折舊37500.00元，房租35200.00元，市場(chǎng)價(jià)格下降損失31412.00元；3.被告按協(xié)議約定支付違約金1120000.00元。
二被告辯稱(chēng)，同意解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，返還房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議約定的違約金過(guò)高，希望法院予以調(diào)整。原告的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中的房屋租金同意給付，給付房屋租金后，房屋折舊，裝修折舊和市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)與租金是重合的，其它請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)，不應(yīng)支持。
原告李某某向法庭提供的證據(jù)有:
1.身份證復(fù)印件一份，證明原告訴訟主體資格。
二被告質(zhì)證，無(wú)異議。
2.《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》一份，證明該合同約定了原、被告的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、違約金的支付方式。
二被告質(zhì)證，合同真實(shí)性無(wú)異議，但是違約金標(biāo)準(zhǔn)有異議，超過(guò)了實(shí)際損失的百分之三十，法院應(yīng)予以調(diào)整。
二被告未向法庭提供證據(jù)。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行合同義務(wù)。經(jīng)協(xié)商，本案二被告同意解除合同返還房屋，故原告要求解除買(mǎi)賣(mài)合同返還合同所涉及房屋的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條規(guī)定，“買(mǎi)賣(mài)合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。”本案中，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，原告按照協(xié)議約定將房屋交付給被告，而被告卻未按合同約定支付房屋價(jià)款，是由于被告的違約行為致使合同無(wú)法繼續(xù)履行，故原告要求被告給付違約金的請(qǐng)求，本院予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成實(shí)際損失的30％的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。本案原告主張違約金112萬(wàn)元過(guò)分高于實(shí)際損失，故被告請(qǐng)求法院對(duì)違約金予以調(diào)整的意見(jiàn)符合法律規(guī)定，本院予以采納。本院從雙方履行合同的實(shí)際出發(fā)，結(jié)合原告訴請(qǐng)的實(shí)際損失，兼顧公平合理原則，酌情調(diào)整解除合同違約金為25萬(wàn)元。違約金因具有彌補(bǔ)損失和懲罰性質(zhì)，故在給付違約金后，原告主張賠償損失的請(qǐng)求，本院不予支持?！吨腥A人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二條規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。故被告夏某某作為被告新龍煤礦的投資人應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》九十三條、九十七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告李某某與被告七臺(tái)河市新龍煤礦于2012年1月3日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；
二、被告七臺(tái)河市新龍煤礦于本判決生效后五日內(nèi)將茄子河公安分局的職工1號(hào)樓0244單元040501室，（丘號(hào)3－727368－024－040501）房屋一戶及茄子河公安分局職工3號(hào)樓0260單元103室（丘號(hào)3－727368－026－000103）車(chē)庫(kù)一戶返還原告李某某；
三、被告七臺(tái)河市新龍煤礦給付原告違約金25萬(wàn)元
四、被告夏某某對(duì)被告七臺(tái)河市新龍煤礦承擔(dān)連帶責(zé)任。
五、駁回原告李某某的其它訴訟請(qǐng)求。
本案訴訟費(fèi)10800.00元由被告七臺(tái)河市新龍煤礦承擔(dān)。
如被告未按本判決書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省七臺(tái)河市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行合同義務(wù)。經(jīng)協(xié)商，本案二被告同意解除合同返還房屋，故原告要求解除買(mǎi)賣(mài)合同返還合同所涉及房屋的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條規(guī)定，“買(mǎi)賣(mài)合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。”本案中，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，原告按照協(xié)議約定將房屋交付給被告，而被告卻未按合同約定支付房屋價(jià)款，是由于被告的違約行為致使合同無(wú)法繼續(xù)履行，故原告要求被告給付違約金的請(qǐng)求，本院予以支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成實(shí)際損失的30％的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。本案原告主張違約金112萬(wàn)元過(guò)分高于實(shí)際損失，故被告請(qǐng)求法院對(duì)違約金予以調(diào)整的意見(jiàn)符合法律規(guī)定，本院予以采納。本院從雙方履行合同的實(shí)際出發(fā)，結(jié)合原告訴請(qǐng)的實(shí)際損失，兼顧公平合理原則，酌情調(diào)整解除合同違約金為25萬(wàn)元。違約金因具有彌補(bǔ)損失和懲罰性質(zhì)，故在給付違約金后，原告主張賠償損失的請(qǐng)求，本院不予支持。《中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二條規(guī)定，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資人以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。故被告夏某某作為被告新龍煤礦的投資人應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》九十三條、九十七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法》第二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條之規(guī)定，判決如下:

一、解除原告李某某與被告七臺(tái)河市新龍煤礦于2012年1月3日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；
二、被告七臺(tái)河市新龍煤礦于本判決生效后五日內(nèi)將茄子河公安分局的職工1號(hào)樓0244單元040501室，（丘號(hào)3－727368－024－040501）房屋一戶及茄子河公安分局職工3號(hào)樓0260單元103室（丘號(hào)3－727368－026－000103）車(chē)庫(kù)一戶返還原告李某某；
三、被告七臺(tái)河市新龍煤礦給付原告違約金25萬(wàn)元
四、被告夏某某對(duì)被告七臺(tái)河市新龍煤礦承擔(dān)連帶責(zé)任。
五、駁回原告李某某的其它訴訟請(qǐng)求。
本案訴訟費(fèi)10800.00元由被告七臺(tái)河市新龍煤礦承擔(dān)。
如被告未按本判決書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長(zhǎng)：孫雪靜
審判員：劉波
審判員：劉照海

書(shū)記員：張璐娉