李某
朱光輝（湖北武當(dāng)律師事務(wù)所）
湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
唐玲（湖北天頤律師事務(wù)所）
郭天勝代理權(quán)限代為承認(rèn)
放棄
變更訴訟請(qǐng)求
周昆山
胡鋒代理權(quán)限代為承認(rèn)

上訴人（原審原告）李某，個(gè)體工商戶。
委托代理人朱光輝，湖北武當(dāng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解等。
被上訴人（原審被告）湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:湖北省十堰市車站路16號(hào)。
法定代表人朱奎榮，該公司總經(jīng)理。
委托代理人唐玲，湖北天頤律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
委托代理人郭天勝。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解。
被上訴人（原審被告）周昆山，無(wú)業(yè)。
委托代理人胡鋒。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解。
上訴人李某因與被上訴人湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱虹橋公司）、周昆山財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2013）鄂茅箭民一初字第00154號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2014年4月1日受理后，依法組成由審判員王志剛擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審，審判員王海、徐恩田參加評(píng)議的合議庭，于2014年6月13日公開開庭審理了本案。上訴人李某及委托代理人朱光輝，被上訴人虹橋公司的委托代理人唐玲、郭天勝，被上訴人周昆山的委托代理人胡鋒到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某一審訴請(qǐng):1、虹橋公司賠償李某財(cái)產(chǎn)及裝修損失70573元；從2012年8月5日水淹至2012年11月4日期間3個(gè)月的經(jīng)營(yíng)損失111647.01元；后期經(jīng)營(yíng)損失（從2012年11月5日開始）按日1240.52元據(jù)實(shí)計(jì)算至能正常營(yíng)業(yè)為止。2、周昆山承擔(dān)本案連帶責(zé)任。3、虹橋公司停止對(duì)配電房、蓄水池房租金的收繳。4、本案訴訟費(fèi)用由虹橋公司、周昆山承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定:2011年8月2日，周昆山與李某簽訂《房屋出租協(xié)議》，李某承租周昆山位于十房路口左側(cè)地下室（虹橋建材城門口）496.4平方米的商業(yè)用房，租期15年。雙方在書面合同第五條中約定:在承租期內(nèi)，因乙方使用照管不周或操作不當(dāng)?shù)确N種原因造成的安全事故、自然災(zāi)害、人身傷亡（如丟失、被盜、失火、水災(zāi)），政府部門拆遷規(guī)劃、地震等不可抗拒的因素所造成的經(jīng)濟(jì)損失，由李某全部負(fù)責(zé)，與周昆山無(wú)關(guān)。此外，周昆山出租房屋之前曾口頭告知李某該房之前出現(xiàn)過(guò)水淹情況，要李某加大抽水泵、不能停電、加一個(gè)發(fā)電機(jī)、加大陰井、加粗排水管。2012年1月6日，李某與虹橋公司簽訂《房屋租賃合同》，承租虹橋公司位于虹橋建材商城7號(hào)樓1樓地下室加間商鋪及商鋪內(nèi)的蓄水池、抽水機(jī)等設(shè)備，租期2年。李某將其承租的周昆山的商業(yè)用房做為辦公家具和門窗的賣場(chǎng)，將其承租的虹橋公司加間商鋪的下部做蓄水池、抽水機(jī)，上部轉(zhuǎn)租給柴改蘭從事小吃經(jīng)營(yíng)。
2012年3月13日，李某向虹橋公司遞交書面申請(qǐng)一份，認(rèn)為虹橋公司出租給他的小房間里抽水的水泵、繼電器、空氣開關(guān)等損壞，造成地下室的水全部流進(jìn)正在裝修的房間，李某更換了以上設(shè)備，共花費(fèi)1780元，請(qǐng)求虹橋公司將其購(gòu)買的水泵等1780元予以報(bào)銷，發(fā)電機(jī)由其自己購(gòu)買，并承諾這些設(shè)施以后損壞由李某自己負(fù)責(zé)更換，如造成損失，含自然災(zāi)害損失由李某承擔(dān)。
2012年4月20日，當(dāng)天暴雨來(lái)襲時(shí)，李某賣場(chǎng)外緊連十房路的門口處未修建檔水橫斷，加之抽水機(jī)功率過(guò)小，李某的賣場(chǎng)被水淹。為此，李某多次找虹橋公司就排水情況的改善、水淹損失等事宜進(jìn)行協(xié)商未果。2012年8月5日，十堰發(fā)生特大暴雨災(zāi)害，李某賣場(chǎng)再次被水淹。李某因其損害情況找兩被告協(xié)商未果故而成訴。
