上訴人（原審原告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省鶴峰縣人，住鶴峰縣。委托訴訟代理人：谷成義，湖北新理念律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：莊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托訴訟代理人：王永清，湖北夷水律師事務(wù)所律師。

李某某上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷一審判決，改判李某某與莊某某于2006年11月12日簽訂的《房屋出售合同書(shū)》有效，二審訴訟費(fèi)由莊某某承擔(dān)。事實(shí)及理由：一、依法成立的合同受法律保護(hù)，李某某與莊某某簽訂的房屋買賣合同合法有效。雙方系完全民事行為能力人，簽訂合同時(shí)莊某某系小渡船街道辦事處大龍?zhí)洞宕逦瘯?huì)干部。合同簽訂后李某某向該村繳納了1000元戶籍管理服務(wù)費(fèi)，并兩次申請(qǐng)遷入戶口，大龍?zhí)洞逦瘯?huì)亦明確表示同意。該合同系李某某與莊某某的真實(shí)意思表示，合同對(duì)房屋的基本情況、價(jià)款、支付辦法等內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，雙方亦是按合同履行，均未提出任何異議。合同沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效的情形，一審法院認(rèn)為該合同違背《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條、十條、四十三條的規(guī)定，但該規(guī)定系管理性強(qiáng)制性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。二、2006年11月12日李某某支付全部房屋價(jià)款并入住，至今長(zhǎng)達(dá)十一年之久，期間李某某花費(fèi)二十多萬(wàn)元對(duì)房屋進(jìn)行了重大修繕和改建。莊某某只是因該房屋進(jìn)入征收范圍，受征收補(bǔ)償利益誘惑反悔，其請(qǐng)求有違社會(huì)公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用原則。一審認(rèn)定合同無(wú)效不利于維護(hù)交易秩序穩(wěn)定。請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，依法改判雙方簽訂的《房屋出售合同書(shū)》有效。莊某某辯稱：一、李某某稱案涉合同簽訂主體合法錯(cuò)誤。案涉合同流轉(zhuǎn)標(biāo)的物系農(nóng)村宅基地，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條、十條、四十三條規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第五十九條規(guī)定農(nóng)民集體所有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)屬本集體成員集體所有。李某某系鶴峰縣燕子鄉(xiāng)的村民，不是恩施市大龍?zhí)洞寮w經(jīng)濟(jì)組織成員，故其主體不符合宅基地流轉(zhuǎn)條件。二、莊某某主張權(quán)利符合法律規(guī)定，符合誠(chéng)實(shí)信用原則。莊某某在起訴時(shí)主動(dòng)扣減了案涉合同價(jià)款88000元，并對(duì)房屋修繕補(bǔ)償費(fèi)用、過(guò)度安置及搬家費(fèi)均不主張權(quán)利。李某某即便返還房屋，不僅免除了房屋的使用費(fèi)用，還獲得了幾十萬(wàn)元的補(bǔ)償。請(qǐng)求二審法院查明事實(shí)后維持原判。莊某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)莊某某與李某某于2006年11月12日簽訂的《房屋出售合同書(shū)》無(wú)效，判令李某某補(bǔ)償房屋折價(jià)款134231元；2.判令李某某返還因此取得的位于旗峰壩社區(qū)三步巖集中安置小區(qū)的宅基地一個(gè)；3.判令李某某返還宅基地建設(shè)成本補(bǔ)差價(jià)款127600元。一審法院認(rèn)定事實(shí)：莊某某系恩施市小渡船街道辦事處大龍?zhí)洞宕迕瘢谠摯逑碛杏玫孛娣e和建筑面積均為228.55平方米的住宅用地土地使用權(quán)及該土地上的房屋所有權(quán)，該集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證證號(hào)為恩市集建（1997）字第0102013號(hào)。李某某系鶴峰縣燕子鄉(xiāng)楠木村村民。2006年11月12日，莊某某（甲方）與李某某（乙方）簽訂《房屋出售合同書(shū)》，主要內(nèi)容為，甲方有一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的樓房（用地面積、建筑面積均為228.55平方米）出售給乙方，經(jīng)充分協(xié)商，簽訂如下房屋出售合同：一、甲方同意將該房屋出售給乙方，出售后永遠(yuǎn)歸乙方使用，雙方完全同意，無(wú)任何反悔。二、甲方同意將房屋出售給乙方后，乙方同意給甲方支付房屋出售費(fèi)共計(jì)88000元，甲乙雙方一致認(rèn)可，無(wú)任何反悔。三、付款辦法：房屋出租費(fèi)88000元，自簽合同之日起，乙方給甲方一次性付清。四、甲方將房屋轉(zhuǎn)讓給乙方后，其水泥結(jié)構(gòu)的場(chǎng)壩歸乙方長(zhǎng)期使用，其場(chǎng)壩產(chǎn)權(quán)歸乙方。五、甲方將房屋轉(zhuǎn)讓給乙方后，甲方同意給乙方兩小塊菜園子耕種，若有國(guó)家、集體、個(gè)人建設(shè)占用此菜園子，乙方不得干涉，其占地補(bǔ)償費(fèi)歸甲方。六、甲方將房屋轉(zhuǎn)讓給乙方后，其房屋四界以集體土地建設(shè)用地使用證上的四界為準(zhǔn)，其證號(hào)為恩施市集建（1997）字第0102013號(hào)。合同簽訂當(dāng)日，李某某向莊某某支付購(gòu)房款88000元，莊某某將案涉房屋交付李某某。李某某對(duì)該房屋進(jìn)行修繕、改建后入住使用管理至2017年4月。期間，李某某申報(bào)戶口遷移至恩施市小渡船街道辦事處小龍?zhí)洞逦垂?017年4月23日，案外人恩施市小渡船街道辦事處（甲方）與李某某（乙方）簽訂《恩施市建恩高速公路房屋、附屬設(shè)施搬遷補(bǔ)償及安置協(xié)議》，載明：根據(jù)《省發(fā)改委關(guān)于銀川至北海高速公路建設(shè)（隴里）至恩施（羅針田）段初步設(shè)計(jì)的批復(fù)》，《市人民政府辦公室關(guān)于切實(shí)做好建恩高速公路征地拆遷工作的通知》，《小渡船街道辦事處建恩高速公路拆遷安置補(bǔ)償方案》文件精神，甲乙雙方本著依法、依規(guī)、公平、公正的原則，共同協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。