原告（反訴被告）：李某某。
委托代理人：朱志瓊，湖北君能律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳亞歡，湖北君能律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：凌某。
委托代理人：袁鵬，湖北大晟律師事務(wù)所律師。
第三人：武漢鏈家宏業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地：湖北省武漢市江漢區(qū)中央商務(wù)區(qū)泛海國際SOHO城第7幢32層4號。
法定代表人：單一剛，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：楊娟娟、王浩，該公司員工。

原告李某某訴被告凌某、第三人武漢鏈家宏業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱：鏈家公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序由審判員黃桂武獨(dú)任審理。審理中，被告凌某依法向本院對原告李某某提出反訴，并將鏈家公司列為反訴第三人。本院依法審查后決定本訴與反訴一并公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）李某某的委托代理人朱志瓊，被告（反訴原告）凌某的委托代理人袁鵬以及第三人鏈家公司的委托代理人楊娟娟、王浩到庭參加訴訟。審理中，當(dāng)事人申請庭外和解但至今未果，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告（反訴被告）李某某訴稱：原、被告雙方系房屋買賣關(guān)系，雙方于2016年5月26日在第三人鏈家公司處簽訂了《武漢市存量房買賣合同》，約定被告凌某將坐落于武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)歡樂大道166號武漢華僑城生態(tài)住宅社區(qū)一期（A-2）純水岸東湖T16棟2單元11層02號房屋賣給原告，購買方式為商業(yè)貸款購買，并對雙方間的權(quán)利與義務(wù)作了明確約定。合同簽訂后，原告李某某依約向被告凌某支付了定金20萬元，并向中國民生銀行提交了相關(guān)面簽材料。銀行審批下來后，被告卻以各種理由多次拒絕去銀行簽字履約，原告多次與之協(xié)商無果。原告李某某經(jīng)變更訴請后請求判令：1、解除原被告之間的《武漢市存量房買賣合同》；2、被告向原告支付合同約定違約金1196000元；3、被告向原告支付因其違約行為給原告造成的直接經(jīng)濟(jì)損失27萬元；4、被告雙倍返還定金共計(jì)40萬元；5、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。原告當(dāng)庭明確，第三項(xiàng)訴請包含另行購房的房屋漲價(jià)損失16萬元和中介費(fèi)損失，對第四項(xiàng)訴請如違約金與定金罰則不能并存則主張違約金。
被告（反訴原告）凌某辯稱：1、涉案合同于2016年7月28日就已經(jīng)通過通知的方式解除，原告的第一項(xiàng)訴請不成立；2、本案是原告違約，因此原告的第二項(xiàng)訴請無事實(shí)和法律依據(jù)，同時(shí)請求法院按照公平原則對違約金進(jìn)行調(diào)整；3、其他經(jīng)濟(jì)損失27萬元無任何證據(jù)證明；4、對原告訴請雙倍返還定金問題，依據(jù)合同法的規(guī)定，定金和違約金不能在本案中同時(shí)適用；5、本訴訴訟費(fèi)應(yīng)由原告李某某承擔(dān)。凌某向李某某提出反訴，請求判令：1、李某某向凌某支付違約金119萬元；2、反訴訴訟費(fèi)用全部由李某某承擔(dān)。
第三人鏈家公司對本訴和反訴均辯稱：我方收取了中介費(fèi)9萬元，請法院依法裁判。
原告（反訴被告）李某某對反訴辯稱：我方不存在違約行為，請法院駁回凌某的訴請，訴訟費(fèi)由凌某承擔(dān)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證，對其他證據(jù)及欲證明的事實(shí)本院結(jié)合案情綜合認(rèn)定。
經(jīng)審理查明：2016年5月26日，被告（反訴原告）凌某（甲方、賣方）與原告（反訴被告）李某某（乙方、買方）及第三人鏈家公司（丙方、居間人）簽訂武漢市存量房買賣合同及居間服務(wù)合同，買賣合同主要約定：賣方將其位于武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)歡樂大道166號武漢華僑城生態(tài)住宅社區(qū)一期（A-2）純水岸東湖T16棟2單元11層02號房屋一套（建筑面積282.54平方米），以598萬元的價(jià)格出售給買方。
