原告（反訴被告）李所（以下簡(jiǎn)稱原告），橋西區(qū)中山路工業(yè)公司病退工人。
委托代理人蘇華東，河北天宏律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）劉某某（以下簡(jiǎn)稱被告），自述無(wú)業(yè)。
被告（反訴原告）虞志強(qiáng)（以下簡(jiǎn)稱被告），石家莊市祥皇旭中廣告有限公司職工。
第三人孫曉莉，個(gè)體工商戶。

原告（反訴被告）李所與被告（反訴原告）劉某某、虞志強(qiáng)、第三人孫曉莉房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李所及其委托代理人蘇華東，被告劉某某、第三人孫曉莉到庭參加訴訟，被告虞志強(qiáng)經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴并辯稱，2014年1月10日，原、被告簽訂房屋租賃協(xié)議。協(xié)議約定：被告承租原告名下的石家莊市中星路8號(hào)（石家莊市中華南大街491號(hào)中星街公寓樓）負(fù)一層、一層、二層房屋，租賃期八年，自2014年3月1日至2022年3月1日止，租金第一年度為三十萬(wàn)元整，以后每年1月1日付清全年租金，承租方每拖延一天賠付出租方人民幣一千元，承租方拖延支付房租出租方有權(quán)收回房屋，承租方不得將房屋整體轉(zhuǎn)租第三方，否則出租方有權(quán)收回房屋等內(nèi)容。協(xié)議簽訂后，原告依約履行了合同義務(wù)，被告支付了押金2.5萬(wàn)元及第一季度租金7.5萬(wàn)元，后被告未按協(xié)議約定向原告支付剩余租金，已經(jīng)違約。經(jīng)原告多次催要，被告僅支付租金5萬(wàn)元，剩余17.5萬(wàn)元未付。不僅如此，被告違反協(xié)議約定擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人孫曉莉開辦橋西區(qū)如月快捷酒店，侵犯了原告的合法權(quán)益，故請(qǐng)求判令：1、解除原、被告之間的租賃協(xié)議；2、被告支付原告租金17.5萬(wàn)元，賠償損失2.5萬(wàn)元，并支付自2015年1月1日起至騰清之日的使用費(fèi)（按房租標(biāo)準(zhǔn)支付）；3、被告及第三人從訴爭(zhēng)房屋中搬出騰清，返還租賃房屋；4、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。被告的反訴事實(shí)不存在，且無(wú)證據(jù)支持，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。
二被告辯并反訴稱，一、二被告同意解除與原告之間的租賃合同；二、按照實(shí)際租期計(jì)算，二被告已經(jīng)向原告支付了全部租金。根據(jù)雙方簽訂的租賃協(xié)議，租賃期間應(yīng)從2014年3月1日起算。原告提供的2007年3月15日石家莊市公安消防支隊(duì)建筑工程消防驗(yàn)收意見書中的消防主體與實(shí)際交付的房屋主體不符，導(dǎo)致消防大隊(duì)于2014年4月1日將二被告的裝修申請(qǐng)項(xiàng)目被退件，直至2014年8月經(jīng)過(guò)補(bǔ)正之后才得以繼續(xù)辦理營(yíng)業(yè)事項(xiàng)。從2014年4月至8月期間，因原告的原因?qū)е露桓鏌o(wú)法正常辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，使用該房屋。這4個(gè)月的租金不應(yīng)當(dāng)由二被告支付。三、二被告不存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。二被告與原告簽訂房屋租賃協(xié)議之前，一直都是由第三人孫曉莉與原告就租賃事宜洽談的，只是在簽訂租賃協(xié)議時(shí)，應(yīng)原告的要求，才由二被告簽訂協(xié)議。原告至始至終都知道該房屋實(shí)際上由二被告與第三人孫曉莉共同租賃，因此不存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。二被告與第三人在2014年1月簽訂三方協(xié)議，約定三人共同承租，將租賃的房屋經(jīng)營(yíng)快捷酒店，只是在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)只顯示了第三人一人的名字。四、二被告在租賃期間沒有違約行為，原告要求賠償損失于法無(wú)據(jù)。因原告的原因?qū)е露桓娴南莉?yàn)收不合格，無(wú)法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照順利營(yíng)業(yè)，故請(qǐng)求判令：1、原告賠償二被告裝修費(fèi)用82萬(wàn)元，員工培訓(xùn)費(fèi)4萬(wàn)元，二次辦證費(fèi)10萬(wàn)元，以上共計(jì)96萬(wàn)元；2、本案訴訟費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)。
