原告：李某某
委托代理人（特別授權(quán)）：任焯煊，湖北施南律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）：黃家猛，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被告：吳某某（曾用名吳際銀）
被告：江林
第三人：羅普照
第三人：吳際慧
上列第三人委托代理人（特別授權(quán)）：劉永安，建始縣紅巖法律服務(wù)所法律工作者。

原告李某某訴被告吳某某、江林債權(quán)人撤銷權(quán)糾紛一案，本院于2010年5月18日立案受理。2010年5月20日依法通知羅普照、吳際慧作為第三人參加本案訴訟。本院依法組成由審判員朱斌擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員陸軍、人民陪審員姜久平參加的合議庭于2012年1月4日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托代理人任焯煊、黃家猛，第三人羅普照、吳際慧及其委托代理人劉永安到庭參加訴訟，被告吳某某、江林經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟。2012年1月5日本院裁定本案中止訴訟，2013年6月3日本案恢復(fù)訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某訴稱，被告吳某某在2007年共欠原告李某某借款50000.00元，建始縣人民法院已作出（2009）建民初字第1006號(hào)民事判決書(shū)。2008年至2009年間，原告多次到被告吳某某家催討，并與之發(fā)生口角，后被告吳某某為避債到廣東打工。被告吳某某的姐姐吳際慧與被告吳某某共墻居住。2009年8月25日，被告吳某某、江林夫婦以買(mǎi)賣(mài)的方式將房屋作價(jià)28萬(wàn)元過(guò)戶給其姐姐、姐夫吳際慧和羅普照，欲達(dá)到惡意逃債之目的。該房屋占地面積為142.9㎡，套內(nèi)建筑面積為310.71㎡，《房屋所有權(quán)證》編號(hào)：建始縣房產(chǎn)權(quán)證私字第2.5.1.328.1。被告吳某某、江林以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，致法院生效法律文書(shū)無(wú)法履行，損害了原告的利益。根據(jù)《合同法》第74條之規(guī)定，請(qǐng)求撤銷被告吳某某、江林和吳際慧、羅普照之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
原告為支持其訴訟主張，向本院提交以下證據(jù)：
（一）原告李某某的《居民身份證》復(fù)印件。證明原告的身份。
（二）建始縣人民法院（2009）建民初字第1006號(hào)《民事判決書(shū)》。證明原告李某某對(duì)被告吳某某享有到期債權(quán)50000.00元。
（三）《申請(qǐng)書(shū)》1份（1頁(yè)）及《建始縣房屋所有權(quán)登記發(fā)證申請(qǐng)審批表》1套（共5頁(yè)）。證明建始縣業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房產(chǎn)的所有權(quán)人為被告吳某某。
（四）2009年8月5日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》復(fù)印件1份。證明2009年8月5日，被告吳某某、江林將現(xiàn)建始縣業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房產(chǎn)作價(jià)28萬(wàn)元賣(mài)給第三人羅普照、吳際慧。
（五）《中華人民共和國(guó)稅收通用完稅證》復(fù)印件1份。證明建始縣地稅局對(duì)該房屋以34.7萬(wàn)元計(jì)稅。
（六）《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》及附件復(fù)印件7頁(yè)、《建始縣房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記審批表》及附件復(fù)印件1頁(yè)。證明2009年8月27日，被告吳某某將業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記至第三人吳際慧、羅普照名下。
（七）原告委托代理人任焯煊、黃家猛對(duì)廖小萍、蘭小英的《調(diào)查筆錄》復(fù)印件各1份。證明第三人吳際慧與被告吳某某進(jìn)行房產(chǎn)交易前就知道被告吳某某欠原告李某某的借款。
（八）建國(guó)用（96）字第12010100號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》復(fù)印件和建始縣房權(quán)證業(yè)私字第2.5.1.328.1號(hào)《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件。證明現(xiàn)北環(huán)路某某號(hào)房屋（原北環(huán)路289號(hào)）房屋的所有權(quán)人為吳某某，其于2007年5月18日將該房屋抵押給龍小梅，約定抵押期限至2011年5月18日，抵押權(quán)價(jià)值35萬(wàn)元。
