原告：李強，男，漢族，1976年7月23日出生，住麻城市，
委托訴訟代理人：顏梅，湖北顏梅律師事務所律師。
被告：武漢市大地偉業(yè)建筑工程有限公司，住所地：武漢市武昌區(qū)徐家棚公太里194號，統(tǒng)一社會信用代碼：91420106744760491N。
法定代表人：孫家寬，該公司董事長。
委托訴訟代理人：李菂菲，湖北多能律師事務所律師。
被告：麻城市城市建設綜合開發(fā)公司，住所地：麻城市金橋大道200號，注冊號：421181000031580。
法定代表人：劉守武，任該公司總經理。
委托訴訟代理人：范德凱，湖北博林律師事務所律師。

原告李強與被告武漢市大地偉業(yè)建筑工程有限公司（簡稱大地偉業(yè)公司）、被告麻城市城市建設綜合開發(fā)公司（簡稱城市綜合公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院受理后，于2018年9月28日公開開庭進行審理，原告李強的委托訴訟代理人顏梅，被告武漢市大地偉業(yè)建筑工程有限公司的委托訴訟代理人李菂菲、被告麻城市城市建設綜合開發(fā)公司的委托訴訟代理人范德凱到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原告李強向本院提出訴訟請求：1、請依法撤銷麻城市人民法院（2018）鄂1181執(zhí)異21號執(zhí)行裁定書，終止對位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號、1313號房屋的評估和拍賣；2、由被告承擔本案的訴訟費用。事實和理由：2009年11月22日，被告麻城市城市建設綜合開發(fā)公司委托陳鋒（掛靠麻城市城市建設綜合開發(fā)公司）全權負責亞貿商廈房屋建設工程投資開發(fā)。陳鋒在建設過程中因資金不足，先后向原告借款共計400000元。陳鋒將位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號、1313號兩套小戶型房屋，按每套200000元抵押給原告作為借款的擔保物，以保證其債務的履行。債務到期后，原告因無房居住，便將位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號和1313號兩套房屋裝修居住至今。之后陳鋒因債務纏身離開麻城，無法查找其下落。李強因故未能及時完善商品房買賣合同中的登記事項。原告認為，李強在人民法院查封前，被告麻城市城市建設綜合開發(fā)公司委托的麻城市亞貿商廈項目部負責人陳鋒已將涉案兩套房屋交付給原告作為借款抵押擔保物，原告已支付房屋對價款，且裝修入住，只是由于特殊原因未將兩套涉案房屋辦理過戶登記手續(xù)。根據法律規(guī)定，人民法院查封原告已裝修入住的兩套涉案房屋，侵害了原告的合法權益，故請求依法支持原告訴訟請求，以維護原告的合法權益。
被告武漢市大地偉業(yè)建筑工程有限公司辯稱，陳鋒不是涉案查封的位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號、1313號房屋的所有權人，無權對位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號、1313號房屋進行處分。不動產的抵押權必須經登記生效，法律明文禁止流質契約。原告李強主張的基礎法律關系不是商品房買賣關系，而是個人之間的民間借貸關系，原告應當另案主張權利。原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據，應當依法予以駁回。
被告麻城市城市建設綜合開發(fā)公司辯稱，陳鋒是麻城市城市建設綜合開發(fā)公司授權委托的項目部的建設方，無權銷售麻城市城市建設綜合開發(fā)公司所有的位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號、1313號涉案房屋。陳鋒與李強個人之間的民間借貸行為屬另外一個法律關系，雙方無權協(xié)商對我公司的商品房設立抵押。麻城市人民法院（2018）鄂1181執(zhí)異21號執(zhí)行裁定書并無不當，要求駁回原告的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無爭議證據，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據，本院認定如下：原告李強提交的證據一、證據二、證據三、證據四、證據五不能綜合證明原告在人民法院查封涉案房屋前已取得位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號、1313號涉案房屋的抵押權，已合法占有涉案房屋。故本院不予采信。
被告城市綜合公司原告李強提交的證據一、證據二、證據三、能夠綜合證明原告李強對涉案房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的權益。故本院予以采信。
經審理查明，被告大地偉業(yè)公司依照已生效的（2013）鄂黃岡中民二初字第00030號民事判決申請強制執(zhí)行，黃岡市中級人民法院于2016年11月25日作出（2016）鄂11執(zhí)73號決定，對被告大地偉業(yè)公司與被告城市綜合公司建設工程承包合同糾紛一案立案執(zhí)行。中院于2016年12月21日作出（2016）鄂11執(zhí)73號執(zhí)行裁定：（2013）鄂黃岡中民二初字第00030號民事判決由麻城市人民法院執(zhí)行。本院于2017年2月28日收到中院指令執(zhí)行裁定后，于同日以（2017）鄂1181執(zhí)173號決定立案執(zhí)行。本院在執(zhí)行過程中，于2018年3月15日作出（2017）鄂1181執(zhí)173號之四執(zhí)行裁定，查封麻城市城市建設綜合開發(fā)公司所有的位于麻城市亞貿商廈第十三層1301、第十三層1312、第十三層1313的房產，并限期拍賣、變賣。此前，黃岡中院在審理期間曾于2013年11月4日作出（2013）鄂黃岡中民二初字第00030-1號訴訟保全民事裁定，并于2014年1月3日向麻城市房地產管理局送達（2013）鄂黃岡中民二初字第00030-1號協(xié)助執(zhí)行通知書，對位于麻城市亞貿商廈的37套登記在城市綜合公司名下的房屋采取財產保全措施。案外人李強于2018年4月16日向本院提出執(zhí)行異議，本院于2018年7月16日作出（2018）鄂1181執(zhí)異21號執(zhí)行裁定書，裁定駁回案外人李強所提出的執(zhí)行異議。
另查明，2009年11月22日，被告麻城市城市建設綜合開發(fā)公司出具法人委托書一份，委托陳鋒全權負責亞貿商廈的全部建設事宜，對項目全過程進行投資管理，自負盈虧，獨立核算，全面承擔項目經濟和法律責任，接受委托方監(jiān)督和管理。2014年4月28日，陳鋒向原告李強借款共計400000元并出具借條，并于同日簽訂《承諾書》一份，約定將位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號、1313號涉案的兩套房屋，每套作價200000元共計400000元交付給原告李強，作為借款抵押擔保物。原告李強于2014年4月起對位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號和1313號涉案的兩套房屋進行裝修并入住。

