上訴人（原審被告）：李有國，男，1972年12月10日出生，漢族，居民身份證住址武漢市新洲區(qū)，現(xiàn)住武漢市江岸區(qū)，委托訴訟代理人：陶然，湖北精圖治律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：游丹丹，女，1978年4月12日出生，漢族，居民身份證住址武漢市新洲區(qū)，現(xiàn)住武漢市江岸區(qū)，委托訴訟代理人：陶然，湖北精圖治律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：劉忠際，男，1978年9月8日出生，漢族，居民身份證住址河南省確山縣，現(xiàn)住武漢市青山區(qū)，原審被告：庫焱祥，男，1965年12月2日出生，漢族，居民身份證住址武漢市洪山區(qū)，現(xiàn)住武漢市洪山區(qū)，原審被告：謝海蓮，女，1966年9月3日出生，漢族，居民身份證住址武漢市洪山區(qū)，現(xiàn)住武漢市洪山區(qū)，

李有國、游丹丹上訴請求：1、撤銷一審判決，依法改判駁回劉忠際的全部訴訟請求；2、本案一、二審訴訟費由劉忠際承擔(dān)。事實和理由：1、李有國、游丹丹于2013年2月1日與庫焱祥、謝海蓮已經(jīng)簽訂了合法有效的買賣合同，該合同系在人民法院裁定查封之前簽訂。2、李有國、游丹丹于2013年7月開始至今一直合法占有使用該房屋，期間李有國、游丹丹還將該房屋對外出租并收取租金，表明李有國、游丹丹在人民法院裁定查封之前已經(jīng)實際合法占有使用該房屋并取得租金收益。3、李有國、游丹丹已經(jīng)于2013年7月30日按照合同約定向庫焱祥夫婦付清了全部購房款。4、由于該房屋在漢口銀行貸款辦理了抵押登記，該筆貸款至2016年7月到期屆滿，按照相關(guān)規(guī)定在此之前無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，未能辦理房屋過戶手續(xù)并非李有國、游丹丹自身原因造成。劉忠際辯稱，房屋買賣合同真實性存疑，李有國、游丹丹提交的交易記錄與房屋買賣的交易金額不符，其提交的證據(jù)不能證明已占有該房屋，即便房屋買賣交易屬實，但沒辦理過戶也是由其自身原因造成的，所以不能抵抗法院的強制執(zhí)行。庫焱祥、謝海蓮均未到庭參加訴訟，亦未提交書面意見。劉忠際向一審法院起訴請求：1、撤銷武漢市武昌區(qū)人民法院（2016）鄂0106執(zhí)異8號執(zhí)行裁定書；2、武漢市武昌區(qū)人民法院（2016）鄂0106民初3629號民事判決書，事實認(rèn)定清楚，適用法律正確，應(yīng)予以支持，恢復(fù)對坐落于武漢市新洲區(qū)邾城街新洲大道122號房屋的執(zhí)行。一審法院認(rèn)定事實：坐落于武漢市新洲區(qū)邾城街新洲大道122號房屋系庫焱祥與謝海蓮共有的房屋，該房屋建筑面積627.72平方米（房產(chǎn)證號：武房權(quán)證新字第××號），產(chǎn)權(quán)登記在謝海蓮名下。李有國、游丹丹在一審法院審理的（2016）鄂0106執(zhí)異8號執(zhí)行異議一案中，向一審法院提交了落款時間均為2013年2月1日的《房屋交易協(xié)議》和《房屋交易合同》各一份，以此證明當(dāng)天李有國、游丹丹夫妻作為買受人與出賣人謝海蓮、庫焱祥夫妻簽訂協(xié)議，以總價295萬元購買新洲大道122號房屋。2013年3月8日，游丹丹通過其在建設(shè)銀行新洲支行尾號557602的個人活期存款賬戶向庫焱祥尾號765040賬戶付款45萬元。2013年7月23日，李有國與漢口銀行股份有限公司簽訂《個人借款合同》，約定：李有國向漢口銀行申請個人經(jīng)營性貸款300萬元，借款期限36個月，借款利率9.225%，指定漢口銀行將該款支付到胡斐菡漢口銀行營業(yè)部尾號170894的銀行賬號，謝海蓮以最高額抵押方式擔(dān)保，游丹丹以最高額保證方式擔(dān)保。同日，謝海蓮與漢口銀行股份有限公司簽訂《最高額房地產(chǎn)抵押合同》，約定：謝海蓮將其所有的新洲大道122號房屋（面積627.72平方米，評估價值635.63萬元）抵押給漢口銀行股份有限公司，抵押期限為2013年7月23日至2016年7月23日，為李有國向該銀行貸款300萬元提供抵押擔(dān)保。2013年7月25日，漢口銀行按照合同約定將300萬元貸款支付到李有國指定的胡斐菡銀行賬戶。2013年7月30日，胡斐菡將300萬元貸款中的279萬元支付到萬君正在漢口銀行新洲支行尾號681964的賬戶。同日，萬君正將269萬元支付到庫焱祥漢口銀行洪山支行尾號534334賬戶，將10萬元支付到游丹丹漢口銀行新洲支行尾號681824的賬戶。