（九）錄音光盤(pán)2份。證明龍小梅只是債權(quán)人的擔(dān)保人，實(shí)際是被告吳某某向龍小梅的妹妹借錢(qián)，龍小梅知道只還了2萬(wàn)元；劉小珍證明是她租賃被告吳某某的房子，并將房子一樓于2008年10月改建成門(mén)面使用。
（十）證人蘭小英、曾小華的證言。蘭小英證明被告吳某某與第三人吳際慧簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前第三人吳際慧知道被告吳某某欠原告的錢(qián)；曾小華證明被告吳某某也欠曾小華的錢(qián)，還證明被告吳某某的房屋轉(zhuǎn)讓前有兩層，一樓兩個(gè)門(mén)面，分別是麻將館門(mén)面和電腦維修門(mén)面，家里沒(méi)有什么家具。
被告吳某某、江林未答辯，亦未舉證。
第三人吳際慧、羅普照述稱，第三人為購(gòu)買(mǎi)二被告的房屋并順利辦理過(guò)戶登記手續(xù)，只能接受高于房屋評(píng)估價(jià)34.7萬(wàn)元的購(gòu)買(mǎi)條件即代二被告償還龍小梅債務(wù)41萬(wàn)元、楊小明10萬(wàn)元、秦小秋4萬(wàn)元，共計(jì)55萬(wàn)元。第三人已經(jīng)代二被告償還上述三人債務(wù)共計(jì)50.5萬(wàn)元，尚欠龍小梅借款4.5萬(wàn)元。第三人按照評(píng)估價(jià)34.7萬(wàn)元繳納了契稅，并辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)，取得了房屋所有權(quán)證。為少交稅費(fèi)，在辦理過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)將實(shí)際成交價(jià)55萬(wàn)元寫(xiě)成28萬(wàn)元，這一行為是錯(cuò)誤的，但不能否定第三人實(shí)際付款55萬(wàn)元的事實(shí)，也不影響登記頒證的合法性。第三人善意購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則議價(jià)，支付了55萬(wàn)元的高價(jià)，不屬于“以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”，原告關(guān)于撤銷第三人與二被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求予以駁回。
第三人吳際慧、羅普照為支持其抗辯理由，向本院提交以下證據(jù)：
（一）第三人羅普照、吳際慧的《居民身份證》復(fù)印件。證明第三人的身份。
（二）建始房權(quán)證業(yè)州私字第2.2.722.1號(hào)《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件。證明第三人羅普照、吳際慧已經(jīng)合法取得現(xiàn)業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋所有權(quán)證。
（三）2009年8月8日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》復(fù)印件1份。證明第三人羅普照、吳際慧以55萬(wàn)元價(jià)款購(gòu)買(mǎi)被告吳某某、江林位于業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋，買(mǎi)方付款方式為代償吳某某、江林所欠龍小梅41萬(wàn)元、楊小明10萬(wàn)元、秦小秋4萬(wàn)元債務(wù)，房產(chǎn)過(guò)戶稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)。
（四）廣東省廣州市海珠公證處《公證書(shū)》復(fù)印件1份。證明被告吳某某、江林辦理委托公證，委托吳小貴出售訴爭(zhēng)房屋、辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。
（五）2009年8月5日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》復(fù)印件1份。證明第三人羅普照、吳際慧為了不按照實(shí)際成交價(jià)55萬(wàn)元繳納稅費(fèi)，將合同成交價(jià)寫(xiě)為28萬(wàn)元。
（六）《湖北省非稅收入票據(jù)》復(fù)印件2份、《湖北省服務(wù)業(yè)發(fā)票》復(fù)印件1份。證明第三人羅普照、吳際慧辦理房屋所有權(quán)證交納了產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易綜合服務(wù)費(fèi)共計(jì)1944.00元，并支付房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用1750.00元。
（七）《中華人民共和國(guó)稅收通用完稅證》復(fù)印件1份。證明吳際慧、羅普照按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)34.7萬(wàn)元交納契稅13880.00元。
