上訴人（原審原告）：李愛民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜城市。委托訴訟代理人：唐齊斌，湖北長久律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜城市。委托訴訟代理人：王仕林，宜城市法律援助中心律師。原審第三人：宜城市錦湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地宜城市龍門路。法定代表人：周志華，該公司經(jīng)理。

李愛民上訴請求：1.請求撤銷原判，改判不得執(zhí)行位于宜城市龍門路錦湖名都小區(qū)3號樓第三幢第二層209、210號房屋；2.一、二審訴訟費由被告承擔(dān)。事實和理由：依據(jù)襄陽仲裁委員會（2014）襄仲調(diào)字第73號調(diào)解書，上訴人對宜城市龍門路錦湖名都小區(qū)3號樓第三幢第二層209、210號房屋（下稱訟爭房屋）享有物權(quán)期待權(quán)，于查封之前以沖抵債權(quán)的方式付清了房款和占有了訟爭房屋，據(jù)此，上訴人對訟爭房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。而未辦理合同備案，不是享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的認(rèn)定依據(jù)。沈某某答辯稱：原審法院判決認(rèn)定事實清楚，審判程序合法。請求駁回上訴，維持原判。李愛民在一審法院的起訴請求：1.請求不得執(zhí)行位于宜城市龍門路錦湖名都小區(qū)3號樓第三幢第二層209、210號房屋；2.本次訴訟費由被告承擔(dān)。一審法院判決認(rèn)定的事實：沈某某與錦湖房地產(chǎn)公司、周志華民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年12月28日作出（2015）鄂宜城民四初字第00004號民事調(diào)解書。因錦湖房地產(chǎn)公司、周志華未按約定履行償還借款義務(wù)，沈某某申請強(qiáng)制執(zhí)行，一審法院于2015年3月13日立案執(zhí)行。執(zhí)行中查明，被執(zhí)行人錦湖房地產(chǎn)公司開發(fā)的“錦湖名都”小區(qū)三號樓的一層和二層的201至208號商用房辦理了預(yù)抵押登記備案，2013年3月8日撤銷104、105、204-208號房屋的備案。襄陽市中級人民法院2013年10月22日查封了104、105、204-208號房屋。一審法院2014年6月24日查封了101-103、201-203號房屋，輪候查封了104、105、204、205號房屋。襄陽市中級人民法院根據(jù)李愛民申請，于2014年11月25日作出民事裁定書，查封錦湖房地產(chǎn)公司開發(fā)的錦湖名都第3幢2層201號至210號面積為2069.7平方米的房屋，2014年12月4日通知宜城市房管局協(xié)助查封。因李愛民撤訴，于2014年12月26日裁定解除查封。2015年10月15日，襄陽市樊城區(qū)法院輪候查封錦湖名都3號樓101-103、201-203號房屋。2017年3月29日，襄陽市中級人民法院作出（2014）鄂襄陽中執(zhí)字第00165號之七執(zhí)行裁定書，將錦湖名都三號樓第二層第204至208號房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)作價交付給申請執(zhí)行人劉家國抵償債務(wù)。錦湖名都三號樓第二層209號和210號房屋一直未辦理抵押登記，也沒有被查封。一審法院2017年1月19日作出（2015）鄂宜城執(zhí)字第00156號執(zhí)行裁定書，查封（扣押）被執(zhí)行人錦湖房地產(chǎn)公司、周志華所有的價值2705920元財產(chǎn)和凍結(jié)（扣劃）、扣留（提?。┍粓?zhí)行人錦湖房地產(chǎn)公司、周志華在金融機(jī)構(gòu)存款及其他收入2705920元。同年5月5日通知宜城市不動產(chǎn)登記中心和宜城市房管局協(xié)助查封宜城市錦湖名都小區(qū)第三幢第二層的209號、210號房屋。另查明，本案訟爭的房屋因錦湖房地產(chǎn)公司未取得土地使用權(quán)證，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，可在宜城市住房保障和房屋管理局辦理備案手續(xù)。2011年1月22日，因錦湖房地產(chǎn)公司欠謝厚斌工程款，謝厚斌與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂房屋買賣合同，購買了錦湖名都3幢二層201-210號面積為2069.7平方米的房屋，用于抵扣所欠工程款。謝厚斌于2012年9月將房屋出租給周云并簽訂了房屋租賃合同。2014年7月25日，李愛民與謝厚斌簽訂一份《借款結(jié)算、還款協(xié)議書》，約定以物抵債，抵償給李愛民的房屋包含謝厚斌購買的錦湖名都3幢二層的2069.7平方米房屋，由謝厚斌協(xié)調(diào)錦湖房地產(chǎn)公司與李愛民簽訂《商品房買賣合同》，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，十日內(nèi)將房屋交給李愛民。次日，錦湖房地產(chǎn)公司與李愛民簽訂《商品房買賣合同》，約定錦湖房地產(chǎn)公司將3幢二層201-210號面積為2069.7平方米的房屋出售給李愛民。因謝厚斌未履行交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記義務(wù)，李愛民向襄陽仲裁委員會申請仲裁。襄陽仲裁委員會于2014年12月18日作出（2014）襄仲調(diào)字第73號調(diào)解書。一、申請人與被申請人簽訂的《借款結(jié)算、還款協(xié)議書》合法有效；二、抵償房屋“錦湖名都”小區(qū)三棟一層26軸至30軸、27軸至1/34軸，面積270平方米的商用房及三棟二層201號至210號，面積2069.7平方米的商用房的財產(chǎn)權(quán)歸申請人所有；三被申請人謝厚斌履行訴爭房屋的交付及過戶義務(wù)；四、第三人錦湖房地產(chǎn)公司協(xié)助履行訴爭房屋的交付及過戶義務(wù)。