原審上訴人（一審原告）：李某。
委托代理人：朱光輝，湖北武當(dāng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起上訴和反訴。
原審被上訴人（一審被告）：湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)車站路16號。
法定代表人：朱奎榮，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：郭天勝，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，簽收法律文書。
委托代理人：唐玲，湖北天頤律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
原審被上訴人（一審被告）：周昆山。
委托代理人：胡鋒。代理權(quán)限：一般代理。

李某訴湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱虹橋公司）、周昆山財產(chǎn)損害賠償糾紛，本院于2014年6月26日作出（2014）鄂十堰中民四終字第00291號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。經(jīng)本院審判委員會討論決定，于2014年9月11日作出（2014）鄂十堰中民監(jiān)字第00008號民事裁定，再審本案。本院立案后，依法組成由審判員王俊卿擔(dān)任審判長并主審，審判員肖建軍、王濤參加審理的合議庭，于2014年10月16日公開開庭審理了本案。原審上訴人李某及委托代理人朱光輝，原審被上訴人虹橋公司的委托代理人郭天勝、唐玲，原審被上訴人周昆山及委托代理人胡峰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理完畢。
一審原告李某訴稱：2012年初，原告承租兩被告位于十房路左側(cè)，虹橋建材城門口的地下室及地下室的輔助設(shè)施，作為其經(jīng)營場所。由于被告虹橋公司排水管道設(shè)計缺陷、蓄水池小、抽水機(jī)功率過小等原因，2012年4月20日、8月5日兩次暴雨，抽水機(jī)未能及時抽水、外排，水直接流入原告承租的地下室，原告新裝修辦公場所、準(zhǔn)備外賣的家俱全部被水泡壞，經(jīng)營場所屋內(nèi)地面爆裂、拱翻，至今仍不能正常營業(yè)。現(xiàn)訴請法院依法判令：1、虹橋公司賠償原告財產(chǎn)及裝修損失70573元；從2012年8月5日水淹至2012年11月4日期間3個月的經(jīng)營損失111647.01元；后期經(jīng)營損失（從2012年11月5日開始）按日1240.52元據(jù)實計算至原告正常營業(yè)為止。2、判令被告周昆山承擔(dān)本案連帶責(zé)任。3、判令被告虹橋公司停止對配電房、蓄水池房租金的收繳。4、本案的訴訟費用由兩被告承擔(dān)。
原告為支持其訴請?zhí)峤涣巳缦伦C據(jù)：
一：原告與被告虹橋公司簽訂的《房屋租賃合同》一份、支付租金收據(jù)一張。證明與虹橋公司存在租賃關(guān)系，租賃物為“地下室與配電房和蓄水池房間5平方左右”，租期2年，年租金3600元，租金已付清。
二：原告與被告周昆山簽訂的《房屋出租協(xié)議》一份。
證明原告與被告周昆山存在租賃關(guān)系，租賃物為“虹橋建材城門口地下室門面，租期從2011年12月30日至2026年12月30日”。
三：木地板訂貨單復(fù)印件2份。證明水淹造成木地板損失30600元。
四：鋪瓷磚合同復(fù)印件。證明水淹造成鋪瓷磚損失30000元。
五：辦公家具進(jìn)貨訂單記錄表及相片。證明水淹和浸泡造成辦公家具損失6262.52元。
六：包10根柱子、6組柜子的造價合同復(fù)印件。證明損失38000元。
七：復(fù)合門進(jìn)貨訂貨單復(fù)印件。證明水淹造成復(fù)合門損失6080元。
八：抽水泵及管材購買憑證收據(jù)。證明為抽水購買抽水泵及管材花費3800元。