（八）《委托書(shū)》復(fù)印件1份。證明第三人吳際慧委托恩施自治州金誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)二被告的房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的為轉(zhuǎn)讓。
（九）《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》復(fù)印件1份。證明第三人吳際慧委托恩施自治州金誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)吳某某的房屋進(jìn)行評(píng)估，房屋評(píng)估價(jià)值為34.7萬(wàn)元。
（十）被告吳某某的《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件。證明被告吳某某為向龍小梅借款將房屋抵押給龍小梅，并辦理了抵押登記。
（十一）《個(gè)人貸款發(fā)放通知單》復(fù)印件1份。證明第三人吳際慧于2009年11月6日向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司建始直屬分理處貸款40萬(wàn)元，其實(shí)際用途支付吳某某房?jī)r(jià)款（代償吳某某欠龍小梅、楊小明、秦小秋的借款）。
（十二）被告吳某某、江林與秦小秋簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》、秦小秋出具的《領(lǐng)條》、秦小秋《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行銀行卡存款業(yè)務(wù)回單》復(fù)印件各1份，被告吳某某出具的收據(jù)復(fù)印件2份。證明被告吳某某、江林2009年7月2日經(jīng)“為民中介信息所”中介，將訴爭(zhēng)房屋出售給秦小秋，秦小秋支付定金4萬(wàn)元，2009年11月17日在“為民中介信息所”張小淼見(jiàn)證下，秦小秋從吳際慧手中收回了購(gòu)房押金4萬(wàn)元，原購(gòu)房協(xié)議終止；第三人羅普照、吳際慧已通過(guò)農(nóng)行轉(zhuǎn)賬向秦小秋支付了購(gòu)房定金4萬(wàn)元，并收回了被告吳某某向秦小秋出具的3萬(wàn)元和1萬(wàn)元的收據(jù)各1份。
（十三）龍小梅的《證明》復(fù)印件1份。證明第三人羅普照、吳際慧代吳某某償還龍小梅的借款36.5萬(wàn)元，收回了吳某某向龍小梅出具的借據(jù)4張、房產(chǎn)證、抵押合同和他項(xiàng)權(quán)證，明確羅普照、吳際慧尚欠龍小梅4.5萬(wàn)元。
（十四）《債權(quán)及抵押物權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書(shū)》、《借款抵押合同》復(fù)印件各1份。證明第三人與龍小梅自愿達(dá)成協(xié)議，第三人承擔(dān)吳某某所欠龍小梅債務(wù)41萬(wàn)元，龍小梅將訴爭(zhēng)房屋抵押手續(xù)交給第三人；第三人收回了2007年5月18日吳某某、江林與龍小梅簽訂的《借款抵押合同》，合同約定龍小梅給吳某某、江林借款35萬(wàn)元，以訴爭(zhēng)房屋作抵押。
（十五）第三人吳際慧向龍小梅出具的《欠條》、《借條》復(fù)印件各1份。證明第三人吳際慧分兩次共支付龍小梅12萬(wàn)元后，收回了給龍小梅出具的金額為12萬(wàn)元的欠條，分期共支付龍小梅24.5萬(wàn)元，尚下欠龍小梅4.5萬(wàn)元，該29萬(wàn)元的借條原件還在龍小梅處。
（十六）中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行《無(wú)折存款回單》復(fù)印件2份。證明第三人羅普照、吳際慧于2009年11月9日和10日通過(guò)農(nóng)行共給龍小梅轉(zhuǎn)賬20萬(wàn)元。
（十七）被告吳某某、江林分別于2007年5月23日、2007年12月25日、2008年2月25日向龍小梅出具的《借條》復(fù)印件4份。證明第三人羅普照、吳際慧與龍小梅達(dá)成代償協(xié)議后將吳某某、江林出具的共計(jì)41萬(wàn)元的借款借條原件收回。
（十八）楊小明的《證明》復(fù)印件1份。證明第三人吳際慧代償了吳某某、江林所欠楊小明的本金10萬(wàn)元及利息2000.00元，收回了吳某某抵押給楊小明的土地使用權(quán)證。
（十九）《抵押借款協(xié)議》、《借條》復(fù)印件各1份。證明被告吳某某、江林于2008年10月20日向楊小明借款10萬(wàn)元，用土地使用證作抵押，第三人羅普照、吳際慧為被告江林、吳某某代償10.2萬(wàn)元后，收回了被告吳某某、江林出具的10萬(wàn)元借條原件。
第三人羅普照、吳際慧的證據(jù)（十一）到（十九）證明第三人羅普照、吳際慧為購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋承擔(dān)了被告吳某某、江林所負(fù)債務(wù)總額55萬(wàn)元，第三人已經(jīng)償還50.5萬(wàn)元。