同日，游丹丹將萬君正支付的10萬元，連同本人當(dāng)天存入的20萬元，共計30萬元支付到庫焱祥漢口銀行洪山支行尾號534334的賬戶。2014年1月28日，庫焱祥（借款人）與劉忠際（貸款人）簽訂《借款合同》，約定：借款金額200萬元，借款期限自2014年1月28日至2014年3月27日，借款利率為22%。庫焱祥的妻子謝海蓮為保證人。同日，劉忠際依約向庫焱祥支付借款。此后，庫焱祥未依約償還借款。2015年3月16日，劉忠際為收回借款本息訴至一審法院。起訴前，劉忠際申請財產(chǎn)保全，一審法院于2015年2月9日作出（2015）鄂武昌立民保字第00019號民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了庫焱祥之妻謝海蓮名下的坐落于武漢市新洲區(qū)邾城街新洲大道122號房屋（權(quán)利證書號：武房權(quán)證新字第××號），查封期限兩年。2015年10月17日，一審法院作出（2015）鄂武昌民初字第01350號民事判決書，判令庫焱祥、謝海蓮共同向劉忠際償還190萬元借款本金及相應(yīng)的利息、罰息、違約金等。上述判決生效后，因庫焱祥、謝海蓮沒有履行判決書確定的義務(wù)，劉忠際于2015年12月18日向一審法院申請強制執(zhí)行。2016年3月3日，李有國、游丹丹向一審法院提出執(zhí)行異議，以一審法院財產(chǎn)保全查封的武漢市新洲區(qū)邾城街新洲大道122號房屋為李有國、游丹丹購買且實際享有所有權(quán)為由，請求解除對該房屋的財產(chǎn)保全措施。針對李有國、游丹丹的執(zhí)行異議，一審法院經(jīng)聽證，于2016年5月9日作出（2016）鄂0106執(zhí)異8號執(zhí)行裁定書，裁定“中止本院（2015）鄂武昌立民保字第00019號民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書的執(zhí)行，解除對坐落于武漢市新洲區(qū)邾城街新洲大道122號房屋的查封”。劉忠際不服該裁定，于2016年6月1日向一審法院提出執(zhí)行異議之訴。一審法院認(rèn)為，本案系當(dāng)事人不服人民法院查封新洲大道122號房屋引起的訴訟。根據(jù)各方當(dāng)事人訴辯意見，一審法院歸納本案爭議焦點如下：一、在人民法院查封之前，李有國、游丹丹、庫焱祥、謝海蓮之間簽訂的《房屋交易協(xié)議》和《房屋交易合同》是否真實、合法、有效？二、李有國、游丹丹是否支付了全部購房款？三、在人民法院查封前，李有國、游丹丹是否實際占有、使用交易房屋？四、交易房屋未辦理過戶登記是否因買受人自身原因？一、關(guān)于在人民法院查封之前，李有國、游丹丹、庫焱祥、謝海蓮之間簽訂的《房屋交易協(xié)議》和《房屋交易合同》是否真實、合法、有效的問題。協(xié)議和合同的落款時間均為2013年2月1日?！斗课萁灰讌f(xié)議》系李有國、游丹丹向一審法院提出執(zhí)行異議時，于2016年2月2日舉證提供，協(xié)議約定：謝海蓮、庫焱祥將新洲大道122號627.72平方米房屋，以295萬元的凈得價出賣給李有國、游丹丹，簽訂協(xié)議之日起先付交易總價中的150萬元，余款在2013年7月30日前付清，房屋兩證在付清余款時辦理過戶。協(xié)議落款處甲方簽名為庫焱祥，乙方簽名為游丹丹?！斗课萁灰缀贤废道钣袊?、游丹丹于2016年3月30日，在一審法院主持的執(zhí)行異議聽證程序上補充提供的，合同約定：此合同所有金額已付清；兩證在2013年7月30日前付清余款時辦理過戶，如規(guī)定時間沒有辦理過戶由乙方選擇適當(dāng)時間過戶；甲方保證出售房產(chǎn)無抵押、不含虛偽內(nèi)容等。合同落款處甲方簽名謝海蓮、庫焱祥，并按手印，乙方簽名為李有國、游丹丹，并按手印。游丹丹在當(dāng)天的聽證程序上陳述，該合同是雙方在2013年7月30日之前補簽的，不是2月1日簽的。李有國在2017年10月10日本庭開庭時陳述，合同簽訂是2013年8月中旬左右，交易已經(jīng)完成以后。劉忠際不理解李有國、游丹丹在初次提出異議的時候為什么只提供了沒有按手印的協(xié)議而沒有提供按有手印的交易合同，對交易合同的真實性持有異議。一審法院認(rèn)為，《房屋交易協(xié)議》約定的協(xié)議之日先付150萬元，余款在2013年7月30日前付清，兩證在付清余款時辦理過戶等內(nèi)容沒有全面履行；《房屋交易合同》約定“此合同所有金額已付清”的事實證據(jù)不充分，關(guān)于購房款的支付情況將在第二個焦點問題分析。房屋買賣雙方存在倒簽協(xié)議和合同簽訂時間的可能性。