九：2011年12月20日水電費（含物業(yè)費）繳費通知單一張、支付水電費收據(jù)一張、2012年1月10日支付物業(yè)費網(wǎng)絡(luò)發(fā)票復(fù)印件一張；2012年3月6日水電費（含物業(yè)費）繳費通知單、交付電費收據(jù)復(fù)印件1張、2012年3月14日支付物業(yè)費網(wǎng)絡(luò)發(fā)票復(fù)印件1張。證明2012年8月5日至11月4日三個月的物業(yè)費、水電費直接損失為2693.25元
十：2012年3月至11月工資表8張。證明2012年8月5日至11月4日期間的工資損失41100元
十一：相片。證明水淹事實及水淹現(xiàn)場。
十二：流到地下室蓄水池屋外水管照片、流到地下室蓄水池院內(nèi)洞口照片。證明造成水淹的原因之一是不應(yīng)流到蓄水池的水流到了蓄水池。
十三：建筑維修承包合同復(fù)印件、工程預(yù)算書復(fù)印件、取費表復(fù)印件5份。證明虹橋公司對排水系統(tǒng)進(jìn)行了改造和對抽水系統(tǒng)進(jìn)行了更換，說明原蓄水池存在外來水流入的設(shè)計缺陷及排水系統(tǒng)在設(shè)計上也存在缺陷。
十四：《申請說明》1份、報告1份并附賠償清單一份，證明原告找到了4月份水淹原因，告知了虹橋公司，要求盡快維修，但虹橋公司不予重視沒有維修，造成2012年8月5日第二次又被水淹及造成更大的水災(zāi)。
十五：視頻一組。證明原告經(jīng)營場所兩次被淹沒的事實及現(xiàn)場狀況。
十六：證人王某的證人證言。證明原告經(jīng)營場所被淹的原因是蓄水池及排水系統(tǒng)存在設(shè)計上的缺陷。
十七：李某租賃房屋被水淹損失價值鑒定報告，證明造成的直接損失70573元。
十八：裝修前后照片一組。證明：1、店面裝修及商品120多萬元，至今沒有經(jīng)營。2、地板沒有鋼筋網(wǎng)，地面是直接澆注混凝土。
十九：毛國剛給原告出具的收條一份。證明10萬元轉(zhuǎn)讓費屬于原告投資的一部分。
二十：周昆山出具的收條。證明房屋被水淹后，原告一直按時繳納房租。
二十一：羅某、柴改蘭聲明一份，證明羅某、柴改蘭錄音與事實不符。
二十二：終止鑒定函。證明房屋有質(zhì)量問題。
二十三：李某賣場預(yù)期每月?lián)p失價值鑒定報告書。證明被告的月均純損失是14583元。
二十四：雅閣麗裝修明細(xì)。證明裝修花費450360元。
被告虹橋公司辯稱：一、虹橋公司不是本案適格的被告。虹橋公司已于2005年將原告承租的房屋出售給被告周昆山，交付給周昆山使用，且該房在出售時已履行了建筑工程竣工驗收備案手續(xù)。該房虹橋公司已出售7年，超過了法律規(guī)定的保修期且出售時屬合格，原告狀告虹橋公司于法無據(jù)。二、原告訴稱營業(yè)場所兩次被淹是虹橋公司蓄水池及排水系統(tǒng)設(shè)計缺陷問題，屬主觀臆斷，無證據(jù)證實。三、原告訴求的各項損失無證據(jù)證實且無證據(jù)證實系虹橋公司行為所致，其訴求與虹橋公司無法律上的因果關(guān)系。四、原告訴請虹橋公司停止收取配電房、蓄水池房租屬違反合同約定的違約行為，虹橋公司對其違約行為享有解除合同的權(quán)利，原告應(yīng)將承租虹橋公司的房屋返還給虹橋公司。
被告虹橋公司為支持其抗辯理由提交了如下證據(jù)：
一：虹橋公司與被告周昆山的商品房買賣合同、竣工驗收備案證。
二：被告周昆山與原告簽訂的房屋出租協(xié)議。
三：申請、配貨單、通知單。證明原告承諾虹橋公司報銷其水泵后若因水淹造成損失（含自然災(zāi)害）由其個人承擔(dān)。虹橋公司予以同意并進(jìn)行核銷。
四：申請說明。證明原告自認(rèn)堵塞管道，故造成賣場第二次被淹。水淹原因不是虹橋公司造成的。
五：虹橋公司與原告簽訂的房屋租賃合同、照片。證明原告將此配電蓄水池房轉(zhuǎn)租給他人使用。
六：錄音資料。證明原告賣場被淹系個人行為所致，與虹橋公司無關(guān)。
七：排水說明、設(shè)計材料及設(shè)計圖紙。證明為了查清2012年發(fā)生水淹的原因，虹橋公司申請鑒定提供了資料。
八：證人羅某、柴改蘭視頻一份。證明漏水是原告裝修過錯造成的。
九：柴改蘭證言。證明漏水是原告裝修過錯造成的
十：照片。證明原告之前沒有做防水措施，防水措施
是后來才做的。
十一：鑒定申請。證明應(yīng)當(dāng)重新選擇鑒定機(jī)構(gòu)，再次鑒定。
