李某
徐濤（廣東德納（武漢）律師事務(wù)所）
林姜（廣東德納（武漢）律師事務(wù)所）
胡某某
王某某
胡某某
李友仙
陶敬（湖北華雋律師事務(wù)所）
蔡晶晶（湖北華雋律師事務(wù)所）
吳相啟
中國郵政儲蓄銀行股份有限公司武漢市洪山區(qū)支行
王焉
胡劍飛（湖北山河律師事務(wù)所）

原告:李某。
委托代理人:徐濤，廣東德納（武漢）律師事務(wù)所律師。
委托代理人:林姜，廣東德納（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告:胡某某。
被告:王某某。
委托代理人:胡某某，王某某之夫。
第三人:李友仙。
委托代理人:陶敬，湖北華雋律師事務(wù)所律師。
委托代理人:蔡晶晶，湖北華雋律師事務(wù)所律師。
第三人:吳相啟。
委托代理人:陶敬，湖北華雋律師事務(wù)所律師。
委托代理人:蔡晶晶，湖北華雋律師事務(wù)所律師。
第三人:中國郵政儲蓄銀行股份有限公司武漢市洪山區(qū)支行，營業(yè)場所武漢市洪山區(qū)武珞路366號。
負責(zé)人:趙偉，行長。
委托代理人:王焉。
委托代理人:胡劍飛，湖北山河律師事務(wù)所律師。
原告李某與被告胡某某、王某某、第三人李友仙、吳相啟、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司武漢市洪山區(qū)支行（以下簡稱郵政儲蓄洪山支行）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法由代理審判員張劍適用簡易程序于2013年8月28日公開開庭進行了審理，原告李某委托代理人徐濤，被告胡某某到庭參加訴訟。2013年10月30日本院作出（2013）鄂武昌民初第04230號民事裁定，裁定本案中止訴訟，后于2014年6月13日通知雙方當(dāng)事人恢復(fù)訴訟。李友仙、吳相啟、郵政儲蓄洪山支行作為有獨立請求權(quán)第三人參加訴訟，本院予以準(zhǔn)許。本院于2014年7月9日、8月18日又兩次對本案公開開庭進行了審理，原告李某委托代理人徐濤，被告胡某某，第三人李友仙及吳相啟共同委托代理人陶敬、蔡晶晶，第三人郵政儲蓄洪山支行委托代理人王焉、胡劍飛到庭參加訴訟。本院依法通知王某某作為共同被告參加訴訟，于2014年9月3日再次公開開庭進行了審理，原告李某委托代理人徐濤，被告胡某某暨被告王某某委托代理人，第三人李友仙及吳相啟共同委托代理人陶敬、蔡晶晶，第三人郵政儲蓄洪山支行委托代理人王焉、胡劍飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某訴稱:2013年2月24日，原告與被告簽訂一份《房屋買賣合同》，合同約定原告購買被告位于武昌區(qū)武泰閘河（后）街54號B棟2單元2層3號房屋一套，房屋總價款為30萬元，2013年3月13日原告取得房屋產(chǎn)權(quán)證。合同第八條約定，被告應(yīng)于收到全部房款30日內(nèi)，騰空該房屋，并將該房屋鑰匙交于原告，被告應(yīng)保持房屋現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)及水表、電表及配套設(shè)施的完整性。原告已依約交付了全部房款，但被告逾期交房直接導(dǎo)致原告無房可住，目前仍然在外租房，原告曾經(jīng)多次要求被告騰空房屋，交付房屋鑰匙，但都遭到拒絕；根據(jù)合同法第107條的規(guī)定，被告應(yīng)承擔(dān)逾期不交付房屋的違約責(zé)任，給付原告逾期交房違約金。雙方簽訂的房屋買賣合同第九條約定被告逾期不交付房屋給原告，原告不解除合同的，被告每逾期一日，按已付房款的0.05%向原告支付違約金。本案具體為房屋總價款×0.0005×逾期交房天數(shù)，截止起訴前，逾期約61天，被告需支付違約金9，150元；另外，由于被告逾期交房造成原告額外租金支出約1，200元。綜上所述，為了維護原告合法權(quán)益，特訴至法院，請求判令:1、被告騰空房屋并交付房屋；2、被告支付逾期交房違約金及其他經(jīng)濟損失共計10，350元；3、本案訴訟費由被告承擔(dān)。
原告李某為支持其訴訟請求，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一、原告身份戶口本信息，擬證明原告身份，主體適格。
證據(jù)二、武漢市存量房居間（買賣）合同復(fù)印件，擬證明李某通過中介合法購買訴爭房屋。
證據(jù)三、中介費收據(jù)，擬證明李某通過中介合法購買訴爭房屋。
證據(jù)四、胡某某收據(jù)，擬證明買受人李某已經(jīng)按合同約定向出賣人支付訴爭房屋對價款。
證據(jù)五、銀行按揭貸款合同及郵政銀行卡對賬單，擬證明買受人李某已經(jīng)按合同約定向出賣人支付訴爭房屋對價款。
證據(jù)六、相關(guān)過戶費用發(fā)票，擬證明李某已經(jīng)支付相關(guān)過戶稅費。
