原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住棗陽市，
委托訴訟代理人：胡俊輝，湖北勝和律師事務(wù)所律師。
被告：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住棗陽市，
委托訴訟代理人：龔衛(wèi)山，棗陽市中興法律服務(wù)所法律工作者。
被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住棗陽市，
被告：蘇海云，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住棗陽市，
二被告共同委托訴訟代理人：孫玉忠，棗陽市北城法律服務(wù)所法律工作者。
第三人：張國軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住棗陽市，

原告李某某與被告馬某某、徐某某、蘇海云、第三人張國軍執(zhí)行異議之訴一案，本院受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告李某某及其委托訴訟代理人胡俊輝，被告馬某某及其委托訴訟代理人龔衛(wèi)山，被告徐某某、蘇海云的共同委托訴訟代理人孫玉忠，第三人張國軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某向本院提出訴訟請求:1、準許執(zhí)行徐某某、蘇海云共有的位于棗陽市××巷南側(cè)的房屋（房產(chǎn)證號00××85）；2、訴訟費由被告負擔。事實和理由：2013年4月17日,徐某某向李某某借款285萬元逾期未還，經(jīng)棗陽市人民法院審理判決。2016年8月1日，棗陽市人民法院依法作出2015鄂棗陽執(zhí)字第00142-6號裁定書,將徐某某、蘇海云位于棗陽市××巷的房屋房產(chǎn)證號00××85查封,徐某某未提出異議。2017年8月，案外人馬某某向法院提出執(zhí)行異議，1、2014年6月30日，徐某某、蘇海云與張國軍民間借貸糾紛一案,雙方以執(zhí)行和解協(xié)議的形式將徐某某、蘇海云位于棗陽市××巷的房屋房產(chǎn)證號00××85和蘇海云單獨所有的位于棗陽市南城辦事處沙店村三組房屋（房產(chǎn)證號00××69及土地使用權(quán)，作價34.4萬元抵償徐某某欠張國軍本金20萬元及利息14.4萬元;2、2016年2月3日，張國軍與馬某某、徐某某、蘇海云簽訂《房屋買賣合同》,又將徐某某、蘇海云抵付欠款的位于棗陽市××巷的房屋房產(chǎn)證號00××85，以20萬元出售給馬某某。2016年3月27日，馬某某以張國軍未交付房屋為由提起訴訟,要求張國軍返還購房款20萬元及利息。后因張國軍履行了交付房屋義務(wù),2016年5月6日，馬某某申請撤訴。原告李某某懷疑徐某某、張國軍、馬某某涉嫌轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、提起虛假訴訟。理由為：1、2013年12月27日，李某某提起與徐某某民間借貸訴訟，2014年3月11日，張國軍提起與徐某某民間借貸訴訟,同年4月21日作出判決,6月進入執(zhí)行程序,6月30日隨即達成房屋抵債協(xié)議;2、雙方口頭約定按月息三分,并在庭審中認可不符合交易習慣和常理;3、170平方米的房屋未進行評估以低市場價格20萬元作抵,且長達三年未辦理過戶手續(xù)；4、張國軍與馬某某、徐某某、蘇海云簽訂的《房屋買賣合同》第一條約定，徐某某將房屋抵償時間為2014年6月13日,房屋交付時間為2014年6月14日。然而在法院2014年6月26日執(zhí)行中還在協(xié)商如何還錢,2014年6月30日達成和解協(xié)議。也就是說在達成和解協(xié)議之前徐某某已經(jīng)將房屋交付給張國軍,從時間來看明顯是弄虛作假,且清泉巷170半方米的房屋仍作價20萬元在時隔兩年后賣給馬某某顯然不符合價值規(guī)律。最高院研究室關(guān)于以物抵債調(diào)解書是否具有發(fā)生物權(quán)變動效力的研究意見認為:物權(quán)法第二十八條規(guī)定的“人民法院的法律文書”應(yīng)當包括判決書、裁定書和調(diào)解書。但以物抵債調(diào)解書只是對當事人之間以物抵債協(xié)議的確認,其實質(zhì)內(nèi)容是債務(wù)人用以物抵債的方式來履行債務(wù),并非對物權(quán)權(quán)屬的變動。因此,徐某某、蘇海云與張國軍以物抵債協(xié)議書不能夠直接引起物權(quán)變動,馬某某對爭議房產(chǎn)不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益,不能夠?qū)?015鄂棗陽執(zhí)字第00142-6號裁定書的執(zhí)行。