第二條（三）約定，該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為交通銀行……賣方現(xiàn)金贖樓，賣方應(yīng)在簽訂本合同后30日內(nèi)向原按揭銀行申請?zhí)崆斑€款，在按揭銀行批準(zhǔn)提前還款的期限內(nèi)及時(shí)還款，并在房產(chǎn)注銷抵押登記后將房屋所有權(quán)證原件及土地使用權(quán)證交付第三方辦理過戶。
第五條（一）約定，該筆交易定金20萬元為第一部分房款，賣方同意買方在簽署本合同時(shí)支付定金20萬元……（二）578萬元為第二部分房款，付款方式為商業(yè)貸款，買方須在過戶遞收件單之前支付首期款（不包括定金）178萬元，買方應(yīng)在首期款支付截止日前向銀行提交按揭貸款申請的相關(guān)資料，賣方須配合買方提交申請銀行所需全部資料并按銀行規(guī)定簽署所需法律文書。按揭貸款金額以銀行承諾的貸款金額為準(zhǔn)，由貸款銀行按約定時(shí)間支付給賣方。如買方已付首期款金額少于上述第二部分房款總額減去銀行承諾貸款之金額，則買方須于銀行出具《貸款承諾函》（或貸款審批同意書）后7日內(nèi)補(bǔ)足首期款。
第七條（一）約定，買賣雙方應(yīng)在房產(chǎn)注銷抵押登記后45個(gè)工作日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門簽署《武漢市存量房買賣合同》，繳納過戶稅費(fèi)，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。買方應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證后7個(gè)工作日內(nèi)辦理按揭貸款的抵押登記。
第十二條約定合同備注，合同備注條款內(nèi)容與前述條款內(nèi)容不一致的，以備注條款為準(zhǔn)：……買方需要銀行按揭貸款400萬元，買賣雙方須配合經(jīng)紀(jì)方積極辦理銀行按揭貸款手續(xù)，買方須在銀行面簽批貸后2個(gè)工作日內(nèi)支付178萬元首付款給賣方。買賣雙方須積極配合經(jīng)紀(jì)方辦理二手房交易過戶手續(xù)，任何一方擅自變更購售意向視為惡意違約，違約方須賠償守約方總房款20%作為違約金。
同日，李某某與凌某還簽署了補(bǔ)充協(xié)議，就房屋買賣相關(guān)違約責(zé)任進(jìn)行了約定。
上述房屋買賣合同簽訂后，李某某依約向凌某支付了定金20萬元，并于2016年6月13日向中國光大銀行提交了相關(guān)面簽材料，同日凌某亦配合辦理了該行面簽手續(xù)，但因凌某提交資料不全，同年6月20日凌某補(bǔ)齊面簽所需資料。此后，因中國光大銀行審批手續(xù)繁瑣時(shí)間較長，故李某某于2016年7月中旬將貸款銀行更換為中國民生銀行并獲審批，但凌某拒絕再次配合辦理面簽手續(xù)。
2016年7月底，凌某分別向李某某和第三人鏈家公司郵寄了解除房屋買賣合同的函認(rèn)為“李某某未在辦理完銀行面簽和銀行批貸后按合同約定的時(shí)間付款”并明確解除房屋買賣合同，李某某不同意解除合同且于2016年7月31日與第三人鏈家公司共同向凌某郵寄送達(dá)了《履約催促函》要求繼續(xù)履行房屋買賣合同。凌某于2016年9月份辦理贖樓手續(xù)。李某某要求凌某繼續(xù)履行房屋買賣合同未果，遂形成本案訴訟。

本院認(rèn)為：李某某與凌某于2016年5月26日簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議是簽約各方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，當(dāng)事人可以解除合同。在本案中，凌某在履約過程中已明確不履行合同，且李某某亦訴請解除合同，本院予以支持。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
對本案合同履行過程中是否存在違約以及哪方違約的問題。
經(jīng)查，首先，雙方簽訂房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議后，李某某依約支付了20萬元定金并已向銀行申請辦理按揭貸款手續(xù)，凌某亦配合辦理了第一次銀行面簽手續(xù)，但在李某某更換銀行辦理按揭手續(xù)后，凌某拒絕配合再次辦理銀行面簽手續(xù)，從雙方簽署的房屋買賣合同中，并沒有約定可向幾個(gè)銀行辦理幾次按揭貸款面簽手續(xù)，對辦理上述手續(xù)亦未約定期限，本院本著有利于維護(hù)市場交易順利進(jìn)行的宗旨，結(jié)合辦理二手房買賣按揭面簽手續(xù)的一般流程、時(shí)間和交易習(xí)慣，因本案買方李某某只更換了一次按揭貸款銀行，進(jìn)而需要賣方凌某第二次配合辦理銀行面簽，并且辦理按揭貸款和面簽的流程及耗費(fèi)的時(shí)間均在正常合理的流程和時(shí)間范圍內(nèi)，沒有過度增加賣方凌某的時(shí)間、金錢等綜合成本，凌某理應(yīng)給予必要的理解與容忍，全面履行合同。
