上訴人(原審原告)：李文某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，黃岡市人，住湖北省黃岡市黃州區(qū)，
上訴人(原審原告)：李軍民，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，黃岡市人，住湖北省黃岡市黃州區(qū)，
上訴人(原審原告)：李媛，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，黃岡市人，住湖北省黃岡市黃州區(qū)，
共同委托訴訟代理人：汪耀斌，湖北坤正律師事務(wù)所律師。
共同委托訴訟代理人：周純，湖北坤正律師事務(wù)所律師。
上訴人(原審被告)：湖北松泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地湖北省黃岡市黃州區(qū)紅衛(wèi)路98號(hào)。
法定代表人：黃永生，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：肖紅，湖北中鑫律師事務(wù)所律師。

上訴人李文某、李軍民、李媛、湖北松泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱松泰公司）因合同糾紛一案，不服湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2018）鄂1102民初1123號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月22日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。
李文某、李軍民、李媛上訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)雙方簽訂的《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》為有效合同；2、判令松泰公司交付松泰華庭3-304號(hào)房、3-703號(hào)房、3-2004號(hào)房、3-2301號(hào)房、3-2302號(hào)房，1、2、3、4號(hào)門(mén)面四間（200平方米），并判令松泰公司協(xié)助辦理上述不動(dòng)產(chǎn)登記及承擔(dān)登記的費(fèi)用；3、由松泰公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：一、《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》是胡進(jìn)國(guó)實(shí)施的職務(wù)行為，亦是對(duì)《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》及《聯(lián)合整體改造舊城補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》約定的還建房屋的確認(rèn)，一審不作認(rèn)定顯屬錯(cuò)誤。1、我方在一審中提交的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議書(shū)》和《授權(quán)委托代理人證書(shū)》已由胡進(jìn)國(guó)簽字確認(rèn)，松泰公司拒不提供其持有的原件，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議書(shū)和證書(shū)內(nèi)容真實(shí)。2、一審已依職權(quán)調(diào)取了上述協(xié)議書(shū)和證書(shū)，其仍以未提供原件為由不認(rèn)定其證明力自相矛盾，同時(shí)胡進(jìn)國(guó)在接受一審法院調(diào)查時(shí)亦認(rèn)可上述協(xié)議書(shū)和證書(shū)是真實(shí)的。3、黃岡市仲裁委員會(huì)（2018）黃仲裁字第011號(hào)裁決書(shū)、黃岡市中級(jí)人民法院（2018）鄂11民特8號(hào)民事裁定書(shū)、黃岡市中級(jí)人民法院（2018）鄂11民再23號(hào)民事判決書(shū)以及湖北省高級(jí)人民法院鄂民申1174號(hào)裁定書(shū)等生效文書(shū)，均認(rèn)定上述協(xié)議書(shū)和證書(shū)真實(shí)。二、松泰公司應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)，一審認(rèn)定合同有效卻駁回我方主張松泰公司履行義務(wù)的訴訟請(qǐng)求明顯錯(cuò)誤。本案房屋拆遷安置補(bǔ)償實(shí)行的是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，然后以貨幣結(jié)算差價(jià)。松泰公司已交付的三套房屋未辦理備案登記，另外一套房屋和門(mén)面仍未交付使用，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同并承擔(dān)損失的違約責(zé)任。
松泰公司上訴請(qǐng)求:撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判駁回李文某、李軍民、李媛的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：一、《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》和《聯(lián)合整體改造舊城補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》因合同主體和內(nèi)容都不合法，應(yīng)當(dāng)無(wú)效。本公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，沒(méi)有房屋拆遷許可證，上述協(xié)議違反了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的強(qiáng)制性規(guī)定，同時(shí)松泰華庭項(xiàng)目的土地是由國(guó)家進(jìn)行征收，本公司不是合法的征收補(bǔ)償主體，故上述協(xié)議主體不合法。上述協(xié)議對(duì)被拆遷房屋的面積及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不確定、不統(tǒng)一，同時(shí)每個(gè)拆遷戶的標(biāo)準(zhǔn)也不一致，且全部拆遷戶補(bǔ)償?shù)拿娣e大于實(shí)際建設(shè)的面積，因其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不符合黃岡市的拆遷補(bǔ)償交易習(xí)慣、補(bǔ)償政策和公序良俗原則，故應(yīng)當(dāng)確認(rèn)上述協(xié)議無(wú)效。二、李文某、李軍民、李媛被拆遷的房屋已得到補(bǔ)償，其房屋產(chǎn)權(quán)置換的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)法律規(guī)定的合理補(bǔ)償范圍，應(yīng)將超出1：1.2的房屋返還給本公司。
