原告:李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省黃某市黃某港區(qū)，
被告:黃某嘉某地產(chǎn)投資顧某有限公司，住所地:湖北省黃某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)花湖大道40號102號鋪。
法定代表人周學(xué)云，公司經(jīng)理。
委托代理人程飛、嚴麗亞，湖北磁湖律師事務(wù)所律師，委托權(quán)限:一般授權(quán)。

原告李某訴被告黃某嘉某地產(chǎn)投資顧某有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年11月19日立案受理后，依法適用簡易程序?qū)徖?，并由審判員萬勁獨任審判，于2018年12月18日公開開庭進行了審理。原告及被告的委托代理人程飛、嚴麗亞均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱：2018年3月2日原告與被告代理的賣方簽訂房屋交易合同，賣方提供銀行按揭的方式購買原告名下的寶石銀都小區(qū)8棟804號房屋，雙方簽訂了二手房交易合同。合同約定，對方在6月30日前完成交房，原告在2018年4月28日將房產(chǎn)證交給被告辦理房屋貸款，2018年5月15日原、被告達成口頭協(xié)議，原告與買方提前履行合同，原告騰出房屋給買方，買方將房屋首付款付給原告。雙方通過中介協(xié)商提前履行合同約定，被告承諾買方的貸款在15日內(nèi)可以放款。2018年6月8日被告通知原告貸款不能發(fā)放。原告告知被告因三方提前履行合同，如果買方不能支付剩余的購房款，則要求買方退房，取消買賣協(xié)議。被告因收取了買方高額的中介費和包過戶的貸款辦理費用，擔心買方找其退款，其多次找原告說情，希望再給段時間重新辦理銀行貸款，原告考慮到買方是原告親戚的鄰居，且被告向原告承諾在2018年6月16日前重新找銀行貸款，出具了承諾書，該承諾書明確寫明，如果買方在2018年6月16日之前不能通過銀行發(fā)放貸款，被告則墊付剩余購房款45萬元，如果不能墊付剩余購房款，則雙倍賠償原告購房定金4萬元，該承諾書有被告經(jīng)理及工作人員簽字并蓋有公章為證。原告因被告出具承諾書才同意第二次配合買方辦理二手房貸款事宜。2018年6月13日晚8時左右被告電話聯(lián)系原告，告知次日到房產(chǎn)部門簽字辦理貸款事宜，原告告知被告，因原告在武漢開會，最快要到次日下午才能回黃某，被告告知原告盡量下午早點來去房產(chǎn)部門辦理。2018年6月14日下午，原告到黃某后告知被告可以到房產(chǎn)部門辦理，被告告知因時間太晚，房產(chǎn)部門下班為由拒絕辦理；原告表示第二天可以繼續(xù)辦理，被告以第二天買方結(jié)婚，無法辦理。被告以原告不配合辦理房產(chǎn)部門相關(guān)事宜為由，拒絕兌現(xiàn)承諾書約定。2018年6月20日原告在未收到剩余全部購房款情況下，提前為買方辦理了房屋過戶手續(xù)，隨后辦理了其他手續(xù)。現(xiàn)被告違約，故訴至法院，要求：1、被告按承諾書約定賠償原告雙倍房屋定金4萬元；2、被告承擔訴訟費用。
原告為支持其訴訟請求，向本院遞交了以下證據(jù)：
證據(jù)一、承諾書。證明原、被告約定的時間節(jié)點，承諾書中并沒有載明要配合面簽等，承諾書有被告蓋公章、有工作人員簽名。
證據(jù)二、微信記錄截圖。證明6月14日下午16點34分我從武漢趕回黃某，并聯(lián)系被告去辦理，但是被告說房產(chǎn)局已下班。