其次，按照本案房屋買賣合同第二條（三）的約定，“該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為交通銀行……賣方現(xiàn)金贖樓，賣方應(yīng)在簽訂本合同后30日內(nèi)向原按揭銀行申請?zhí)崆斑€款，在按揭銀行批準(zhǔn)提前還款的期限內(nèi)及時(shí)還款，并在房產(chǎn)注銷抵押登記后將房屋所有權(quán)證原件及土地使用權(quán)證交付第三方辦理過戶?！北景钢?，簽訂合同時(shí)間為2016年5月26日，而凌某于2016年9月份才辦理贖樓，違反了該約定。
綜上，本院認(rèn)為凌某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對凌某的第一項(xiàng)反訴請求不予支持。
關(guān)于李某某提出的凌某應(yīng)支付總房款598萬元的20%即1196000元作為違約金的第二項(xiàng)訴請，按照本案房屋買賣合同第十二條的約定“……買賣雙方須積極配合經(jīng)紀(jì)方辦理二手房交易過戶手續(xù)，任何一方擅自變更購售意向視為惡意違約，違約方須賠償守約方總房款20%作為違約金?！绷枘尘芙^履行合同構(gòu)成違約，但本院結(jié)合合同內(nèi)容、雙方履行合同的行為、違約情節(jié)、合同簽訂時(shí)間與凌某明確不履行合同的時(shí)間房屋市場價(jià)格漲幅等案件實(shí)際情況及相關(guān)法律規(guī)定，對凌某提出違約金過高請求調(diào)減的意見予以支持，本院酌情按照60萬元予以支持，故對原告第二項(xiàng)訴請本院予以部分支持。
關(guān)于李某某第三項(xiàng)訴請所包含的另行購房的房屋漲價(jià)損失和中介費(fèi)損失，對漲價(jià)損失因無充分證據(jù)本院不予支持，對中介費(fèi)損失因涉及另一法律關(guān)系即居間合同關(guān)系本案不作處理。
關(guān)于李某某第四項(xiàng)訴請要求凌某雙倍返還定金40萬元，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條的規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。結(jié)合李某某的意見如違約金與定金罰則不能并存則主張違約金，本院對其第四項(xiàng)的雙倍返還定金訴請不予支持，但合同解除后凌某應(yīng)退還李某某已支付的定金20萬元。
綜上所述，為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，本院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第九十四條第（二）項(xiàng)、第九十七條、第一百一十四條第一款、第二款、第一百一十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）凌某于2016年5月26日簽訂的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議；
二、被告（反訴原告）凌某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）李某某支付違約金60萬元；
三、被告（反訴原告）凌某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告（反訴被告）李某某退還定金20萬元；
四、駁回原告李某某的其他訴訟請求；
五、駁回反訴原告凌某的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴案件受理費(fèi)10797元（已減半收?。┯衫钅衬吵袚?dān)6178元、由凌某承擔(dān)4619元，反訴案件受理費(fèi)7755元（已減半收取）由凌某承擔(dān)（本訴受理費(fèi)10797元李某某已預(yù)交，反訴受理費(fèi)7755元凌某已預(yù)交，凌某于本判決生效之日起十日內(nèi)向李某某直接支付4619元）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：湖北省武漢市中級人民法院；賬號：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 黃桂武

書記員： 于振婷