原告：李強(qiáng)，男，漢族，1976年7月23日出生，住麻城市，
委托訴訟代理人：顏梅，湖北顏梅律師事務(wù)所律師。
被告：武漢市大地偉業(yè)建筑工程有限公司，住所地：武漢市武昌區(qū)徐家棚公太里194號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91420106744760491N。
法定代表人：孫家寬，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：李菂菲，湖北多能律師事務(wù)所律師。
被告：麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司，住所地：麻城市金橋大道200號(hào)，注冊(cè)號(hào)：421181000031580。
法定代表人：劉守武，任該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：范德凱，湖北博林律師事務(wù)所律師。

原告李強(qiáng)與被告武漢市大地偉業(yè)建筑工程有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)大地偉業(yè)公司）、被告麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司（簡(jiǎn)稱(chēng)城市綜合公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院受理后，于2018年9月28日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理，原告李強(qiáng)的委托訴訟代理人顏梅，被告武漢市大地偉業(yè)建筑工程有限公司的委托訴訟代理人李菂菲、被告麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司的委托訴訟代理人范德凱到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李強(qiáng)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)依法撤銷(xiāo)麻城市人民法院（2018）鄂1181執(zhí)異21號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，終止對(duì)位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)、1313號(hào)房屋的評(píng)估和拍賣(mài)；2、由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2009年11月22日，被告麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司委托陳鋒（掛靠麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司）全權(quán)負(fù)責(zé)亞貿(mào)商廈房屋建設(shè)工程投資開(kāi)發(fā)。陳鋒在建設(shè)過(guò)程中因資金不足，先后向原告借款共計(jì)400000元。陳鋒將位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)、1313號(hào)兩套小戶(hù)型房屋，按每套200000元抵押給原告作為借款的擔(dān)保物，以保證其債務(wù)的履行。債務(wù)到期后，原告因無(wú)房居住，便將位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)和1313號(hào)兩套房屋裝修居住至今。之后陳鋒因債務(wù)纏身離開(kāi)麻城，無(wú)法查找其下落。李強(qiáng)因故未能及時(shí)完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的登記事項(xiàng)。原告認(rèn)為，李強(qiáng)在人民法院查封前，被告麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司委托的麻城市亞貿(mào)商廈項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人陳鋒已將涉案兩套房屋交付給原告作為借款抵押擔(dān)保物，原告已支付房屋對(duì)價(jià)款，且裝修入住，只是由于特殊原因未將兩套涉案房屋辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。根據(jù)法律規(guī)定，人民法院查封原告已裝修入住的兩套涉案房屋，侵害了原告的合法權(quán)益，故請(qǐng)求依法支持原告訴訟請(qǐng)求，以維護(hù)原告的合法權(quán)益。
被告武漢市大地偉業(yè)建筑工程有限公司辯稱(chēng)，陳鋒不是涉案查封的位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)、1313號(hào)房屋的所有權(quán)人，無(wú)權(quán)對(duì)位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)、1313號(hào)房屋進(jìn)行處分。不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)必須經(jīng)登記生效，法律明文禁止流質(zhì)契約。原告李強(qiáng)主張的基礎(chǔ)法律關(guān)系不是商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而是個(gè)人之間的民間借貸關(guān)系，原告應(yīng)當(dāng)另案主張權(quán)利。原告的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法予以駁回。
被告麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司辯稱(chēng)，陳鋒是麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司授權(quán)委托的項(xiàng)目部的建設(shè)方，無(wú)權(quán)銷(xiāo)售麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司所有的位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)、1313號(hào)涉案房屋。陳鋒與李強(qiáng)個(gè)人之間的民間借貸行為屬另外一個(gè)法律關(guān)系，雙方無(wú)權(quán)協(xié)商對(duì)我公司的商品房設(shè)立抵押。麻城市人民法院（2018）鄂1181執(zhí)異21號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)并無(wú)不當(dāng)，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)爭(zhēng)議證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：原告李強(qiáng)提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四、證據(jù)五不能綜合證明原告在人民法院查封涉案房屋前已取得位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)、1313號(hào)涉案房屋的抵押權(quán)，已合法占有涉案房屋。故本院不予采信。
