原告：李強(qiáng)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，迦南影地傳媒總監(jiān)，河北省三河市人，現(xiàn)住燕郊開發(fā)區(qū)。委托訴訟代理人：陳晴（系原告李強(qiáng)的妻子），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，迦南影地傳媒編劇，湖北省黃石人，現(xiàn)住址同上。被告：葉某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，自由職業(yè)，北京市人，現(xiàn)住北京市海淀區(qū)。委托訴訟代理人：李代星，北京市元坤律師事務(wù)所律師。

原告李強(qiáng)與被告葉某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月23日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李強(qiáng)及其委托訴訟代理人陳晴、被告葉某的委托訴訟代理人李代星到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。李強(qiáng)向本院提出訴訟請(qǐng)求：l.判決被告返還原告購(gòu)房已付款共計(jì)170000元。2.判決被告向原占支付賠償款共計(jì)230000元。3.判決被告按照中國(guó)人民銀行同期銀行貸款利率從逾期之日（2018年3月13日）計(jì)算，至判決之日止向原告支付利息；4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)；5、訴前財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告李強(qiáng)與被告葉某于2016年8月I2日簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，商品房買賣合同編號(hào)：GE-0008998，不動(dòng)產(chǎn)登記證號(hào)：冀（20I7）永清縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0003071號(hào)，該房屋位于河北省廊坊市××韓村鎮(zhèn)××村××郡××樓××單元××室，房屋成交價(jià)格為人民幣56萬(wàn)元整。在原告李強(qiáng)按照合同規(guī)定的期限內(nèi)想給被告支付首付款時(shí)，被告葉某拒絕收款，并提出要原告李強(qiáng)在約定的56萬(wàn)元總房款上再加20萬(wàn)。此次是被告葉某的第一次違約行為。后經(jīng)原告和被告多次協(xié)商后，雙方于2016年12月27日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容為在原協(xié)議總房款56萬(wàn)元的基礎(chǔ)上，原告再向被告葉某增加6萬(wàn)元，加價(jià)后總房款為人民幣62萬(wàn)元整，并在簽訂補(bǔ)充協(xié)議當(dāng)日原告向被告葉某支付了15萬(wàn)元的購(gòu)房款，加上2016年8月12日簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)原告李強(qiáng)向被告葉某支付的2萬(wàn)購(gòu)房定金，原告總計(jì)向被告葉某支付了17萬(wàn)元整。協(xié)議約定在本房屋取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后三日內(nèi)辦理銀行貸款相關(guān)于續(xù)。被告葉某于2017年11月14日取得不動(dòng)產(chǎn)登記證。原告李強(qiáng)于2017年11月14日-2017年12月5日期間多次通知被告帶齊相關(guān)有效證件前來(lái)永清河北銀行配合辦理貸款相關(guān)手續(xù)。被告葉某拒不配合，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，并超過(guò)協(xié)議約定的l5日期限。根據(jù)2016簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中的第四條，被告葉某已構(gòu)成根本違約，在原告李強(qiáng)向被告發(fā)送違約告知函并通知被告解除買賣協(xié)議后，雙方于2017年12月12日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，經(jīng)雙方協(xié)商后，被告葉某承認(rèn)其行為構(gòu)成根本違約，并同意歸還原告李強(qiáng)17萬(wàn)元已付購(gòu)房款外，再賠償原告李強(qiáng)違約金23萬(wàn)元整，并約定于2018年3月12日前歸還全部欠款。期間，被告葉某再次違反協(xié)議約定內(nèi)容向原告李強(qiáng)提出修改賠償金額，并拒絕按期還款。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，望法院判決支持原告的全部訴訟請(qǐng)求。葉某辯稱，一、我方同意返還原告購(gòu)房款170000元。二、原告主張違約賠償款23萬(wàn)過(guò)高，請(qǐng)求法院依據(jù)事實(shí)予以減少。理由是：1.李強(qiáng)在廊坊地區(qū)有幾處房產(chǎn)，屬于投資性購(gòu)房；2.