上訴人（原審被告）：李某樹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遠安縣。上訴人（原審被告）：望某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遠安縣。系李某樹之妻。二上訴人共同委托的訴訟代理人：李明，湖北沮城律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：胡勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遠安縣。委托訴訟代理人：胡仁國，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遠安縣，系胡勇父親。委托訴訟代理人：張少俊，湖北力效律師事務(wù)所律師。

李某樹、望某某上訴請求：請求依法撤銷一審判決并依法改判。主要事實與理由：1、一審判決認定依照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，該協(xié)議不符合該條的情形，該合同合法有效。但在后面又認定雙方均存在規(guī)避法律、行政法規(guī)的故意，判決前后矛盾。2、一審法院引用合同法規(guī)定，出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)應(yīng)當履行法定義務(wù)，但該規(guī)定只適應(yīng)原房屋的買賣，該出售的房屋胡勇己經(jīng)拆除，李某樹、望某某沒有辦理過戶的標的物。對于新建的房屋李某樹、望某某是否要有過戶的義務(wù)，雙方?jīng)]有約定。3、一審法院在開庭過程中遺漏李某樹、望某某提交的當時申請建房的建房申請書和土地行政部門發(fā)放的土地許可證等證據(jù)。在事實認定中也沒有說明該證據(jù)的法律屬性及證明效力。李某樹、望某某實際出售的土地面積是80平方米。胡勇口頭答辯稱：一審判決查明事實清楚，適用法律正確，請求依法駁回上訴，維持原判。胡勇向一審法院起訴請求：依法判決李某樹、望某某立即共同按房屋買賣《協(xié)議》之約定，履行協(xié)助胡勇辦理登記為李某樹，證號分別為遠土集用（2008）第100-54-0320土地使用權(quán)證中86.72㎡的土地、第0-00-3-180號不動產(chǎn)權(quán)證中序號2顯示的建筑面積351.92㎡房屋的過戶登記手續(xù)的義務(wù)。一審法院認定事實：李某樹、望某某原有二幢獨立相鄰的房屋，登記在一個房屋所有權(quán)證中。胡勇因建房需要宅基地，同李某樹、望某某協(xié)商后，李某樹、望某某將其房屋后院的住房賣給胡勇用于拆舊建新，雙方于2006年9月8日簽訂協(xié)議，主要內(nèi)容為：“經(jīng)雙方協(xié)商同意將李某樹后院坐南朝北的住房作價20000元轉(zhuǎn)讓給乙方（胡勇），東至西長11米，南至北長7.5米。四至抵界：東抵污水溝，西抵何慈玲墻邊，南抵李某樹墻邊，北抵通道。其過戶手續(xù)由李某樹申請土地、城建部門辦理審批?！焙潞屠钅硺洹⑼衬吃趨f(xié)議中簽字，時任李某樹、望某某所在的鳴鳳鎮(zhèn)南門3組組長何奎林作為見證人簽字。協(xié)議簽訂當日，胡勇支付了購房款，李某樹、望某某將房屋交付給胡勇。因當時胡勇戶口尚在鳴鳳鎮(zhèn)，依有關(guān)政策不能在李某樹、望某某住所地鳴鳳鎮(zhèn)南門購買、建造房屋，故雙方簽訂協(xié)議后沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，達成以李某樹、望某某名義向土地、城建部門辦理過戶審批手續(xù)，實際由胡勇建房的協(xié)議。雙方交房后不久，胡勇在未取得建房審批手續(xù)的情況下，即開始拆舊建新。胡勇在施工過程中遇縣城建、城管部門前來檢查，因不能出具建房審批手續(xù)被責令停止施工。此后，應(yīng)胡勇要求，李某樹、望某某以自己名義于2006年9月26日為胡勇辦理了建房審批手續(xù)，取得用地面積80㎡的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，胡勇得以繼續(xù)施工。在施工過程中，李某樹、望某某發(fā)現(xiàn)胡勇在緊鄰其住房處砌墻時，鋸掉了李某樹、望某某房屋的部分飛檐，向胡勇提出異議后，胡勇雖給李某樹、望某某拖去磚、砂石料予以補償，但雙方協(xié)商未果產(chǎn)生糾紛。2006年12月，胡勇的該房屋竣工。