被告城市綜合公司原告李強(qiáng)提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、能夠綜合證明原告李強(qiáng)對(duì)涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。故本院予以采信。
經(jīng)審理查明，被告大地偉業(yè)公司依照已生效的（2013）鄂黃岡中民二初字第00030號(hào)民事判決申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，黃岡市中級(jí)人民法院于2016年11月25日作出（2016）鄂11執(zhí)73號(hào)決定，對(duì)被告大地偉業(yè)公司與被告城市綜合公司建設(shè)工程承包合同糾紛一案立案執(zhí)行。中院于2016年12月21日作出（2016）鄂11執(zhí)73號(hào)執(zhí)行裁定：（2013）鄂黃岡中民二初字第00030號(hào)民事判決由麻城市人民法院執(zhí)行。本院于2017年2月28日收到中院指令執(zhí)行裁定后，于同日以（2017）鄂1181執(zhí)173號(hào)決定立案執(zhí)行。本院在執(zhí)行過(guò)程中，于2018年3月15日作出（2017）鄂1181執(zhí)173號(hào)之四執(zhí)行裁定，查封麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司所有的位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1301、第十三層1312、第十三層1313的房產(chǎn)，并限期拍賣(mài)、變賣(mài)。此前，黃岡中院在審理期間曾于2013年11月4日作出（2013）鄂黃岡中民二初字第00030-1號(hào)訴訟保全民事裁定，并于2014年1月3日向麻城市房地產(chǎn)管理局送達(dá)（2013）鄂黃岡中民二初字第00030-1號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，對(duì)位于麻城市亞貿(mào)商廈的37套登記在城市綜合公司名下的房屋采取財(cái)產(chǎn)保全措施。案外人李強(qiáng)于2018年4月16日向本院提出執(zhí)行異議，本院于2018年7月16日作出（2018）鄂1181執(zhí)異21號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定駁回案外人李強(qiáng)所提出的執(zhí)行異議。
另查明，2009年11月22日，被告麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司出具法人委托書(shū)一份，委托陳鋒全權(quán)負(fù)責(zé)亞貿(mào)商廈的全部建設(shè)事宜，對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行投資管理，自負(fù)盈虧，獨(dú)立核算，全面承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，接受委托方監(jiān)督和管理。2014年4月28日，陳鋒向原告李強(qiáng)借款共計(jì)400000元并出具借條，并于同日簽訂《承諾書(shū)》一份，約定將位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)、1313號(hào)涉案的兩套房屋，每套作價(jià)200000元共計(jì)400000元交付給原告李強(qiáng)，作為借款抵押擔(dān)保物。原告李強(qiáng)于2014年4月起對(duì)位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)和1313號(hào)涉案的兩套房屋進(jìn)行裝修并入住。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是原告李強(qiáng)與被告麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司授權(quán)委托的項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人陳鋒之間對(duì)位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)和1313號(hào)涉案的兩套房屋設(shè)立的抵押權(quán)是否成立。李強(qiáng)與陳鋒簽訂的借款抵押擔(dān)保合同，未加蓋麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司或麻城市亞貿(mào)商廈項(xiàng)目部單位公章，之后也未經(jīng)麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司認(rèn)可，且未辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條明確規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！备鶕?jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”，故原告李強(qiáng)與被告麻城市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司授權(quán)委托的項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人陳鋒之間雖簽訂《承諾書(shū)》，但是雙方未依法辦理抵押登記，抵押權(quán)不成立，不享有抵押的優(yōu)先權(quán)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”陳鋒向李強(qiáng)借款的同時(shí)約定，如未履行到期債務(wù)時(shí)抵押物（位于麻城市亞貿(mào)商廈第十三層1312號(hào)、1313號(hào)涉案的兩套房屋）歸李強(qiáng)所有的約定，違反上述法律規(guī)定，本院依法不予支持。
綜上所述，原告李強(qiáng)對(duì)涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，原告要求撤銷(xiāo)麻城市人民法院（2018）鄂1181執(zhí)異21執(zhí)行裁定書(shū)的訴請(qǐng)無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院對(duì)此不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條、第一百八十條、第一百八十六條、第一百八十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告李強(qiáng)負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 朱超升
審判員 袁向陽(yáng)
審判員 邱愛(ài)萍

書(shū)記員： 鎮(zhèn)晟