被告周昆山辯稱：一、根據(jù)原告的訴狀所稱，水災(zāi)是虹橋公司的原因所致，周昆山就不該承擔(dān)責(zé)任。二、根據(jù)原告與周昆山簽訂的房屋出租協(xié)議，雙方約定水淹損失由原告自行承擔(dān)。故被告周昆山不應(yīng)對原告的損失承擔(dān)任何責(zé)任。被告周昆山未提交證據(jù)。
一審根據(jù)上述證據(jù)和當(dāng)事人的質(zhì)證意見認(rèn)定，2011年8月2日，周昆山與李某簽訂《房屋出租協(xié)議》，李某承租周昆山位于十房路口左側(cè)地下室（虹橋建材城門口）496.4平方米的商業(yè)用房，租期15年。雙方在合同第五條中約定：在承租期內(nèi)，因乙方（李某）使用照管不周或操作不當(dāng)?shù)确N種原因造成的安全事故、自然災(zāi)害、人身傷亡（如丟失、被盜、失火、水災(zāi)），政府部門拆遷規(guī)劃、地震等不可抗力因素所造成的經(jīng)濟(jì)損失，由其全部負(fù)責(zé)，與周昆山無關(guān)。此外，周昆山出租房屋之前曾口頭告知李某該房之前出現(xiàn)過水淹情況，要李某加大抽水泵、不能停電、加一個發(fā)電機(jī)、加大陰井、加粗排水管。2012年1月6日，李某與虹橋公司簽訂《房屋租賃合同》，承租虹橋公司位于虹橋建材商城7號樓1樓地下室加間商鋪及商鋪內(nèi)的蓄水池、抽水機(jī)等設(shè)備，租期2年。李某將其承租的周昆山的商業(yè)用房做為辦公家具和門窗的賣場，將其承租的虹橋公司加間商鋪的下部做蓄水池、抽水機(jī)，上部轉(zhuǎn)租給柴改蘭從事小吃經(jīng)營。
2012年3月13日，李某向虹橋公司遞交書面申請一份，認(rèn)為虹橋公司出租給他的小房間里抽水的水泵、繼電器、空氣開關(guān)等損壞，造成地下室的水全部流進(jìn)正在裝修的房間，李某更換了以上設(shè)備，共花費1780元，請求虹橋公司將其購買的水泵等的1780元予以報銷，發(fā)電機(jī)由其自己購買，并承諾這些設(shè)施以后損壞由李某自己負(fù)責(zé)更換，如造成損失，含自然災(zāi)害損失由李某承擔(dān)。
2012年4月20日當(dāng)天暴雨，李某賣場外緊連十房路的門口處未修建擋水橫斷，加之抽水機(jī)功率過小，致其賣場被水淹。為此，李某多次找虹橋公司就改善排水情況、水淹損失等事宜進(jìn)行協(xié)商未果。2012年8月5日，十堰發(fā)生特大暴雨，李某賣場再次被水淹。李某因其損害情況找兩被告協(xié)商未果而成訴。
訴訟中，原告李某、被告虹橋公司分別申請對李某賣場被水淹的原因進(jìn)行技術(shù)鑒定，后原告李某撤回該項鑒定申請。襄陽漢江建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定所分別于2013年4月28日，2013年10月15日作出《終止鑒定函》和《不予受理鑒定通知書》，以水淹現(xiàn)場已發(fā)生改變，不具備勘驗條件且鑒定內(nèi)容超出鑒定條件和鑒定能力的原因不予受理。
訴訟中，原告李某于2013年1月10日申請對其賣場被水淹損失進(jìn)行價值鑒定，2013年5月17日，十堰楚信資產(chǎn)評估事務(wù)所做出《李某租賃房屋被水淹損失價值鑒定報告》（十楚鑒字（2013）第06號），結(jié)論為李某租賃房屋被水淹的經(jīng)營商品財產(chǎn)和裝修損失共為70573元。2013年10月9日，李某申請對其賣場每月經(jīng)營純利潤進(jìn)行評估確認(rèn)，2013年11月18日，十堰楚信資產(chǎn)評估事務(wù)所做出《李某賣場預(yù)期每月?lián)p失價值鑒定報告書》（十楚鑒字（2013）第20號），結(jié)論為李某租賃房屋賣場預(yù)期每月經(jīng)營純利潤損失價值為14583元。
2013年7月23日，原告李某認(rèn)為其賣場損失鑒定已出，為減少損失，開始裝修賣場，能在8月15日之前裝修完畢，被告虹橋公司、周昆山均同意李某開始裝修賣場。