被告辯稱：一、被告向原告出具承諾書的背景是買方向銀行申請貸款沒有通過，出于擔心向第二家銀行申請貸款也通不過，才出具的。二、因原告與買方合意通過銀行貸款支付剩余購房款，因此承諾書中“如果買方在2018年6月15日前不能放款給李某”的含義是買方申請貸款的銀行沒有在2018年6月15日前放款給李某。而銀行放款需要李某配合辦理銀行貸款面簽手續(xù)，并在辦理房屋過戶手續(xù)、辦理抵押后才能放款。因此原告應(yīng)當配合履行辦理面簽、過戶手續(xù)的義務(wù)。被告墊付房款的責任的條件是原告在2018年6月15日前配合辦理銀行面簽和過戶手續(xù)，但銀行未能在2018年6月15日放款。三、原告2018年6月3日未配合面簽，2018年6月14日未配合過戶，沒有履行相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致銀行無法如期辦理貸款抵押手續(xù)并放款，原告應(yīng)承擔銀行遲延放款的責任，相應(yīng)的承諾書載明的放款期限應(yīng)相應(yīng)順延，被告墊付房款的條件尚未成就。另外，從墊付房款本質(zhì)屬性來看，被告墊付房款系代買方支付房款，被告相應(yīng)享有買方的先履行抗辯權(quán)，即原告先履行配合義務(wù)在先，買方付款在后，原告未履行配合義務(wù)，被告有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，拒絕墊付房款。四、買方在2018年6月20日過戶當天支付了原告剩余全部購房款，未通過銀行按揭貸款方式，雙方實際是變更了付款方式，且原告獲得購房款的時間比銀行貸款更早，原告沒有遭受任何經(jīng)濟損失，變更墊付房款的義務(wù)不復(fù)存在。
被告為支持其理由，向本院遞交了以下證據(jù)：
證據(jù)一、2018年2月26日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同、原告收到3萬元定金的收條、4月6日20萬元收條及付款憑證、4月27日16.8萬元的收條一份、6月2日被告出具的承諾書。證明1、合同約定辦理抵押貸款，賣房原應(yīng)該配合辦理相應(yīng)的銀行面簽及過戶手續(xù)，上述手續(xù)完成后，銀行才會放款；2、案外人劉杰明已經(jīng)按約定支付定金，并提前支付首付款；3、被告承諾墊付房款的前提是賣方按期配合辦理銀行面簽手續(xù)和房屋過戶手續(xù)。
證據(jù)二、2018年6月4日、6月13日、6月14日被告業(yè)務(wù)經(jīng)理田海燕與原告微信記錄；2018年6月16日、18日、19日被告法人周學(xué)云與原告聊天記錄；證明1、原告未按約定時間配合辦理銀行抵押貸款面簽手續(xù)；2、原告兩次違約，未按約定時間配合辦理房屋過戶手續(xù)；3、系原告自身原因?qū)е旅婧灂r間、過戶時間延誤，只是買方劉杰明不能在2018年6月15日之前獲得銀行貸款，應(yīng)由原告本人承擔相應(yīng)責任，被告不應(yīng)負墊付責任。
證據(jù)三、2018年6月19日10萬元收條及轉(zhuǎn)賬回單、6月20日35萬元收條及轉(zhuǎn)賬回單、房產(chǎn)交易申報單。證明1、案外人劉杰明分別于2018年6月19日和6月20日分兩次向原告支付剩余全部房款，雙方實際變更了銀行按揭的付款方式，變更承諾墊付房款的條件不復(fù)存在，原告在過戶當天就收到了全部房款，沒有遭受任何損失。
以上證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告的證據(jù)一的真實性沒有異議，證明內(nèi)容有異議，面簽和過戶是原告應(yīng)該配合的義務(wù)，并不是無條件的墊付。證據(jù)二的證明內(nèi)容有異議，微信聊天記錄正好證明被告墊付房款的條件是原告配合面簽和過戶，在6月14日原告沒有按約定時間過戶，過戶時間遲延；原告與劉杰明的聊天記錄與本案無關(guān)。原告對被告的證據(jù)一的真實性沒有異議，證明內(nèi)容第三點有異議，原告已經(jīng)配合去了銀行進行面簽手續(xù)。證據(jù)二的真實性沒有異議，同時也證明了被告是在過戶的前一天才通知我，我也明確表示我在外地出差盡量趕回來，被告也無異議，對其證明內(nèi)容有異議，原告不存在違約，我并沒有表述不配合辦理面簽及過戶。證據(jù)三真實性沒有異議，我在給案外人劉杰明過戶的時候，我并沒有收到全部的購房款，按照正常流程應(yīng)該是在收到全部購房款后才予以過戶。

