原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　原告：湯某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　上列兩原告之共同委托訴訟代理人：嚴鈞，北京尚公(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：施民利，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告：施建軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：張君毅，上海市外灘律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊幼敏，上海市外灘律師事務(wù)所律師。
　　原告湯某、李某某訴被告施民利、施建軍房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年6月4日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。期間，原、被告曾經(jīng)向本院申請庭外和解，后未能達成一致意見。本案于2018年11月2日依法轉(zhuǎn)入普通程序，于2018年12月6日再次公開開庭進行了審理。原告湯某、李某某共同的委托訴訟代理人嚴鈞，被告施建軍的委托訴訟代理人張君毅到庭參加訴訟，被告施民利經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由，未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。經(jīng)本院院長核準，本案延長審限60日。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告湯某、李某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告就上海市浦東新區(qū)楊思路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉訴房屋)簽訂的《房屋買賣合同》；2、判令兩被告返還兩原告定金人民幣(以下幣種同)5萬元；3、判令兩被告支付兩原告違約金135萬元；4、本案訴訟費由兩被告承擔。事實和理由：兩原告系夫妻，兩被告系父子。2018年1月9日，兩原告與兩被告經(jīng)案外人上海瑞叢投資管理有限公司(以下簡稱瑞叢公司)的居間簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》，約定兩原告以865萬元的價格向兩被告購買涉訴房屋，簽約90天后雙方簽訂示范文本的房地產(chǎn)買賣合同。施民利作為施建軍的代理人與兩原告簽訂了上述合同，并收取定金5萬元。2018年4月9日，瑞叢公司工作人員通知雙方簽訂示范文本的買賣合同時，兩被告明確告知不再交易。2018年4月18日，兩原告訴至法院要求兩被告將涉訴房屋過戶至兩原告名下時，得知兩被告在2018年3月5日已將涉訴房屋另行出售給他人。鑒于兩被告一房二賣，惡意違約，為維護原告的合法權(quán)益，故訴至本院，要求判如所請。
　　被告施民利未到庭答辯，其庭后來院陳述如下：其確曾將涉訴房屋委托鏈家公司掛牌出售，不清楚瑞叢公司從何得知涉訴房屋的出售信息。施民利表示瑞叢公司工作人員從未帶原告實地看過涉訴房屋，也未與兩原告直接洽談過涉訴房屋買賣相關(guān)事宜，而是由瑞叢公司工作人員背對背分別與雙方商談的。2018年1月9日，施民利在瑞叢公司工作人員的催促下與兩原告簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》，收取了兩原告5萬元定金。承諾書和委托書文本由瑞叢公司提供，施民利在上面簽了施建軍的名字，其時施建軍在外地工作，對此并不知情。施民利稱其未將涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證交給過瑞叢公司。簽約次日，施民利遇到了付款方式更好的買家，于是以870萬元的價格將涉訴房屋另行出售。嗣后，施民利欲將定金退還給兩原告，但瑞叢公司工作人員表示要另行賠償原告2-3萬元，施民利覺得賠償金額過高，未同意。施民利同意賠償兩原告1萬元，但由于瑞叢公司工作人員要求施民利再行支付10萬中介費導(dǎo)致原、被告未能談妥。之后，原告不再同意1萬元的賠償。施民利同意解除《房屋買賣合同》并退還定金5萬元，其他訴訟請求不同意。