一審認(rèn)為：被告周昆山做為商鋪的所有人對商鋪負(fù)有維護(hù)保養(yǎng)、安全防范的義務(wù)，周昆山明知該商鋪曾發(fā)生過水淹事件，在未采取有效改進(jìn)和防范措施之前，仍將商鋪出租給李某做賣場，雖對李某采取了口頭提醒，但疏于對商鋪的必要維護(hù)，顯然具有過錯。周昆山與李某在《房屋出租協(xié)議》中約定了“在承租期內(nèi)，因乙方使用照管不周或操作不當(dāng)?shù)确N種原因造成的安全事故、自然災(zāi)害、人身傷亡（如丟失、被盜、失火、水災(zāi)），政府部門拆遷規(guī)劃、地震等不可抗拒的因素所造成的經(jīng)濟(jì)損失，由李某全部負(fù)責(zé)，與周昆山無關(guān)”的條款，但該條款屬附條件條款，周昆山未提供證據(jù)證明李某對商鋪存在照管不周或操作不當(dāng)，故其應(yīng)對李某的損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
原告無證據(jù)證明虹橋公司存在排水管道設(shè)計缺陷、蓄水池太小、抽水機(jī)功率過小。但被告虹橋公司作為配電房及抽水設(shè)施的所有人，有義務(wù)保障其提供的設(shè)施符合使用要求。李某雖在2012年3月13日的申請中向虹橋公司承諾在虹橋公司將1780元水泵報銷后，如造成損失，含自然災(zāi)害由李某承擔(dān)，但虹橋公司作為配電房及相關(guān)設(shè)施的所有人，有義務(wù)保障其提供的設(shè)備能達(dá)到使用目的，故對李某的損失仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
李某做為商鋪、配電房、配電設(shè)施的實際使用人，對其掌控的房屋及設(shè)施負(fù)有合理的防范注意義務(wù)，其未及時修建擋水墻，且李某在承租兩被告房屋后，自行購買更換了水泵、繼電器、空氣開關(guān)、發(fā)電機(jī)等設(shè)備，李某應(yīng)當(dāng)預(yù)見到其更換的設(shè)備能達(dá)到應(yīng)有的使用效果，故李某應(yīng)對其損失自行承擔(dān)部分責(zé)任。
綜上被告周昆山對李某的損失應(yīng)承擔(dān)60%的賠償責(zé)任。被告虹橋公司對李某的損失承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。李某對其損失自行承擔(dān)20%的責(zé)任。
李某的損失經(jīng)鑒定為財產(chǎn)及裝修損失70573元，以及賣場預(yù)期每月經(jīng)營純利潤損失14583元，從2012年8月5日計算至2013年8月15日，共計250430元。原告李某要求被告虹橋公司停止對配電房、蓄水池租金的收繳與本案不屬同一個法律關(guān)系，可另行起訴。遂作出（2013）鄂茅箭民一初字第000154號民事判決，依據(jù)《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條第一款、第二十六條的規(guī)定，判決如下：一、原告李某對其損失自行承擔(dān)50086元，被告湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告李某損失50086元，被告周昆山賠償原告李某損失150258元；二、駁回原告李某的其他訴訟請求。案件受理費4956元，由被告湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)1239元，被告周昆山承擔(dān)2478元，原告李某承但1239元
本院二審查明的案件事實與一審相同，即以與一審相同的理由判決駁回上訴，維持原判。
李某再審中向本院提交一份新證據(jù)：（2014）鄂茅箭民一初字第1107號民事判決書。證明其租周昆山的房子，地下室加間商鋪就是配電房抽水房，加間房本身是公用設(shè)施，水淹就是這個房間造成的。虹橋公司質(zhì)證稱，對該證據(jù)真實性無異議，證明目的有異議。首先1107號判決并沒有確定虹橋公司租給李某的地下室旁邊的配電設(shè)施是造成本案中水淹的理由，也沒有這樣明確具體的表述。其次該判決書的判決內(nèi)容并沒有明確具體的判決虹橋公司對配電房的管理有過錯。周昆山質(zhì)證稱，對證據(jù)的真實性合法性無異議，其證明了虹橋公司的地下室加間商鋪構(gòu)成了對周昆山所擁有的商鋪的危險，并被法院判決要求消除危險。說明這個房屋從設(shè)計上存在缺陷，也可能是李某損失的原因。本院認(rèn)為，虹橋公司的質(zhì)證理由成立，李某提交的新證據(jù)不能達(dá)到其證明目的，本院不予采納。
