原告李某某，女，生于1963年11月10日，漢族，湖北省來(lái)鳳縣人，住來(lái)鳳縣。
委托代理人（特別授權(quán)）熊海煒，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91422827673684603P。
法定代表人田洪濤，系該公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）向彪，來(lái)鳳縣翔鳳法律服務(wù)所法律工作者。

原告李某某訴被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法組成由審判員唐桂生擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員李紅兵、人民陪審員徐中賦參加的合議庭，于2016年11月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托代理人熊海煒、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人向彪到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某訴稱(chēng)：2014年1月9日，原告為購(gòu)買(mǎi)被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀(guān)城坡路39號(hào)A座7層02號(hào)房屋，與被告簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售），該商品房預(yù)測(cè)建筑面積為138.37平方米，單價(jià)為每平方米1685元，總價(jià)款為235158元。合同第十一條約定被告交房時(shí)間為2014年10月31日。現(xiàn)交房時(shí)間已過(guò)，被告以種種理由不交付房屋，給原告造成了嚴(yán)重?fù)p失，被告的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)原、被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）第十二條逾期交房責(zé)任規(guī)定，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告為維護(hù)其合法權(quán)益，故訴至法院，請(qǐng)求判令：1、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繼續(xù)履行雙方于2014年1月9日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）；2、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向原告支付從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金87008.46元（235158元×萬(wàn)分之五×740天﹦87008.46元），2016年11月21日之后的違約金按照房屋總價(jià)格的萬(wàn)分之五每天計(jì)算至實(shí)際交房之日為止；3、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
原告李某某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一：原告的身份證復(fù)印件一份，擬證明原告的身份情況。
證據(jù)二：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）復(fù)印件一份，擬證明原告與被告構(gòu)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，該合同約定了逾期交房的違約責(zé)任及計(jì)算方式。
證據(jù)三：會(huì)議記錄復(fù)印件一份，擬證明由于原告沒(méi)有起訴來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局，被告不予交房的事實(shí)。
證據(jù)四：來(lái)鳳縣群眾信訪(fǎng)接待中心證明復(fù)印件一份，擬證明原告因購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房未能入住，向政府相關(guān)部門(mén)上訪(fǎng)維權(quán)的事實(shí)。
證據(jù)五：收據(jù)復(fù)印件二份，擬證明原告于2012年11月28日、2014年1月9日分兩次給被告交納購(gòu)房首付款85158元的事實(shí)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)原告李某某提交的證據(jù)一、證據(jù)四、證據(jù)五無(wú)異議，本院予以采信并確認(rèn)其證明力。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)原告李某某提交的證據(jù)二、證據(jù)三的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為達(dá)不到原告的證明目的，被告不存在違約行為。本院審核認(rèn)為，證據(jù)二是原、被告雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合法有效；證據(jù)三具有合法性、真實(shí)性，故本院對(duì)證據(jù)二、證據(jù)三予以采信并確認(rèn)其證明力。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)：對(duì)原告李某某要求被告繼續(xù)履行雙方于2014年1月9日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）無(wú)異議，但對(duì)其主張的要求被告支付逾期交房違約金有異議，提出：1、被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓A【座】商住樓已竣工，并且通過(guò)了監(jiān)理部門(mén)的工作驗(yàn)收，造成被告逾期交房是因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)方來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局沒(méi)有按雙方簽訂的《來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》和《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書(shū)》履行義務(wù)，責(zé)任在團(tuán)購(gòu)方來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局，被告沒(méi)有違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，原告李某某要求被告支付逾期交房違約金無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求；2、即使認(rèn)定被告存在違約行為，原告李某某主張按雙方合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期交房違約金過(guò)高，應(yīng)按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算。
被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為支持其抗辯理由，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一：被告營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明復(fù)印件各一份，擬證明被告的身份信息。
證據(jù)二：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）、《來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》、《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書(shū)》復(fù)印件各一份，擬證明被告不存在違約行為。
證據(jù)三：終止施工安全監(jiān)督告知書(shū)復(fù)印件一份，擬證明被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的棲鳳公寓實(shí)際上早于2014年10月前就完工了，已達(dá)到了交房條件，只是因綠化、市政道路等附屬工程沒(méi)有完工，無(wú)法交房。
證據(jù)四：來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局給田永勝等人的答復(fù)意見(jiàn)復(fù)印件一份，擬證明被告競(jìng)拍的土地只有1312平方米，只是用于修建職工住宅樓，沒(méi)有約定綠化、亮化等附屬工程。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告李某某對(duì)被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提交的證據(jù)一、證據(jù)三無(wú)異議，本院予以采信并確認(rèn)其證明力。
原告李某某對(duì)被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提交的證據(jù)二中的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）真實(shí)性無(wú)異議，但提出被告提交的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）中沒(méi)有約定團(tuán)購(gòu)方是誰(shuí)，合同的附件中也沒(méi)有對(duì)團(tuán)購(gòu)方是誰(shuí)作出解釋說(shuō)明；對(duì)證據(jù)二中的《來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》、《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的真實(shí)性不清楚，該兩份協(xié)議書(shū)也沒(méi)有作為原、被告雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）中的附件，被告與他方簽訂的協(xié)議對(duì)原告不產(chǎn)生效力，該證據(jù)達(dá)不到被告的證明目的。本院審核認(rèn)為，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會(huì)簽訂的《來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》、與來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局簽訂的《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，只是湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局職工住房修建委員會(huì)、來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)本案原告李某某沒(méi)有約束力，原告的質(zhì)證意見(jiàn)本院予以采納，故對(duì)前述《來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局原辦公樓院區(qū)棲鳳公寓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》及《商品房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書(shū)》不予采信。
原告李某某對(duì)被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提交證據(jù)四的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為達(dá)不到被告的證明目的。本院審核認(rèn)為，該證據(jù)只是來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局對(duì)田永勝信訪(fǎng)問(wèn)題的答復(fù)意見(jiàn)，與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
經(jīng)審理查明：被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司系來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開(kāi)發(fā)商。2014年1月9日，原告李某某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售），約定將被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀(guān)城坡路39號(hào)（原來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】7層02號(hào)房屋出售給原告李某某，該商品房預(yù)測(cè)建筑面積為138.37平方米，房屋總價(jià)款為235158元，原告李某某應(yīng)于2014年1月9日前支付首付房款85158元，剩余房款150000元向被告所指定銀行申請(qǐng)貸款支付；被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)在2014年10月31日前將房屋交付給原告李某某使用，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過(guò)30日的，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向原告李某某支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)30日后，原告李某某有權(quán)解除合同，原告李某某要求解除合同的，應(yīng)書(shū)面通知被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還原告李某某已付全部房款，并按全部房?jī)r(jià)款的2%向原告李某某支付違約金，原告李某某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實(shí)際交付之日止，按日計(jì)算向原告李某某支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。合同簽訂后，原告李某某已按合同約定向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付了全部房款，第一筆為首付款85158元，剩余購(gòu)房款150000元，原告李某某以銀行按揭貸款的方式支付。被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司至今沒(méi)有向原告李某某交付來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀(guān)城坡路39號(hào)（原來(lái)鳳縣地方稅務(wù)局）棲鳳公寓A【座】7層02號(hào)房屋。