　　被告施建軍辯稱，對訴訟請求1，因施建軍從未簽訂也未委托他人簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》，故上述合同并未成立，也不存在解除問題；對訴訟請求2，施建軍未收取兩原告定金，故無從返還。施建軍確定其可向施民利轉(zhuǎn)達兩原告的意思，相信施民利同意返還定金；對訴訟請求3，因兩原告僅支付了定金，未支付房款，定金亦未轉(zhuǎn)化為房款，故不存在其他損失，不適用《房屋買賣合同》第十二條中約定的違約金條款。綜上，請求駁回兩原告全部訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：原告李某某、湯某系夫妻關(guān)系，被告施民利、施建軍系父子關(guān)系。兩被告為涉訴房屋原產(chǎn)權(quán)人。2018年1月9日，施民利與兩原告在瑞叢公司的居間下簽署了兩原告作為買受方(乙方)、兩被告作為出賣方(甲方)的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》，約定甲方以865萬元的價格將涉訴房屋出售給乙方，甲方收取了兩原告5萬元定金并將涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)證書交由瑞叢公司保管，瑞叢公司向施民利出具了產(chǎn)證保管書。《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第一款主要內(nèi)容為：乙方通過中介方向甲方支付意向金(預(yù)定金)5萬元，如甲方接受買賣條件且簽署《房屋買賣合同》的，則意向金即轉(zhuǎn)為正式定金。該定金為履約定金，用于擔保買賣合同的履行?！斗课葙I賣合同》第3條約定，“簽訂示范文本買賣合同：為辦理交易過戶手續(xù)之需，甲、乙雙方同意于本合同簽署后90天內(nèi)前往居間方簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》?！?；第4條是關(guān)于付款時間的約定，主要內(nèi)容為：簽訂示范合同并申請公證手續(xù)(若需)后當日支付首付款(含定金)200萬元，第二期房款260萬元通過貸款支付，2018年7月10日前支付尾款405萬元；第11條約定，“定金責任：本合同所涉定金為擔保本次買賣交易的順利進行而設(shè)立。甲方同意將收到的定金交居間方保管，若甲方將該房地產(chǎn)權(quán)證原件交居間方保管，則甲方可以從居間方取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方違約不賣，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金；若乙方違約不買，則已支付甲方的定金不予返還”；第12條約定，“違約責任：“乙方未按本合同約定期限付款，應(yīng)當按逾期付款的日萬分之五支付甲方逾期違約金，逾期超過二十日仍未支付的，甲方有權(quán)單方解除本合同。甲方未按本合同約定期限交付房地產(chǎn)，應(yīng)當按乙方已付房款的日萬分之五支付乙方逾期違約金，逾期超過二十日仍未履行交付義務(wù)的，乙方有權(quán)單方解除本合同。甲、乙任何一方依據(jù)本條約定主張解除合同的，均須書面通知對方，且違約方需按總房價的20%向守約方支付違約金”；第13.1條約定，“簽約承諾：本合同簽署人均保證有簽署本合同并支付或收取定金的權(quán)利，若因其無權(quán)代理或無權(quán)處分，導(dǎo)致本合同無法成立、生效的，該方簽署人應(yīng)按合同第11條或第12條約定向乙方承擔責任……”。原告于2018年4月18日起訴至本院，要求兩被告配合將涉訴房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記在兩原告名下。審理中，兩原告經(jīng)調(diào)查得知兩被告已于2018年2月24日將涉訴房屋以870萬元的價格另售他人，涉訴房屋產(chǎn)權(quán)于2018年3月5日經(jīng)核準登記在案外人劉某、李某名下，兩原告遂撤訴?，F(xiàn)兩原告起訴來院，要求判如所請。