被告馬某某辯稱:馬某某與徐某某、蘇海云及第三人之間不存在惡意串通的行為，本案的原告只是懷疑，并沒有確實充分的證據(jù)。馬某某是事實上依法取得并享有房屋的所有權(quán)人，并經(jīng)人民法院依法確認。原告的訴請無事實和法律依據(jù)，所訴依法不能成立，請求人民法院依法駁回。
被告徐某某、蘇海云共同辯稱:本案的申請人李某某提出訴訟的目的是排除馬某某的案外人執(zhí)行異議，理由是惡意、虛假訴訟，通過法庭審理，庭審中除了徐某某、蘇海云及其他被告與第三人提交了沒有虛假訴訟的證據(jù)外，原告無事實和法律依據(jù)證實自己的主張，其理由不符合《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行異議復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定，無法排除案外人與馬某某的執(zhí)行異議，原告的執(zhí)行異議之訴缺少事實依據(jù)，請求駁回原告的訴訟請求。
第三人張國軍辯稱：請求人民法院駁回原告李某某的訴訟請求。張國軍與徐某某之間的債務(wù)系經(jīng)（2014）鄂棗陽民二初字第00134號民事判決書予以確認，因徐某某無法還款才抵房。后因徐某某欠馬某某借款，又無法償還，徐某某找到張國軍說用此房抵給馬某某，徐某某償還17萬元，還欠30000元，所以就形成了張國軍和馬某某之間的買賣協(xié)議，在此期間未有任何人，任何部門提出異議。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)：李某某提交的證據(jù)有，2014鄂棗陽吳民初字第00006號民事判決書、執(zhí)行案件立案審查、流程管理信息表、棗陽房管局查檔情況說明、（2015）鄂棗陽市執(zhí)字第00142-6號執(zhí)行裁定書、執(zhí)行異議申請書、房屋買賣協(xié)議、收條、調(diào)查筆錄、（2014）鄂棗陽民二初字第00134號判決書、開庭筆錄、執(zhí)行筆錄、執(zhí)行協(xié)議、（2017）鄂0683執(zhí)異65號執(zhí)行裁定書；馬某某提交的證據(jù)有，房屋買賣合同二份、房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證三份、取款憑條二份、收條、執(zhí)行和解協(xié)議、民事訴訟狀；徐某某、蘇海云提交的證據(jù)有，（2014）鄂棗陽民二初字第00134號判決書、（2014）鄂棗陽市執(zhí)字第00415號執(zhí)行和解協(xié)議及結(jié)案報告；張國軍提交的證據(jù)有，（2014）鄂棗陽民二初字第00134號判決書、執(zhí)行協(xié)議、房屋租賃合同、房屋買賣合同、筆錄、執(zhí)行裁定書。
本院組織當事人對上述證據(jù)進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。本院經(jīng)審理認定事實如下：李某某申請執(zhí)行徐某某、蘇海云等民間借貸糾紛一案，2016年8月1日，本院作出（2015）鄂棗陽執(zhí)字第00142-6號執(zhí)行裁定：查封徐某某、蘇海云所有的位于棗陽市××巷南側(cè)的房屋（房產(chǎn)證號為00××85）。2017年8月10日，本院作出查封公告，查封期限自2016年8月2日至2019年8月1日，并在該房屋張貼。被告馬某某遂后作為案外人對執(zhí)行標的提出書面異議。
2014年4月21日，張國軍與徐某某民間借貸糾紛一案，本院作出（2014）鄂棗陽民二初字第00134號民事判決：一、徐某某向張國軍償還借款200000元；二、徐某某向張國軍支付借款利息144000元；三、駁回張國軍其他訴訟請求。上述一、二項均于本判決生效后10日內(nèi)付清。在執(zhí)行中，張國軍與徐某某、蘇海云于2014年6月30日達成執(zhí)行和解協(xié)議，徐某某、蘇海云將涉案房屋及另一處房屋抵償給張國軍，用于清償所欠債務(wù)344000元，并協(xié)助辦理房屋和土地過戶手續(xù)，過戶費用由張國軍負擔。2014年7月12日，雙方的糾紛本院執(zhí)行人員以已結(jié)案予以處理。2014年4月，張國軍又與徐某某簽訂房屋租賃合同，將爭議房屋反租給徐某某。