2008年12月8日，李某樹以新建房屋為由向有關(guān)部門申請對房屋辦理變更登記，取得權(quán)利人登記為李某樹的遠土集用（2008）第100-54-0320號集體土地使用權(quán)證和第××號房屋所有權(quán)證，李某樹、望某某家庭實際居住的房屋和胡勇新建的房屋均合并登記在該二份產(chǎn)權(quán)證中。其中，李某樹、望某某家庭居住的二層房屋在產(chǎn)權(quán)證中顯示占地面積100.83㎡、建筑面積201.66㎡，胡勇新建的四層房屋在產(chǎn)權(quán)證中顯示占地面積86.72㎡、建筑面積351.92㎡。此后，胡勇要求李某樹、望某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李某樹、望某某以胡勇?lián)p害其房屋飛檐未解決為由予以拒絕，雙方多年來協(xié)商未果。一審法院另認定：胡勇原系鳴鳳鎮(zhèn)居民，于2006年11月遷入鳴鳳鎮(zhèn)南門，系農(nóng)村居民。一審法院認為：該案爭議的焦點為，（一）胡勇、李某樹、望某某于2006年9月8日簽訂的協(xié)議是否合法有效？（二）李某樹、望某某是否應(yīng)當履行協(xié)助胡勇辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)證的過戶手續(xù)？關(guān)于焦點一，《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”首先，胡勇、李某樹、望某某簽訂的協(xié)議時是雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)過協(xié)商達成的一致內(nèi)容，該協(xié)議是雙方真實意思表示；其次，現(xiàn)行法律規(guī)定只是禁止將農(nóng)民集體土地使用權(quán)用于非農(nóng)建設(shè)，通過對轉(zhuǎn)讓人不再審批宅基地的方式制約以轉(zhuǎn)讓宅基地牟利的行為；出賣宅基地上的房屋的對象不能是城鎮(zhèn)居民，并沒有明確禁止非同一集體經(jīng)濟組織成員之間購買宅基地及房屋；第三，雙方于2006年9月簽訂協(xié)議時，胡勇雖然不是鳴鳳鎮(zhèn)南門村民，但胡勇系農(nóng)村居民，其在簽訂協(xié)議后不久于同年11月就已經(jīng)將戶口由鳴鳳鎮(zhèn)遷至鳴鳳鎮(zhèn)南門而成為南門村村民，雙方簽訂協(xié)議時時任南門村3組組長到場見證也并未對雙方之間的買賣行為提出異議；第四，胡勇、李某樹、望某某簽訂協(xié)議時均明知胡勇向李某樹、望某某購買該房屋的目的是為了拆舊建新以方便自己的生產(chǎn)和生活，并非是為了改變土地的所有權(quán)性質(zhì)或者是用于非農(nóng)生產(chǎn)，且胡勇購買后于當年即拆除舊房投資建成一幢四層樓房居住至今。綜上，胡勇、李某樹、望某某簽訂的協(xié)議既未損害集體利益，亦未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，系雙方當事人真實意思表示。雙方多年來未辦理過戶的主要原因是李某樹、望某某認為胡勇建房時對其造成損害未得到解決，李某樹、望某某對此可以依法行使權(quán)利。現(xiàn)李某樹、望某某主張雙方協(xié)議無效，違背誠實信用原則，不利于交易秩序的穩(wěn)定，不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條有關(guān)認定合同無效的法定情形，不予支持。關(guān)于焦點二，《中華人民共和國合同法》第六十條：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！钡谝话倭闫邨l規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”首先，出賣人向買受人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)是出賣人應(yīng)當履行的法定義務(wù)，雙方在協(xié)議中對此亦有約定；其次，雙方簽訂協(xié)議的目的是胡勇為了拆舊建新，因胡勇當時不具有鳴鳳鎮(zhèn)南門戶口，李某樹、望某某以自己名義為胡勇辦理了建房審批手續(xù)，雙方均存在規(guī)避法律、行政法規(guī)的故意；第三，因胡勇所建房屋是以李某樹、望某某名義辦理的建房審批手續(