原告(反訴被告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省紹興市。
　　委托訴訟代理人：李小土，住同上。
　　委托訴訟代理人：徐浩，上海市志君律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省。
　　委托訴訟代理人：李宏偉，上海中沃律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：段鑫，上海中沃律師事務(wù)所律師。
　　原告李某某與被告張某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月1日立案后，依法適用簡易程序?qū)徖?。本院?018年9月4日公開開庭進(jìn)行了審理。被告于2018年10月15日向本院提起反訴，本院依法受理后就本、反訴進(jìn)行合并審理，并于2018年10月31日、11月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)李某某及其委托訴訟代理人李小土、徐浩，被告(反訴原告)張某某及其委托訴訟代理人李宏偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某某向本院提出訴訟請求：1.被告搬離并返還上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)鼓浪路XXX-XXX號(hào)房屋(以下簡稱系爭房屋)；2.被告支付原告自2017年9月15日起至2018年7月14日止的房屋租金人民幣108,000元(以下幣種同)；3.判令被告支付原告自2018年7月15日起至實(shí)際返還房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；4.被告支付原告違約金20,000元。事實(shí)和理由：2013年10月28日，被告因經(jīng)營足浴店需要，向原告承租了系爭房屋，約定租期為2012年7月15日至2015年7月14日，年租金為120,000元。之后，原告將裝修過的系爭房屋交給被告使用，被告按季度向原告支付租金。在租期到期前，應(yīng)被告要求，原、被告合意將租期延續(xù)三年，即自2015年7月14日起至2018年7月14日止，并將年租金調(diào)整為129,600元。按約定，被告應(yīng)于2017年9月支付下一季度房租，但被告遲遲未付，原告雖多次催繳，但均無果。為維護(hù)自身權(quán)益，原告訴至法院，訴請如前。案件審理過程中，原告明確被告付清了截至2017年10月14日的租金，之后被告再未付過租金或使用費(fèi)；系爭房屋雖遇動(dòng)拆遷，但拆遷過程中從未發(fā)生過停水、停電的情況；2018年10月29日，被告將房屋騰空后，返還給了原告，雙方辦理了相應(yīng)的房屋交接手續(xù)；原告收取過案外人楊明祿支付的押金10,000元，未退還給楊明祿，愿意將押金10,000元返還給被告。因而，原告變更訴訟請求為：1.被告支付原告自2017年10月15日起至2018年7月14日止的房屋租金97,200元；2.被告支付原告2018年7月15日起至2018年10月29日止的房屋占有使用費(fèi)37,637元(129,600元/365天×106天)；3.被告支付原告違約金20,000元。
　　被告張某某辯稱，同意搬離房屋，并且被告于2018年10月29日將房屋騰空后返還給了原告，雙方辦理了相應(yīng)的交接手續(xù)。被告已經(jīng)付清了截至2017年10月14日的租金；對于之后的租金或占有使用費(fèi)，被告確實(shí)未向原告支付過，被告認(rèn)為如原告未收到拆遷補(bǔ)償款，被告同意減半支付給原告，因?yàn)樽?017年6月房屋遇動(dòng)拆遷，影響被告正常經(jīng)營；但如原告已經(jīng)收到拆遷補(bǔ)償款，則原告無權(quán)收取租金或使用費(fèi)；自2017年6月17日起，原告無權(quán)向被告主張租金，應(yīng)由案外人主張；不同意支付違約金。雖然被告未曾向原告直接支付過押金，但被告曾向上一手租客楊明祿支付過押金10,000元，楊明祿也曾向原告支付過押金10,000元，原告未向楊明祿返還過押金，故被告要求原告退還其押金10,000元。案件審理過程中，被告承認(rèn)系爭房屋在拆遷過程中，從沒有停水、停電過。
　　反訴原告張某某向本院提起反訴請求：反訴被告李某某支付反訴原告停產(chǎn)停業(yè)損失274,908元、設(shè)備遷移費(fèi)8,350元、裝飾裝修費(fèi)162,255元、搬遷費(fèi)5,499元、臨時(shí)過渡費(fèi)23,368元、其他附屬物補(bǔ)償3,000元。事實(shí)和理由：2013年10月反訴原告自反訴被告處租賃系爭房屋，用于經(jīng)營足浴店，雙方約定租期到2018年7月14日。當(dāng)月，反訴原告向上一手租客楊明祿以現(xiàn)金的方式支付過轉(zhuǎn)讓費(fèi)188,000元，購買了楊明祿之前做足浴而在房屋內(nèi)的裝修及放置的油壓床、空調(diào)等。2013年11月，反訴原告為經(jīng)營油壓保健按摩，將房屋內(nèi)原有裝修全部拆除，進(jìn)行了重新裝修，歷時(shí)兩個(gè)月，花費(fèi)大約240,000元，包括用石膏板將房屋隔成多間房間，還在每間房間內(nèi)購買了油壓床，安裝了淋浴間。租期內(nèi)，系爭房屋遇動(dòng)拆遷，客觀上造成了反訴原告停產(chǎn)停業(yè)。故反訴原告作為系爭房屋的實(shí)際使用者，拆遷過程中的停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修補(bǔ)償、搬遷費(fèi)等都應(yīng)該是補(bǔ)償給房屋的實(shí)際使用人的。故反訴原告提出如上反訴請求，望判如所請。案件審理過程中，反訴原告確認(rèn)本次拆遷反訴被告是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式獲得補(bǔ)償?shù)模丛V被告沒有收到動(dòng)遷補(bǔ)償款，相反要補(bǔ)齊置換房屋的差價(jià)。