2016年2月3日，馬某某通過銀行支取200000元準備支付購買張國軍從徐某某、蘇海云抵償?shù)臓幾h房產(chǎn)時，經(jīng)徐某某提議,并經(jīng)馬某某和張國軍、徐某某、蘇海云協(xié)商同意，用徐某某、蘇海云原借馬某某的20萬元借條退還，并用徐某某、蘇海云抵給張國軍的房產(chǎn)（爭議房產(chǎn)）交給馬某某。同時，三方簽訂了房屋買賣合同，合同主要約定，2016年2月17日張國軍向馬某某交付房屋，徐某某、蘇海云在馬某某辦理過戶時予以協(xié)助，并注明爭議房屋的房產(chǎn)證丟失，無原件交付。因在三方簽訂房屋買賣合同之前，徐某某、蘇海云抵償房屋之后，徐某某、蘇海云已陸續(xù)向張國軍償還原欠張國軍的借款，下欠30000元未還，且爭議房屋徐某某、蘇海云已抵償給了張國軍，就由張國軍向馬某某出具200000元的購房款收條。其后因張國軍未按期交付房屋，馬某某于2016年3月27日向本院起訴，要求張國軍返還購房款20萬元及利息。2016年5月6日，馬某某以房屋已交付為由申請撤訴，本院裁定準予撤訴。2016年過年前由馬某某的父母居住至今。
爭議房產(chǎn)雖然辦理有房產(chǎn)證，但在張國軍、馬某某、徐某某、蘇海云三方簽訂房屋買賣合同時房產(chǎn)證丟失未補辦且未辦理土地使用權(quán)證，馬某某不能辦理過戶手續(xù)。
高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定“對案外人的異議，人民法院應(yīng)當按照下列標準判斷其是否系權(quán)利人：（一）已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷；。”。第二十八條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景钢?，被告（案外人）馬某某就登記在被告（被執(zhí)行人）徐某某、蘇海云名下的房屋（房產(chǎn)證號為00××85）00××85）這一不動產(chǎn)提出執(zhí)行異議，根據(jù)我國不動產(chǎn)登記的公示公信制度，原則上法院需依據(jù)上述第二十五條規(guī)定即登記人來確定訴爭房屋權(quán)利人，但若案外人提出的異議能夠符合上述第二十八條規(guī)定的情形，且權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院也應(yīng)支持其異議。再結(jié)合本案：一、2016年2月3日，張國軍與馬某某、徐某某、蘇海云三方簽訂的《房屋買賣合同》，早于本院于2016年8月1日作出（2015）鄂棗陽執(zhí)字第00142-6號執(zhí)行裁定及查封公告，且《房屋買賣合同》未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同；二、在徐某某和蘇海云、馬某某、張國軍三方簽訂房屋買賣合同之前，徐某某、蘇海云將爭議房產(chǎn)抵償給張國軍，后雙方又簽訂反租合同，即占有改定交付，而且馬某某為交付爭議房屋提起訴訟，后因?qū)崿F(xiàn)交付后而撤訴并實際占有爭議房屋；三、馬某某購買爭議的房屋，雖然沒有直接向馬某某交購房款，而是通過徐某某和蘇海云、馬某某、張國軍三方協(xié)商后，用徐某某、蘇海云欠馬某某的借款沖抵，并由張國軍向馬某某出具收條，可以確認馬某某已付清了購房款；四、雖然爭議房產(chǎn)有房產(chǎn)證，但爭議房屋的房產(chǎn)證原件丟失未向馬某某交付，且系小產(chǎn)權(quán)房屋，馬某某無法辦理過戶手續(xù)。
綜上，雖然李某某懷疑徐某某、蘇海云、馬某某涉嫌轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、提起虛假訴訟，但是未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明，故李某某的訴訟主張，本院不予支持。爭議房屋的買受人馬某某對登記在徐某某、蘇海云名下的不動產(chǎn)提出的異議，符合上述法律規(guī)定的情形且其權(quán)益能夠排除執(zhí)行。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條、第二十五條第一款、第二十八條、《最高人民法院關(guān)于適用

的解釋》第三百一十三條第二項規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某某的訴訟請求。
案件受理費4300元，由李某某負擔（已交納）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

審判長 沈黎明
審判員 谷中合
審判員 艾斌

書記員： 孫靜