原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住唐山市。
委托代理人：馬向軍，河北鴻翔律師事務(wù)所律師。
被告：唐山中冶萬(wàn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：曹興祿，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：薛鵬，該公司法務(wù)專員。
委托代理人：付新迪，該公司法務(wù)專員。

原告李某某與被告唐山中冶萬(wàn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陳永華獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托代理人馬向軍、被告唐山中冶萬(wàn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人薛鵬、付新迪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某訴稱，2014年10月28日，原告與被告簽訂”浭陽(yáng)新城轉(zhuǎn)移車位使用權(quán)協(xié)議”（該協(xié)議書是被告方提供的格式合同文本，其中的手寫部分是被告工作人員填寫）。協(xié)議書約定：被告將浭陽(yáng)新城-浭陽(yáng)華府206樓地下2層1-158號(hào)車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給原告；使用權(quán)期限為2015年10月10日至2081年4月13日止；使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)總額為人民幣113000元。合同簽訂當(dāng)日，原告向被告交納113000元（其中2000元由住宅房屋窗戶不合格返還款抵頂）。上述合同名稱為”轉(zhuǎn)移使用權(quán)”，但從其內(nèi)容上看，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)實(shí)質(zhì)就是出租，所以，該合同實(shí)為”租賃合同”，使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)113000元就是66年租期的租金。合同法第214條明確規(guī)定，租賃合同的期限不得超過20年。原告認(rèn)為：超過20年的租期應(yīng)屬無(wú)效，被告應(yīng)當(dāng)將多收的46年租金退還給原告。在數(shù)次與被告協(xié)商無(wú)效的情況下，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，要求：1、判決被告返還給原告租賃費(fèi)78757元。2、判決被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
被告唐山中冶萬(wàn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，1、被答辯人提出本案的合同有效期為20年明顯為適用《合同法》二百一十四條，屬于適用法律錯(cuò)誤，本協(xié)議為使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議，而非租賃性質(zhì)合同，不應(yīng)適用該條的規(guī)定，適用該條規(guī)定明顯不利于答辯人合理、合法”合同”權(quán)益的保護(hù)。2、答辯人作為涉案小區(qū)開發(fā)商，為保障廣大業(yè)主停車需要，投巨資建設(shè)地下車庫(kù)。答辯人本應(yīng)將地下車位出售給業(yè)主使用以盡快收回投資資金，但因現(xiàn)階段地下車位無(wú)法辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證，答辯人無(wú)奈才采取現(xiàn)階段唐山市乃至我國(guó)普遍采取的使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式，將涉案地下車位交付被答辯人使用。答辯人與被答辯人簽署合同時(shí)，雙方均同意該車位使用期限為長(zhǎng)期（66年），并沒有任何采取租賃性質(zhì)的行為，在協(xié)議中也沒有任何租賃性質(zhì)的文字體現(xiàn)，車位使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)誠(chéng)信遵守?，F(xiàn)被答辯人若不同意履行，可解除該合同，但需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。被答辯人起訴所主張超出二十年部分無(wú)效，違反了雙方簽署車位使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議的初衷和誠(chéng)實(shí)守信的基本做人準(zhǔn)則，必將損害答辯人的合法權(quán)益，如果將該使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議超出二十年部分認(rèn)定無(wú)效，返還被答辯人超出二十年的絕大部分費(fèi)用，沒有法律依據(jù)，被答辯人將以極其低的價(jià)格租賃使用涉案地下車位，任何一個(gè)開發(fā)商、一個(gè)地下車位的建設(shè)者，都不可能以如此低廉的價(jià)格將車位交付業(yè)主使用，那將明顯顯失公平！3、縱觀整個(gè)唐山房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)地下車位的市場(chǎng)乃至全國(guó)市場(chǎng)，地下車位均因無(wú)法辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，而采取使用權(quán)轉(zhuǎn)移形式，交付業(yè)主使用，若法院支持被答辯人的請(qǐng)求，勢(shì)必影響整個(gè)市場(chǎng)，勢(shì)必導(dǎo)致開發(fā)商的建設(shè)資金無(wú)法及時(shí)回收、勢(shì)必影響開發(fā)商投資建設(shè)地下車位的積極性、進(jìn)而影響小區(qū)業(yè)主的基本生活、停車需要！綜上可見，被答辯人請(qǐng)求法院判令該合同超出二十年部分無(wú)效、按66年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算每年的租金標(biāo)準(zhǔn)并判令答辯人退還超出二十年后的絕大部分租金，顯然缺乏法律規(guī)定，且有失公允，依法應(yīng)予以駁回。
經(jīng)審理查明，原告李某某與被告唐山中冶萬(wàn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了”浭陽(yáng)新城轉(zhuǎn)移車位使用權(quán)協(xié)議”。協(xié)議書約定：被告將位于唐山市豐潤(rùn)區(qū)浭陽(yáng)新城-浭陽(yáng)華府206樓地下2層1-158號(hào)車位的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給原告,使用權(quán)期限自2015年10月10日至2081年4月13日止；車位使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用總額應(yīng)為人民幣113000元。2015年10月28日，原告將車位使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用111000元交付給了被告?，F(xiàn)原告主張因住宅樓房屋窗戶不合格抵頂了2000元的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)，對(duì)此被告不予認(rèn)可。合同簽訂后，被告將約定的車位交付給原告使用?，F(xiàn)原告以租賃合同最長(zhǎng)不得超過20年為由，要求被告返還超過20年的租賃費(fèi)78757元。
以上事實(shí)有原、被告陳述、浭陽(yáng)新城轉(zhuǎn)移車位使用權(quán)協(xié)議、收據(jù)等證據(jù)可以證實(shí)。

本院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告之間簽訂的雖名為使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議，但根據(jù)該協(xié)議內(nèi)容，被告將車位交付原告使用，原告支付相應(yīng)費(fèi)用，本案涉及車位所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，故雙方之間實(shí)際應(yīng)為租賃合同關(guān)系?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。原、被告簽訂的轉(zhuǎn)移車位使用權(quán)協(xié)議約定的租賃期限已超過二十年，對(duì)于二十年租賃期限的約定對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，超過二十年租賃期限的約定無(wú)效。對(duì)于原告要求被告返還超出二十年部分的租賃費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，理?yè)?jù)充分，本院予以支持。原告主張因住宅樓房屋窗戶不合格抵頂了2000元的車位租賃費(fèi)，現(xiàn)被告不予認(rèn)可，且原告未提供相關(guān)證據(jù)，故被告應(yīng)返還超過20年租賃費(fèi)77363元（111000-111000÷66×20）。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條、第二百一十二條、第二百一十四條之規(guī)定判決如下：

被告唐山中冶萬(wàn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)返還原告李某某租賃費(fèi)77363元；
案件受理費(fèi)885元，由被告唐山中冶萬(wàn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省唐山市中級(jí)人民法院。

審判員 陳永華

書記員： 欒雨