原告:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，張家口市交警隊退休職工，現(xiàn)住張家口市橋西區(qū)。被告：吳某某（曾用名吳存英、吳澤銘），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，現(xiàn)住張家口市橋西區(qū)。委托訴訟代理人：關(guān)琳，河北思洋律師事務(wù)所律師。被告：張家口市東山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張家口市橋東區(qū)口里東窯子村。法定代表人：梁萬田，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：李劍、孫浩南，河北三霖律師事務(wù)所律師。

李某某向本院提出訴訟請求：1、請求判決登記在吳某某名下位于張家口市橋東區(qū)的房屋歸原告所有；2、原告向被告交房屋面積的差價，二被告同時配合原告辦理房屋過戶手續(xù)，過戶費用按規(guī)定由買賣雙方各自負擔己方應(yīng)該負擔的；3、訴訟費由二被告負擔。事實與理由：我在2003年與張家口市大山開發(fā)房屋有限公司（法人代表陳立山）購買位于，（原定4號樓，后經(jīng)開發(fā)商同意，已改為1號樓），并簽定了房屋買賣合同，付了房款457000元。房子到現(xiàn)在我一直使用著，可到今天我沒有房產(chǎn)證。經(jīng)多方了解，大山開發(fā)公司法定代表人陳立山和當時施工負責(zé)人吳某某在我不知情的情況下，開發(fā)商將本應(yīng)該屬于我的房產(chǎn)證辦到了吳某某名下。二被告的行為嚴重損害了我的合法權(quán)益。請求人民法院依法判決二被告協(xié)助我辦理過戶手續(xù)，并承擔過戶所需的費用和本案訴訟費用。吳某某辯稱，涉案房屋是大山房開抵給了我，抵過來之后就給我辦了貸款，為了方便貸款所以辦了房產(chǎn)證，房子我一直沒有居住過，原告從2003年一直占用至今，一直由原告對外出租，并收取租賃費用。我也積極配合原告過戶，手續(xù)已經(jīng)全部交到了房管交易大廳，我沒有不配合原告，所以原告不應(yīng)該起訴我。原告要求我支付過戶費沒有任何法律依據(jù)。登記在我名下的房屋不是原告的，我現(xiàn)在要求原告退還房屋給我，我返還原告購房款457000元。此案已過訴訟時效，原告是在2003年購涉案房，原告訴至法院是2018年1月10日，長達15年之久，早已超過我國民訴法規(guī)定的2年的訴訟時效。綜上，我方認為對此案，法院應(yīng)駁回原告的訴訟請求。東山房開公司辯稱，我公司現(xiàn)股東是為完成口里東窯子舊房改造工程而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式接手的原張家口大山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將公司更名為現(xiàn)在的名稱。對于陳立山經(jīng)營期間的房屋開發(fā)事宜，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未向現(xiàn)有股東進行資料轉(zhuǎn)移和情況說明，對本案的所有事實我們不清楚。如果房子指向交易的標的物是明確的，而且需要我公司配合過戶，配合的義務(wù)我公司同意承擔，但是我們與陳立山股權(quán)轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)約定，轉(zhuǎn)讓之前的債權(quán)債務(wù)由陳立山等前股東負責(zé)。如果讓我公司承擔相關(guān)費用，房屋補交的面積差價應(yīng)該交到我公司，且應(yīng)當確定補交的數(shù)額后再協(xié)助辦理。原告向法庭提交的證據(jù)有：1.2003年4月25日簽訂編號為0171的房屋買賣合同一式五份，房號是陵園南街20號，建筑面積146平米；2.收據(jù)一張；3.爭議房屋的房本一份，契稅等票據(jù)5張，票據(jù)從陳立山手中得來，當時陳立山說契稅等費用是大山房開所交，但是交款人寫的吳某某，目的是為了貸款繼續(xù)施工，所以把票留在自己手里。房本是從吳某某手里要的，之所以之前房產(chǎn)證在他手里，是因為當時要用房子貸款，貸款時間不確定，陳立山就把房本給了吳某某，后來吳某某和陳立山之間有了矛盾，所以吳某某沒有把房產(chǎn)證給陳立山；4.陳立山寫的情況說明一份。上述證據(jù)擬證明原告要求過戶的房子不是吳某某的，原告之所以沒有支付房屋面積差價是因為房產(chǎn)證辦到了別人名下，原告合法合理把錢扣下，但是原告認為既應(yīng)該補交差價，被告也應(yīng)該配合原告過戶。5.2017年11月22日吳某某與李劍辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易的評估報告。被告吳某某的質(zhì)證意見為：合同和收據(jù)與我無關(guān)。買賣合同明確說明原告購買的是4號房，交錢也是4號房，對合同沒有異議。對房屋契稅票據(jù)和房產(chǎn)證沒有異議，對陳立山出示的情況說明不認可，說明已經(jīng)作廢了，因為2012年公司已經(jīng)更名，但是蓋的章是大山房開。