以上證據(jù)經(jīng)本院審查認為，原、被告提交的證據(jù)真實性予以采信，對各自的證明目的，本院將在以下繼續(xù)論證闡述。
經(jīng)審理查明：2018年2月26日（以下年份均為2018年）李某（賣方）與劉杰明買方、嘉某公司（經(jīng)紀方）簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，主要約定為：1、買賣雙方通過經(jīng)紀方購入及出售位于寶石銀都8幢804號房屋；2、該物業(yè)轉(zhuǎn)讓成交價為84.8萬元；3、買方在本合同簽訂的同時，支付3萬元作為定金；4、如該物業(yè)處于抵押狀態(tài)，賣方需在3月31日前辦理贖樓手續(xù)，償清抵押貸款，注銷抵押登記，將不動產(chǎn)登記證贖出。5、除定金外首付款36.8萬元，由買方在不動產(chǎn)登記部門簽署過戶手續(xù)當日支付賣方；如買方需要按揭付款的，買方必須在3月10日前交齊按揭所需資料，申請辦理按揭按揭手續(xù)。暫定貸款金額45萬元，最終金額以銀行審批為準，且由銀行直接轉(zhuǎn)予賣方。銀行貸款或其他非經(jīng)紀方監(jiān)管的款項的發(fā)放時間，由銀行或?qū)嶋H監(jiān)管方依據(jù)相關(guān)協(xié)議向賣方發(fā)放；6、買賣雙方須于買方貸款獲得銀行審批通過后5個工作日內(nèi)到不動產(chǎn)中心簽署房產(chǎn)部門《房地產(chǎn)買賣合同》并申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。7、買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致在6月30日收到買方除定金外的全部房款后5日內(nèi)交付物業(yè)；8、買方須向經(jīng)紀方支付傭金16900元。合同簽訂后，買方劉杰明按照合同約定于2月26日支付原告定金3萬元、4月9日、4月27日共支付原告首付款36.8萬元。下欠款項按照買方劉杰明與原告的約定為辦理銀行按揭貸款，待銀行貸款到賬后，再一次性支付原告。由于原告的房屋尚在銀行抵押中，原告于3月份在銀行辦理了提前還貸手續(xù)；于4月25日將房產(chǎn)證贖出交給被告協(xié)助辦理按揭貸款，買賣雙方在首先在漢口銀行申請按揭貸款時，由于漢口銀行對買方劉杰明的信譽沒有審批通過，拒絕了劉杰明的貸款申請。被告再次向農(nóng)行申請按揭貸款，經(jīng)農(nóng)行審查之后，于5月底通知被告可以辦理按揭貸款。由于原告擔心6月15日之前買方劉杰明不能獲得銀行貸款支付剩余的購房尾款，6月2日原告要求被告出具了一份承諾書，其內(nèi)容為“本人田海燕代表嘉某地產(chǎn)向李某承諾，如果劉杰明在2018年6月15日前不能放款給李某，則2018年6月16日墊付房款45萬元，如果未付則雙倍賠償購房定金4萬元”。承諾出具后，6月5日原告到農(nóng)行辦理了面簽手續(xù)。6月13日農(nóng)行通知被告審批通過。被告當即微信通知原告于次日下午雙方去房產(chǎn)交易部門辦理房屋過戶手續(xù)。6月14日下午被告在房屋交易中心等待原告來辦理過戶手續(xù)，并用微信多次催促原告，同時告知原告“如果下午不能辦理，次日劉杰明因結(jié)婚無時間辦理，之后又是端午小長假，因此延誤的時間，銀行不能保證按時放款”。原告以在外地開會為由，未按預(yù)約的時間來房屋交易部門配合辦理過戶手續(xù)。后原、被告又約定6月19日辦理過戶手續(xù)，被告微信中承諾當日過戶完成，立即將剩余房款支付給原告。19日上午原告未按照約定的時間配合辦理過戶手續(xù)，經(jīng)被告多次微信催促，原告在微信答復(fù)不需要被告辦理過戶及墊資。當日下午被告向原告發(fā)出了電子版《過戶通知函》，通知原告在五個工作日內(nèi)配合辦理過戶手續(xù)。同日劉杰明支付原告購房款10萬元，6月20日原告與劉杰明在房屋交易部門辦理了過戶手續(xù)，同時劉杰明向原告付清了剩余購房款35萬元。原告認為被告違約應(yīng)按承諾書約定賠償其4萬元，故訴至法院。