經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人對(duì)原告提交的證據(jù)（一）、（二）、（六）無(wú)異議。對(duì)證據(jù)（三）、（四）、（五）、（八）及證據(jù)（十）中曾小華證言的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為：現(xiàn)業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋（原業(yè)州鎮(zhèn)余家壩村1組，北環(huán)路某某號(hào)房屋）西面墻屬于第三人，不是與第三人共有；《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》中關(guān)于房屋作價(jià)28萬(wàn)元的內(nèi)容，是為避免多繳稅而有意寫(xiě)為低價(jià)，房屋實(shí)際作價(jià)是55萬(wàn)元；契稅按照34.7萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)稅，34.7萬(wàn)元是當(dāng)時(shí)房屋的評(píng)估價(jià)格；龍小梅享有的抵押權(quán)沒(méi)有到期，不代表債務(wù)人不能對(duì)債權(quán)人履行債務(wù)；曾小華證明的是房屋的局部情況，其對(duì)房屋情況的證明與本案無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)（七）及證據(jù)（十）中證人蘭小英的證言的真實(shí)性有異議，認(rèn)為原告去過(guò)第三人家里，但不是2009年7月10日去的，也沒(méi)有與第三人說(shuō)過(guò)借錢(qián)給二被告的事情；蘭小英說(shuō)2010年7月10日看到原告起訴被告吳某某案件的公告才知道二被告欠原告的錢(qián)，而根據(jù)原告提交的判決書(shū)，該案的公告時(shí)間應(yīng)該在2009年9月，原告委托代理人對(duì)證人蘭小英的調(diào)查筆錄與其出庭作證的證言相互矛盾。對(duì)證據(jù)（九）的合法性和真實(shí)性有異議，認(rèn)為：1.該證據(jù)作為視聽(tīng)資料取證時(shí)應(yīng)事先告知被調(diào)查人，未事先告知?jiǎng)t取證行為違法即該證據(jù)來(lái)源不合法；2.龍小梅是債權(quán)人還是其他身份的人應(yīng)以書(shū)證表現(xiàn)的事實(shí)來(lái)認(rèn)定；3.劉小珍作為房屋承租人沒(méi)有對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的資質(zhì)。
原告對(duì)第三人提交的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)（一）、（十四）中的《借款抵押合同》無(wú)異議，對(duì)證據(jù)（二）的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為第三人與被告屬于惡意串通，其取得房屋的所有權(quán)不合法，對(duì)證據(jù)（四）的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為吳小貴的代理事項(xiàng)為辦理訴爭(zhēng)房屋的提前還款，通過(guò)這份公證書(shū)能夠證實(shí)2009年8月8日二被告與第三人簽訂的協(xié)議書(shū)無(wú)效，對(duì)證據(jù)（六）、（七）的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該二項(xiàng)證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，對(duì)證據(jù)（八）、（九）有異議，認(rèn)為第三人吳際慧不是訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人或代理人，沒(méi)有資格對(duì)二被告的房屋進(jìn)行委托評(píng)估，對(duì)證據(jù)（十）的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為抵押權(quán)未到期，對(duì)證據(jù)（十一）的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為雖然貸款人是吳際慧，但其貸款項(xiàng)目是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性貸款，不屬于購(gòu)房按揭貸款，其貸款40萬(wàn)是否用于購(gòu)買(mǎi)房屋，第三人沒(méi)有提供證據(jù)證實(shí)，該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，對(duì)證據(jù)（十二）的真實(shí)性有異議，認(rèn)為根據(jù)協(xié)議約定，首付的定金是5萬(wàn)元，而秦小秋的領(lǐng)條載明購(gòu)房定金是4萬(wàn)元，秦小秋收到錢(qián)的時(shí)間與銀行存款業(yè)務(wù)單上載明的時(shí)間不一致，三份證據(jù)相互矛盾，對(duì)證據(jù)（十三）的真實(shí)性有異議，認(rèn)為吳際銀欠龍小梅的款項(xiàng)在2009年7月10日已經(jīng)還清，不存在再次還款的事實(shí)，對(duì)證據(jù)（十四）中《債權(quán)及抵押物權