李強(qiáng)多次告訴葉某，申請(qǐng)貸款時(shí)涉案房屋可評(píng)估每平米9500元，葉某信以為真，對(duì)于賠償23萬(wàn)是受到了李強(qiáng)的錯(cuò)誤引導(dǎo)；3.總房款62萬(wàn)，違約金賠償23萬(wàn)，被告認(rèn)為有失公允；2017年以來(lái)，環(huán)京樓盤的普遍跌幅在40%-50%之間，雙方協(xié)商解除了合同，對(duì)于李強(qiáng)來(lái)講應(yīng)該是避免了損失；4.被告葉某于2017年11月14日取得涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，并未耽誤李強(qiáng)辦理房屋買賣手續(xù)；5.《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》總價(jià)56萬(wàn)，后由于地下室面積由20.7平米增加至42.7平米，雙方協(xié)商一致將總價(jià)增加至62萬(wàn)元，同時(shí)補(bǔ)充了諸多其他約定，簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，是雙方一致同意的體現(xiàn)，并非原告訴稱的葉某違約。三、關(guān)于支付逾期利息沒有法律依據(jù)，理由是：雙方已在協(xié)議中約定了違約金及計(jì)算方法，不應(yīng)另行訴請(qǐng)支付逾期利息?；蛘?，原告對(duì)于違約金和利息的請(qǐng)求只能擇其一來(lái)主張。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2016年8月12日，在案外人劉勝國(guó)證明下，葉某（甲方、出讓方）與李強(qiáng)（乙方、承買房買受人）簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定：甲方將坐落于河北省廊坊市××韓村鎮(zhèn)××村××郡××樓××單元××室的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，房屋建筑面積為88.38平米，地下室20.7平米，成交價(jià)格為人民幣560000元整，乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂當(dāng)日向甲方支付購(gòu)房定金20000元，30個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付購(gòu)房首付款150000元，剩余房款通過(guò)申請(qǐng)銀行住房按揭貸款支付給甲方，并在過(guò)戶當(dāng)日甲方將該房產(chǎn)交給乙方使用。該協(xié)議第五條約定：雙方自知該房地產(chǎn)為商品房，沒有房產(chǎn)證，如若可以簽訂正式購(gòu)房合同，甲方必須無(wú)條件配合乙方將房產(chǎn)更名到乙方名下，更名過(guò)程中產(chǎn)生的更名費(fèi)用由乙方承擔(dān)。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向被告支付購(gòu)房定金20000元。2016年12月27日，甲乙雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，增加以下補(bǔ)充條款：1.在原協(xié)議約定的總房款為560000元的基礎(chǔ)上，增加60000元，加價(jià)后的房?jī)r(jià)為620000元整。2.原協(xié)議約定地下室為20.7平米，現(xiàn)實(shí)際增加22平米，地下室總計(jì)42.7平米。3.除乙方原支付的20000元定金外，在本補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日需支付150000元給甲方，總計(jì)向甲方支付170000元整。4.甲乙雙方約定辦理銀行貸款時(shí)間為該房屋取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后三日內(nèi)，如一方有事需要延期，經(jīng)雙方同意，原則上不超過(guò)7日，如一方無(wú)故或未經(jīng)另一方同意，故意拖延辦理貸款簽約時(shí)間，按照總房款的1%按日累計(jì)由違約方向守約方支付。累計(jì)超過(guò)15日，違約方構(gòu)成根本違約。5.雙方約定違約金為200萬(wàn)，原協(xié)議約定的違約賠償不足200萬(wàn)時(shí)，按200萬(wàn)元計(jì)算違約金，由違約方向守約方支付。若超過(guò)200萬(wàn)元，則由守約方選擇一種違約賠償方式。補(bǔ)充協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向被告支付購(gòu)房款150000元。2017年11月14日被告取得涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記證。原告多次通知被告配合辦理貸款相關(guān)手續(xù)。2017年12月6日原告給葉某郵寄了一份告知函，主要內(nèi)容為：因葉某女士一直拒絕提供相關(guān)有效證件，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，并超過(guò)協(xié)議約定的15日期限，構(gòu)成根本違約，故通知葉某女士辦理解約手續(xù)，并根據(jù)協(xié)議約定的違約責(zé)任向買方李強(qiáng)進(jìn)行賠償。