　　反訴被告李某某辯稱，不同意反訴原告的全部訴請。因?yàn)榉丛V原告主張賠償停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備遷移費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)依據(jù)的是原告與案外人動(dòng)遷公司簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，依據(jù)拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，反訴原告主張的各項(xiàng)補(bǔ)償款的支付對象是房屋所有權(quán)人，即反訴被告，而非反訴原告；反訴原、被告之間爭議的基礎(chǔ)法律關(guān)系是房屋租賃法律關(guān)系，現(xiàn)在反訴原告的主張實(shí)際是要求分割拆遷利益；并且反訴原告沒有停產(chǎn)停業(yè)；對于裝飾裝修，反訴原、被告簽訂的合同約定了房屋內(nèi)的裝飾裝修屬于反訴被告所有，且房屋內(nèi)既有的裝修是上一手租客楊明祿為開足浴店而添附的，其退租后，裝修歸反訴被告所有，與反訴原告無關(guān)。本次拆遷，反訴被告以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式獲得補(bǔ)償，未收到過動(dòng)遷補(bǔ)償款。
　　經(jīng)審理查明，2013年10月28日，原告將系爭房屋出租給被告，雙方簽訂《房屋租賃合同》。第一條約定原告出租給被告系爭房屋的二樓二底，面積為230平方米，框架結(jié)構(gòu)，原告同時(shí)提供被告正常營業(yè)所需的水、電，水、電費(fèi)由被告自負(fù)。第二條租賃期限共三年，原告自2012年7月15日起將出租房交付給被告做營業(yè)房使用，至2015年7月14日收回。合同期滿后，被告應(yīng)該騰出租賃房屋，被告在房屋租賃期間添加的財(cái)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)歸被告所有，固定的裝潢等設(shè)施歸原告所有。第三條約定租金每年為12萬元，分兩次付款，第一次付上半年租金6萬元，押金1萬元，第二次提前一個(gè)月付下半年租金6萬元，押金期滿后歸還(中途不得轉(zhuǎn)讓)。備注：同意租期延長至2018年7月14日，租期為三年(2015年7月14日至2018年7月14日止)，租金為原有租金12萬/年的基礎(chǔ)上增加8%，即129,600元/年。
　　之后，原告將裝修過的房屋交付被告使用。被告付清了截至2017年10月14日的房屋使用費(fèi)。
　　另查明，系爭房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2003年1月1日，原告及李小土與案外人松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)趙非涇村民委員會(huì)(以下簡稱“趙非涇村委會(huì)”)簽訂《集資房屋買賣契約》一份，約定：被告向案外人趙非涇村委會(huì)購買系爭房屋，建筑面積229.09平方米，房屋總價(jià)款為801,815元，房屋于2003年1月1日前交付原告。
　　2017年6月17日，案外人李小土作為被拆遷人同案外人上海大得同置業(yè)有限公司(以下簡稱“大得同公司”)簽訂《上海市城市非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》一份，約定就系爭房屋建筑面積229.09平方米，案外人大得同公司補(bǔ)償李小土停產(chǎn)停業(yè)損失每平方米建筑面積1,200元，總計(jì)294,908元；設(shè)備遷移費(fèi)8,350元；裝修裝飾費(fèi)162,255元(包括拋光磚、纖維板隔斷、護(hù)墻板、纖維板頂、瓷磚、小衛(wèi)生、淋浴房、墻紙、瓷灶柜、廣告牌、塑鋁板、樓梯、吧臺(tái)、水電改造)；搬遷費(fèi)12元/平方米×2次×229.09平方米=5,499元；臨時(shí)過渡費(fèi)17元/平方米×6個(gè)月×229.09平方米=23,368元；其他附屬物3,000元等。
　　案件審理過程中，上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)動(dòng)拆遷安置辦公室工作人員創(chuàng)國慶向本院陳述：此次動(dòng)拆遷的補(bǔ)償對象是權(quán)利人；裝飾裝修補(bǔ)償是根據(jù)評估公司的估價(jià)單，但因系爭房屋是營業(yè)房，購買時(shí)價(jià)格高于樓上的居住房，所以會(huì)就停產(chǎn)停業(yè)及裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償，即便房屋空置，也會(huì)有停產(chǎn)停業(yè)及裝修補(bǔ)償，只是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)降低；此次動(dòng)拆遷款暫時(shí)不會(huì)發(fā)放，用于給產(chǎn)權(quán)人之后購買安置房。