證據(jù)七、房產(chǎn)證、土地證，擬證明李某是目前訴爭房屋合法產(chǎn)權(quán)人。
被告胡某某、王某某辯稱:對原告要求騰退房屋沒有意見，沒有騰退是因為我多次向第三人要求收房沒有收回來，對原告要求的賠償要求少給點。
被告胡某某、王某某為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一:房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議書復(fù)印件、補充協(xié)議復(fù)印件，擬證明被告與第三人李友仙、吳相啟簽訂協(xié)議書、補充協(xié)議的事實。
第三人李友仙、吳相啟訴稱及辯稱:被告胡某某已于2002年3月4日與第三人李友仙、吳相啟簽訂一份《房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定被告胡某某將該房屋訴爭標(biāo)的的房屋權(quán)益以37，000元的總價轉(zhuǎn)讓給第三人，協(xié)議生效后第三人向被告胡某某支付30，000元，余款7，000元待辦理完畢該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后付清。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，第三人向被告胡某某支付了30，000元，并于2002年3月入住該房屋。應(yīng)被告胡某某的請求，第三人在被告胡某某在未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況下，分別于2004年7月19日、2006年10月29日分兩次向被告胡某某支付了4，000元和2，000元購房款，同時，被告胡某某也向第三人出具了委托辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的授權(quán)委托書；其間，第三人還向被告胡某某支付了其代墊的該房屋的水、電表報裝費及水電費2，400元。自2002年3月至今，第三人一直實際占有、使用該房屋，并一直由第三人承擔(dān)水、電費。2012年底2013年初該房屋已具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，第三人即敦促被告胡某某辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但2013年5月，被告胡某某稱其已將該房屋又轉(zhuǎn)賣他人，為此，第三人即向公安機關(guān)報案，武昌區(qū)公安分局紫陽派出所于2013年5月以被告胡某某涉嫌詐騙正式立案偵查，并于2013年10月將被告胡某某抓獲歸案；第三人認為被告胡某某已將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓給了第三人，第三人幾乎已實際支付了全部購房款，且第三人自2002年3月購房至今一直實際占有有、使用該房屋，因此原告李某與被告胡某某之間的房屋買賣合同無效。本案原告取得該房屋為非善意取得，其行為侵害了第三人的合法權(quán)益，為維護第三人李友仙、吳相啟的合法權(quán)益，特訴至法院，請求判令:一、原告李某與被告胡某某、王某某之間的房屋買賣合同無效；二、被告胡某某、王某某履行將訴爭房屋過戶到第三人李友仙、吳相啟名下的合同義務(wù)；三、本案訴訟費用由原、被告承擔(dān)。
第三人李友仙、吳相啟為支持其訴稱及抗辯理由，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一、房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，擬證明該房屋在2002年3月4日胡某某已經(jīng)將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓了第三人，并實際交付使用。
證據(jù)二、補充協(xié)議書，擬證明該房屋在2002年3月4日胡某某已經(jīng)將訴爭房屋轉(zhuǎn)讓了第三人，并實際交付使用。
證據(jù)三、2002年3月27日收據(jù)，擬證明第三人向胡某某支付購房款。
證據(jù)四、2004年7月19日收條，擬證明第三人向胡某某支付購房款。
證據(jù)五、2006年10月29日說明，擬證明第三人向胡某某支付購房款，合同上約定的是3.7萬，第三人已經(jīng)支付了3.6萬，辦理過戶手續(xù)后支付尾款1，000元。
證據(jù)六、祝莉萍情況說明、身份證復(fù)印件，擬證明該房屋從2010年12月第三人已經(jīng)將房屋租給了祝莉萍，在租賃期間，沒有任何人去看過該房屋，原告陳述其曾經(jīng)去看房是與事實不符的。