針對(duì)原告的起訴第三人孫曉莉的陳述同二被告的答辯意見。
經(jīng)審理查明，2014年1月10日，原告與二被告簽訂《租賃協(xié)議》，約定：一、二被告所承租的房屋為石家莊市中星路8號(hào)（新石北路），原告名下的負(fù)一層、一層、二層房屋（不含東安全出口三間216、218、219房間）。二、租期八年，自2014年3月1日起至2022年3月1日止。支付方式為第一年為押一個(gè)月付三個(gè)月，以后每年1月1日付清全年度租金，合同到期后雙方如無(wú)簽訂續(xù)租協(xié)議，二被告應(yīng)及時(shí)騰出房屋，否則原告有權(quán)收回房屋，對(duì)二被告遺留物品進(jìn)行處理。三、租金第一年度為叁拾萬(wàn)整（300000元）。在2016年租金遞增7.5%，2017年以后每年租金遞增10%（包括第四年），合同到期租金以45萬(wàn)元封頂，以后每年度提前兩個(gè)月付清全年度租金。二被告每拖延一天要賠付原告人民幣壹仟元整，二被告拖延支付房租原告有權(quán)收回房屋。四、原告將房屋原有部分物品折價(jià)肆萬(wàn)元整轉(zhuǎn)讓給二被告（詳見清單）。五、二被告在租賃期內(nèi)，原告給二被告提供辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的有關(guān)證件。十二、二被告不得將房屋整體轉(zhuǎn)租第三方，否則原告有權(quán)收回房屋。
二被告承租原告的房屋后，設(shè)立橋西區(qū)如月快捷酒店，由二被告及第三人孫曉莉共同經(jīng)營(yíng)。個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照顯示業(yè)主為第三人孫曉莉。
2014年1月10日，被告劉某某向原告交付押金2.5萬(wàn)元，同時(shí)交納2014年3月-5月的租金7.5萬(wàn)元，物品轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬(wàn)元。2014年9月10日，被告劉某某交付2014年6月、7月的租金5萬(wàn)元，之后二被告再未向原告交付租金。原告稱被告違約，雙方的租賃協(xié)議應(yīng)解除，被告應(yīng)支付自2014年8月1日起至實(shí)際騰清之日止按照合同約定的數(shù)額向原告支付租金及占有使用費(fèi)。被告稱，因原告實(shí)際交付的房屋與原告提供給二被告進(jìn)行消防驗(yàn)收的主體大樓不相符，導(dǎo)致2014年4月二被告的消防驗(yàn)收手續(xù)被退回，直至2014年8月原告經(jīng)過(guò)補(bǔ)正后才得以正常營(yíng)業(yè)。因此2014年4月至8月的租金二被告不應(yīng)交納。為此提交2014年3月31石家莊市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)為橋西區(qū)如月快捷酒店出具的建設(shè)工程項(xiàng)目退件受理單為證。原告對(duì)此不予認(rèn)可，稱，二被告所述與事實(shí)不符。訴爭(zhēng)房屋的消防驗(yàn)收已經(jīng)合格并通過(guò)驗(yàn)收，并未影響二被告的正常經(jīng)營(yíng)。為此提交訴爭(zhēng)房屋的建設(shè)施工許可證、建筑工程規(guī)劃許可證證明信、二被告承租前訴爭(zhēng)房屋的消防驗(yàn)收手續(xù)、申請(qǐng)法院調(diào)取的石家莊市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)案卷材料等予以證實(shí)。
二被告要求原告賠償裝修費(fèi)82萬(wàn)元、員工培訓(xùn)費(fèi)用4萬(wàn)元、二次辦證費(fèi)10萬(wàn)元，提交以下證據(jù)：二次辦證的投標(biāo)總價(jià)、建設(shè)工程預(yù)算書。原告對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可，稱，該投標(biāo)沒有投標(biāo)人，內(nèi)容、形式不合法，且該證據(jù)未在舉證期限內(nèi)提交。
本院認(rèn)為，關(guān)于違約責(zé)任問(wèn)題。原、被告之間系房屋租賃合同關(guān)系，雙方簽訂的《租賃協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)。被告承租原告的房屋后，實(shí)際占有使用并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。其雖稱訴爭(zhēng)房屋未通過(guò)消防驗(yàn)收導(dǎo)致其2014年4月至8月未能正常經(jīng)營(yíng)，并提交了2014年3月31日石家莊市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)出具的建設(shè)工程項(xiàng)目退件受理單，但原告申請(qǐng)法院調(diào)取的石家莊市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)案卷材料顯示2014年4月20日消防大隊(duì)向二被告設(shè)立的橋西區(qū)如月快捷酒店出具的建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)備案憑證顯示備案材料齊全，依法核發(fā)備案登記。