原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京市東城區(qū)。委托代理人：劉建業(yè)，石家莊市欒城區(qū)法律援助中心律師。被告：河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。地址：石家莊市橋西區(qū)新華路***號。統(tǒng)一社會信用代碼：91130100570093771G。法定代表人：李建忠，該公司總經(jīng)理。委托代理人：張龍飛，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。委托代理人：陳桂彬，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。

李某某向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)雙方簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》無效；2、退還已繳款項(xiàng)315963元，并承擔(dān)利息（自2017年3月26日起按中國人民銀行同期貸款利率至付清之日止）；3、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2017年3月25日，原告與被告簽訂了一份《房屋認(rèn)購協(xié)議》，原告購買被告開發(fā)的智某常春藤房屋一套，并繳納首付款人民幣305963元。之后又繳納車位意向金10000元。目前,因被告原因致使協(xié)議不能履行。據(jù)了解,時至今日，被告尚未取得《房屋預(yù)售許可證》,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等規(guī)定，雙方簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》無效，應(yīng)退還已繳納款項(xiàng)315963元并承擔(dān)利息。為此，特向人民法院提起訴訟，請依法審理，公正判決，維護(hù)原告的合法權(quán)益。河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司辯稱，我方認(rèn)為，房屋認(rèn)購協(xié)議系預(yù)約合同，簽訂之時，未取得房屋預(yù)售許可證，不影響合同的效力，本案的房屋認(rèn)購協(xié)議書合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，被告不應(yīng)向原告退還任何房款。經(jīng)審理查明，2017年3月25日，原告作為乙方、被告作為甲方簽訂一份《房屋認(rèn)購協(xié)議》，乙方自愿認(rèn)購甲方開發(fā)的智某.常春藤項(xiàng)目藤國子院2號樓1單元501室，房屋總價款為1485963元。其中協(xié)議第二條第二款約定：乙方于2017年3月25日交納首付款計(jì)人民幣305963元，剩余房款計(jì)人民幣1180000元辦理銀行貸款；第四條約定：甲方取得《房屋預(yù)售許可證》后，通過電話或者信函等方式通知乙方，乙方應(yīng)于接到通知后7日內(nèi)，到甲方售樓處簽訂正式《商品房買賣合同》。逾期超過10日的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，對乙方所購房屋不予保留，甲方有權(quán)將該房另售。甲乙雙方簽訂正式《商品房買賣合同》后，本協(xié)議自動作廢，雙方的權(quán)利、義務(wù)按照正式《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容執(zhí)行；第六條約定：乙方選擇按揭付款的，乙方應(yīng)符合銀行按揭貸款的相關(guān)要求，如因乙方原因不能辦理按揭貸款的，由乙方在接到甲方通知后10內(nèi)將全部房款補(bǔ)齊。否則，甲方有權(quán)解除本協(xié)議，并有權(quán)對該房屋另售；第七條約定：交房時間為2018年10月31日;第八條約定：甲乙雙方對本合同簽訂過程中知悉對方的商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)，乙方在簽訂本合同時，對甲方項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀和項(xiàng)目手續(xù)現(xiàn)狀知曉。協(xié)議簽訂后，原告按照合同約定當(dāng)天向被告首付款305963元（含2017年3月21日交納的購房定金1萬元）。另，于2018年2月3日，原告還向被告交納車位定金1萬元。庭審中，被告對原告所述事實(shí)無異議，但認(rèn)為雙方所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議屬預(yù)約合同，原告對雙方簽訂的是預(yù)約合同是明知的，在我方?jīng)]有取得預(yù)售許可證時，不影響當(dāng)時的預(yù)售合同效力。另、本案涉案房屋已取得房屋預(yù)售許可證，雙方簽訂合同目的即將就要實(shí)現(xiàn)，在10月份即將交房，因此，從合同法鼓勵交易、便利交易的原則，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方簽訂的是預(yù)約合同，應(yīng)合法有效。另查明，該涉案房產(chǎn)已于2018年7月9日取得《商品房預(yù)售許可證》。以上有雙方當(dāng)事人陳述、房屋預(yù)購協(xié)議、收據(jù)、商品房預(yù)售許可證等證據(jù)予以證實(shí)。
原告李某某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月19日立案后，依法適用普通程序，于2018年8月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某及委托代理人劉建業(yè)、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司委托代理人張龍飛、陳桂彬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是原、被告所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)是預(yù)約合同還是商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條明確規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議已明確約定了當(dāng)事人基本情況、所認(rèn)購房屋的具體位置、面積、價款、付款方式及金額、交房日期、違約責(zé)任，已完全具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且原告也已經(jīng)按協(xié)議約定向被告交納了首付房款及車位意向金，故該房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同（商品房買賣合同）。雖然協(xié)議第四條約定了待取得房屋預(yù)售許可證后再簽訂正式的商品房買賣合同，但不能單純依據(jù)該條款的約定認(rèn)定該協(xié)議為預(yù)約合同，還應(yīng)從簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時雙方當(dāng)事人的本意及協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容及履行情況來判斷其是否預(yù)約合同，本案原、被告雙方簽訂認(rèn)購協(xié)議時已達(dá)成買賣房屋的合意，也就認(rèn)購房屋的面積、價款等內(nèi)容作了具體的約定，并非只是預(yù)訂，所交納的款項(xiàng)是首付款，也并非定金，所以原、被告雙方簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議并非被告所稱的預(yù)約合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，可以認(rèn)定有效。被告在本案起訴后雖取得房屋預(yù)售許可證明，但并非起訴前取得，故原、被告雙方所簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效。導(dǎo)致協(xié)議無效的主要原因是由于被告方?jīng)]有取得房屋預(yù)售許可證明，所以被告方存在主要過錯。但原告作為完全民事行為能力人,在簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時明知被告尚未取得房屋預(yù)售許可證,仍然與被告簽訂協(xié)議,原告也存在一定過錯。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被確認(rèn)無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，本案房屋認(rèn)購協(xié)議被確認(rèn)無效后，被告應(yīng)返還原告所交納的款項(xiàng)315963元。因原告也存在一定的過錯，故原告要求被告按中國人民銀行同期貸款利率承擔(dān)自簽訂協(xié)議第二日起至付清之日止利息的請求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2017年3月25日簽訂的《房屋認(rèn)購協(xié)議》無效；二、被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告李某某所交納的款項(xiàng)315963元；三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)6040元，由被告河北智某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)6040元并提交繳費(fèi)收據(jù)原件（收款單位：河北省石家莊市中級人民法院訴訟費(fèi)專戶，賬號：62×××47，開戶銀行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。