第三人郵政儲蓄洪山支行訴稱及辯稱:一、被告胡某某與第三人李友仙、吳相啟簽訂的房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議，違反了法律規(guī)定，胡某某當(dāng)時不是房屋所有權(quán)人，并沒有取得該房屋的所有權(quán)，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)無效，第三人李友仙、吳相啟提出的訴訟請求沒有法律依據(jù)，其訴訟請求應(yīng)予駁回；二、胡某某于2012年取得房屋所有權(quán)，于2013年2月24日與原告李某在中介公司的居間撮合下簽訂房屋買賣合同，隨后李某向我行申請二手房貸款20萬元，用于購買上述訴爭房屋，我行調(diào)查核實后，批準(zhǔn)了貸款，李某和胡某某在3月9日辦理過戶手續(xù)，2013年3月13日李某向胡某某又支付了9萬元購房款，李某于2013年4月7日辦理抵押登記手續(xù)，我行取得他項權(quán)證，2013年4月12日我行按照借款協(xié)議向李某發(fā)放了該筆貸款，我行認為，李某是購買該房屋的善意的買受人，已經(jīng)支付了對價，辦理了房屋過戶手續(xù)、抵押登記手續(xù)，李某的購房和辦理貸款的行為是符合法律規(guī)定的，應(yīng)受到保護；三、針對訴爭房屋，第三人郵政儲蓄洪山支行請求判令:第三人郵政儲蓄洪山支行對該房屋享有抵押權(quán)。
第三人郵政儲蓄洪山支行為支持其訴稱及抗辯理由，向本院提交如下證據(jù):
證據(jù)一、胡某某、王某某與李某簽訂的房屋買賣合同。
證據(jù)二、李某在2013年2月26日的房屋貸款申請表。
證據(jù)三、貸款發(fā)放單。
證據(jù)四、李某個人貸款借據(jù)。
證據(jù)五、李某個人貸款及擔(dān)保合同。
證據(jù)六、湖北日晟行房地產(chǎn)評估有限公司作出的估價報告書。
證據(jù)七、被告胡某某個人結(jié)算賬戶申請書。
上述證據(jù)擬證明原告李某和胡某某簽訂的買賣合同是合法的，李某向我行申請辦理房屋貸款的手續(xù)，我行向李某指定的賣房人發(fā)放了全部貸款，李某在房屋買賣和貸款手續(xù)中，不存在與胡某某有惡意串通的情況，李某依據(jù)房屋買賣合同要求胡某某騰退房屋是符合法律規(guī)定的。
原告李某辯稱:一、針對第三人李友仙、吳相啟的訴訟請求，被告胡某某與第三人李友仙、吳相啟簽訂的買賣合同應(yīng)無效，因為當(dāng)時簽訂合同的時候，房屋所有權(quán)人是胡某某的父親，胡某某是通過贈與公證，在胡某某未取得所有權(quán)的情況下，將該房屋賣給第三人李友仙、吳相啟的；原告李某支付了合理對價，辦理了房屋過戶，已取得了房屋所有權(quán)，請求駁回第三人李友仙的訴訟請求；二、對第三人郵政儲蓄洪山支行的訴訟請求無異議。
被告胡某某、王某某辯稱:一、針對第三人李友仙、吳相啟的訴訟請求，我們認為合同價格太低了，所以房子不想賣給他們，如果我不協(xié)助辦理過戶，應(yīng)按照協(xié)議承擔(dān)25%的賠償責(zé)任；二、對第三人郵政儲蓄洪山支行的訴訟請求沒有異議。
經(jīng)當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，被告胡某某、王某某及第三人郵政儲蓄洪山支行對原告李某提交的證據(jù)均無異議；第三人李友仙、吳相啟對原告李某提交的證據(jù)一、二、三、五、六、七真實性均無異議，對證據(jù)四認為僅有收條，沒有付款、取款憑證相佐證，對真實性合法性均有異議。原告李某、第三人李友仙、吳相啟及郵政儲蓄洪山支行對被告胡某某、王某某提交的證據(jù)一真實性均無異議。原告李某對第三人李友仙、吳相啟提交的證據(jù)一、二真實性無異議，合法性有異議，該房屋為還建房禁止買賣，合同應(yīng)當(dāng)無效；對證據(jù)三、四、五同樣只有收據(jù)，沒有匯款、取款憑證，對真實性有異議；對證據(jù)六證人未出庭作證，且作為承租人與第三人李友仙、吳相啟有利害關(guān)系，其證言不應(yīng)采信。被告胡某某、王某某對第三人李友仙、吳相啟提交的證據(jù)一、二、三、四、五、六真實性均無異議。第三人郵政儲蓄洪山支行對第三人李友仙、吳相啟提交的證據(jù)一、二、三、四、五、六認為對該事實不清楚。原告李某、被告胡某某、王某某對第三人郵政儲蓄洪山支行提交的證據(jù)一、二、三、四、五、六、七均無異議。第三人李友仙、吳相啟對第三人郵政儲蓄洪山支行提交的證據(jù)一、二、三、四、五、七真實性均無異議；對證據(jù)六真實性有異議，報告上的照片不是訴爭房屋。本院對雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)評議如下:原告李某提交的證據(jù)一、二、三、五、六、七雙方當(dāng)事人對真實性均無異議，本院予以采信；對證據(jù)四第三人李友仙、吳相啟雖有異議，但未提交證據(jù)予以推翻，本院予以采信。被告胡某某、王某某提交的證據(jù)一雙方當(dāng)事人對真實性均無異議，本院予以采信。第三人李友仙、吳相啟提交的證據(jù)一、二雙方當(dāng)事人對真實性均無異議，本院予以采信；對證據(jù)三、四、五原告李某雖有異議，但未提交證據(jù)予以推翻，本院予以采信；對證據(jù)六因證人未出庭作證，無法核實，本院不予采信。第三人郵政儲蓄洪山支行提交的證據(jù)一、二、三、四、五、七雙方當(dāng)事人對真實性均無異議，本院予以采信；對證據(jù)六第三人李友仙、吳相啟認為該照片并非訴爭房屋，經(jīng)本院核實，該照片與訴爭房屋并不相符，本院不予采信。