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書(shū)》的真實(shí)性有異議，認(rèn)為該協(xié)議簽訂時(shí)間2009年7月20日在訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶時(shí)間2009年8月27日之前，而且協(xié)議為債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是龍小梅將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，將抵押權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓給第三人，這份協(xié)議書(shū)涉及龍小梅與本案第三人的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，與本案無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)（十五）有異議，認(rèn)為只能證實(shí)第三人吳際慧與龍小梅之間的借款關(guān)系，與本案無(wú)關(guān)，對(duì)證據(jù)（十六）的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為無(wú)法確定誰(shuí)向龍小梅匯款20萬(wàn)元，對(duì)證據(jù)（十七）有異議，認(rèn)為該41萬(wàn)元借款被告吳某某已經(jīng)還清與本案不具有關(guān)聯(lián)性，對(duì)證據(jù)（十八）、（十九）的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該二項(xiàng)證據(jù)表明當(dāng)時(shí)楊小明對(duì)吳某某的債權(quán)并未到期，而被告吳某某與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議證明楊小明的借款已經(jīng)到期，可以印證被告吳某某與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是虛假和無(wú)效的。對(duì)證據(jù)（五）無(wú)異議，對(duì)證據(jù)（三）有異議，認(rèn)為證據(jù)（三）不真實(shí)，應(yīng)以證據(jù)（五）確定第三人與二被告的房屋成交價(jià)格為28萬(wàn)元。
本院對(duì)雙方當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)依法予以采信。
對(duì)原告提交的第三人有異議的證據(jù)，本院作如下認(rèn)定：原告提交的《建始縣房屋所有權(quán)登記發(fā)證申請(qǐng)審批表》中房屋權(quán)屬狀況顯示訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人為被告吳某某，雖然該房屋的西面墻系借用第三人羅普照的房屋，但訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)歸屬并不因此受到影響，故對(duì)證據(jù)（三）本院依法予以采信；關(guān)于證據(jù)（四），吳小貴作為被告吳某某、江林的受托人與第三人吳際慧、羅普照于2009年8月5日簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，將訴爭(zhēng)房屋作價(jià)28萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給第三人吳際慧、羅普照，第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性亦予以確認(rèn)。關(guān)于證據(jù)（五），《中華人民共和國(guó)稅收通用完稅證》系稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的票證，第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性亦予以確認(rèn)；證據(jù)（七）中原告委托代理人對(duì)廖小萍和蘭小英的《調(diào)查筆錄》與原告的證據(jù)（十）中蘭小英的證言所證明的內(nèi)容能夠相互印證，故對(duì)證據(jù)（七）、證據(jù)（十）中關(guān)于第三人吳際慧在與被告吳某某在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議前知曉被告吳某某欠原告?zhèn)鶆?wù)的事實(shí)，本院予以確認(rèn)；證據(jù)（八）系有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的有效證件，第三人對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性亦予以確認(rèn)；證據(jù)（九）中龍小梅及劉小珍的錄音，原告未提供證據(jù)證明該錄音內(nèi)容錄自于龍小梅和劉小珍本人，既或聲源來(lái)自于該二人，也因錄音未取得該二人的同意致該證據(jù)無(wú)證據(jù)力，故本院對(duì)該證據(jù)依法不予采信；證據(jù)（十）中被告吳某某是否欠曾小華的錢(qián)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，曾小華只證明了訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓前的局部狀況，不能據(jù)此認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓前的全部狀況。
