李某英
江川（河北凱悅律師事務所）
秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司
馮海洋（河北昊宇律師事務所）
趙月（河北昊宇律師事務所）

原告李某英，女，現(xiàn)住秦皇島市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)
委托代理人江川，河北凱悅律師事務所律師。
被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人劉嘉誠，董事長。
委托代理人馮海洋、趙月，河北昊宇律師事務所律師。
原告李某英與被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李某英的委托代理人江川，被告的委托代理人馮海洋、趙月到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2009年11月6日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發(fā)的世貿(mào)官邸房屋，建筑面積為56.47平方米。合同約定2012年3月31日被告向原告交房，原告按照被告的要求及時付清了全部購房款280261元。2012年10月16日，被告通知原告收房，期間共逾期199天。雙方雖約定按銀行活期存款利率計算違約金，但原告認為違約金的約定明顯過低，該計算方式無法彌補原告租金損失。參照相關(guān)案例，同位置56平方米房屋214天租金為8400元，約每平方米日租金0.7元，即本案中租賃實際損失為7800元。同時，合同還約定交房360日內(nèi)辦理權(quán)屬登記，現(xiàn)交房已400天仍未辦理權(quán)屬登記，被告應當按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準支付違約金。雙方約定，如因被告責任，原告無法在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方協(xié)商解決。原告認為正常的規(guī)定期限應遵從《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條 ?規(guī)定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，即因被告原因超過正常規(guī)定期限310天。對于違約金的數(shù)額，原告認為逾期辦證違約金無法協(xié)商時，應按照法律規(guī)定的逾期貸款利率計算，一年期貸款利率為6%，逾期貸款利率應加收50%罰息，故應為9%，即21422元（280261×310／365×9%）。為此，原告特訴至人民法院，請求判令:1、被告承擔逾期交房違約金人民幣7800元；2、被告承擔逾期辦證違約金人民幣21422元；兩項合計29222元；3、被告立即協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書；4、訴訟費由被告承擔。在訴訟中，原告增加一項訴訟請求，要求被告退還配套費5000元。
被告辯稱，第一、認可原、被告已經(jīng)形成了合法的商品房買賣合同關(guān)系。第二、2012年10月，被告通知原告收房，違約金支付應按照合同約定的銀行活期存款利率標準計算到被告通知交房時間。第三、關(guān)于逾期辦證違約金，在合同中已經(jīng)約定交房后360日開始計算，不同意按照原告的標準計算，同意按照原告實際損失計算，但損失應由原告舉證證明。第四、關(guān)于配套費，原、被告在簽訂商品房買賣合同時，已經(jīng)協(xié)商一致配套費計算在購房款里，屬于合同價款的一部分，被告不同意退還。第五、被告同意盡快協(xié)助原告辦理權(quán)屬證書，訴訟費被告不同意負擔。
本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應按合同約定履行義務。被告未按合同約定的期限向原告交付經(jīng)驗收合格房屋，其行為已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。雙方在合同中約定，如被告未按期交付房屋，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按同期銀行活期存款利率向原告支付違約金。原告認為雙方約定的違約金過低，要求進行調(diào)整，原告購買房屋的主要目的之一為進行使用，被告未能按期交付房屋，影響了原告的使用，給原告造成的損失相當于原告在同地段租用同面積的房屋的租金損失，由于該房屋在逾期交付期間的租金，遠高于雙方在合同中約定的違約金，因此應對違約金予以調(diào)整，被告應按原告實際損失支付逾期交房違約金，參考其他案件同地段同類房屋租金價格的評估結(jié)論，本院酌定被告支付原告2012年4月1日起至2012年10月15日止逾期交房違約金7800元，對原告要求被告支付逾期交房違約金7800元的訴訟請求，本院予以支持。
關(guān)于原告主張的逾期辦證違約金，合同約定出賣人應當在商品房交付使用后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。但自房屋交付之日至今已經(jīng)超過360日，被告仍未能履行完其在辦里產(chǎn)權(quán)證過程中的義務。被告應承擔逾期辦證的違約責任。關(guān)于被告如何承擔違約責任問題，因為雙方在合同中沒有明確約定，應當依據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定由被告向原告支付以購房款為本金，按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計算逾期貸款利息標準計算自2013年10月13日至2013年11月29日（起訴之日）止的違約金，起訴之日以后的違約金原告可以另行主張。
關(guān)于原告主張要求退還5000元配套費，依據(jù)國家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》和河北省《商品房銷售明碼標價規(guī)定》實施細則（試行）制定的《秦皇島市商品房銷售明碼標價試行辦法》規(guī)定，該試行辦法自2011年5月20日起施行。原、被告2009年11月6日簽訂的商品房買賣合同是在該辦法實施之前，雙方在簽訂合同時未按照《秦皇島市商品房銷售明碼標價試行辦法》的規(guī)定約定房價，現(xiàn)原告依此主張退還配套費違背公平原則，本院不予支持。依據(jù)合同約定是由被告代收代繳的費用，原告可待被告結(jié)算完以后，要求被告出具相關(guān)票據(jù)，并多退少補。