本院認為，根據(jù)當(dāng)事人的訴辯意見，案件的爭議焦點歸納為:一、關(guān)于被告胡某某、王某某就訴爭房屋訂立多重房屋買賣合同的效力問題；二、關(guān)于被告胡某某、王某某就訴爭房屋訂立多重房屋買賣合同的履行順序問題；三、關(guān)于該房屋抵押權(quán)的問題。
一、關(guān)于被告胡某某、王某某就訴爭房屋訂立多重房屋買賣合同的效力問題。
（1）針對被告胡某某、王某某與第三人李友仙、吳相啟簽訂的《房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》、《補充協(xié)議書》、《補充協(xié)議》。原告李某、第三人郵政儲蓄洪山支行抗辯稱被告胡某某、王某某未取得訴爭房屋所有權(quán)即與第三人李友仙、吳相啟簽訂房屋買賣合同，違反了房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，且該房屋當(dāng)時為還建房，土地性質(zhì)為劃撥用地，不得任意上市交易，應(yīng)當(dāng)無效。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條 ?“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”的規(guī)定，被告胡某某、王某某與第三人李友仙、吳相啟于就武昌區(qū)武泰閘河街54號B棟2單元2層3室房屋簽訂房屋買賣合同，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第九條“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效”的規(guī)定，被告胡某某于2012年12月25日取得該房屋土地使用權(quán)證，被告胡某某轉(zhuǎn)讓該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)合法有效；根據(jù)《最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，即使被告胡某某在與第三人李友仙簽訂房屋買賣合同時未取得該房屋的所有權(quán)，也不影響該房屋買賣合同的效力，更何況被告胡某某取得了該房屋的所有權(quán)；綜上，被告胡某某與第三人李友仙簽訂的《房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，且雙方已實際履行，合法有效，該合同經(jīng)被告王某某、第三人吳相啟以《補充協(xié)議書》、《補充協(xié)議》的形式予以追認，對被告胡某某、王某某及第三人李友仙、吳相啟均有約束力。
（2）針對原告李某與被告胡某某、王某某簽訂的《存量房居間（買賣）合同》。第三人李友仙、吳相啟訴稱及辯稱被告胡某某、王某某與原告李某惡意串通，損害第三人的利益，該《存量房居間（買賣）合同》應(yīng)當(dāng)無效。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”及《最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》》第二條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，第三人李友仙、吳相啟未提交證據(jù)證明原告李某與被告胡某某、王某某存在惡意串通的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，對第三人李友仙、吳相啟意見，本院不予采納；原告李某與被告胡某某、王某某簽訂的《存量房居間（買賣）合同》系雙方當(dāng)事人真實意思的表示，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
二、關(guān)于被告胡某某、王某某就訴爭房屋訂立雙重房屋買賣合同的履行問題。