2014年12月28日，謝厚斌、李愛民及錦湖房地產(chǎn)公司簽訂《房屋移交單》，將以物抵債的房屋交給李愛民，其中包含出租給周云的錦湖名都3幢二層201至210號面積為2069.7平方米的房屋。次日，謝厚斌、李愛民及謝平（房屋承租人周云指定的人）簽訂協(xié)議，約定2012年9月出租給謝平妻子周云的房屋租金付至2015年1月24日，共同確認(rèn)（2014）襄仲調(diào)字第73號調(diào)解書的內(nèi)容，確認(rèn)李愛民為房屋的權(quán)利人，李愛民認(rèn)可房屋承租權(quán)，同意按房屋租賃合同約定享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，李愛民從2015年1月25日收取租金。2015年1月3日，李愛民與謝平、ＸＸ就租金事宜簽訂補(bǔ)充協(xié)議，謝平、ＸＸ依約向李愛民支付了租金。一審法院查封宜城市錦湖名都小區(qū)第三幢第二層的209號、210號房屋后，李愛民遂提出執(zhí)行異議，請求解除對宜城市錦湖名都小區(qū)第三幢第二層的209號、210號房屋的查封，一審法院于2017年7月24日作出（2017）鄂0684執(zhí)異22號執(zhí)行裁定書，裁定駁回了李愛民提出的執(zhí)行異議，并于2017年7月28日向李愛民送達(dá)了該執(zhí)行裁定書。李愛民于2017年8月10日提出執(zhí)行異議之訴。一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點是李愛民對本案訟爭的執(zhí)行標(biāo)的享有的權(quán)利是否足以排除執(zhí)行問題。依照法律規(guī)定，如果被執(zhí)行財產(chǎn)不屬于被執(zhí)行人，或者案外人在被執(zhí)行人的財產(chǎn)之上擁有足以排除執(zhí)行的實體權(quán)利，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對該財產(chǎn)的執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十六條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)前作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情形，分別處理：（一）該法律文書系就案外人與被執(zhí)行人之間的權(quán)屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其返還執(zhí)行標(biāo)的且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持；（二）該法律文書系就案外人與被執(zhí)行人之間除前項所列合同之外的債權(quán)糾紛，判決、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其交付、返還執(zhí)行標(biāo)的的，不予支持；（三）該法律文書系案外人受讓執(zhí)行標(biāo)的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。這是法律對物權(quán)變動的規(guī)定。原告李愛民依據(jù)襄陽仲裁委員會（2014）襄仲調(diào)字第73號調(diào)解書主張物權(quán)，但仲裁調(diào)解書并不直接發(fā)生物權(quán)變動的效力。李愛民在簽訂以物抵債協(xié)議和取得仲裁調(diào)解書后，一直未辦理登記或預(yù)告登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定，并不發(fā)生房屋所有權(quán)變動或排他權(quán)利的公示效力。故本案訟爭的房屋所有權(quán)仍為錦湖房地產(chǎn)公司。案外人謝厚斌與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同，基于錦湖房地產(chǎn)公司欠謝厚斌工程款，謝厚斌并未支付對價房款。原告李愛民與謝厚斌簽訂的《借款結(jié)算、還款協(xié)議書》系對債權(quán)糾紛達(dá)成的協(xié)議，與被執(zhí)行人錦湖房地產(chǎn)公司簽訂《房屋買賣合同》并未支付錦湖房地產(chǎn)公司購房的對價款，其基礎(chǔ)法律關(guān)系還是基于與謝厚斌之間的借貸關(guān)系。錦湖房地產(chǎn)公司欠謝厚斌多少工程款，所抵扣的房屋是否超出工程款的數(shù)額，李愛民均未提供證據(jù)加以證實。李愛民雖然與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，并且通過租賃的方式實際占有了訟爭房屋，但李愛民并未提供證據(jù)證實其付清了全部房款，且未在宜城市住房保障和房屋管理局辦理備案手續(xù)。故李愛民對本案訟爭的執(zhí)行標(biāo)的享有的權(quán)利不足以排除一審法院查封該房屋。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>解釋》三百一十一條、三百一十二條第一款第二項、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十六條、第二十八條之規(guī)定，判決：駁回原告李愛民的訴訟請求。案件受理費3610元，由李愛民承擔(dān)。二審中，雙方?jīng)]有向本院提交新的證據(jù)。二審查明的事實除對李愛民是否支付了購房款外，其他與原審認(rèn)定事實一致，本院予以確認(rèn)。
