原告李曉明，無(wú)業(yè)。
委托代理人李曉娟，河北吳秀萍律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：11303201011706427。
被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司，住所地秦皇島市海港區(qū)東港里。
法定代表人呼子會(huì)，該公司經(jīng)理。
委托代理人陳燕，系河北世紀(jì)長(zhǎng)城律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：11303201011860968。
委托代理人張華楠，系河北世紀(jì)長(zhǎng)城律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：A201523010729。
被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)北部工業(yè)區(qū)。
法定代表人代登德，該公司總經(jīng)理。
委托代理人楊英超，系河北法潤(rùn)律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：11303201110222271。

原告李曉明與被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海港十建公司）、秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鎮(zhèn)坤公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李曉明的委托代理人李曉娟，被告海港十建公司法定代表人呼子會(huì)及其委托代理人張華楠，被告鎮(zhèn)坤公司委托代理人楊英超均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，原、被告訴爭(zhēng)房屋座落于秦皇島市海港區(qū)北部工業(yè)區(qū)西港路北段路西鎮(zhèn)坤玻璃公司院內(nèi)，地號(hào)為：1-1-396號(hào)，土地使用權(quán)人為鎮(zhèn)坤公司，登記時(shí)間為2007年4月29日，土地用途為工業(yè)用地。訴爭(zhēng)房屋的名稱(chēng)原為戈瑞鑫電子能源大廈，現(xiàn)更名為天慶隆大廈，分為1號(hào)樓和2號(hào)樓。1號(hào)樓建筑面積10431.8平方米，2號(hào)樓建筑面積10658.8平方米。房屋建設(shè)工程由戈瑞鑫公司作為建設(shè)方，承包給海港十建公司進(jìn)行墊資建設(shè)。
為了建設(shè)大廈工程，2009年6月14日，戈瑞鑫公司（甲方）與海港十建（乙方）簽訂《建設(shè)戈瑞鑫大廈1、2號(hào)樓工程專(zhuān)用條款（協(xié)議書(shū)）》。協(xié)議第一條關(guān)于工程量的約定，注有“乙方自備機(jī)械，屬包工包料。乙方代表人：楊德琛、趙喜山并各自承擔(dān)2號(hào)和1號(hào)樓墊資建設(shè)的施工隊(duì)伍”；第十條關(guān)于竣工結(jié)算的專(zhuān)項(xiàng)條款中約定：“1、待其大廈竣工經(jīng)市建管機(jī)關(guān)驗(yàn)收合格，并將工程交付給甲方，6－12個(gè)月內(nèi)甲方負(fù)責(zé)將乙方工程中所墊資金全部返還給乙方，以部分5層以上房屋抵給乙方（含5-11層每平方米按2200元計(jì)算但不含暖氣和電源的配套費(fèi)）。甲方負(fù)責(zé)按照乙方需要的戶(hù)主名稱(chēng)提供一次性過(guò)戶(hù)手續(xù)，不承擔(dān)賣(mài)方和買(mǎi)方的任何稅費(fèi)。乙方賣(mài)出的房屋單價(jià)要超過(guò)2200元／㎡，所超出的金額，以資承擔(dān)稅金（注：賣(mài)方稅金從所賣(mài)房款中支出）。2、甲方在施工期間所賣(mài)的房屋款均要用于裝修工程中去，到二期工程開(kāi)工前，乙方所收的賣(mài)房款在墊付工程款的80％以?xún)?nèi)。3、首層到4層屬甲方已付乙方工程費(fèi)的樓層，若因甲方為乙方提供經(jīng)濟(jì)證明和作保工作，一旦發(fā)生糾紛，所造成的經(jīng)濟(jì)損失完全由乙方承擔(dān)……。5、第13層為閣樓，它與同位12層房間容有一個(gè)房產(chǎn)證，因此1號(hào)樓12－13層歸乙方所有或者自行出售。每平方米單價(jià)仍按照2200元計(jì)算……。注：五層進(jìn)行變更，使每戶(hù)有單獨(dú)的供水、水暖、電的設(shè)施，其結(jié)構(gòu)同6層以上。”第十二條約定：“監(jiān)理公司及現(xiàn)場(chǎng)工程師和甲方現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)督人，開(kāi)工建設(shè)時(shí)由甲方書(shū)面通知乙方。發(fā)包人：王洪章，乙方項(xiàng)目經(jīng)理為楊德琛、趙喜山”。合同落款發(fā)包方有戈瑞鑫公司印章和王洪章的簽字，乙方有海港十建的合同專(zhuān)用章及楊德琛的簽字。合同簽訂后由楊德琛、趙喜山分別施工建設(shè)1、2號(hào)樓。戈瑞鑫公司先后撥付工程款57萬(wàn)元。