原告李某主張其已支付對價，并完成了房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，符合善意取得制度的規(guī)定，已經(jīng)獲得了訴爭房屋的所有權(quán)。本院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?第一款 ?“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”的規(guī)定，善意取得制度適用的前提是無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受讓人，而本案中被告胡某某、王某某系訴爭房屋合法所有權(quán)人，并非無處分權(quán)人，故本案原告李某不能適用善意取得制度取得該房屋的所有權(quán)。此外，原告李某雖辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，但法律規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的登記作為物權(quán)的生效要件，并不意味著物權(quán)即由登記機構(gòu)賦予，登記只是登記機構(gòu)的公示確認，原告李某亦不能因辦理了該房屋所有權(quán)登記即取得該房屋的所有權(quán)。
針對原告李某及第三人李友仙、吳相啟均要求被告胡某某、王某某履行與自己簽訂的房屋買賣合同。本院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條 ?“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則”的規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實陳述合同標(biāo)的物的真實情況，不得惡意隱瞞事實，損害他人利益，本案中，被告胡某某、王某某隱瞞已將該房屋轉(zhuǎn)讓十二年的事實，將訴爭房屋再次出售，不惜承擔(dān)對第三人李友仙、吳相啟的違約責(zé)任，以期達到更高獲利的行為，與誠實信用原則明顯相悖，該行為不應(yīng)得到支持；原告李某作為購房人，在購買房屋時對訴爭的房屋實際僅進行了一次查看，在明知房屋存在租賃他人且其與被告胡某某、王某某的房屋買賣合同中約定房屋內(nèi)的所有物品應(yīng)當(dāng)移交的情況下，未與租戶聯(lián)系并核實相關(guān)情況，便簽訂房屋買賣合同；其行為與作為普通人在購買房屋此等重大事項應(yīng)當(dāng)具有的審慎注意的行為明顯不符，與誠實信用原則相悖，該行為不應(yīng)得到支持。此外，第三人李友仙、吳相啟已實際占有、使用訴爭房屋十二年，在此過程中，該房屋的價值已發(fā)生了巨大變化，而原告李某尚未實際占有該房屋，從合同法立法維護交易穩(wěn)定的精神來看，第三人李友仙、吳相啟要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求更符合法律的宗旨；再次，從各方利益平衡的角度來看，雖一方合同得以繼續(xù)履行，另一方因合同履行不能仍可通過主張違約責(zé)任尋求救濟，但第三人李友仙、吳相啟依據(jù)合同約定主張的違約責(zé)任明顯不能彌補其損失，故第三人李友仙、吳相啟要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求更加能兼顧公平，平衡各方的利益；綜上，本院對第三人李友仙、吳相啟主張被告胡某某、王某某履行將訴爭房屋過戶到其名下的合同義務(wù)的訴訟請求予以支持；對原告李某主張被告胡某某、王某某騰空房屋，交付房屋的訴訟請求，因事實上已無法履行，本院不予支持。
針對原告李某主張的逾期交房違約金9，150元、租金1，200元。本院認為，根據(jù)原告李某與被告胡某某、王某某簽訂的《存量房居間（買賣）合同》第九條“甲方逾期不交付房屋給乙方，乙方不解除合同，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付違約金；乙方解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方所付房款，且應(yīng)支付逾期期間的違約金，并按全部房款的1%向乙方支付違約金”的約定，原告李某主張不解除合同的違約金，因該合同實際已不能繼續(xù)履行，經(jīng)本院釋明，原告李某亦不同意變更訴訟請求，對原告李某主張的此項違約金本院不予支持，原告李某可另行提起訴訟主張權(quán)利；原告李某主張租金1，200元，沒有合同約定及法律規(guī)定，對此主張本院不予支持。
三、關(guān)于該房屋抵押權(quán)的問題。
