上訴人（原審原告）：李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省武漢市人，退休干部。
委托訴訟代理人：方超，湖北多能律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：李景平，該公司董事長。
委托訴訟代理人：劉觀峰，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，湖北省廣水市人，該公司法律顧問。

上訴人李某某因與被上訴人湖北廣水鑫天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣水鑫天地公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省廣水市人民法院（2014）鄂廣水民初字第01846號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年9月5日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人李某某及其委托訴訟代理人方超，被上訴人廣水鑫天地公司的委托訴訟代理人劉觀峰參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人李某某上訴請求：請求撤銷（2014）鄂廣水民初字第01846號判決，改判交付房屋及承擔(dān)逾期交房違約金11萬元；本案一、二審訴訟費由被上訴人廣水鑫天地公司承擔(dān)。事實與理由：1、二案外人梅江東、柴瑞占用訴爭房屋的事實認(rèn)定錯誤。若二案外人的購房合同真實并履行了付款義務(wù)，則應(yīng)提供付款憑證等證明其履行了付款義務(wù)的事實。其次，被上訴人廣水鑫天地公司提供的案外人物業(yè)費收據(jù)來源及真實性存疑，物業(yè)費收據(jù)應(yīng)交付案外人。2、二案外人對訴爭房屋出賣給上訴人李某某不知情的事實認(rèn)定錯誤。一審法院并未詢問二案外人，沒有證據(jù)證明案外人對房管局備案登記公示不知情，即使案外人與被上訴人廣水鑫天地公司簽訂了房屋買賣合同，亦不能認(rèn)定其占有房屋是善意、合法的。3、本案遺漏必須參與訴訟的當(dāng)事人。二案外人梅江東、柴瑞應(yīng)作為本案第三人參加訴訟。4、本案適用法律錯誤。本案涉及一房數(shù)賣的事實認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中國人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律確認(rèn)房屋的權(quán)屬。

本院認(rèn)為，廣水鑫天地公司提交的二案外人的物業(yè)管理費、水電報裝費收據(jù)，該證據(jù)加蓋有證明單位印章，證據(jù)來源合法，與待證事實具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點為：1、涉案合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行？2、合同逾期履行的違約責(zé)任承擔(dān)？3、本案是否遺漏訴訟當(dāng)事人？根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯、陳述意見，結(jié)合在案證據(jù)，依照相關(guān)法律規(guī)定，本院就爭議的相關(guān)焦點問題分析認(rèn)定如下：
關(guān)于焦點一，涉案合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行的問題?！吨袊嗣窆埠蛧贤ā返谝话僖皇畻l規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；……”。本院審查認(rèn)為，廣水鑫天地公司已向法院提交了其與案外人梅江東、柴瑞簽訂的房屋買賣合同、購房款發(fā)票，并提交了二案外人的物業(yè)費收費單據(jù)、房屋水電報裝收費單據(jù)等證據(jù)證實涉案房屋已交付給二案外人占有、使用，李某某雖不認(rèn)可廣水鑫天地公司的辯稱意見，但亦未能提供相反證據(jù)證明涉案房屋的占有、使用情況。二審訴訟中，李某某亦認(rèn)可廣水鑫天地公司未依據(jù)合同約定履行向其交付涉案房屋的事實，涉案的兩份《商品房買賣合同》雖在房管部門履行了備案登記，但合同的備案登記屬于行政管理范疇，其亦不能對抗合法占有房屋的二案外人。原審法院結(jié)合相關(guān)證據(jù)認(rèn)定二案外人梅江東、柴瑞占有、使用涉案房屋，并據(jù)此認(rèn)定李某某訴稱的合同目的不能實現(xiàn)，符合法律的規(guī)定，并無不當(dāng)。
關(guān)于焦點二，合同逾期履行違約責(zé)任的承擔(dān)問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：……（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”。本院審查認(rèn)為，一審法院在查明訴爭房屋廣水鑫天地公司已實際履行不能的情形下，向李某某釋明其可以主張解除合同及賠償損失或另行主張權(quán)利，經(jīng)釋明，其并未變更訴訟請求，據(jù)此判決駁回其訴訟請求并無不當(dāng)。
關(guān)于焦點三，一審法院是否遺漏訴訟當(dāng)事人的問題。《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六規(guī)定“對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟”。本院審查認(rèn)為，涉案房屋的案外人梅江東、柴瑞系有獨立請求權(quán)的第三人，并非本案必須共同訴訟的當(dāng)事人，依據(jù)法律規(guī)定可以另行主張權(quán)利。其次，李某某起訴要求廣水鑫天地公司交付商品房買賣合同約定的涉案房屋，該合同義務(wù)的相對方并非二案外人，在李某某訴狀未列明案外人為第三人及未向法院申請追加案外人參加訴訟的情形下，一審法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加訴爭房屋的其他買受人作為第三人參加訴訟。
本院認(rèn)為，在李某某與廣水鑫天地公司簽訂的《商品房買賣合同》及案外人梅江東、柴瑞與廣水鑫天地公司簽訂的《商品房屋買賣合同》均被認(rèn)定真實有效、案外人梅江東、柴瑞實際占有使用訴爭房屋、各買受人均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、李某某未實際占有使用訴爭房屋的情況下，李某某請求法院判決廣水鑫天地公司履行房屋交付義務(wù)及承擔(dān)違約金，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，李某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2500元，由李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　李　超 審判員　姚仁友 審判員　周　鑫

書記員：王昆