對(duì)第三人提交的原告有異議的證據(jù)，本院作如下認(rèn)定：證據(jù)（二）即《房屋所有權(quán)證》系有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的有效證件，且能夠真實(shí)客觀地反映訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)狀況，故對(duì)該證據(jù)本院依法予以采信；證據(jù)（四）能夠證明二被告委托吳小貴代理出售訴爭(zhēng)房屋、辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)的事實(shí)，本院依法予以采信；證據(jù)（六）、（七）能夠證明第三人購(gòu)買(mǎi)二被告房屋后繳納了相關(guān)稅費(fèi)，本院依法予以采信；第三人吳際慧與恩施自治州金城房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司簽訂評(píng)估委托書(shū)時(shí)，吳際慧雖然不是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人，但已經(jīng)是爭(zhēng)議房屋的買(mǎi)受人，吳際慧為雙方《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的順利履行而進(jìn)行委托評(píng)估并無(wú)不可，故本院對(duì)證據(jù)（八）、（九）依法予以采信；證據(jù)（十）即被告吳某某的《房屋所有權(quán)證》中“設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要”一欄中載明龍小梅為該房屋的抵押權(quán)人，抵押權(quán)價(jià)值為35萬(wàn)元，設(shè)定日期為2007年5月18日，約定期限為2011年5月18日，本院對(duì)該證據(jù)依法予以采信；第三人沒(méi)有證據(jù)佐證40萬(wàn)元的貸款實(shí)際用于了購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，故對(duì)證據(jù)（十一）的真實(shí)性本院予以確認(rèn)，對(duì)其證明目的則不予采信；被告吳某某、江林與秦小秋于2009年7月2日簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》后，秦小秋向吳某某支付定金4萬(wàn)元，吳某某出具收據(jù)，2009年11月17日秦小秋向第三人吳際慧出具“領(lǐng)取吳某某收取購(gòu)房押金4萬(wàn)元”的領(lǐng)條以后，吳際慧于2009年11月25日向秦小秋轉(zhuǎn)賬4萬(wàn)元，三份證據(jù)顯示的時(shí)間并不沖突，且原告沒(méi)有提供證據(jù)證明秦小秋與吳際慧之間還存在其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，證據(jù)（十二）能夠證明第三人主張的事實(shí)，本院依法予以采信；證據(jù)（十四）中《債權(quán)及抵押物權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書(shū)》簽訂時(shí)間為2009年7月20日，在訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶時(shí)間2009年8月27日之前符合一般交易習(xí)慣，故本院對(duì)《債權(quán)及抵押物權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書(shū)》所表明的債務(wù)轉(zhuǎn)移的合意依法予以采信；第三人吳際慧、羅普照從龍小梅處受讓吳某某的41萬(wàn)元的債務(wù)后向龍小梅重新出具借條在償還款項(xiàng)后收回借條的事實(shí)與本案具有關(guān)聯(lián)性，故對(duì)證據(jù)（十五）本院予以采信；證據(jù)（十三）與證據(jù)（十四）、（十五）相互印證，且二原告未舉證證明吳某某欠龍小梅的款項(xiàng)已在2009年7月10日還清，故對(duì)證據(jù)（十三）本院依法予以采信；證據(jù)（十六）即二份銀行存單系第三人吳際慧持有并提交，且原告未舉證證明該20萬(wàn)元非第三人吳際慧存入龍小梅的銀行賬戶，同時(shí)該證據(jù)與證據(jù)（十五）能夠相互印證，故對(duì)證據(jù)（十六）本院依法予以采信。證據(jù)（十七）即4份借條系二被告向龍小梅出具，后龍小梅于2009年7月10日在該4份借條上注明了“此款作廢”，第三人吳際慧持有并提交了這4份借條，而二原告并未舉證證明這4筆借款共計(jì)41萬(wàn)元已經(jīng)由二被告本人清償，故對(duì)證據(jù)（十七）本院依法予以采信。二被告從楊小明處借款時(shí)間為2008年10月20日，二被告與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的時(shí)間為2009年，協(xié)議中明確了二被告所欠楊小明的債務(wù)，二者在時(shí)間上并不矛盾，故本院對(duì)證據(jù)（十八）、（十九）依法予以采信。本院綜合上述已采信的證據(jù)，認(rèn)定證據(jù)（三）中第三人與二被告的房屋成交價(jià)格55萬(wàn)元是雙方的真實(shí)意思表示，對(duì)證據(jù)（三）本院依法予以采信。