xù)，故李某樹、望某某于2008年12月申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記時，有關(guān)部門將房屋產(chǎn)權(quán)登記在李某樹、望某某名下，但該產(chǎn)權(quán)證中登記為2006年新建的房屋實際為胡勇所有；第四，因雙方協(xié)議的標的物已不存在，亦不必再辦理所有權(quán)變更，但胡勇在此新建的房屋被登記在李某樹、望某某名下，李某樹、望某某應(yīng)當履行后合同義務(wù)，即協(xié)助胡勇將該房屋的所有權(quán)變更登記為胡勇，其不履行該義務(wù)的行為違約，應(yīng)當承擔違約責任。綜上所述，一審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第一百零七條規(guī)定，判決：李某樹、望某某于判決生效后三日內(nèi)協(xié)助胡勇辦理登記為李某樹，證號分別為遠土集用（2008）第100-54-0320號土地使用權(quán)證中86.72㎡的土地使用權(quán)、第0-00-3-180號房屋所有權(quán)證（不動產(chǎn)權(quán)證）中建筑面積351.92㎡的房屋所有權(quán)變更登記為胡勇。一審案件受理費300元，減半收取150元，由李某樹、望某某負擔。胡勇已經(jīng)交納，李某樹、望某某在履行義務(wù)時直接給付胡勇。雙方當事人在二審中均未提交新的證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。
上訴人李某樹、望某某因與被上訴人胡勇不動產(chǎn)登記糾紛一案，不服湖北省遠安縣人民法院（2018）鄂0525民初181號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年6月14日受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員依法享有的權(quán)利。雙方當事人于2006年9月簽訂房屋買賣協(xié)議時，胡勇雖不是南門村村民，但其為農(nóng)村村民，且時任南門村3組組長到場進行了見證并在協(xié)議上簽字。協(xié)議簽訂后不久，胡勇就于當年11月將戶口遷至南門村而成為了該村村民。胡勇在購買李某樹、望某某的房屋后未改變該土地的所有權(quán)性質(zhì)或者是用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其僅拆舊建新用以居住至今。故雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議未損害該集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益，亦未違反土地管理法的相關(guān)規(guī)定，該協(xié)議系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)依照約定全面履行各自義務(wù)。同時，民事活動應(yīng)當遵循協(xié)商一致原則?，F(xiàn)李某樹、望某某主張其僅同意轉(zhuǎn)讓80㎡土地給胡勇建房，但雙方在簽訂協(xié)議時未明確詳細的土地面積，根據(jù)《遠安縣房屋所有權(quán)登記發(fā)證申請審批表》載明的房地產(chǎn)現(xiàn)場勘測平面圖，胡勇新建的四層房屋占地面積為86.72㎡。并且，南門村委員會出具的《證明》亦表明胡勇購李某樹宅基地使用權(quán)86.72㎡轉(zhuǎn)讓給胡勇建私房。一審根據(jù)上述證據(jù)認定本案土地使用權(quán)變更登記范圍并無不當。李某樹、望某某辯稱胡勇建房時對其權(quán)利造成損害的主張系另一個法律關(guān)系，其可另行主張權(quán)利。因協(xié)議所涉房屋已拆舊建新，現(xiàn)新建房屋實際屬胡勇所有，故胡勇要求李某樹、望某某協(xié)助變更登記的訴求，符合我國合同法對后合同義務(wù)的相關(guān)規(guī)定，本院予以維持。綜上所述，李某樹、望某某的上訴請求不成立，應(yīng)予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費300元，由李某樹、望某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　張　燦
審判員　李淑一
審判員　閆玲玲

書記員：莊麗可