本院認(rèn)為，本案原告李某某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)繼續(xù)履行合同沒(méi)有異議，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是否存在違約行為；二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出的逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，是否應(yīng)予調(diào)整。
關(guān)于焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，原告李某某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2014年1月9日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。合同簽訂后，原告李某某依約向被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付了全部購(gòu)房款235158元，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沒(méi)有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，且至今沒(méi)有交付，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出的“被告沒(méi)有違約，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任”的辯解意見(jiàn)與事實(shí)不符，本院不予采納。原告李某某要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至實(shí)際交房之日止逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沒(méi)有按照合同約定的期限交付房屋，應(yīng)承擔(dān)向原告李某某支付逾期交房違約金的違約責(zé)任。原告李某某要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過(guò)高，要求調(diào)整。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！钡囊?guī)定，違約金調(diào)整的前提是約定的違約金低于或者過(guò)分高于造成的損失。本案原、被告雙方均未提交證據(jù)證實(shí)因違約造成的損失數(shù)額，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！钡囊?guī)定，本院以中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息確定其損失，中國(guó)人民銀行計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%－50%，2014年中國(guó)人民銀行貸款年利率為6%，本院酌情上浮30%，即年利率為7.8%，原告李某某已支付全部購(gòu)房款235158元。因此，本案原告李某某從2014年11月1日起至2016年11月21日止的損失為37689.71元（計(jì)算方式為已支付房款235158元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)750天），而原告李某某起訴要求被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金為87008.46元，合同約定的逾期交房違約金過(guò)分高于原告李某某的損失，本院應(yīng)予以調(diào)整。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調(diào)整為逾期貸款利息的130%。因從2014年11月1日起至2016年11月21日止為750天，但原告李某某只主張740天，故原告李某某主張的從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金應(yīng)計(jì)算為48343.33元（計(jì)算方式為已支付房款235158元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)740天×130%），2016年11月22日起至實(shí)際交房之日止的違約金，按照上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙邨l、第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2014年1月9日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（預(yù)售）繼續(xù)履行。
二、被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向原告李某某支付從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金48343.33元（計(jì)算方式為已支付房款235158元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)740天×130%）；2016年11月22日起至實(shí)際交房之日止的違約金，按照上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付。
三、駁回原告李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)1564元，由被告湖北盛發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話(huà)提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng) 唐桂生
審判員 李紅兵人民陪審員 徐中賦

書(shū)記員： 郭文博