經(jīng)審理查明，2009年8月3日，被告吳某某、江林委托吳小貴代為辦理二被告位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)（原業(yè)州鎮(zhèn)余家壩村1組，北環(huán)路某某號(hào)）房屋注銷抵押登記、出售房屋等事項(xiàng)。因二被告欠龍小梅借款41萬(wàn)元、欠楊小明借款10萬(wàn)元、欠秦信（興）秋借款4萬(wàn)元，2009年8月8日，吳小貴代吳某某、江林（該二人為甲方）與第三人吳際慧、羅普照（該二人為乙方）簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定：甲方將位于建始縣業(yè)州鎮(zhèn)余家壩村1組的全部房產(chǎn)即業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋（《房屋產(chǎn)權(quán)證》編號(hào)為建始縣房產(chǎn)權(quán)證私字第2.5.1.328.1號(hào)，《國(guó)有土地使用權(quán)證》編號(hào)為建國(guó)用（96）字第12010100號(hào)）作價(jià)55萬(wàn)元出售給乙方，乙方須分三次直接將55萬(wàn)元房?jī)r(jià)款支付給甲方的抵押債權(quán)人（其中龍小梅41萬(wàn)元、楊小明10萬(wàn)元，秦小信4萬(wàn)元），房產(chǎn)過(guò)戶的手續(xù)費(fèi)全部由乙方承擔(dān)。2009年8月13日，第三人吳際慧委托恩施自治州金城房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為訴爭(zhēng)房屋價(jià)值為34.7萬(wàn)元。2009年8月25日，吳小貴代二被告吳某某、江林與第三人吳際慧、羅普照在房管部門(mén)辦理了訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并向房管部門(mén)提交了2009年8月23日第三人吳際慧、羅普照按照34.7萬(wàn)元計(jì)價(jià)繳納房屋交易契稅的完稅證。第三人吳際慧、羅普照于2009年8月27日領(lǐng)取了吳某某轉(zhuǎn)讓房屋（證號(hào)為建始房權(quán)證業(yè)州私字第2.2.722.1號(hào)）的《房屋所有權(quán)證》。
另查明，2007年5月18日，二被告與龍小梅簽訂《借款抵押合同》，約定二被告向龍小梅借款35萬(wàn)元，二被告將訴爭(zhēng)房屋抵押給龍小梅，并到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，同時(shí)將相關(guān)證件交給龍小梅。后二被告與龍小梅在房管部門(mén)辦理了房屋抵押權(quán)登記手續(xù)，抵押權(quán)登記顯示建始縣業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋抵押權(quán)利人為龍小梅，抵押權(quán)設(shè)立日期為2007年5月18日，抵押期限為2011年5月18日，抵押權(quán)價(jià)值為35萬(wàn)元。此后，二被告先后分4次共向龍小梅實(shí)際借款41萬(wàn)元。2009年7月10日，第三人吳際慧向龍小梅出具了12萬(wàn)元的欠條和29萬(wàn)元的借條后，龍小梅將被告吳某某和江林出具的共計(jì)41萬(wàn)元借款的借條4份交給第三人吳際慧，并在該4份借條上均注明“此款已作廢，龍小梅，2009.7.10”。2009年7月20日，龍小梅與第三人吳際慧、羅普照簽訂《債權(quán)及抵押物權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書(shū)》，約定龍小梅將享有對(duì)被告吳某某41萬(wàn)元的債權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人吳際慧、羅普照，債權(quán)轉(zhuǎn)移后，龍小梅同時(shí)將訴爭(zhēng)房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人。此后，第三人吳際慧給付龍小梅36.5萬(wàn)元，收回了其向龍小梅出具的金額為12萬(wàn)元的欠條，尚欠龍小梅4.5萬(wàn)元，吳際慧并從龍小梅處收回了二被告交給龍小梅的《房屋所有權(quán)證》、《借款抵押合同》以及《他項(xiàng)權(quán)證》。2008年10月20日，二被告與楊小明簽訂抵押借款協(xié)議，約定二被告向楊小明借款10萬(wàn)元，從借款之日起1年內(nèi)還清，二被告以訴爭(zhēng)房屋的建國(guó)用（96）字第12010100號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》作為抵押。同日，二被告向楊小明借款10萬(wàn)元。此后，第三人代二被告向楊小明共償還10.2萬(wàn)元（含利息2000.00元），并從楊小明處收回了二被告交給楊小明的訴爭(zhēng)房屋的《國(guó)有土地使用權(quán)證》。