二、關(guān)于李有國、游丹丹是否支付了全部購房款的問題。協(xié)議約定，李有國、游丹丹應(yīng)向謝海蓮、庫焱祥支付購房款295萬元。2013年3月8日，游丹丹向庫焱祥支付45萬元，但未注明是否是購房款；2013年7月30日，李有國、游丹丹夫妻將謝海蓮、庫焱祥夫妻所有的本案所涉房屋用于抵押，獲得漢口銀行300萬元貸款后，通過案外人賬戶向庫焱祥支付269萬元，通過游丹丹賬戶向庫焱祥支付30萬元，李有國、游丹丹共計向庫焱祥支付344萬元，超出全部購房款49萬元。另李有國向一審法院舉證借條一張，該借條載明：今借到李有國人民幣150萬元，借款人為庫焱祥，落款時間為2013年7月30日。庫焱祥在2016年3月30日，一審法院主持的聽證程序上陳述：我向李（有國）借款150萬元，7月30日支付的憑證中有購房款，還有借款；在7月30日時，他們之所以支付這兩筆款，就是看付清的款，超出的部分就是借款；（150萬）全額支付了。游丹丹在當(dāng)天的聽證會上陳述：（你們的資金往來？）就購房款和150萬元的往來，就兩筆，沒有其他的往來；（150萬元支付的憑證）5萬元現(xiàn)金是支付的定金，沒有出具憑證，還有100萬元的銀行憑證我找不到了。游丹丹、庫焱祥也做了上述類似陳述。劉忠際認(rèn)為，房屋的交易金額不但與房屋實際價值相差甚遠(yuǎn)，違背交易地市場價格以及交易習(xí)慣，而且與李有國、游丹丹提交法院的交易流水憑證的總金額不符。一審法院認(rèn)為，李有國與漢口銀行簽訂的《個人借款合同》特別約定條款第25.2條約定：借款人應(yīng)將借款用于購材料，未經(jīng)貸款人書面同意，借款人不得改變借款用途。該合同封面還有一條提示語“不適用個人用于購房用途的借款”。李有國、游丹丹約定購買謝海蓮、庫焱祥所有的房屋，并將買賣的標(biāo)的房作為抵押物取得銀行貸款，進(jìn)而將全部貸款用于支付購房款和出借給庫焱祥，有違借款合同的約定，且不符合民間交易習(xí)慣和常理。根據(jù)支付憑證證明，李有國、游丹丹向謝海蓮、庫焱祥支付購房款和借款共計344萬元；根據(jù)游丹丹、庫焱祥向一審法院關(guān)于150萬元已全額支付的陳述，李有國、游丹丹向謝海蓮、庫焱祥支付了全部購房款295萬元的主要證據(jù)不足。三、關(guān)于在人民法院查封之前，李有國、游丹丹是否實際占有、使用交易房屋的問題。在2016年3月30日一審法院審查執(zhí)行異議聽證程序上，李有國、游丹丹舉證：李有國與張波成2014年10月29日簽訂的《房屋出租合同書》一份，承租人張波成開辦快餐店工商資料一組、證人石某2015年6月29日的證明一份，以此證明當(dāng)時對買賣標(biāo)的房的占有支配情況。在同日的聽證程序上，劉忠際舉證：2014年11月1日謝海蓮與張波成簽訂的《房屋租賃協(xié)議》一份，說明該協(xié)議來源于承租人張波成開辦快餐店在工商部門備案的租賃協(xié)議，以此證明房屋出租合同書是不真實的。游丹丹陳述，房屋租賃協(xié)議上謝海蓮的簽名是由游丹丹代簽的，房屋當(dāng)時由李有國、游丹丹占有支配。一審法院認(rèn)為，2014年10月29日的房屋出租合同書對出租房屋的地址、面積等主要內(nèi)容均沒有明確約定，約定的承租人張波成第一年應(yīng)付的租金為55萬元，與張波成在工商部門備案的房屋租賃協(xié)議約定第一年租金5萬元相差甚遠(yuǎn)；證人石某證明于2014年10月29日代張波成向李有國、游丹丹支付63萬元房屋租金，沒有張波成的證明證實；游丹丹陳述代謝海蓮簽名與張波成簽訂在工商部門備案的租賃協(xié)議，在無證據(jù)證明受謝海蓮委托的情況下，代簽行為有違常理且不符合道德規(guī)范；本案謝海蓮在涉及本案的執(zhí)行異議聽證程序、本案原審、一審?fù)忞A段，經(jīng)一審法院合法傳喚，無正當(dāng)理由，均未參加訴訟，應(yīng)承擔(dān)放棄舉證、質(zhì)證、陳述、辯論的法律后果。因此，在2014年11月1日至一審法院查封涉案房屋之前，李有國、游丹丹實際占有支配該房屋的主要證據(jù)不足。四、關(guān)于交易房屋未辦理過戶登記是否是因買受人自身原因的問題。庫焱祥提供自書證明一份，證明房屋沒有過戶的原因之一是因其愛人謝海蓮生小孩，產(chǎn)后一直臥床，致使不能如期辦理，并陳述沒有還清銀行貸款也是沒有過戶的原因。游丹丹在一審法院2016年3月30日的聽證程序上陳述：沒有先過戶再貸款的原因是當(dāng)時房款沒有付清，庫焱祥不愿意過戶，我們才這樣的，房產(chǎn)抵押給銀行，無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。