本院認為，一、根據(jù)被告出具的“承諾書”內(nèi)容可以認定，劉杰明于6月15日前將銀行貸款支付原告45萬元為前提條件，逾期則由被告承擔墊付責任，因合同約定該貸款是專用于支付原告的購房款，故被告是為劉杰明的貸款資金的履行承擔監(jiān)督支付的一般保證責任。二、根據(jù)原、被告及買方劉杰明簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》第四條“付款方式”約定，劉杰明支付原告45萬元的方式為銀行按揭貸款，貸款發(fā)放時間由銀行依照相關(guān)協(xié)議由銀行直接向原告支付，故銀行放款時間不由被告掌控，被告只能在合理的時間范圍內(nèi)，保證協(xié)助并監(jiān)督劉杰明辦理完貸款的申請、審批、過戶、抵押及發(fā)放等工作；合同第五條“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的辦理”約定，辦理的流程為，先由銀行審批通過后，買賣雙方于5個工作日內(nèi)到不動產(chǎn)中心簽署房產(chǎn)部門《房屋買賣合同》并申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，后由銀行、買家、經(jīng)紀人三方共同辦理房屋抵押手續(xù)后，才能獲得貸款，故辦理房屋過戶手續(xù)是貸款發(fā)放之前的必要程序，原告獲得劉杰明貸款支付的購房款45萬元，必須先配合將其房屋過戶至劉杰明名下。由于6月14日原告未配合辦理過戶，故被告承諾的6月15日之前將劉杰明的貸款支付至原告無法實現(xiàn)，其責任應(yīng)當由原告承擔。次日劉杰明又無時間前來辦理過戶加之端午小長假等客觀因素，原、被告又重新約定于6月19日辦理過戶，但當日上午原告又拒絕辦理過戶手續(xù)，且要求被告先墊付后辦理過戶。下午又表示不需要被告協(xié)助過戶和墊付購房款，故可以認定，首先原告擔心房屋過戶后仍無法獲得購房款而拒絕過戶，其行為違反了三方簽訂的合同約定，導(dǎo)致銀行貸款不能如期支付給原告；后因原告與劉杰明變更了合同付款履行方式，劉杰明未經(jīng)銀行貸款，將購房款直接支付給了原告，原告與劉杰明的房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第二十六條規(guī)定，被告盡到了其協(xié)助監(jiān)管劉杰明的貸款資金支付給原告的責任，因最終劉杰明未經(jīng)銀行貸款而將購房款支付給了原告，系原告與劉杰明變更了合同約定的購房款支付方式，與原告的保證責任無關(guān)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第三十條第三款規(guī)定，原告與劉杰明變更了主合同的支付方式，且已經(jīng)實際履行，原告也明確表示無需被告墊付，被告承諾墊付的保證責任已經(jīng)免除，違約責任也相應(yīng)的免除。三、原、被告之間的買賣合同均在主合同約定的期限內(nèi)履行完畢，未給原告造成經(jīng)濟損失。原告要求被告賠償4萬元，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國擔保法》第十七條、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第二十六條、第三十條第三款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某的訴訟請求。
案件受理費減半收取400元，由原告承擔。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省黃某市中級人民法院。

審判員 萬勁

書記員： 吳雙