訴訟中，李某、虹橋公司分別申請(qǐng)十堰市茅箭區(qū)人民法院對(duì)李某賣場(chǎng)被水淹的原因進(jìn)行技術(shù)鑒定，后李某撤回該項(xiàng)鑒定申請(qǐng)。襄陽(yáng)漢江建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定所分別于2013年4月28日、2013年10月15日作出《終止鑒定函》和《不予受理鑒定通知書》，以水淹現(xiàn)場(chǎng)已發(fā)生改變，不具備勘驗(yàn)條件且鑒定內(nèi)容超出技術(shù)條件和鑒定能力的原因不予受理。李某于2013年1月10日申請(qǐng)十堰市茅箭區(qū)人民法院對(duì)其賣場(chǎng)被水淹損失進(jìn)行價(jià)值鑒定，2013年5月17日，十堰楚信資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所做出《李某租賃房屋被水淹損失價(jià)值鑒定報(bào)告書》（十楚鑒字（2013）第06號(hào)），結(jié)論為李某租賃房屋被水淹的經(jīng)營(yíng)商品財(cái)產(chǎn)和裝修損失共為70573元。2013年10月9日，李某申請(qǐng)十堰市茅箭區(qū)人民法院對(duì)其賣場(chǎng)每月經(jīng)營(yíng)純利潤(rùn)進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)，2013年11月18日，十堰楚信資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所做出《李某賣場(chǎng)預(yù)期每月?lián)p失價(jià)值鑒定報(bào)告書》（十楚鑒字（2013）第20號(hào)），結(jié)論為李某租賃房屋賣場(chǎng)預(yù)期每月經(jīng)營(yíng)純利潤(rùn)損失價(jià)值為14583元。
2013年7月23日，李某認(rèn)為其賣場(chǎng)損失鑒定結(jié)論已出，為減少損失，開始裝修賣場(chǎng)，能在8月15日之前裝修完畢。十堰市茅箭區(qū)人民法院根據(jù)李某要求組織三方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，虹橋公司、周昆山均同意李某開始裝修賣場(chǎng)。
一審法院認(rèn)為:本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)一是虹橋公司是否存在排水管道設(shè)計(jì)缺陷、蓄水池太小、抽水機(jī)功能過(guò)小的過(guò)錯(cuò)。訴訟中，虹橋公司申請(qǐng)對(duì)李某賣場(chǎng)水淹原因進(jìn)行技術(shù)鑒定，因水淹現(xiàn)場(chǎng)已發(fā)生改變，不具備勘驗(yàn)條件且鑒定內(nèi)容超出技術(shù)條件和鑒定能力的原因，司法鑒定所對(duì)該申請(qǐng)不予受理，李某賣場(chǎng)水淹原因無(wú)法查明。虹橋公司提交了排水設(shè)計(jì)說(shuō)明、設(shè)計(jì)圖紙和該房屋竣工驗(yàn)收備案證，工程竣工驗(yàn)收備案證不僅是對(duì)房屋土建部分的驗(yàn)收，也包括對(duì)房屋附屬設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。訴訟中，證人王清、證人柴改蘭的證人證言對(duì)水淹原因陳述的情況相反，且設(shè)計(jì)是否存在缺陷應(yīng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行認(rèn)證，李某無(wú)證據(jù)證明虹橋公司存在排水管道設(shè)計(jì)缺陷、蓄水池太小、抽水機(jī)功能過(guò)小。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)二是各方當(dāng)事人是否承擔(dān)損害賠償責(zé)任及責(zé)任比例問(wèn)題。周昆山做為商鋪的所有人對(duì)商鋪負(fù)有維護(hù)保養(yǎng)、安全防范的義務(wù)，周昆山明知該商鋪曾發(fā)生過(guò)水淹事件，在未采取有效改進(jìn)和防范措施之前，仍將商鋪出租給李某做賣場(chǎng)，雖對(duì)李某采取了口頭提醒，但疏于對(duì)商鋪的必要維護(hù)，顯然具有過(guò)錯(cuò)。周昆山與李某在《房屋出租協(xié)議》中約定了“在承租期內(nèi)，因乙方使用照管不周或操作不當(dāng)?shù)确N種原因造成的安全事故、自然災(zāi)害、人身傷亡（如丟失、被盜、失火、水災(zāi)），政府部門拆遷規(guī)劃、地震等不可抗拒的因素所造成的經(jīng)濟(jì)損失，由李某全部負(fù)責(zé)，與周昆山無(wú)關(guān)”的條款，但該條款屬附條件條款，周昆山未向法庭提供證據(jù)證明李某對(duì)商鋪存在照管不周或操作不當(dāng)，故周昆山對(duì)李某的損失應(yīng)承擔(dān)60%的賠償責(zé)任。