該時(shí)間發(fā)生在二被告提供的退件之后。另，原告申請(qǐng)法院到石家莊市公安局治安支隊(duì)調(diào)取的橋西區(qū)如月快捷酒店的旅客信息登記上傳情況顯示，2014年4月，該酒店有多次上傳旅客信息。綜上，二被告的上述抗辯理由，理?yè)?jù)不足，本院不予采信。原、被告均同意解除雙方于2014年1月10日簽訂的《租賃協(xié)議》，本院對(duì)此予以確認(rèn)。
關(guān)于原告主張的租金數(shù)額及損失，二被告承租原告的房屋，自2014年8月1日后未交納租金，根據(jù)合同約定，被告應(yīng)自2014年8月1日起至實(shí)際騰清之日向原告支付租金，庭審中查明，被告已支付押金2.5萬(wàn)元，該押金應(yīng)從被告應(yīng)支付的租金中折抵。關(guān)于原告主張的損失，實(shí)際為二被告未按期交納租金的違約金。二被告抗辯合同約定過(guò)高，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，當(dāng)事人約定的違約金過(guò)分高于造成的損失，可以適當(dāng)減少。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋（二）》第二十九條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’。”本案原告未能就其實(shí)際損失提供相應(yīng)證據(jù)，故原告的實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)比照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的130%計(jì)算。本案原告只主張了2014年6月1日-2014年12月31日的損失，故原告的損失應(yīng)為：自2014年6月1日-2014年8月31日，以7.5萬(wàn)元為本金按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的130%計(jì)算；自2014年9月1日-2014年11月30日，以15萬(wàn)元為本金按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的130%計(jì)算；自2014年12月1日-12月31日，以17.5萬(wàn)元為本金按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的130%計(jì)算。以上共計(jì)5449元。
關(guān)于二被告的損失，二被告主張裝修損失、員工培訓(xùn)費(fèi)86萬(wàn)元，但未能提交任何證據(jù)加以證實(shí)，故二被告主張的上述兩項(xiàng)費(fèi)用，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。關(guān)于二次辦證費(fèi)10萬(wàn)元，二被告雖提交了投標(biāo)總價(jià)、建設(shè)工程預(yù)算書，但其形式上不合法，原告對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可，且二被告未提交該筆費(fèi)用實(shí)際支出的相關(guān)證據(jù)，故二被告主張的二次辦證費(fèi)用，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告（反訴被告）李所與被告（反訴原告）劉某某、虞志強(qiáng)于2014年1月10日簽訂的《租賃協(xié)議》，二被告（反訴原告）劉某某、虞志強(qiáng)及第三人孫曉莉于本判決生效之日起十日內(nèi)騰清位于石家莊市中星路8號(hào)（新石北路）負(fù)一層、一層、二層房屋（不含東安全出口三間216、218、219房間）并交付原告（反訴被告）李所；
二、二被告（反訴原告）劉某某、虞志強(qiáng)于本判決生效之日起五
日內(nèi)給付原告（反訴被告）李所拖欠的租金（自2014年8月1日起至實(shí)際騰清之日止，按照月租金2.5萬(wàn)元計(jì)算，不足月按實(shí)際天數(shù)計(jì)算。如實(shí)際騰清之日晚于2016年1月10日，月租金數(shù)額按照合同約定的數(shù)額計(jì)算。已支付的押金2.5萬(wàn)元應(yīng)予以扣減）及損失5449元；
三、駁回被告（反訴原告）劉某某、虞志強(qiáng)的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6175元，反訴費(fèi)6700元，由原告負(fù)擔(dān)430元，二被告負(fù)擔(dān)12445元。

審判長(zhǎng)　王　倩 審判員　許麗娜 審判員　張悅普

書記員：王天文