對于評估報告沒有意見。對于爭議的房屋我不是沒有出錢，由于陳立山向我借款100000元，還欠工程款加起來大概是四、五十萬元，陳立山用訴爭房屋頂賬，把房子過戶給我，所以我取得物權(quán)。當時陳立山辦完房產(chǎn)證時，準備用爭議的房屋貸款，后來陸續(xù)將借款還清，但是并沒有辦理過戶，在這期間沒有任何人提出過戶的問題，一直是原告占有。在2017年時，原告正式通知我們辦理過戶，我也協(xié)助原告辦了，但是要求我繳納過戶費沒有道理，因為當時是房開公司把房產(chǎn)證辦到我名下的，誰辦的就應(yīng)該由誰交費。被告東山房開公司的質(zhì)證意見為：除了陳立山的情況說明以外，對其他證據(jù)的真實性無異議，但是原告出示的合同有五份，都在原告手里，因為原告簽訂合同中所涉底商沒有實際履行，陳立山將該套房屋另行處置，所以這份合同實際上已經(jīng)解除。本院的認證意見為：對證據(jù)1-3和證據(jù)5的真實性予以認定。證據(jù)4雖然是復(fù)印件，但情況說明中的內(nèi)容與陳立山參加第一次庭審時的陳述一致，以陳立山當庭陳述的內(nèi)容為準。被告吳某某提交的證據(jù)有：2002年9月25日大山房地產(chǎn)開發(fā)公司給吳某某打的借條一張，金額是100000元，擬證明當時大山房開向吳某某借錢，所以向銀行貸款，房產(chǎn)證寫的是吳某某的名字。原告與被告東山房開公司對該證據(jù)沒有意見。本院的認證意見是：對證據(jù)的真實性予以認定。被告東山房開公司未向法庭提交證據(jù)。本院經(jīng)審理認定事實如下：2002年11月20日，張家口市大山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大山房開公司）與吳某某（合同簽訂時用名吳澤銘）簽訂商品房買賣合同，由吳某某購買由大山房開公司在張家口市橋東區(qū)陵園南街20號開發(fā)的第4幢01號商品房（以下簡稱1號商品房），合同記載房屋面積166.7平方米，總價533440元，分期付款。2003年1月，大山房開公司以吳某某的名義繳納經(jīng)濟合同鑒證費、契稅、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、測繪費等費用，并將該房屋登記在吳某某名下。房產(chǎn)證顯示登記的房屋坐落位置為張家口市橋東區(qū)，房屋面積163.58平方米，登記時間為2009年10月27日。2003年4月25日，原告與大山房開公司簽訂商品房買賣合同，原告以457000元的價格購買由大山房開公司在張家口市橋東區(qū)陵園南街20號開發(fā)的第4幢04號商品房（以下簡稱4號商品房），合同記載建筑面積146平方米，原告于合同簽訂當日一次性付款457000元。合同簽訂后，大山房開并未向原告交付合同中所約定的房屋，實際將1號商品房交付原告使用至今。大山房開公司于2012年申請變更登記，將公司名稱變更為張家口市東山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人由陳立山變更為梁萬田，并對公司住所和股東等作出變更登記。吳某某陳述其雖然與大山房開簽訂了房屋買賣合同，但并未支付過購房款，由于大山房開公司的法定代表人陳立山向其借款100000元，吳某某同意陳立山將房屋登記在其名下并以吳某某的名義按揭貸款，到2009年貸款還清，陳立山與吳某某之間的賬目全部結(jié)清。陳立山在第一次庭審時陳述由于公司開發(fā)涉訴房屋時資金短缺，用吳某某的名字辦理了房產(chǎn)證并貸款。原告李某某與大山房開公司簽訂合同后，原告要求調(diào)換大平米的房屋，公司將1號商品房交付于李某某，把4號商品房出售給了案外人呂春生。2017年11月22日，被告吳某某協(xié)助原告到張家口市房產(chǎn)交易中心提交房屋產(chǎn)權(quán)交易申請書，并以2017年12月28日作為基準日對本案爭議的1號商品房進行估價，綜合單價為9008.09元，該評估報告的有效期為一年。后因過戶所需繳納稅費問題，并未完成房屋過戶手續(xù)。另查明，本案爭議房屋所處地塊的土地使用者是86270部隊，房開公司以租賃方式取得該地塊的土地使用權(quán)，因土地性質(zhì)問題，現(xiàn)在不動產(chǎn)登記部門暫時對該地塊上的房屋不作變更登記。對于當事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認。陳立山陳述調(diào)換房屋時原告便知道房屋已登記在吳某某名下，原告稱購房時開發(fā)商說統(tǒng)一為購房人辦理房產(chǎn)證，直到購房三、四年后，原告得知房產(chǎn)證已辦至他人名下。被告東山房開公司要求原告按照房屋現(xiàn)在的價值補交差價，原告認為應(yīng)該按照購房時的單價補交差價。