原告李某不能因善意而取得該房屋的所有權(quán)，亦不因辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)而當(dāng)然取得房屋的所有權(quán)，原告李某以該房屋設(shè)立抵押進行貸款系無處分權(quán)人的處分，故第三人郵政儲蓄洪山支行亦不因登記抵押權(quán)而當(dāng)然取得該房屋的抵押權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”的規(guī)定，第三人郵政儲蓄洪山支行雖登記設(shè)立了抵押權(quán)，但其未對訴爭房屋權(quán)屬情況進行嚴格審查，未與該房屋實際租住人核實，未對該房屋進行實際查看，不能證明其為善意；第三人郵政儲蓄銀行洪山支行也不能因善意取得該房屋的抵押權(quán)。綜上，第三人郵政儲蓄銀行洪山支行主張其取得該房屋抵押權(quán)沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條 ?、《最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第九條，《最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第三條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?、第一百九十一條 ?第二款 ?，《中華人民共和國合同法》第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》》第二條的規(guī)定，判決如下:
一、駁回原告李某的訴訟請求。
二、被告胡某某、王某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)履行將武漢市武昌區(qū)武泰閘河街54號B棟2單元2層3號房屋過戶到第三人李友仙、吳相啟名下的合同義務(wù)。
三、駁回第三人李友仙、吳相啟其他訴訟請求。
四、駁回第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司武漢市洪山區(qū)支行的訴訟請求。
本案案件受理費12，412元，減半收取6，206元，由原告李某負擔(dān)2，978元，被告胡某某、王某某負擔(dān)2，978元（此款第三人李友仙、吳相啟已墊付，被告胡某某、王某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付第三人李友仙、吳相啟），第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司武漢市洪山區(qū)支行負擔(dān)250元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時按照《訴訟費用交納辦法》（國務(wù)院令第481號）的規(guī)定預(yù)交案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費分戶；賬戶:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號:832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年。

本院認為，根據(jù)當(dāng)事人的訴辯意見，案件的爭議焦點歸納為:一、關(guān)于被告胡某某、王某某就訴爭房屋訂立多重房屋買賣合同的效力問題；二、關(guān)于被告胡某某、王某某就訴爭房屋訂立多重房屋買賣合同的履行順序問題；三、關(guān)于該房屋抵押權(quán)的問題。
一、關(guān)于被告胡某某、王某某就訴爭房屋訂立多重房屋買賣合同的效力問題。
（1）針對被告胡某某、王某某與第三人李友仙、吳相啟簽訂的《房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》、《補充協(xié)議書》、《補充協(xié)議》。原告李某、第三人郵政儲蓄洪山支行抗辯稱被告胡某某、王某某未取得訴爭房屋所有權(quán)即與第三人李友仙、吳相啟簽訂房屋買賣合同，違反了房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，且該房屋當(dāng)時為還建房，土地性質(zhì)為劃撥用地，不得任意上市交易，應(yīng)當(dāng)無效。
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條 ?