上訴人李愛民因與被上訴人沈某某及原審第三人宜城市錦湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱錦湖房地產(chǎn)公司)執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服宜城市人民法院（2017）鄂0684民初2756號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月23日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人李愛民的委托訴訟代理人唐齊斌，被上訴人沈某某及其委托訴訟代理人王仕林到庭參加訴訟。原審第三人錦湖房地產(chǎn)公司經(jīng)傳喚沒有到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：本案為案外人執(zhí)行異議之訴，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條之規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)證明其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案雙方的爭議焦點在于上訴人李愛民是否享有對訴爭房屋的合法民事權(quán)益，是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。從本案查明事實來看，上訴人李愛民于2014年7月26日與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》、2014年12月29日與案外人周云簽訂了《租賃合同》，襄陽仲裁委員會于2014年12月18日作出的（2014）襄仲調(diào)字第73號調(diào)解書確認(rèn)了《商品房買賣合同》的效力。因此，上訴人李愛民與錦湖房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》以及與案外人周云簽訂的《租賃合同》合法有效，上訴人李愛民在襄陽仲裁委員會（2014）襄仲調(diào)字第73號調(diào)解書中已確認(rèn)其以對謝厚斌的債權(quán)抵付了購房款，應(yīng)當(dāng)視為其為訴爭房屋的合法買受人，其對訴爭房屋享有合法的民事權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。以上司法解釋規(guī)定明確了不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件。本案李愛民享有的物權(quán)期待權(quán)是否足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，要看李愛民是否符合上述情形。本案李愛民簽訂的《商品房買賣合同》合法有效且在人民法院對涉案房屋查封之前，符合上述規(guī)定的第一項條件。李愛民在人民法院對涉案房屋查封之前將涉案房屋進(jìn)行了出租，雖然未將涉案房產(chǎn)用于居住，但是上述規(guī)定并未規(guī)定合法占有必須是用于居住，而且占有本身含義應(yīng)是對不動產(chǎn)的管理和支配，李愛民通過出租收益的方式對涉案房屋進(jìn)行管理和支配應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是對涉案房屋進(jìn)行了合法占有，符合上述規(guī)定的第二項條件。李愛民用其債權(quán)支付了購房價款，符合上述規(guī)定的第三項條件。涉案房屋未辦理過戶登記的原因是沒有土地使用權(quán)證，不可歸責(zé)于李愛民，符合上述規(guī)定的第四項條件。故李愛民享有的物權(quán)期待權(quán)符合上述法律條款中足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的條件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定李愛民對訴爭房屋享有的合法民事權(quán)益，足以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。但買賣合同的成立和有效僅僅意味著買受人取得對出賣人的債權(quán)請求權(quán)，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)人從出賣人變更為買受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！笨梢?，依據(jù)前述法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得，除法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動產(chǎn)登記簿上記載之后，包括買受人在內(nèi)的受讓人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)。從本案查明的事實看，案涉房屋一直登記在第三人錦湖房地產(chǎn)公司名下，在不動產(chǎn)登記沒有變更的情況下，案涉物權(quán)變動并未完成，上訴人李愛民尚不能成為物權(quán)法所指的房屋所有權(quán)人。被上訴人沈某某依據(jù)生效的〔2015〕鄂宜城民初字第00004號民事判決向一審法院申請對本案爭議的房屋予以強(qiáng)制執(zhí)行，上訴人李愛民對爭議的房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán)，足以阻卻對該標(biāo)的物的執(zhí)行行為。其上訴稱：對訟爭房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。理由成立，本院予以支持。綜上所述，一審法院判決認(rèn)定事實部分有誤，適用法律錯誤，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四條、第六條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷宜城市人民法院（2017）鄂0684民初2756號民事判決；二、不得執(zhí)行宜城市錦湖名都小區(qū)第三幢第二層的209號、210號房屋。一審案件受理費3610元，由第三人宜城市錦湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費3610元，由被上訴人沈某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　張耀明
審判員　　楊　文
審判員　　陳瑞芳

書記員：劉秋華