　　另查明，1.瑞叢公司于2018年6月10日出具的情況說明載明，瑞叢公司居間了涉訴房屋的買賣。2018年1月9日，雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》(非網(wǎng)簽)，約定涉訴房屋的成交價為865萬元，90天內(nèi)換網(wǎng)簽合同，定金5萬元。李某某實際支付5萬元定金。施民利單獨到場，提供了施建軍手寫的委托書、身份證復(fù)印件及產(chǎn)權(quán)證原件。因涉訴房屋當時市場價在950萬左右，雙方約定的成交價比較便宜，故簽約順利，主要是磋商買房籌措資金的時間。2018年3月初，買方要求再次看房，施民利稱涉訴房屋上設(shè)有抵押，交易起來比較麻煩，但表示可以滌除抵押。李某某則表示希望完成交易，施民利表示回去解決一下，買方未復(fù)看涉訴房屋。2018年3月11日，瑞叢公司業(yè)務(wù)員李亞杰短信通知施民利要求確定簽約時間，施民利未給予回復(fù)。2018年4月9日，在約定的最后簽約日，李亞杰電話聯(lián)系施民利簽約，施民利明確表示不再出售涉訴房屋。
　　2.兩原告當庭表示其訴訟請求3中違約金計算方式如下：依據(jù)《房屋買賣合同》第12條的約定以簽約房價的20%計算違約金應(yīng)為173萬，兩原告結(jié)合實際損失，酌情調(diào)整至涉訴房屋的上漲價格135萬元，即參照涉訴房屋目前市場價1,000萬元減去865萬元。
　　以上事實，由滬房地浦字(2008)第014827號上海市房地產(chǎn)權(quán)證、《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》、定金收據(jù)、產(chǎn)權(quán)證保管書、上海市不動產(chǎn)登記信息、上海市不動產(chǎn)登記薄、瑞叢公司出具的情況說明及原、被告當庭陳述在案佐證。
　　庭審中，1.原告申請瑞叢公司工作人員李亞杰出庭作證，其陳述內(nèi)容如下：證人經(jīng)手了涉訴房屋的買賣，帶兩原告看了涉訴房屋。當時施民利和一個阿姨在家里，施民利著急出門，故看房很匆忙。當時了解到涉訴房屋上無抵押，施民利說兒子施建軍要賣房?？捶亢蠖斓耐砩希┟窭c兩原告一起簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》和《房屋買賣合同》，簽好后施民利將房產(chǎn)證原件交給證人，證人拿著房產(chǎn)證拉了產(chǎn)調(diào)，產(chǎn)調(diào)未有異常。施民利當時說兒子施建軍無法到場，證人跟施民利要了施建軍的身份證和委托書。委托書上的名字是施建軍事先簽好的，委托書、承諾書都是施民利自行準備的，瑞叢公司未提供。施建軍的身份證照片是通過微信轉(zhuǎn)發(fā)給施民利，施民利將照片轉(zhuǎn)發(fā)給證人經(jīng)理，經(jīng)理再轉(zhuǎn)發(fā)給證人后證人打印的。委托書和承諾書上施建軍的名字是施民利當著證人和兩原告的面簽的，所有協(xié)議都是面對面簽的。因施民利和施建軍是父子關(guān)系，施民利代替兒子簽名是符合流程的，證人確認過兩人之間系父子關(guān)系。因時間較久，證人記憶已經(jīng)有些模糊，但可以確認委托書和承諾書上施建軍的名字都是施民利代簽的，證人至今未見過施建軍本人。2018年3月施民利以不方便為由不再讓看涉訴房屋，2018年4月得知涉訴房屋已經(jīng)另售他人。期間，證人向施民利發(fā)送過催促短信，兩原告一直想購買兩被告的房屋，但施民利一直在推脫，施民利推脫的態(tài)度證人也向兩原告轉(zhuǎn)告過了。施民利從頭到尾未明確告知證人房屋不賣了，只是一直采取推脫的態(tài)度。后證人到庭陳述委托書、承諾書的格式系瑞叢公司提供，施民利在證人及原告面前代簽了施建軍的名字，證人未向施民利討要過中介費，也沒有幫助雙方斡旋解約事宜，證人不清楚施民利是否與證人的經(jīng)理說過關(guān)于解約、中介費及賠償金等事宜。經(jīng)質(zhì)證，原告對證人證言大部分確認，但否認施民利當著其面簽署承諾書和委托書。被告施民利對證人證言不予確認，表示證人未帶看過涉訴房屋，被告也未將房產(chǎn)證原件交由瑞叢公司。因當時瑞叢公司讓其簽署了很多文件，故在不清楚的情況下簽署了產(chǎn)證保管書。施民利確認施建軍的身份證可能是由其通過微信傳給證人，施建軍知曉賣房事宜，但不清楚賣給誰。委托書和承諾書的空白文本是證人經(jīng)理交給施民利的，施民利當著證人經(jīng)理的面簽的，證人不在場。之后證人很少參與，都是證人經(jīng)理在聯(lián)系。本來原告是同意接受1萬元的賠償金，后來因中介從中作梗導(dǎo)致雙方最后未能協(xié)商一致。被告施建軍對證人證言不予確認，表示證人證言與瑞叢公司出具的情況說明存在相互矛盾之處，證人本人的兩次陳述也存在矛盾之處，證人陳述與原、被告的陳述也有出入，故證人證言不應(yīng)采信。施民利已經(jīng)明確將其不愿意售房的意見告知過原告。對此，原告表示其一直不知曉施民利將涉訴房屋一房二賣，也從未答應(yīng)過接受被告1萬元的賠償，施民利曾經(jīng)說過涉訴房屋上有抵押，同時表示可以滌除，故原告愿意繼續(xù)履行。