李文某、李軍民、李媛向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求人民法院確認(rèn)雙方簽訂的《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》及《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》為有效合同；2、判令松泰公司交付松泰華庭3-304號(hào)房、3-703號(hào)房、3-2004號(hào)房、3-2301號(hào)房、3-2302號(hào)房，1、2、3、4號(hào)門(mén)面四間（面積200平方米），并判令松泰公司協(xié)助辦理上述不動(dòng)產(chǎn)登記及承擔(dān)登記費(fèi)用；3、由松泰公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：坐落黃州××組組的房屋，房屋所有權(quán)證登記在李軍民名下。2010年9月9日，松泰公司（甲方）與李文某、李軍民、李媛（乙方）分別簽訂了《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》，胡進(jìn)國(guó)作為甲方代表、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在協(xié)議書(shū)上簽字，并加蓋了松泰公司印章；李文某、李軍民、李媛在協(xié)議書(shū)上簽名。協(xié)議書(shū)約定還建面積：門(mén)面一間從北至南第三間，門(mén)面三間1、2、4號(hào)，每間面積約為45-50平方米；住房使用面積（含公攤面積）約110平方米一套，128平方米一套；128平方米一套，第20層100平方米一套，90平方米一套；停車位一個(gè)；還建樓層：樓層從第三層（含第三層）以上，七層以下依次安排，門(mén)面協(xié)商安排，關(guān)于樓層的安排由乙方內(nèi)部協(xié)商調(diào)整；協(xié)議書(shū)還對(duì)還建標(biāo)準(zhǔn)、雙方責(zé)任等其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。2016年5月12日，李媛與胡進(jìn)國(guó)簽訂了一份《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)松泰華庭還建樓中的還建房，其中3單元23層2301號(hào)房、3單元23層2302號(hào)房已交付李媛占有、使用。2016年5月12日，張敏與胡進(jìn)國(guó)簽訂了一份《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)松泰華庭還建樓中的還建房，其中3單元20層2004號(hào)房，3單元7層703號(hào)房已交付李軍民占有、使用。
一審法院認(rèn)為，合同有效的一般要件是：一、當(dāng)事人在訂立合同時(shí)必須具有相應(yīng)的訂立合同的民事權(quán)利能力和民事行為能力。二、合同當(dāng)事人的意思表示真實(shí)。三、合同不違反法律或者社會(huì)公共利益。李文某、李軍民、李媛與松泰公司簽訂的《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》由雙方自愿簽字蓋章，是雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律規(guī)定和社會(huì)公共利益，應(yīng)認(rèn)定為合法、有效。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十條規(guī)定，“當(dāng)事人向人民法院提供證據(jù)，應(yīng)當(dāng)提供原件或者原物。”李文某、李軍民、李媛向法庭提交了授權(quán)委托代理人證書(shū)復(fù)印件，擬證明胡進(jìn)國(guó)有權(quán)代理“松泰華庭”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、結(jié)算相關(guān)事宜，但松泰公司對(duì)該證據(jù)有異議，認(rèn)為系復(fù)印件，沒(méi)有證明力?！端商┤A庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》是李文某、李軍民、李媛與胡進(jìn)國(guó)簽訂的，松泰公司未蓋章，且松泰公司有異議，故《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》不符合有效合同的要件。李文某、李軍民、李媛請(qǐng)求確認(rèn)《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》為有效合同及其他的訴訟請(qǐng)求，因證據(jù)不足，不予支持。遂判決：一、李文某、李軍民、李媛與松泰公司簽訂的《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》有效；二、駁回李文某、李軍民、李媛的其他訴訟請(qǐng)求。