“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”的規(guī)定，被告胡某某、王某某與第三人李友仙、吳相啟于就武昌區(qū)武泰閘河街54號B棟2單元2層3室房屋簽訂房屋買賣合同，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第九條“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效”的規(guī)定，被告胡某某于2012年12月25日取得該房屋土地使用權(quán)證，被告胡某某轉(zhuǎn)讓該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)合法有效；根據(jù)《最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，即使被告胡某某在與第三人李友仙簽訂房屋買賣合同時未取得該房屋的所有權(quán)，也不影響該房屋買賣合同的效力，更何況被告胡某某取得了該房屋的所有權(quán)；綜上，被告胡某某與第三人李友仙簽訂的《房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，且雙方已實際履行，合法有效，該合同經(jīng)被告王某某、第三人吳相啟以《補充協(xié)議書》、《補充協(xié)議》的形式予以追認，對被告胡某某、王某某及第三人李友仙、吳相啟均有約束力。
（2）針對原告李某與被告胡某某、王某某簽訂的《存量房居間（買賣）合同》。第三人李友仙、吳相啟訴稱及辯稱被告胡某某、王某某與原告李某惡意串通，損害第三人的利益，該《存量房居間（買賣）合同》應(yīng)當(dāng)無效。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”及《最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》》第二條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，第三人李友仙、吳相啟未提交證據(jù)證明原告李某與被告胡某某、王某某存在惡意串通的行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，對第三人李友仙、吳相啟意見，本院不予采納；原告李某與被告胡某某、王某某簽訂的《存量房居間（買賣）合同》系雙方當(dāng)事人真實意思的表示，未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
二、關(guān)于被告胡某某、王某某就訴爭房屋訂立雙重房屋買賣合同的履行問題。
原告李某主張其已支付對價，并完成了房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)，符合善意取得制度的規(guī)定，已經(jīng)獲得了訴爭房屋的所有權(quán)。本院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?第一款 ?“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”的規(guī)定，善意取得制度適用的前提是無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓受讓人，而本案中被告胡某某、王某某系訴爭房屋合法所有權(quán)人，并非無處分權(quán)人，故本案原告李某不能適用善意取得制度取得該房屋的所有權(quán)。此外，原告李某雖辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，但法律規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的登記作為物權(quán)的生效要件，并不意味著物權(quán)即由登記機構(gòu)賦予，登記只是登記機構(gòu)的公示確認，原告李某亦不能因辦理了該房屋所有權(quán)登記即取得該房屋的所有權(quán)。
針對原告李某及第三人李友仙、吳相啟均要求被告胡某某、王某某履行與自己簽訂的房屋買賣合同。本院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條 ?“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則”的規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實陳述合同標(biāo)的物的真實情況，不得惡意隱瞞事實，損害他人利益，本案中，被告胡某某、王某某隱瞞已將該房屋轉(zhuǎn)讓十二年的事實，將訴爭房屋再次出售，不惜承擔(dān)對第三人李友仙、吳相啟的違約責(zé)任，以期達到更高獲利的行為，與誠實信用原則明顯相悖，該行為不應(yīng)得到支持；原告李某作為購房人，在購買房屋時對訴爭的房屋實際僅進行了一次查看，在明知房屋存在租賃他人且其與被告胡某某、王某某的房屋買賣合同中約定房屋內(nèi)的所有物品應(yīng)當(dāng)移交的情況下，未與租戶聯(lián)系并核實相關(guān)情況，便簽訂房屋買賣合同；其行為與作為普通人在購買房屋此等重大事項應(yīng)當(dāng)具有的審慎注意的行為明顯不符，與誠實信用原則相悖，該行為不應(yīng)得到支持。