上訴人（原審被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鶴峰縣。
上訴人（原審被告）：田某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省鶴峰縣村民。
二上訴人共同委托訴訟代理人：向宇，湖北圖盛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：吳楊偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鶴峰縣村民。
委托訴訟代理人：黃典，湖北硒都律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：朱友鑫，湖北硒都律師事務(wù)所律師。
原審被告：李永紅，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省鶴峰縣村民。
原審被告：田登紅，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省鶴峰縣村民。系李永紅之妻。

上訴人李某某、田某某因與被上訴人吳楊偉、原審被告李永紅、田登紅確認(rèn)合同有效糾紛一案，不服湖北省鶴峰縣人民法院（2016）鄂2828民初944號民事判決，向本院提出上訴。本院于2017年3月22日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某、田某某上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回吳楊偉的訴訟請求。事實(shí)及理由：1.李永紅、李某某在本案中的行為不符合表見代理的構(gòu)成要件。表見代理是代理人以被代理人的名義無權(quán)代理進(jìn)行民事活動的行為。本案中，《房屋出售、土地及經(jīng)濟(jì)林轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》的雙方當(dāng)事人為李永紅、李某某及吳楊偉，雙方都是以本人的名義簽訂合同，而不是李永紅、李某某以田某某的名義簽訂合同。同時(shí)，構(gòu)成表見代理要求行為相對人是善意且無過失，本案中，《房屋所有權(quán)證》登記的所有權(quán)人為田某某，物權(quán)登記具有公示效力，吳楊偉明知李永紅不是房屋所有權(quán)人而與李永紅簽訂涉案合同，不符合表見代理的構(gòu)成要件。2.涉案房屋修建于70年代，當(dāng)時(shí)李永紅、李某某尚未成年，該房屋屬于田某某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，一審法院將涉案房屋認(rèn)定為家庭共有財(cái)產(chǎn)錯誤。3.田某某受李永紅、李某某的欺騙，認(rèn)為涉房屋及土地是出租給吳楊偉，故對吳楊偉裝修、加建涉案房屋未提出異議，并不是對李永紅、李某某轉(zhuǎn)讓房屋行為的認(rèn)可。4.案涉合同關(guān)于土地的轉(zhuǎn)讓，沒有經(jīng)過村委會的同意，違反了《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定，合同應(yīng)為無效。綜上所述，一審法院事實(shí)認(rèn)定錯誤，適用法律錯誤，請求二審法院支持李某某、田某某的上訴請求。
吳楊偉答辯稱：一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，請求二審法院依法駁回李某某、田某某的上訴請求，維持原判。1.李永紅和李某某是田某某的兒子，二人與吳楊偉進(jìn)行房屋交易時(shí)，田某某也在協(xié)議上按印確認(rèn)，構(gòu)成表見代理；2.田某某沒有提交其受到李永紅、李某某欺騙的相應(yīng)證據(jù)。
李永紅、田登紅未作答辯。
吳楊偉向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)吳楊偉與李永紅、李某某、田某某在2008年2月26日簽訂的《房屋出售、土地及經(jīng)濟(jì)林轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》有效；2.判令李永紅、李某某、田登紅、田某某繼續(xù)履行將合同所涉房屋、土地及山林過戶至吳楊偉；3.訴訟費(fèi)用由李永紅、李某某、田登紅、田某某承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：吳楊偉原系鶴峰縣容美鎮(zhèn)官坪村二組村民，李永紅、李某某、田某某均系鶴峰縣容美鎮(zhèn)××組村民。2008年2月26日，吳楊偉與李永紅、李某某簽訂《房屋出售、土地及經(jīng)濟(jì)林轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》并繪制了山田界圖，主要內(nèi)容為“一、甲方（李永紅、李某某）將現(xiàn)有房屋六間及宅基地面積包括豬圈面積170.27㎡，房屋坐北朝南，東以自己桔園為界，西以溝為界，北以甲方山林為界，南以塌坎為界，作價(jià)10000.00元，另外一切過戶費(fèi)用乙方（吳楊偉）自理。二、土地、經(jīng)濟(jì)林包括茶園、桔園、梨園共七塊，長期轉(zhuǎn)讓給乙方，地面附著物補(bǔ)償作價(jià)20000.00元。……四、乙方將30000.00元一次性付給甲方，日期為2008年2月26日。五、合同自簽字之日起，甲方給乙方交齊房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證。”同時(shí)，雙方在合同上明確備注“1、房屋所有權(quán)證為老式本，如發(fā)現(xiàn)有另外此姓名的房屋所有權(quán)證，一律作廢。2、甲方李某某沒有將土地使用證交給乙方，如有糾紛，按以上協(xié)議處理?！?。合同簽訂同時(shí)，吳楊偉按照合同約定給李永紅、李某某、田某某支付了價(jià)款30000.00元，李永紅將《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》和田某某的《房屋所有權(quán)證》交給了吳楊偉。不久，李永紅、李某某、田某某將房屋交付給吳楊偉，吳楊偉入住該房至今。吳楊偉在居住期間，對該房進(jìn)行了整修，并另外新建了一間房屋。土地、經(jīng)濟(jì)林包括茶園、桔園、梨園一直由吳楊偉經(jīng)營至今。2010年，吳楊偉戶籍遷至容美鎮(zhèn)××組。2012年，鶴峰縣容美鎮(zhèn)龍井村村民委員會在吳楊偉持有的《房屋出售、土地及經(jīng)濟(jì)林轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》上簽署“同意流轉(zhuǎn)”并加蓋公章，在山田界圖簽署“情況屬實(shí)”并加蓋公章。