二審中，雙方當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)。另查明，1、因湖北興玖房地產(chǎn)投資有限公司與松泰公司債權(quán)人代位權(quán)糾紛一案，本案所涉五套還建房屋，除3-2301號(hào)房，另四套房于2018年3月23日被本院查封，期限為3年。本案二審期間，根據(jù)湖北興玖房地產(chǎn)投資有限公司的解封申請(qǐng)，本院對(duì)李文某、李軍民、李媛名下的3-304房予以解封。2、《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》第三條甲方責(zé)任約定“……甲方負(fù)責(zé)辦理原房屋所有權(quán)證或土地使用證（其稅、費(fèi)等由甲方承擔(dān)）。如乙方超出原房屋所有權(quán)證或土地使用證面積的部分，一切稅、費(fèi)由乙方承擔(dān)……”。3、一審中，胡進(jìn)國(guó)在接受法院調(diào)查時(shí)對(duì)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議書(shū)》和《授權(quán)委托代理人證書(shū)》的真實(shí)性沒(méi)有異議。根據(jù)本院（2018）鄂11民再23號(hào)民事判決書(shū)查明，松泰公司的法定代表人黃永生在湖北省高級(jí)人民法院2018年4月19日組織的聽(tīng)證中對(duì)《授權(quán)委托代理人證書(shū)》的真實(shí)性予以認(rèn)可。湖北省高級(jí)人民法院（2018）鄂民申1174號(hào)民事裁定亦對(duì)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議書(shū)》和《授權(quán)委托代理人證書(shū)》予以采信。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)系《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》、《聯(lián)合整體改造舊城補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》及《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》是否合法有效，李文某、李軍民、李媛的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予支持。
本案訴爭(zhēng)的合同實(shí)質(zhì)上系拆遷安置補(bǔ)償合同，且前兩份合同的成立生效時(shí)間為2010年9月和12月，當(dāng)時(shí)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》尚未公布實(shí)施，原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》仍然有效，故本案訴爭(zhēng)合同的效力應(yīng)根據(jù)原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以確定。原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷”。第三十四條規(guī)定，“違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施拆遷的，由房屋拆遷管理部門(mén)責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于當(dāng)前形式下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第五條關(guān)于正確適用強(qiáng)制性規(guī)定，穩(wěn)妥認(rèn)定民商事合同效力規(guī)定：“15、正確理解、識(shí)別和適用合同法第五十二條第（五）項(xiàng)中的違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，關(guān)系到民商事合同的效力維護(hù)以及市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力”。本案中，松泰公司雖然沒(méi)有取得房屋拆遷許可證，違反了原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，但該條例并未明確規(guī)定違反該規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效，且從立法目的看，拆遷人需辦理拆遷許可證，是為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理、規(guī)范城市房屋拆遷工作，為了維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，保障被拆遷人能得到合理的安置及補(bǔ)償，這是對(duì)拆遷人資格的限制，而非對(duì)行為的限制。因上述規(guī)定僅是為了行政管理的需要而設(shè)置，并非針對(duì)行為內(nèi)容本身，違反該規(guī)定使合同繼續(xù)有效并不會(huì)損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。同時(shí)，違反上述規(guī)定所需要承擔(dān)的是行政處罰責(zé)任，故該條例規(guī)定的房屋拆遷許可制度應(yīng)屬于管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，并非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，并不能以違反原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為由認(rèn)定本案的合同無(wú)效?！堵?lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》、《聯(lián)合整體改造舊城補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》系李文某、李軍民、李媛和松泰公司的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，一審認(rèn)定兩份協(xié)議書(shū)合法有效是正確的，本院亦予以支持。