上訴人(一審被告):李洋，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托訴訟代理人：劉嬿，黑龍江金北方律師事務所律師。
委托訴訟代理人：李雅男，黑龍江金北方律師事務所律
師。
被上訴人（一審原告）:黑龍江延某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（原延某縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社），住所地延某縣延某鎮(zhèn)北吉盛路50號。
法定代表人：劉洪濤，董事長。
委托訴訟代理人：肖福山，黑龍江信義律師事務所律師。
被上訴人（一審被告）王琦，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住哈爾濱市南崗區(qū)。

上訴人李洋因與黑龍江延某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱農(nóng)村商業(yè)銀行）、王琦第三人撤銷之訴糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人法院（2016）黑0103民初10817號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月24日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。上訴人李洋及其委托訴訟代理人劉嬿、被上訴人:黑龍江延某農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司委托訴訟代理人肖福山到庭參加訴訟。被上訴人王琦經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院認定的事實：王琦購買李洋所有位于哈爾濱市南崗區(qū)和興路97-3號B棟5單元4-5層1號房屋，雙方于2015年2月13日達成口頭協(xié)議，約定購房款為180萬元。達成協(xié)議后，王琦向李洋支付定金10萬元，承諾于2015年8月3日前付清其余購房款170萬元，后于2015年3月23日向李洋支付100萬元購房款。2015年8月11日，雙方就王琦尚欠李洋購房款的償還簽訂協(xié)議，約定：王琦于2015年8月30前向李洋給付所欠其余購房款，如屆時不能給付，解除雙方達成的購房協(xié)議，王琦將所購房屋及其房屋所有權(quán)證交付李洋。該房已于2015年3月3日更名過戶至王琦名下。因王琦未如期向李洋給付剩余購房款70萬元，李洋于2015年10月13日提起訴訟。南崗區(qū)人民法院于2016年5月9日作出（2015）南民三商初字第976號民事判決書，判決：一、解除李洋與王琦簽訂的購房協(xié)議；二、李洋于本判決生效后十五日內(nèi)將購房款110萬元返還王琦；三、王琦于該判決生效后十五日內(nèi)將其名下位于哈爾濱市南崗區(qū)和興路97-3號B棟房屋更名至李洋名下。2015年3月23日，王琦以其名下位于哈爾濱市南崗區(qū)和興路97-3號B棟5單元4-5層1號房屋作為抵押擔保，向農(nóng)村商業(yè)銀行借款170萬元，雙方于2015年3月19日辦理了該房的哈房他證市字第××號他項權(quán)證。2016年3月17日，農(nóng)村商業(yè)銀行以王琦不如期償還上述借款，向黑龍江省延某縣人民法院提起訴訟，2016年3月18日，該院作出（2016）黑0129民初761號民事調(diào)解書，確認：（如王琦）逾期未償還借款，對王琦所有的坐落于哈爾濱市南崗區(qū)和興路97-3號B棟5單元4-5層1號房屋進行拍賣、變賣后優(yōu)先償還延某縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社借款。因農(nóng)村商業(yè)銀行認為其對登記在王琦名下的位于哈爾濱市南崗區(qū)和興路97-3號B棟5單元4-5層1號房屋拍賣、變賣后的價款具有優(yōu)先受償權(quán)，不服南崗區(qū)人民法院于2016年5月9日作出（2015）南民三商初字第976號民事判決書，提起訴訟。
一審法院認為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（二）項的規(guī)定：“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得轉(zhuǎn)讓。”據(jù)此，因本案爭議房屋已被行政和司法機關(guān)限制權(quán)利，不應轉(zhuǎn)讓，（2015）南民三商初字第976號民事判決書中判項第一項、第二項、第三項均應予以撤銷。關(guān)于農(nóng)村商業(yè)銀行請求判令“確認對登記在王琦名下的位于南崗區(qū)和興路97-3號B棟5單元4-5層1號房屋具有優(yōu)先受償權(quán)”，因在黑龍江省延某縣人民法院于2016年3月18日作出的（2016）黑0129民初761號民事調(diào)解書中已對此項內(nèi)容予以處理，對該請求不予處理，應判令駁回。據(jù)此判決:一、撤銷（2015）南民三商初字第976號民事判決書中判項第一項、第二項、第三項；二、駁回李洋的訴訟請求；三、駁回農(nóng)村商業(yè)銀行的其它訴訟請求。案件受理費100元，由農(nóng)村商業(yè)銀行，李洋、王琦各負擔50元；公告費260元，由李洋、王琦負擔。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。李洋舉示證據(jù)如下：
證據(jù)一、（2015）南民三商初字第976號民事判決書。李洋與王琦購房合同依法解除，判決時間先于查封房產(chǎn)時間，判決時并不知道房產(chǎn)已經(jīng)查封，并不是法定撤銷的理由。
經(jīng)質(zhì)證：農(nóng)村商業(yè)銀行對證據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議，查封時間、判決時間與本案沒有關(guān)系，雙方達成解除購房協(xié)議時間是在房屋所有權(quán)證書已經(jīng)轉(zhuǎn)移和設(shè)定他權(quán)之后達成的，該協(xié)議違反了法律規(guī)定，應當無效。
證據(jù)二、證人崔某出庭作證。證實：李洋與王琦買賣房屋，王琦欠付房款70萬元。
經(jīng)質(zhì)證，農(nóng)村商業(yè)銀行對證據(jù)真實性及證明內(nèi)容均有異議，證人是李洋的鄰居，證言具有傾向性，內(nèi)容不真實。
農(nóng)村商業(yè)銀行二審未舉示新的證據(jù)。

本院經(jīng)審查認為，對證據(jù)一真實性予以認定；證據(jù)二與本待證事實無關(guān)聯(lián)，不予認定。
本院經(jīng)審理認定的事實與一審判決認定的事實一致。
本院認為，2015年2月13日，王琦與李洋口頭協(xié)議購買案涉房屋，王琦支付大部分購房款110萬元，雙方于2015年3月3日辦理了房屋更名過戶手續(xù)，該房屋買賣協(xié)議成立并有效。王琦取得案涉房屋所有權(quán)后，以房屋作為抵押擔保，向農(nóng)村商業(yè)銀行借款170萬元，雙方于2015年3月19日辦理了房屋的他項權(quán)證。該他項權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人的法定憑證，他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利，受法律保護。一審法院在農(nóng)村商業(yè)銀行收執(zhí)的他項權(quán)證有效的情況下，判決解除李洋與王琦簽訂的購房協(xié)議，侵害了農(nóng)村商業(yè)銀行的法定權(quán)益，一審判決撤銷（2015）南民三商初字第976號民事判決書中判項第一項、第二項、第三項正確，本院予以維持。
綜上，李洋的上訴理由不能成立，應予駁回。一審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

審判長 田曉輝
審判員 謝國豐
審判員 潘雪梅

書記員： 劉晶