原告李某某與被告吳某某、張家口市東山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱東山房開公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年1月25日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告李某某、被告吳某某及其委托訴訟代理人關(guān)琳、被告東山房開公司的委托訴訟代理人李劍、孫浩南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，大山房開公司于2012年更名為東山房開公司并變更股東，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓時約定轉(zhuǎn)讓之前的債權(quán)債務(wù)由陳立山等前股東負責(zé)，但該約定對第三人不發(fā)生效力，原告與大山房開公司簽訂商品房買賣合同，應(yīng)由東山房開公司承擔合同義務(wù)并享受合同權(quán)利。雖然原告按照簽訂的書面合同交納4號商品房的購房款，但是房開公司并未實際交付該房屋并將該房屋另行處置，經(jīng)原告與時任房開公司法定代表人陳立山協(xié)商一致，陳立山于2003年向原告交付了本案爭議的1號商品房，并由原告占有使用至今，故原告與房開公司之間簽訂的書面合同實際已于2003年解除。1號商品房雖然登記在吳某某名下，但吳某某自認未交納購房款和過戶等費用，是房開公司為抵押貸款而與吳某某簽訂商品房買賣合同，并將房屋過戶至吳某某名下，雙方2009年的債權(quán)債務(wù)已結(jié)清，故1號商品的不動產(chǎn)登記情況與真實權(quán)利狀態(tài)不符，該房屋的實際所有權(quán)人為東山房開公司，東山房開公司有權(quán)對該房屋進行處分。根據(jù)本案原告提交的證據(jù)及原、被告的陳述，原告與東山房開公司真實的意思表示是對1號商品房進行交易，雙方關(guān)于1號商品房的買賣合同合法有效，雙方應(yīng)全面履行自己的合同義務(wù)，由原告交納1號商品房的購房款，東山房開公司交付1號商品房并配合原告辦理該房屋的不動產(chǎn)變更登記手續(xù)。原告已經(jīng)按照146平方米交納了457000元購房款，東山房開公司要求按照現(xiàn)在的價值補交4號商品房與1號商品房的面積差價，但是被告東山房開公司將1號商品房出售給原告卻將房屋過戶至吳某某名下，屬于違約，本身具有過錯，且多年來仍未辦理變更登記，原告未交納差價也屬合理。房屋價值的增長是市場原因所致，房開公司不能因為自己的過錯和違約享受利益，故原告應(yīng)按交易時的價值補交差價。1號商品房的總價為533440元，原告應(yīng)向被告東山房開公司補交的差價為533440元-457000元=76440元，東山房開公司同時配合原告辦理過戶手續(xù)。雖然雙方當事人均認可因土地性質(zhì)問題，不動產(chǎn)登記部門現(xiàn)在對訴爭房屋所坐落地塊的不動產(chǎn)暫不作變更登記，但該狀況屬于行政機關(guān)的行政行為，并不能因此免除合同當事人的權(quán)利義務(wù)。因1號商品房現(xiàn)登記于被告吳某某名下，且吳某某對該房屋并不享有任何實際的權(quán)利，吳某某應(yīng)協(xié)助原告與東山房開公司辦理不動產(chǎn)變更登記手續(xù)，將1號商品房過戶至原告名下，過戶所需稅費應(yīng)按相關(guān)規(guī)定交納。被告東山房開公司本應(yīng)將1號商品房過戶至原告名下，但其卻將房屋過戶至他人名下，原告對被告將房屋過戶至他人名下沒有過錯，且多年來一直要求被告配合辦理過戶手續(xù)，但至今未能辦理，被告東山房開公司未舉證證明未辦理過戶的過錯在原告或被告吳某某，故對于大幅增長的過戶費用，原告無需負擔轉(zhuǎn)讓人應(yīng)該交納的部分，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)交納的費用由被告東山房開公司負擔。吳某某要求原告將房屋退還或支付其購房款差價，沒有任何事實與法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告張家口市東山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行2003年關(guān)于張家口市橋東區(qū)房屋的買賣合同。二、被告張家口市東山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與吳某某于本判決生效之日起七日內(nèi)配合原告李某某辦理張家口市橋東區(qū)房屋的不動產(chǎn)登記手續(xù)，將房屋過戶至原告李某某名下，所需稅費按規(guī)定交納，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓人交納的部分由被告張家口市東山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納，吳某某無需支付稅費。三、原告李某某于本判決生效之日起七日內(nèi)支付被告張家口市東山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司剩余購房款76440元。案件受理費8050元，減半收取計4025元，由被告張家口市東山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張家口市中級人民法院。

審判員　　高冠宇

書記員：景宏偉