上訴人（原審被告）：邯鄲市錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱錦江房地產(chǎn)公司）。
組織機(jī)構(gòu)代碼證號：60119464-8，住所地：叢臺區(qū)人民東路98號招賢大廈27層。
法定代表人王燕樂，該公司董事長。
委托訴訟代理人王充，河北浩博律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住叢臺區(qū)。
委托訴訟代理人周剛，河北國尚律師事務(wù)所律師。

上訴人邯鄲市錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱錦江房地產(chǎn)公司）因與被上訴人李某某房屋買賣合同糾紛一案，不服邯鄲市叢臺區(qū)人民法院（2016）冀0403民初1979號民事判決，向本院提起上訴。本院與2016年8月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人錦江房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人王充、被上訴人的委托訴訟代理人周剛到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人錦江房地產(chǎn)公司上訴請求：1、撤銷原判，改判上訴人按照同期銀行貸款利率支付被上訴人利息；2、本案全部訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1、上訴人與被上訴人之間的合同無效，上訴人并不存在過錯(cuò)，故不應(yīng)適用《合同法》第58條賠償損失；2、本案為商品房買賣合同糾紛，一審法院適用民間借貸法律規(guī)定，“按照民間借貸交易習(xí)慣月2%計(jì)算利息”，沒有任何法律依據(jù)和事實(shí)基礎(chǔ)，屬于適用法律錯(cuò)誤。
李某某向一審法院起訴請求：1、退還已付房款106344元及利息51045.12元（年息6%）；賠償房屋漲價(jià)損失71305.92元；承擔(dān)106344元的賠償；訴訟費(fèi)用由錦江房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2007年8月10日，李某某與錦江房地產(chǎn)公司簽訂了一份購房協(xié)議書，協(xié)議約定：李某某購買錦江房地產(chǎn)公司位于錦江花園2-2-802號房屋一套；建筑面積104.80平方米；單價(jià)2780元／平方米；總價(jià)291344元；認(rèn)購款為房屋總價(jià)的36%，計(jì)106344元。購房協(xié)議書簽訂后，李某某交納給錦江房地產(chǎn)公司認(rèn)購房屋款106344元，錦江房地產(chǎn)公司為李某某出具了收款收據(jù)。爾后，錦江房地產(chǎn)公司未向李某某交付房屋。李某某認(rèn)為，錦江房地產(chǎn)公司拒不履行合同，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，故爭議成訟。另查明，本案訴爭房屋，由錦江房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)，至今未取得售房許可證。
一審法院認(rèn)為，從李某某舉證的雙方簽訂的購房協(xié)議書、錦江房地產(chǎn)公司為李某某開具的收款收據(jù)分析，雙方簽訂購房協(xié)議書后，李某某依據(jù)協(xié)議約定，向錦江房地產(chǎn)公司交納了36%的購房款106344元。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)售人出示商品房預(yù)售許可證明?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”根據(jù)本案查明的事實(shí)，錦江房地產(chǎn)公司自始至終對訴爭房屋未取得商品房預(yù)售許可證。故應(yīng)確認(rèn)李某某與錦江房地產(chǎn)公司簽訂的購房協(xié)議書無效。我國《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！卞\江房地產(chǎn)公司在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，將房屋出售給李某某，應(yīng)退還李某某所交納的購房款106344元，并賠償李某某由此造成的損失。該損失參照民間借貸交易習(xí)慣月利率2%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，故錦江房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償李某某已交納106344元購房款自2007年8月10日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止的利息損失，在本案執(zhí)行程序中另行計(jì)算。關(guān)于李某某主張的房屋漲價(jià)損失和賠償一倍房款問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定第一項(xiàng)：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還巳付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。”李某某與錦江房地產(chǎn)公司簽訂購房協(xié)議書時(shí)，協(xié)議書中未約定交付房屋期限，協(xié)議書中明確約定李某某所交納的購房款為認(rèn)購款，不能認(rèn)定錦江房地產(chǎn)公司隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)。故李某某主張的房屋漲價(jià)損失和賠償一倍房款之訴訟請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條第一款的規(guī)定，判決：一、邯鄲市錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還李某某購房款106344元，并按月利率2%支付該款自2007年8月10日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止的利息，在本案執(zhí)行程序中另行計(jì)算。于本判決生效7日內(nèi)付清。二、駁回李某某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7620元，由邯鄲市錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)，本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，李某某與錦江房地產(chǎn)公司之間為房屋買賣合同關(guān)系，該合同的無效是因錦江房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證明導(dǎo)致，故其對合同無效有過錯(cuò)，錦江房地產(chǎn)公司上訴理由第一項(xiàng)不能成立。錦江房地產(chǎn)公司對合同無效應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償李某某的信賴?yán)鎿p失，因李某某主張的房屋漲價(jià)損失是在合同有效前提下對方違約導(dǎo)致的自身預(yù)期利益損失，故一審法院對該房屋漲價(jià)損失不予支持正確。李某某交納房款的目的是獲取房屋的所有權(quán)而并非為了出借資金供錦江房地產(chǎn)公司使用，雙方并沒有形成民間借貸的合意，也沒有形成事實(shí)上的民間借貸法律關(guān)系，故一審法院參照民間借貸交易習(xí)慣月利率2%的標(biāo)準(zhǔn)來確定李某某的損失不妥，李某某應(yīng)交房款所產(chǎn)生的孳息損失應(yīng)按同期銀行貸款利率確定，錦江房地產(chǎn)公司上訴理由第二項(xiàng)成立。
綜上所述，錦江房地產(chǎn)公司的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持（2016）冀0403民初1979號民事判決第二項(xiàng)；
二、變更（2016）冀0403民初1979號民事判決第一項(xiàng)為“邯鄲市錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后7日內(nèi)返還李某某購房款106344元，并按同期銀行貸款利率支付該款自2007年8月10日起至本判決履行之日止的利息?！?br/>一審案件受理費(fèi)7620元，由邯鄲市錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)2900元，由李某某負(fù)擔(dān)2300元，邯鄲市錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)600元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　張　穎 審　判　員　　梁興元 代理審判員　　謝　珂

書記員：杜薇