海港十建在施工期間陸續(xù)對(duì)外出售上述大廈的房屋。2010年9月28日，原告李曉明與被告海港十建簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》一份，該協(xié)議書(shū)載明：“出賣(mài)人：秦皇島市戈瑞鑫電子能源有限公司，買(mǎi)受人：李曉明。買(mǎi)受人自愿購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人開(kāi)發(fā)的位于西港北路戈瑞鑫電子大廈的住宅壹樓。戶(hù)型及房款，材料款抵房，該住宅為六層E2戶(hù)型，面積66.68平方米，單價(jià)2450元每平方米，共計(jì)163366元。二、付款方式及期限，1.（略）2.分期付款，第一期10萬(wàn)元，第二期63366元在交鑰匙之前全部交清?！?、本協(xié)議一式兩份，出賣(mài)人一份，買(mǎi)受人一份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。出賣(mài)人：秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司戈瑞鑫工程項(xiàng)目部（蓋章），乙方：李曉明（簽名），2010年9月28日”。協(xié)議簽訂后當(dāng)日被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司戈瑞鑫工程項(xiàng)目部出具收據(jù)，收取人民幣10萬(wàn)元。
關(guān)于鎮(zhèn)坤公司、海港十建的主體資格問(wèn)題，原告提交了證據(jù)如下：1、2009年8月11日戈瑞鑫公司出具的證明復(fù)印件，證明戈瑞鑫公司在西港路新建辦公樓，此樓的銷(xiāo)售部分能夠分割辦理分戶(hù)房本。2、2009年10月10日戈瑞鑫公司出具的證明復(fù)印件，內(nèi)容為戈瑞鑫公司臨西港路大廈的辦公樓對(duì)外出售能辦理正式的房證。3、建設(shè)戈瑞鑫大廈1、2號(hào)樓工程專(zhuān)用條款協(xié)議書(shū)復(fù)印件，原告認(rèn)為結(jié)合上述證據(jù)，被告海港十建是房屋的建筑方，出售房屋理應(yīng)作為被告，2010年9月29日戈瑞鑫公司注銷(xiāo)，鎮(zhèn)坤公司同意享有和承擔(dān)戈瑞鑫公司的債權(quán)、債務(wù)，鎮(zhèn)坤公司承接戈瑞鑫公司的責(zé)任，作為被告適格。
被告海港十建質(zhì)證意見(jiàn)：證1、2兩份證據(jù)，原告提交的是復(fù)印件，對(duì)證據(jù)的真實(shí)性不認(rèn)可。即使是真實(shí)的，與海港十建公司無(wú)關(guān)，恰恰證明戈瑞鑫大廈的對(duì)外出售是由戈瑞鑫公司負(fù)責(zé)。對(duì)證3真實(shí)性予以認(rèn)可，但是不能佐證原告的主張。該協(xié)議書(shū)是施工承包協(xié)議書(shū)，反應(yīng)的是施工承包雙方的內(nèi)容，施工方代表?xiàng)畹妈『挖w喜山，其權(quán)限僅限于在施工范圍。楊德琛和趙喜山是海港十建公司的受托人，沒(méi)有海港十建的授權(quán)，其個(gè)人所簽訂的與施工無(wú)關(guān)的任何協(xié)議及字據(jù)均視為個(gè)人行為，應(yīng)由楊德琛和趙喜山個(gè)人負(fù)責(zé)。被告海港十建公司認(rèn)為因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)行為引發(fā)糾紛，海港十建不是本案的適合主體。
被告鎮(zhèn)坤公司質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證1、2真實(shí)性不認(rèn)可，戈瑞鑫公司未出具過(guò)該兩份證據(jù)，申請(qǐng)對(duì)證據(jù)上戈瑞鑫公司的印章進(jìn)行真?zhèn)舞b定。對(duì)證3的真實(shí)性無(wú)異議，但本案是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，證據(jù)3是施工合同，二者不具備關(guān)聯(lián)性，不能認(rèn)定戈瑞鑫公司和鎮(zhèn)坤公司出售過(guò)涉案房屋，也未授權(quán)他人出售過(guò)本案的涉案房屋。
被告海港十建公司提交如下證據(jù)：證1、秦皇島市公安局海港分局河?xùn)|派出所于2013年10月16日出具的證明一份、2013年8月29日出具受案回執(zhí)一份，證明被告公司于2013年8月29日向河棟派出所報(bào)案，因楊德琛偽造了秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司第一項(xiàng)目部、第二項(xiàng)目部及戈瑞鑫項(xiàng)目部公章，給公司造成了損失。對(duì)證2、楊德琛為被告出具的關(guān)于收回印章、項(xiàng)目部章說(shuō)明一份，證明楊德琛私刻公章這一事實(shí)，此行為是其個(gè)人行為，對(duì)此楊德琛表示愿自愿承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。證3、2014年6月2日由郭麗萍等五個(gè)人給海港十建出具的證明，證明原告所簽訂的樓房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，原協(xié)議的出賣(mài)人是戈瑞鑫公司，協(xié)議簽章、收款人也是戈瑞鑫，后來(lái)?xiàng)畹妈⒃瓍f(xié)議原收據(jù)收回，變更為海港十建的章，該證據(jù)能夠證明所有的房屋買(mǎi)賣(mài)與海港十建沒(méi)有任何關(guān)系。證4、匯兌憑證四份，證明海港十建共收到鎮(zhèn)坤公司57萬(wàn)元工程款。
被告鎮(zhèn)坤公司質(zhì)證意見(jiàn)為，被告海港十建的1-3證據(jù)證明楊德琛是被告海港十建公司員工，楊德琛出售房屋與鎮(zhèn)坤公司無(wú)關(guān)，證4、鎮(zhèn)坤公司不只支付57萬(wàn)元工程款。
以上事實(shí)，有原、被告的陳述及相關(guān)證據(jù)在卷佐證。