虹橋公司作為配電房及抽水設(shè)施的所有人，有義務(wù)保障其提供的設(shè)施符合使用要求。李某雖在2012年3月13日的《申請(qǐng)》中向虹橋公司承諾在虹橋公司將1780元水泵報(bào)銷后，如造成損失，含自然災(zāi)害由李某承擔(dān)，但虹橋公司作為配電房及相關(guān)設(shè)施的所有人，有義務(wù)保障其提供的設(shè)備能達(dá)到使用目的，故對(duì)李某賣場(chǎng)被水淹的損失承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。
李某做為商鋪、配電房、配電設(shè)施的實(shí)際使用人，應(yīng)對(duì)其掌控的房屋及設(shè)施負(fù)有合理的防范注意義務(wù)，其未及時(shí)修建檔水墻，且李某在承租兩被告房屋后，自行購(gòu)買更換了水泵、繼電器、空氣開關(guān)、發(fā)電機(jī)等設(shè)備，李某應(yīng)當(dāng)預(yù)見到其更換的設(shè)備能達(dá)到應(yīng)有的使用效果，故李某應(yīng)對(duì)其損失自行承擔(dān)20%的責(zé)任。
關(guān)于李某的損失，李某主張的財(cái)產(chǎn)及裝修損失70573元屬實(shí)際發(fā)生的損失，且有專業(yè)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論，依法予以支持。李某主張的經(jīng)營(yíng)損失，根據(jù)鑒定機(jī)構(gòu)所做的鑒定報(bào)告，李某賣場(chǎng)預(yù)期每月經(jīng)營(yíng)純利潤(rùn)損失價(jià)值為14583元，其損失期間應(yīng)從2012年8月5日計(jì)算至2013年8月15日（三方當(dāng)事人于2013年7月23日一致同意李某開始裝修賣場(chǎng)，且至8月15日之前裝修完畢），計(jì)179857元（14583元×12個(gè)月＋14583元÷30天×10天）。李某各項(xiàng)損失共計(jì)250430元，李某自行承擔(dān)50086元，虹橋公司承擔(dān)50086元，周昆山承擔(dān)150258元。李某要求虹橋公司停止對(duì)配電房、蓄水池租金的收繳與本案不屬同一個(gè)法律關(guān)系，可另行起訴。依據(jù)《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第六條 ?第一款 ?、第二十六條 ?的規(guī)定，判決:一、李某對(duì)其損失自行承擔(dān)50086元，湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償李某損失50086元，周昆山賠償李某損失150258元；二、駁回李某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4956元，由湖北虹橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)1239元，周昆山承擔(dān)2478元，李某承擔(dān)1239元。上述應(yīng)執(zhí)行款項(xiàng)限于判決生效之日起十五日內(nèi)履行，逾期履行的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本院認(rèn)為:一審判決已經(jīng)依據(jù)李某租賃房屋被水淹損失價(jià)值鑒定結(jié)論和李某租賃房屋賣場(chǎng)預(yù)期每月經(jīng)營(yíng)純利潤(rùn)損失價(jià)值鑒定結(jié)論作出了判決，純利潤(rùn)顯然是指收入減去投入的成本。李某上訴請(qǐng)求再賠償租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、工資等直接經(jīng)營(yíng)損失，因前述費(fèi)用屬于成本，鑒定結(jié)論已予考慮，故其上訴理由不能成立。一審判決責(zé)任劃分，賠償比例以及根據(jù)三方的協(xié)商，確定的賠償起止期限適當(dāng)。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9068元，由李某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:一審判決已經(jīng)依據(jù)李某租賃房屋被水淹損失價(jià)值鑒定結(jié)論和李某租賃房屋賣場(chǎng)預(yù)期每月經(jīng)營(yíng)純利潤(rùn)損失價(jià)值鑒定結(jié)論作出了判決，純利潤(rùn)顯然是指收入減去投入的成本。李某上訴請(qǐng)求再賠償租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、工資等直接經(jīng)營(yíng)損失，因前述費(fèi)用屬于成本，鑒定結(jié)論已予考慮，故其上訴理由不能成立。一審判決責(zé)任劃分，賠償比例以及根據(jù)三方的協(xié)商，確定的賠償起止期限適當(dāng)。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9068元，由李某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：王志剛
審判員：王海
審判員：徐恩田

書記員：劉亞瓊