關(guān)于原告要求被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請求，庭審中被告也承認現(xiàn)在有關(guān)手續(xù)正在辦理過程中，現(xiàn)在無法為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，原告的訴請現(xiàn)在無法實現(xiàn)。因此，對原告主張的被告立即協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的訴訟請求本院不予支持。原告可在該房屋具備辦證條件時另行主張。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條、第十八條之規(guī)定，判決如下:
一、被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李某英逾期交房違約金7800元；
二、被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李某英遲延辦證違約金，違約金按照原告購房款總金額為本金（280261元），按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計算逾期貸款利息標準，自2013年10月13日計算至2013年11月29日；
三、對原告李某英的其他訴訟請求不予支持
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費656元，由被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司負擔650元，于本判決生效后十日內(nèi)繳納，其余部分由原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應按合同約定履行義務。被告未按合同約定的期限向原告交付經(jīng)驗收合格房屋，其行為已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。雙方在合同中約定，如被告未按期交付房屋，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按同期銀行活期存款利率向原告支付違約金。原告認為雙方約定的違約金過低，要求進行調(diào)整，原告購買房屋的主要目的之一為進行使用，被告未能按期交付房屋，影響了原告的使用，給原告造成的損失相當于原告在同地段租用同面積的房屋的租金損失，由于該房屋在逾期交付期間的租金，遠高于雙方在合同中約定的違約金，因此應對違約金予以調(diào)整，被告應按原告實際損失支付逾期交房違約金，參考其他案件同地段同類房屋租金價格的評估結(jié)論，本院酌定被告支付原告2012年4月1日起至2012年10月15日止逾期交房違約金7800元，對原告要求被告支付逾期交房違約金7800元的訴訟請求，本院予以支持。
關(guān)于原告主張的逾期辦證違約金，合同約定出賣人應當在商品房交付使用后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。但自房屋交付之日至今已經(jīng)超過360日，被告仍未能履行完其在辦里產(chǎn)權(quán)證過程中的義務。被告應承擔逾期辦證的違約責任。關(guān)于被告如何承擔違約責任問題，因為雙方在合同中沒有明確約定，應當依據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定由被告向原告支付以購房款為本金，按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計算逾期貸款利息標準計算自2013年10月13日至2013年11月29日（起訴之日）止的違約金，起訴之日以后的違約金原告可以另行主張。
關(guān)于原告主張要求退還5000元配套費，依據(jù)國家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標價規(guī)定》和河北省《商品房銷售明碼標價規(guī)定》實施細則（試行）制定的《秦皇島市商品房銷售明碼標價試行辦法》規(guī)定，該試行辦法自2011年5月20日起施行。原、被告2009年11月6日簽訂的商品房買賣合同是在該辦法實施之前，雙方在簽訂合同時未按照《秦皇島市商品房銷售明碼標價試行辦法》的規(guī)定約定房價，現(xiàn)原告依此主張退還配套費違背公平原則，本院不予支持。依據(jù)合同約定是由被告代收代繳的費用，原告可待被告結(jié)算完以后，要求被告出具相關(guān)票據(jù)，并多退少補。
關(guān)于原告要求被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書的訴訟請求，庭審中被告也承認現(xiàn)在有關(guān)手續(xù)正在辦理過程中，現(xiàn)在無法為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，原告的訴請現(xiàn)在無法實現(xiàn)。因此，對原告主張的被告立即協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的訴訟請求本院不予支持。原告可在該房屋具備辦證條件時另行主張。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條、第十七條、第十八條之規(guī)定，判決如下:

一、被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李某英逾期交房違約金7800元；
二、被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告李某英遲延辦證違約金，違約金按照原告購房款總金額為本金（280261元），按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計算逾期貸款利息標準，自2013年10月13日計算至2013年11月29日；
三、對原告李某英的其他訴訟請求不予支持
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
案件受理費656元，由被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司負擔650元，于本判決生效后十日內(nèi)繳納，其余部分由原告負擔。

審判長：劉長利
審判員：黨常生
審判員：張然

書記員：張立娟