2017年12月12日，原、被告通過(guò)協(xié)商再次達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議第二條約定：甲方除歸還乙方已付房款17萬(wàn)元之外，另行向乙方支付賠償款23萬(wàn)元整，共計(jì)歸還40萬(wàn)元。乙方同意甲方用該房屋抵押貸款或出售的方式獲得資金，支付乙方上述款項(xiàng)。該補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成的當(dāng)日，被告葉某給原告出具欠條一張，交由原告收?qǐng)?zhí)。欠條內(nèi)容為：今欠李強(qiáng)人民幣40萬(wàn)元整，于2018年3月12日前歸還全部欠款。上述事實(shí)，有原、被告簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、補(bǔ)充協(xié)議、欠條及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)材料在案佐證。

本院認(rèn)為，原告李強(qiáng)與被告葉某簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行。后因被告未按合同約定期限配合涉案房屋過(guò)戶，導(dǎo)致履行受阻，2017年12月6日原告給葉某郵寄了一份告知函。在《告知函》發(fā)出后，雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商再次達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，被告同意返還原告已付購(gòu)房款170000元之外，另行向原告支付賠償款230000元。并在協(xié)議達(dá)成當(dāng)日，給原告出具一張欠條。被告作為完全民事行為能力人，應(yīng)知曉在協(xié)議書及欠條上簽字的法律后果。現(xiàn)原告訴請(qǐng)被告返還購(gòu)房款170000元，被告無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。本案爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)為：是否應(yīng)根據(jù)被告的要求調(diào)整違約金數(shù)額。本院認(rèn)為，違約金調(diào)整的目的，是充分補(bǔ)償守約方實(shí)際損失并適度懲罰違約方。同時(shí)，還應(yīng)避免當(dāng)事人濫用訴權(quán)，進(jìn)而達(dá)到維護(hù)法律和契約的嚴(yán)肅性，避免損害司法裁判的確定性和公信力，從而誘發(fā)不誠(chéng)信行為和訴訟糾紛。調(diào)整違約金，應(yīng)依照公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)案件具體情況，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合考量合同履行程度、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度、履行利益損失、是否存在過(guò)錯(cuò)相抵、損益相抵、履行減損義務(wù)情形等因素。在申請(qǐng)酌減違約金時(shí)，違約方首先負(fù)有證明違約金約定不公平的證明責(zé)任，即需要證明約定的違約金低于或過(guò)分高于損失。本案的補(bǔ)充協(xié)議中，雙方對(duì)違約責(zé)任的產(chǎn)生、適用條件、違約金的數(shù)額及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等約定清晰、全面，雙方當(dāng)事人對(duì)合同理應(yīng)遵守，并合理預(yù)見違約可能帶來(lái)的后果。被告在合同約定的期限內(nèi)沒有配合涉案房屋過(guò)戶，導(dǎo)致合同最終解除，其應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任?，F(xiàn)被告主張酌減違約金，但并未提出充分證據(jù)，故本院對(duì)被告的答辯意見不予采信。由于本案系房屋買賣合同糾紛，原告已按解約主張違約金，不存在繼續(xù)履行的問(wèn)題，原告要求被告支付逾期利息屬于對(duì)損失的重復(fù)主張，原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條，判決如下：

一、被告葉某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告李強(qiáng)購(gòu)房款170000元；二、被告葉某于本判決生效后十日內(nèi)向原告李強(qiáng)支付違約金230000元；三、駁回原告李強(qiáng)的其他訴訟請(qǐng)求。如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7,300.0元，減半收取計(jì)3,650.0元，訴前財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2520元，共計(jì)6170元由被告葉某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員　　郝遠(yuǎn)征

書記員：孫田田