本院認為，本案爭議的焦點是原告李強與被告麻城市城市建設綜合開發(fā)公司授權委托的項目部負責人陳鋒之間對位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號和1313號涉案的兩套房屋設立的抵押權是否成立。李強與陳鋒簽訂的借款抵押擔保合同，未加蓋麻城市城市建設綜合開發(fā)公司或麻城市亞貿商廈項目部單位公章，之后也未經麻城市城市建設綜合開發(fā)公司認可，且未辦理抵押登記手續(xù)。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十七條明確規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第（一）項至第（三）項規(guī)定的財產或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立?！备鶕吨腥A人民共和國物權法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”，故原告李強與被告麻城市城市建設綜合開發(fā)公司授權委托的項目部負責人陳鋒之間雖簽訂《承諾書》，但是雙方未依法辦理抵押登記，抵押權不成立，不享有抵押的優(yōu)先權。
根據《中華人民共和國物權法》一百八十六條規(guī)定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。”陳鋒向李強借款的同時約定，如未履行到期債務時抵押物（位于麻城市亞貿商廈第十三層1312號、1313號涉案的兩套房屋）歸李強所有的約定，違反上述法律規(guī)定，本院依法不予支持。
綜上所述，原告李強對涉案房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，原告要求撤銷麻城市人民法院（2018）鄂1181執(zhí)異21執(zhí)行裁定書的訴請無事實及法律依據，本院對此不予支持。依照《中華人民共和國物權法》第二十條、第一百八十條、第一百八十六條、第一百八十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李強的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告李強負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。

審判長 朱超升
審判員 袁向陽
審判員 邱愛萍

書記員： 鎮(zhèn)晟