一、搬遷房屋位置及面積。乙方房屋位于小渡船街道辦事處大龍?zhí)洞濉痢两M，甲方征遷乙方房屋宅基地面積199.75平方米。二、搬遷房屋補(bǔ)償和安置費(fèi)。1.乙方搬遷房屋及附屬設(shè)施等共計(jì)354814.00元；2.乙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成舊房拆除且自行安排臨時(shí)過(guò)渡房，進(jìn)入旗峰壩社區(qū)三步巖集中安置小區(qū)一個(gè)宅基地，由乙方按安置小區(qū)規(guī)劃自建安置房；3.甲方給予乙方安置過(guò)渡費(fèi)，按1000元/月補(bǔ)助（支付至安置宅基地交付之日起6個(gè)月），簽訂合同即付24個(gè)月過(guò)渡費(fèi)計(jì)24000.00元；4.搬家費(fèi)1200.00元。上述共計(jì)補(bǔ)償乙方金額380014.00元。增補(bǔ)宅基地建設(shè)成本補(bǔ)差款127600.00元。實(shí)付補(bǔ)償乙方總金額507614.00元。三、付款辦法及房屋拆除時(shí)限。甲、乙雙方自協(xié)議簽訂后，由市高路辦通過(guò)開(kāi)戶銀行直接將補(bǔ)償費(fèi)打卡給乙方，乙方應(yīng)在協(xié)議簽訂之日起，三十日內(nèi)搬出室內(nèi)物品交自行拆除房屋，向甲方移交土地。逾期，甲方可單方組織拆除，所造成的一切損失與后果由乙方自行承擔(dān)。四、乙方債權(quán)委托甲方辦理被征收房屋相關(guān)證件的注銷事宜。上述協(xié)議簽訂后，李某某領(lǐng)取了相關(guān)補(bǔ)償款，其中房屋補(bǔ)償款222231.00元、宅基地建設(shè)成本補(bǔ)差款127600.00元。2017年5月案涉房屋被拆除。2017年6月22日，莊某某向一審法院提起民事訴訟，請(qǐng)求判準(zhǔn)前述訴訟請(qǐng)求。一審?fù)徶?，莊某某陳述自己第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中“房屋折價(jià)款134231.00元”即房屋補(bǔ)償款222231.00元減去房屋出售款88000.00元。一審訴訟過(guò)程中，一審法院以《恩施市建恩高速公路房屋、附屬設(shè)施搬遷補(bǔ)償及安置協(xié)議》為行政合同，因該合同產(chǎn)生的爭(zhēng)議不屬民事訴訟受案范圍為由，于2017年12月13日作出（2017）鄂2801民初3497號(hào)民事裁定書(shū)，裁定駁回莊某某就案外人恩施市小渡船街道辦事處與李某某簽訂的《恩施市建恩高速公路房屋、附屬設(shè)施搬遷補(bǔ)償及安置協(xié)議》部分的起訴。一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)的規(guī)定，違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同。宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定身份關(guān)系相關(guān)，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予審批。因此，農(nóng)村村民住宅用地是不允許買賣的。本案中，莊某某與李某某簽訂《房屋出售合同書(shū)》，協(xié)議雖約定為房屋買賣，但根據(jù)我國(guó)實(shí)行房地合一制度，莊某某在處分房屋的同時(shí)也將宅基地處分給了李某某，而李某某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方的行為違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條、第十條、第四十三條的規(guī)定，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，屬無(wú)效合同。因此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：莊某某與李某某于2006年11月12日簽訂的《房屋出售合同書(shū)》無(wú)效。案件受理費(fèi)100元，由莊某某負(fù)擔(dān)。二審期間，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)。經(jīng)二審審理查明，一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人李某某因與被上訴人莊某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初3497號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月6日立案受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，上訴人李某某及其委托訴訟代理人谷成義、被上訴人莊某某及其委托訴訟代理人王永清到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，綜合上訴人李某某的上訴理由以及被上訴人莊某某的答辯意見(jiàn)，本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為《房屋出售合同書(shū)》效力認(rèn)定問(wèn)題。經(jīng)審查，雙方于2006年11月12日簽訂的《房屋出售合同書(shū)》雖名為房屋買賣，但實(shí)際涉及莊某某將其農(nóng)村宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。本院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權(quán)是一種以身份為基礎(chǔ)的權(quán)利，其權(quán)利主體具有一定的特定性，即僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或者變相取得。本案中，李某某在簽訂案涉合同時(shí)不是恩施市大龍?zhí)洞宕迕?，至本案訴訟時(shí)，李某某也不具有恩施市大龍?zhí)洞寮w經(jīng)濟(jì)組織成員身份，莊某某以房屋買賣的形式變相將宅基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員李某某，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。一審確認(rèn)《房屋出售合同書(shū)》無(wú)效并無(wú)不當(dāng)。至于合同無(wú)效后李某某所受到的損失等問(wèn)題，李某某可另行主張權(quán)利。綜上所述，上訴人李某某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人李某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　向　蕾
審判員　吳　衛(wèi)
審判員　宋九龍

書(shū)記員：賴宏為