　　2.原、被告對表見代理、《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》是否成立以及兩原告的實際損失各執(zhí)己見。首先，兩原告表示因兩被告系父子關(guān)系，故即使委托書是施民利代簽也構(gòu)成表見代理，原告有理由相信施民利可以代理施建軍出售涉訴房屋，施民利提供了房產(chǎn)證原件、施建軍的身份證復(fù)印件、形式上合法的委托書，符合法律規(guī)定的關(guān)于表見代理的規(guī)定，施民利應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。其次，兩原告認為《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》已經(jīng)成立。在施民利將涉訴房屋的房產(chǎn)證原件交由瑞叢公司后又將產(chǎn)證騙回，將涉訴房屋另售他人，屬于典型的一房二賣，惡意違約。其三，兩原告購買涉訴房屋屬于置換，需同時將自有的坐落于上海市閔行區(qū)疏影路XXX弄XXX號XXX室出售以籌措款項。直至2018年4月9日，即簽署《房屋買賣合同》三個月后，兩原告才得知兩被告不再愿意繼續(xù)交易且與案外人交易成功的事實，在此情況下兩原告不得不解除與案外人之間的房屋買賣居間協(xié)議，賠償案外人40萬元?，F(xiàn)涉訴房屋單價在6.5萬元/平方米左右，總價在1,000萬元左右，兩被告的惡意違約給兩原告再次購房增加了成本。兩原告為證明其損失及目前涉訴房屋市值提交補充協(xié)議、房地產(chǎn)居間協(xié)議(買賣)、房地產(chǎn)買賣協(xié)議、收條及轉(zhuǎn)賬憑證及網(wǎng)上查詢的與涉訴房屋類似房型的房源信息一組。經(jīng)質(zhì)證，兩被告該組證據(jù)均不予認可。兩原告經(jīng)本院釋明，表示不對涉訴房屋2018年4月9日的市值申請評估。對此，施建軍發(fā)表如下意見：其一，委托書、承諾書具有明顯的瑕疵，在形式上不足以達到讓兩原告相信表見代理成立的程度，故《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》及《房屋買賣合同》尚未成立、生效。涉訴《房屋買賣合同》約定90天內(nèi)簽署示范文本合同，故應(yīng)當以網(wǎng)簽合同為準。其二，因本案原、被告尚處于磋商階段，兩原告僅僅支付了5萬元定金，相對于800多萬元的購房款而言只是很少的一部分，也不構(gòu)成影響原告購買其他房屋的理由。兩原告從未催告被告，也未查清楚涉訴房屋上是否存在抵押等情況，兩原告稱與被告談過一次，但并未明確告知被告方是否購買涉訴房屋。而出售涉訴房屋籌措資金系原告自身問題，不能將兩原告與他人和解的原因歸到未購買本案涉訴房屋上。兩原告出示的出售關(guān)于自有房屋出售的房地產(chǎn)居間協(xié)議(買賣)無簽署時間，房地產(chǎn)買賣協(xié)議簽署時間為2018年4月3日，案外人王某某于同日向李某某轉(zhuǎn)賬10萬元。李某某于2018年6月2日向王某某轉(zhuǎn)賬50萬元，同日王某某出具收條表示收到李某某買賣定金10萬元及違約金40萬元。
　　對證人證言及兩原告提供的補充協(xié)議、房地產(chǎn)居間協(xié)議(買賣)、房地產(chǎn)買賣協(xié)議、收條及轉(zhuǎn)賬憑證及網(wǎng)上查詢的與涉訴房屋類似房型的房源信息，本院將結(jié)合其他證據(jù)在本院認為部分予以認證。
　　本院認為，當事人在民事活動中應(yīng)遵循誠實信用的原則。因接受定金、簽署居間協(xié)議的一方無須包含全部產(chǎn)權(quán)人，而簽訂買賣合同須征得其他產(chǎn)權(quán)人同意，取得對涉訴房屋的完全處分權(quán)。本案中，原告提供的瑞叢公司出具的情況說明(載明施民利提供了手寫的委托書)及證人李亞杰在法庭上關(guān)于委托書及承諾書的簽訂過程的陳述(先是陳述委托書、承諾書版本是施民利提供的、事先簽好名字的，后又陳述委托書、承諾書版本是瑞叢公司提供的，委托書和承諾書上施建軍的名字是施民利當著證人和兩原告的面簽的)存在諸多矛盾之處，故本院對瑞叢公司出具的情況說明及證人證言與施民利陳述不相一致的部分均不予采信，確認施建軍的委托書、承諾書系施民利代簽，未獲得施建軍的授權(quán)，亦未獲得施建軍的追認，施民利與兩原告就涉訴房屋所簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》雖系簽約各方真實意思表示，但法律后果由簽字人施民利一人承擔，法律效力不及于施建軍。對兩原告以兩被告系父子關(guān)系、施民利簽約時提供了房產(chǎn)證及施建軍的身份證復(fù)印件為由主張構(gòu)成表見代理的意見，本院不予采納。