關(guān)于《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》的效力，雖然該確認(rèn)書(shū)只有胡進(jìn)國(guó)簽字沒(méi)有松泰公司蓋章，但根據(jù)李文某、李軍民、李媛提交的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議書(shū)》和《授權(quán)委托代理人證書(shū)》，胡進(jìn)國(guó)系受松泰公司的委托對(duì)松泰華庭項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)、建設(shè)和結(jié)算等，且湖北省高級(jí)人民法院生效裁判文書(shū)已對(duì)上述《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議書(shū)》和《授權(quán)委托代理人證書(shū)》予以采信，且胡進(jìn)國(guó)、松泰公司的法定代表人黃永生之前也對(duì)《授權(quán)委托代理人證書(shū)》予以認(rèn)可，故本院對(duì)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資協(xié)議書(shū)》和《授權(quán)委托代理人證書(shū)》的真實(shí)性亦予以采信。胡進(jìn)國(guó)作為松泰公司的委托代理人簽署《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》系履行職務(wù)行為，并未超出委托權(quán)限，該行為合法有效，對(duì)松泰公司依法具有約束力。松泰公司應(yīng)向李文某、李軍民、李媛交付已被解封的3-304號(hào)房屋，并協(xié)助辦理該房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記，關(guān)于辦理登記的稅費(fèi)承擔(dān)，雙方已在《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》中進(jìn)行約定，該約定不違反法律規(guī)定，雙方應(yīng)按該約定履行。對(duì)于另外四套房屋，因李文某、李軍民、李媛已實(shí)際占有，故李文某、李軍民、李媛要求判決交付該四套房屋已無(wú)實(shí)際意義，對(duì)其該項(xiàng)請(qǐng)求本院不予支持。對(duì)于協(xié)助辦理該四套房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記的請(qǐng)求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；……”的規(guī)定。因該四套房屋已處于查封狀態(tài)，依上述規(guī)定屬于限制交易的情形，房屋的最終產(chǎn)權(quán)歸屬存在不確定性，因此，本院對(duì)李文某、李軍民、李媛的該項(xiàng)請(qǐng)求亦不予支持，李文某、李軍民、李媛可待房屋限制交易情形解除后依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百四十八條規(guī)定另行主張權(quán)利。關(guān)于門(mén)面問(wèn)題，因雙方簽訂的《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》及《聯(lián)合整體改造舊城補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》對(duì)此約定不明，雙方在確認(rèn)房屋時(shí)又未對(duì)門(mén)面進(jìn)行最終確認(rèn)，且實(shí)際建設(shè)的門(mén)面與當(dāng)時(shí)簽訂的協(xié)議不一致，故對(duì)李文某、李軍民、李媛要求按協(xié)議約定交付門(mén)面并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的訴訟請(qǐng)求本院亦不予支持，其可在與其他拆遷還建戶就門(mén)面協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后另行主張權(quán)利。
綜上所述，李文某、李軍民、李媛的上訴請(qǐng)求部分成立，予以支持；松泰公司的上訴請(qǐng)求不能成立，不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，判決結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十二條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2018）鄂1102民初1123號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即“一、李文某、李軍民、李媛與湖北松泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《聯(lián)合整體改造舊城協(xié)議書(shū)》及《聯(lián)合整體改造舊城補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》有效”；
二、撤銷湖北省黃岡市黃州區(qū)人民法院（2018）鄂1102民初1123號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即“二、駁回李文某、李軍民、李媛的其他訴訟請(qǐng)求”；
三、李媛與湖北松泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《松泰華庭還建房屋確認(rèn)書(shū)》有效；
四、湖北松泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向李文某、李軍民、李媛交付松泰華庭3-304房屋，并協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，辦理登記的稅費(fèi)未超出原房屋面積的部分由湖北松泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)，超出原房屋面積的部分由李文某、李軍民、李媛承擔(dān)；
五、駁回李文某、李軍民、李媛的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)80元，由湖北松泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)160元，由李文某、李軍民、李媛負(fù)擔(dān)60元，湖北松泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 張焱奇
審判員 涂建鋒
審判員 林俊

書(shū)記員： 朱思源