本院再審查明的事實與原一、二審的事實一致。另查明，李某于2012年1月6日向虹橋公司繳納2012年1月至2013年12月31日期間的租金7200元。2012年12月30日向周昆山繳納2012年12月30日至2013年12月30日期間的租金11萬元。

本院再審認(rèn)為，本案再審爭議焦點是李某租賃周昆山的房屋遭水淹造成的經(jīng)濟(jì)損失如何確定。第一，關(guān)于損失的范圍。原一、二審認(rèn)定李某損失包括財產(chǎn)和裝修直接損失和預(yù)期經(jīng)營純利潤損失正確，但認(rèn)為李某主張的租金、物業(yè)管理費、水電費等已在計算純利潤中考慮而不予支持有誤。因為李某租賃的房屋被水淹不能經(jīng)營，期間實際支出的租金、物業(yè)管理費、水電費等屬于直接損失，而預(yù)期經(jīng)營純利潤屬于可得利益的間接損失，二者并不重復(fù)。李某主張的工資損失，因其提交的工資表系其單方內(nèi)部資料，又無勞動合同、職員證言、財會憑證等予以印證，故本院再審不予認(rèn)定。第二，關(guān)于損失計算的期間。雖然襄陽漢江建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定所2013年10月15日才作出《不予受理鑒定通知書》，但2013年8月15日是李某、虹橋公司、周昆山三方認(rèn)可的水淹后重新裝修完成時間，此前有關(guān)損失鑒定已經(jīng)完畢，襄陽漢江建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定所的鑒定是對水淹原因進(jìn)行鑒定，并不影響李某正常經(jīng)營，也無直接證據(jù)證明該鑒定活動實際阻礙李某開展正常經(jīng)營活動，故李某關(guān)于損失期限應(yīng)計至2013年12月底的主張本院再審不予支持。綜上，李某租賃房屋被水淹造成的經(jīng)濟(jì)損失為財產(chǎn)及裝修損失70573元，租金116712元（113600元＋113600÷365×10天），物業(yè)管理費、水電費2693.25元，賣場預(yù)期每月經(jīng)營純利潤損失179857元，共計369835.25元。原一、二審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，責(zé)任劃分適當(dāng)，但對李某的損失計算有誤導(dǎo)致判決結(jié)果錯誤，本院再審依法予以糾正。依照《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第六條第一款、第二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

撤銷本院（2014）鄂十堰中民四終字第00291號
民事判決和十堰市茅箭區(qū)人民法院（2013）鄂茅箭民一初字第00154號民事判決第一項；
維持十堰市茅箭區(qū)人民法院（2013）鄂茅箭民一
初字第00154號民事判決第二項；
一審被告湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償一
審原告李某損失73967.05元，一審被告周昆山賠償一審原告李某損失221901.15元；其他損失由一審原告李某自行負(fù)擔(dān)。
上述給付義務(wù)自本判決生效之日起十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費4956元，由被告湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)1239元，被告周昆山承擔(dān)2478元，原告李某承但1239元。二審案件受理費9068元，由被上訴人湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)1813元，被上訴人周昆山承擔(dān)5442元，上訴人李某承但1813元。
本判決為終審判決。

審判長　　王俊卿 審判員　　王　濤 審判員　　肖建軍

書記員：江瀾