　　當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。庭審中，被告施民利稱其在簽約次日將涉訴房屋另行出售后即與瑞叢公司工作人員聯(lián)系欲將定金退還給兩原告，瑞叢公司周姓經(jīng)理參與斡旋了雙方合同解除事宜，但因種種原因未能達成一致意見。因兩原告對施民利的上述說法不予確認，施民利亦未提供證據(jù)予以證實，故施民利應(yīng)當承擔舉證不能的后果，本院對施民利關(guān)于簽約后不久即告知兩原告不再出售涉訴房屋的意見不予采納。綜合兩原告當庭陳述、瑞叢公司出具的情況說明及證人證言相關(guān)陳述，本院確認兩原告于2018年4月9日(即雙方約定的最后網(wǎng)簽日)明確得知施民利不再出售涉訴房屋。庭審查明，兩被告已將涉訴房屋另售他人，兩原告要求解除《房屋買賣合同》，兩被告亦無異議，本院予以照準。
　　當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。本案兩原告要求被告返還定金5萬元，被告施民利亦同意返還，與法不悖，本院予以照準。庭審中，兩原告表示其購買涉訴房屋屬于置換，需要出售自有房屋以籌措資金。兩原告2018年4月9日才得知兩被告不再愿意繼續(xù)交易且將涉訴房屋另售他人的事實。在此情況下兩原告不得不于2018年6月1日解除與案外人就自有房屋出售所簽訂的房屋買賣居間協(xié)議，并賠償案外人40萬元。且目前涉訴房屋的市價已高達1,000萬元，兩被告一房二賣、惡意違約，給兩原告造成巨大經(jīng)濟損失，故應(yīng)依據(jù)《房屋買賣合同》第12條的約定酌情支付違約金135萬元。對此，被告施建軍稱兩原告僅支付購房定金5萬元，雙方處于磋商階段，定金尚未轉(zhuǎn)化為房款，不應(yīng)適用《房屋買賣合同》第12條關(guān)于違約金的約定。因兩原告向施民利支付的定金5萬元屬于立約定金，旨在擔保在約定的期限內(nèi)簽訂示范文本的買賣合同，且《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《房屋買賣合同》中均未明確定金何時轉(zhuǎn)化為房款，兩原告亦未按照第12條約定書面解除合同，故本案情況并不滿足適用該違約金條款?？紤]到兩原告出示的證據(jù)顯示其出售自有房屋籌措資時已得知施民利推脫不賣的態(tài)度，被告不再出售涉訴房屋與兩原告違約不出售自有房屋并賠償案外人導(dǎo)致?lián)p失之間不具有必然的因果關(guān)系及兩原告拒絕對涉訴房屋2018年4月9日市值申請評估的情況，考慮到兩原告支付的定金數(shù)額、交易處于的狀態(tài)及被告違約將涉訴房屋另售他人的獲利情況及客觀上將影響原告的購房成本，本院酌定被告施民利支付兩原告違約金5萬元。兩原告要求被告施建軍承擔相應(yīng)責任，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十八條、第九十四條、第一百一十五條、第一百一十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告李某某、湯某與被告施民利于2018年1月9日就上海市浦東新區(qū)楊思路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋買賣合同》；
　　二、被告施民利于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告李某某、湯某定金5萬元；
　　三、被告施民利于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告李某某、湯某違約金5萬元；
　　四、駁回原告李某某、湯某的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費17,400元，由原告李某某、湯某負擔4,350元，由被告施民利負擔13,050元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：孫??鵬

書記員：左翠蓮