　　以上事實(shí)，有《房屋租賃合同》、《集資房屋買賣契約》、《上海市城市非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》、裝修估價(jià)情況表、談話筆錄等證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述予以佐證。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。因系爭房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故原、被告所簽訂的《合同》無效?！逗贤窡o效后，因《合同》取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故被告依法應(yīng)向原告返還房屋。被告在案件審理過程中已經(jīng)向原告返還了房屋，原告也撤回了要求返還房屋的訴訟請求，本院依法予以準(zhǔn)許。在被告返還房屋之前，原告參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)要求被告支付實(shí)際占有使用房屋期間的占有使用費(fèi)，與法有據(jù)，本院依法予以支持。至于被告稱由于動(dòng)拆遷影響其對房屋的使用，但其并未舉證，且在庭審中，原、被告均確認(rèn)動(dòng)拆遷過程中，房屋并未發(fā)生過停水、停電的情況，因此對于被告要求減半支付占有使用費(fèi)的答辯意見，本院不予采納。對于原告主張的違約金，因合同無效，其中關(guān)于違約金的條款也當(dāng)然無效，故原告的該項(xiàng)訴請缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。對于押金10,000元，雖原告并未直接收取被告支付的押金，但是原告承認(rèn)其未向被告的上手租客退還押金，并愿意向被告返還押金10,000元，本院依法予以準(zhǔn)許。
　　關(guān)于房屋內(nèi)的裝飾裝修，反訴被告稱將裝修過的房屋交付反訴原告使用。反訴原告辯稱其自上手租客楊明祿處購得了裝修，之后又自行投資進(jìn)行了新的裝修，但其均未舉證，本院難以采信反訴原告所稱。因此對于反訴原告主張的裝修補(bǔ)償，本院不予支持。關(guān)于反訴原告主張的停產(chǎn)停業(yè)損失，本院認(rèn)為根據(jù)現(xiàn)有查明的事實(shí)，此次拆遷并未實(shí)際影響反訴原告對于房屋的使用，也未造成其停止經(jīng)營，相反反訴原告一直占有使用房屋，直到訴訟過程中才向反訴被告返還了房屋，故對于反訴原告主張的停產(chǎn)停業(yè)損失，本院亦難以支持。至于反訴原告主張的其他附屬物補(bǔ)償，缺乏事實(shí)依據(jù)與法律依據(jù)，本院不予支持。本院認(rèn)為合同自始無效。在合同無效后，反訴原告應(yīng)騰空并返還房屋，必然產(chǎn)生一定的搬遷費(fèi)用及過渡期間的費(fèi)用，此系合同無效而給反訴原告帶來的損失。對于這一部分的損失，因反訴被告明知系爭房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證仍對外出租，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；反訴原告作為承租人在租賃房屋前未盡到審慎審查房屋的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。因此對于反訴原告主張的設(shè)備遷移費(fèi)、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)，本院依法予以支持22,330.20元?！?br/>　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十六條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)李某某與被告(反訴原告)張某某于2013年10月28日簽訂的《房屋租賃合同》無效；
　　二、被告(反訴原告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)李某某自2017年10月15日起至2018年10月29日止的占有使用費(fèi)(按129,600元/年標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；
　　三、原告(反訴被告)李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還被告(反訴原告)張某某押金10,000元；
　　四、原告(反訴被告)李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)張某某設(shè)備遷移費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)合計(jì)22,330.20元；
　　五、駁回原告(反訴被告)李某某的其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)張某某的其余訴訟請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)2,860元，減半收取計(jì)1,430元，由原告(反訴被告)李某某負(fù)擔(dān)286元(已付)，被告(反訴原告)張某某負(fù)擔(dān)1,144元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)，反訴案件受理費(fèi)減半收取4,230.50元，由被告(反訴原告)張某某負(fù)擔(dān)4,000元(已付)，由原告(反訴被告)李某某負(fù)擔(dān)230.50元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：魏婷婷

書記員：陳??瑩