另查明，2005年完善二輪延包時(shí)，李永紅、田登紅、田某某作為一個(gè)農(nóng)戶承包土地；本案所涉及的房屋登記為田某某所有，2006年辦理該房屋土地登記時(shí)土地登記為田某某單獨(dú)使用。
上述事實(shí)，有各方當(dāng)事人陳述、《房屋出售、土地及經(jīng)濟(jì)林轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》及山田界圖、李永紅的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》、被告田某某的《房屋所有權(quán)證》、田某某的《土地登記申請審批表》予以證實(shí)，一審法院予以確認(rèn)。
綜合各方當(dāng)事人的訴辯意見，本案的爭議焦點(diǎn)就是《房屋出售、土地及經(jīng)濟(jì)林轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》是否有效的問題，各方當(dāng)事人對爭議焦點(diǎn)均沒有異議。
一審法院認(rèn)為：吳楊偉與李永紅、李某某簽訂的《房屋出售、土地及經(jīng)濟(jì)林轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》，不違反法律規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定有效。李永紅、李某某、田某某、田登紅主張?jiān)摵贤课莶糠掷钣兰t、李某某系無權(quán)處分，應(yīng)認(rèn)定合同無效，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，對李永紅、李某某、田某某、田登紅的該辯稱理由，不予支持。同時(shí)，簽訂《房屋出售、土地及經(jīng)濟(jì)林轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》時(shí)，李永紅、田登紅、田某某是同一家庭的成員，且李永紅交付了田某某的《房屋所有權(quán)證》，吳楊偉有足夠理由相信李永紅有代理田某某的權(quán)限，符合表見代理構(gòu)成要件，因此應(yīng)由田某某承擔(dān)相應(yīng)法律后果。況且，吳楊偉自2008年入住該房至今，居住期間對房屋進(jìn)行了整修、加建，田某某均沒有提出異議，可以推定田某某以自己的行為默示同意將房屋出售給吳楊偉。由于該房屋至今沒有辦理權(quán)屬變更登記，田某某應(yīng)協(xié)助吳楊偉辦理該房屋的權(quán)屬變更登記。李永紅、李某某、田某某、田登紅主張?jiān)摵贤恋爻邪?jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)部分系合同簽訂四年后且李某某、李永紅不知情的情況下加蓋村委會公章，應(yīng)認(rèn)定無效，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十七條第一款的規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案”，本案中吳楊偉與李永紅、李某某簽訂合同時(shí)雖然沒有經(jīng)過村委會，但村委會于2012年在吳楊偉持有的合同書簽章同意流轉(zhuǎn)，是對雙方土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的事后同意，不違背法律規(guī)定，對李永紅、李某某、田某某、田登紅的該辯稱理由，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十一條的規(guī)定“承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止”，吳楊偉應(yīng)與鶴峰縣容美鎮(zhèn)龍井村村民委員會就流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權(quán)確立新的承包關(guān)系，不存在李永紅、李某某、田某某、田登紅協(xié)助將山林、土地過戶的問題，對吳楊偉提出的李永紅、李某某、田登紅、田某某協(xié)助履行將山林、土地過戶至吳楊偉名下的訴訟請求，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十七條第一款、第四十一條，《中華人民共和國合同法》第四十九條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，判決：一、吳楊偉與李某某、李永紅于2008年2月26日簽訂的《房屋出售、土地及經(jīng)濟(jì)林轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償合同》有效；二、田某某應(yīng)協(xié)助吳楊偉辦理本案所涉房屋的權(quán)屬變更登記；三、駁回吳楊偉的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)80.00元，減半收取40.00元，由李永紅、李某某各負(fù)擔(dān)20.00元。
二審中，李永紅、李某某、田某某、田登紅及吳楊偉均未向本院提交新證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

綜上，李某某、田某某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人李某某、田某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　王朝友 審判員　　吳　衛(wèi) 審判員　　侯著韜

書記員：陳乾