還查明，2009年7月2日，二被告與秦小秋在建始縣“為民中介信息所”的介紹下簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，當(dāng)日被告吳某某從秦小秋處領(lǐng)取購(gòu)房定金3萬(wàn)元，7月3日從“為民中介信息所”的張小淼處領(lǐng)取現(xiàn)金1萬(wàn)元（張小淼代秦小秋支付）。2009年11月17日，第三人吳際慧代吳某某退還秦小秋購(gòu)房定金4萬(wàn)元，秦小秋出具領(lǐng)條注明“原購(gòu)房協(xié)議終止，作廢”。
再查明，2010年6月10日，原告向本院申請(qǐng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行鑒定。本院于2010年7月29日委托恩施土家族苗族自治州價(jià)格認(rèn)證中心（以下簡(jiǎn)稱“恩施州價(jià)格認(rèn)證中心”）對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行價(jià)格鑒定。2011年12月28日恩施州價(jià)格認(rèn)證中心函告本院，因訴爭(zhēng)房屋鑒定基準(zhǔn)日的狀況無(wú)法確定，不能對(duì)該房屋作出客觀的價(jià)格鑒定。至本案審理終結(jié)前，原告一直未舉出足夠證據(jù)證明訴爭(zhēng)房屋鑒定基準(zhǔn)日的狀況。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第七十四條第一款規(guī)定：“因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損失，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。”依據(jù)上述規(guī)定，債權(quán)人行使撤銷權(quán)須具備如下條件：一是債務(wù)人有使自己的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少的行為，二是債務(wù)人的相關(guān)行為對(duì)債權(quán)人造成損害。被告吳某某、江林將其所有的現(xiàn)業(yè)州鎮(zhèn)北環(huán)路某某號(hào)房屋以55萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給第三人吳際慧、羅普照，首先，本案中第三人承擔(dān)了二被告的55萬(wàn)元債務(wù)作為購(gòu)買(mǎi)房屋的對(duì)價(jià)，且第三人已經(jīng)償付了其中的50.5萬(wàn)元。該轉(zhuǎn)讓不屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)；其次，作為行使撤銷權(quán)的債權(quán)人的原告理應(yīng)對(duì)作為債務(wù)人的二被告轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的價(jià)格明顯不合理承擔(dān)舉證責(zé)任。因訴爭(zhēng)房屋的鑒定基準(zhǔn)日的狀況無(wú)法確立，導(dǎo)致鑒定機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)訴爭(zhēng)房屋作出客觀的價(jià)格鑒定。至本案審理終結(jié)前，原告一直未舉出足夠的證據(jù)證明訴爭(zhēng)房屋鑒定基準(zhǔn)日的狀況。原告理應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。同時(shí)，原告在本案中也未能舉證證明二被告以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)對(duì)其造成了損害，也即二被告使自己的財(cái)產(chǎn)不當(dāng)減少后就缺少足夠的資產(chǎn)來(lái)清償原告的債權(quán)。綜上，原告請(qǐng)求撤銷二被告與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為的訴訟請(qǐng)求，因其未舉出充分的證據(jù)證明具備法定的撤銷的條件，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第七十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)80.00元由原告李某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣80.00元，款郵匯至湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院立案庭。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。）

審判長(zhǎng) 朱斌
審判員 陸軍
人民陪審員 姜久平

書(shū)記員： 馮超