此外，第三人李友仙、吳相啟已實際占有、使用訴爭房屋十二年，在此過程中，該房屋的價值已發(fā)生了巨大變化，而原告李某尚未實際占有該房屋，從合同法立法維護交易穩(wěn)定的精神來看，第三人李友仙、吳相啟要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求更符合法律的宗旨；再次，從各方利益平衡的角度來看，雖一方合同得以繼續(xù)履行，另一方因合同履行不能仍可通過主張違約責(zé)任尋求救濟，但第三人李友仙、吳相啟依據(jù)合同約定主張的違約責(zé)任明顯不能彌補其損失，故第三人李友仙、吳相啟要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求更加能兼顧公平，平衡各方的利益；綜上，本院對第三人李友仙、吳相啟主張被告胡某某、王某某履行將訴爭房屋過戶到其名下的合同義務(wù)的訴訟請求予以支持；對原告李某主張被告胡某某、王某某騰空房屋，交付房屋的訴訟請求，因事實上已無法履行，本院不予支持。
針對原告李某主張的逾期交房違約金9，150元、租金1，200元。本院認為，根據(jù)原告李某與被告胡某某、王某某簽訂的《存量房居間（買賣）合同》第九條“甲方逾期不交付房屋給乙方，乙方不解除合同，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付違約金；乙方解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方所付房款，且應(yīng)支付逾期期間的違約金，并按全部房款的1%向乙方支付違約金”的約定，原告李某主張不解除合同的違約金，因該合同實際已不能繼續(xù)履行，經(jīng)本院釋明，原告李某亦不同意變更訴訟請求，對原告李某主張的此項違約金本院不予支持，原告李某可另行提起訴訟主張權(quán)利；原告李某主張租金1，200元，沒有合同約定及法律規(guī)定，對此主張本院不予支持。
三、關(guān)于該房屋抵押權(quán)的問題。
原告李某不能因善意而取得該房屋的所有權(quán)，亦不因辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)而當(dāng)然取得房屋的所有權(quán)，原告李某以該房屋設(shè)立抵押進行貸款系無處分權(quán)人的處分，故第三人郵政儲蓄洪山支行亦不因登記抵押權(quán)而當(dāng)然取得該房屋的抵押權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”的規(guī)定，第三人郵政儲蓄洪山支行雖登記設(shè)立了抵押權(quán)，但其未對訴爭房屋權(quán)屬情況進行嚴格審查，未與該房屋實際租住人核實，未對該房屋進行實際查看，不能證明其為善意；第三人郵政儲蓄銀行洪山支行也不能因善意取得該房屋的抵押權(quán)。綜上，第三人郵政儲蓄銀行洪山支行主張其取得該房屋抵押權(quán)沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條 ?、《最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第九條，《最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》》第三條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條 ?、第一百九十一條 ?第二款 ?，《中華人民共和國合同法》第六條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，《最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》》第二條的規(guī)定，判決如下:

一、駁回原告李某的訴訟請求。
二、被告胡某某、王某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)履行將武漢市武昌區(qū)武泰閘河街54號B棟2單元2層3號房屋過戶到第三人李友仙、吳相啟名下的合同義務(wù)。
三、駁回第三人李友仙、吳相啟其他訴訟請求。
四、駁回第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司武漢市洪山區(qū)支行的訴訟請求。
本案案件受理費12，412元，減半收取6，206元，由原告李某負擔(dān)2，978元，被告胡某某、王某某負擔(dān)2，978元（此款第三人李友仙、吳相啟已墊付，被告胡某某、王某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付第三人李友仙、吳相啟），第三人中國郵政儲蓄銀行股份有限公司武漢市洪山區(qū)支行負擔(dān)250元。

審判長：張劍

書記員：劉旭