本院認(rèn)為，根據(jù)土地、建設(shè)、規(guī)劃部門(mén)對(duì)戈瑞鑫項(xiàng)目工程的審批情況，該項(xiàng)目土地用途為工業(yè)用地，規(guī)劃用途為廠房。而戈瑞鑫公司在與海港十建公司簽訂的協(xié)議中的相關(guān)約定能夠證明戈瑞鑫公司利用工業(yè)用地建設(shè)了“商品房”。該行為違反了土地利用規(guī)劃。戈瑞鑫公司和海港十建公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋的建設(shè)用地的土地性質(zhì)應(yīng)為明知的，使用權(quán)取得方式為工業(yè)用地，如對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)先辦理土地變性手續(xù)。否則勢(shì)必違反國(guó)家關(guān)于工業(yè)用地的有關(guān)法律規(guī)定，破壞房地產(chǎn)交易及管理秩序，進(jìn)而損害社會(huì)公共利益。根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效，本院認(rèn)定原告簽訂的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。
在原告等人持有的《協(xié)議書(shū)》上雖然有的加蓋了秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司第一項(xiàng)目部印章，或者加蓋了第二項(xiàng)目部、戈瑞鑫工程項(xiàng)目部公章，甚至還有的只有趙喜山、楊德琛以及二人聘用的工作人員的簽字。但是，因?yàn)樵诒桓婧８凼ü竞透耆瘀喂镜膮f(xié)議中已經(jīng)明確了趙喜山、楊德琛是海港十建公司的代表人，并且由其二人墊資建設(shè)2號(hào)和1號(hào)樓，二人為了解決墊資為題，以出賣(mài)抵頂工程款的房屋來(lái)籌集建設(shè)工程款的行為，應(yīng)當(dāng)視為履行建筑承包合同的行為。本院認(rèn)定趙喜山、楊德琛出售房屋的行為是職務(wù)行為，其行為的后果應(yīng)當(dāng)由被告海港十建公司承擔(dān)責(zé)任。
引發(fā)該起案件的原始根源是戈瑞鑫公司違反土地規(guī)劃，利用工業(yè)用地建設(shè)所謂“能夠分別銷(xiāo)售、取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋”，并授權(quán)海港十建積極對(duì)部分房屋進(jìn)行出售，以售樓款抵頂工程款，同時(shí)自己也對(duì)外出售。在被告海港十建公司為籌措建設(shè)資金而出售在建房屋時(shí)，戈瑞鑫公司為了工程建設(shè)的順利進(jìn)行支持海港十建公司售房行為，海港十建公司的售房所得基本上都用在了兩棟樓的建設(shè)上。并且戈瑞鑫公司在與海港十建公司簽訂的協(xié)議中還約定積極協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。故戈瑞鑫公司對(duì)被告海港十建公司的售房行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)楦耆瘀喂咀N(xiāo)后債權(quán)債務(wù)由被告鎮(zhèn)坤公司承擔(dān)，在本案中戈瑞鑫公司的民事責(zé)任應(yīng)由被告鎮(zhèn)坤公司承擔(dān)。
根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償?；诒桓婧８凼ü竞透耆瘀喂九c購(gòu)房人簽訂無(wú)效購(gòu)房協(xié)議，形成了被告長(zhǎng)期占用原告的購(gòu)房款進(jìn)行建設(shè)訴爭(zhēng)房屋，給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)給以賠償，原告主張按照銀行貸款利率支付購(gòu)房款的利息符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十七條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、第五十二條、第五十六條、第五十八條之規(guī)定判決如下：

一、原告李曉明與被告秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司于2010年9月28日簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》無(wú)效；
二、被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司、秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司于本判決生效之日起10日內(nèi)共同退還原告李曉明購(gòu)房款10萬(wàn)元；并自2010年9月28日起至本判決生效之日止，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率向原告李曉明支付上述款項(xiàng)的利息。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2300元，由被告秦皇島市鎮(zhèn)坤玻璃有限公司、秦皇島市海港區(qū)第十建筑工程公司共同負(fù)擔(dān)，于本判決生效后十日內(nèi)繳納。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　韓有強(qiáng) 審　判　員　　郭　安 人民陪審員　　呂鳳玲

書(shū)記員：趙春超