劉忠際認(rèn)為，李有國、游丹丹完全有時間辦理房屋過戶而沒有辦理，其房屋買賣交易是虛偽的。一審法院認(rèn)為，李有國、游丹丹應(yīng)該知道所購買的房屋作為其銀行貸款的抵押物，在三年的抵押期限內(nèi)，如果沒有還清銀行貸款并解除抵押，是無法實現(xiàn)所購房屋在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行過戶登記的。因此，本案交易房屋未辦理過戶登記是因買受人自身原因造成的。綜上，一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡囊?guī)定，李有國、游丹丹對一審法院提出的執(zhí)行異議沒有事實及法律依據(jù)，對本案涉及的執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益；對劉忠際的訴訟請求予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條第（一）項，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，判決：準(zhǔn)許執(zhí)行湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2015）鄂武昌立民保字第00019號民事裁定，繼續(xù)對坐落于武漢市新洲區(qū)邾城街新洲大道122號房屋查封。一審案件受理費16086元，由李有國和游丹丹共同負(fù)擔(dān)。湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2016）鄂0106執(zhí)異8號執(zhí)行裁定于一審判決生效時自動失效。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人二審爭議的事實，本院認(rèn)定如下：李有國、游丹丹提交銀行交易明細(xì)一組，擬證明李有國、游丹丹于2013年2月1日向庫焱祥指定的賬戶支付了100萬元。經(jīng)質(zhì)證，劉忠際對該證據(jù)的真實性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為不能證明是轉(zhuǎn)賬給庫焱祥的。本院認(rèn)為，李有國、游丹丹提交的證據(jù)不能達(dá)到其證明目的，本院不予采信。本院對一審法院查明的事實予以確認(rèn)。
上訴人李有國、游丹丹因與被上訴人劉忠際、原審被告庫焱祥、謝海蓮執(zhí)行異議之訴一案，不服湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2017）鄂0106民初7094號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月16日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，李有國、游丹丹提交的銀行賬戶交易明細(xì)所載明的金額與雙方合同中約定的購房款金額不符，李有國、游丹丹提交的證據(jù)不足以證明其支付了全部購房款。本案存在李有國與張波成于2014年10月29日簽訂的《房屋出租合同書》和謝海蓮與張波成于2014年11月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，兩份合同中約定的租金金額相差甚遠(yuǎn)，游丹丹陳述謝海蓮的簽名系其代簽亦未提交充分的證據(jù)予以證明，李有國、游丹丹提交的證據(jù)并不足以證明其在人民法院查封之前已經(jīng)合法占有了涉案房屋。2013年7月23日，李有國與漢口銀行股份有限公司簽訂《個人借款合同》并將涉案房屋作為抵押物抵押給銀行，抵押期限為三年，李有國、游丹丹明知在抵押期內(nèi)若沒有還清銀行貸款并解除抵押則無法在相關(guān)部門進(jìn)行過戶登記，但其仍然將涉案房屋作為抵押物，涉案房屋未辦理過戶登記系其自身原因造成。綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡囊?guī)定，李有國、游丹丹對涉案房屋提出的執(zhí)行異議沒有事實和法律依據(jù)，不足以排除人民法院的強制執(zhí)行。綜上所述，李有國、游丹丹的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費16086元，由李有國、游丹丹負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　王　薇
審判員　李　瑜
審判員　胡丹丹

書記員：肖宇晴