上訴人（原審被告）黃石市長(zhǎng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司），住所地黃石市交通路特1號(hào)。
法定代表人黃松欽，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人余東興，該公司董事長(zhǎng)助理。
委托代理人王敏，湖北人本律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）李建新。
被上訴人（原審原告）楊某。

上訴人長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司因商品房銷售合同糾紛一案，不服黃石市西塞山區(qū)人民法院（2013）鄂西塞民初字第00090號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：李建新與楊某系夫妻關(guān)系。2004年7月28日，李建新與長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定：李建新購(gòu)買長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的長(zhǎng)龍·黃石印象商品房一套，總價(jià)值380，731元，李建新以銀行按揭的方式付款，長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司應(yīng)在2005年8月31日前將經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格的商品房交付買受人（李建新）使用。出賣人在依法辦理商品房預(yù)售許可證后，雙方根據(jù)本合同改簽《商品房買賣合同》規(guī)范文本合同，本合同作為附件具備同等法律效力。合同簽訂后，李建新之妻楊某于2006年9月3日、9月5日分別支付了購(gòu)房款114，719元和70，251元。后長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司由于自身原因未能按期向李建新交付房屋。2006年9月26日，楊某與長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司簽訂規(guī)范文本《商品房買賣合同》一份，合同約定：長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司應(yīng)于2005年8月31日前將驗(yàn)收合格的商品房交付楊某使用，并于交付后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人（長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司）的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下第一項(xiàng)處理：“買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起90日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)的1%賠償買受人損失”。2006年10月9日楊某向長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司交清購(gòu)房款200，000元。2008年7月11日，長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司將房屋交付楊某使用。2009年8月14日，長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司辦理了房屋初始登記確權(quán)證書。期間，由于其自身原因，該房屋雖已辦理備案手續(xù)，但因未向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款，致使楊某不能辦理房屋權(quán)屬證書（包括房屋所有權(quán)證和土地使用證）。2012年3月6日，長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司向楊某開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。同年5月11日，李建新辦理了上述房屋所有權(quán)證。因長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司延遲辦證造成李建新、楊某損失，故而成訟。
另認(rèn)定：李建新與楊某于2001年10月26日登記結(jié)婚。2007年8月14日，夫妻雙方因感情不和經(jīng)黃石市黃石港區(qū)人民法院調(diào)解離婚，其離婚協(xié)議書約定夫妻共同財(cái)產(chǎn)位于黃石市陳家灣構(gòu)件廠小區(qū)第34幢C座13／14層1403號(hào)房屋歸李建新所有。
原審判決認(rèn)為：李建新與楊某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間于2004年7月28日、2006年9月3日與長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》均是雙方真實(shí)意思表示，合同依約成立，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效，故合同對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的合同義務(wù)。長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司收到楊某交付的購(gòu)房款后，不按合同約定期限交付房屋，并于房屋交付后180日內(nèi)將權(quán)屬登記需由其提供資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，應(yīng)屬違約。庭審中，長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司雖提交了商品房初始登記確權(quán)證書以及工程竣工驗(yàn)收備案證，但上述證書均不具備房屋交易部門辦理權(quán)屬登記備案所需的實(shí)質(zhì)要件。由于長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司延遲于2013年3月6日向楊某提供房屋銷售統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票，導(dǎo)致李建新延遲辦理房屋權(quán)屬登記證書，故長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償李建新、楊某延遲辦理房屋權(quán)屬證書所造成的損失。對(duì)于長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司提出李建新、楊某不是商品房買賣合同的共有權(quán)利人，楊某沒(méi)有將合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給李建新，李建新無(wú)權(quán)向其主張違約責(zé)任的辯解，李建新與楊某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間與長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司訂立商品房買賣合同，楊某購(gòu)得上述房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方離婚時(shí)對(duì)該房產(chǎn)作出了分割處理，并不影響其享有的訴權(quán)，因此長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司上述抗辯理由，不予采納。至于長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司提出雙方在產(chǎn)權(quán)登記上約定，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，楊某選擇退房退款，長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司按已付房款的1%賠償損失。由此，李建新、楊某無(wú)權(quán)主張逾期辦證違約金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！痹陂L(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司已構(gòu)成合同違約的情形下，李建新、楊某選擇退房退款，應(yīng)屬顯失公平，故上述條款應(yīng)屬無(wú)效。故長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司上述抗辯理由不予采納。關(guān)于李建新、楊某主張逾期辦證違約金的數(shù)額。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，沒(méi)有約定違約金，可以按照已付房款的總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。故李建新、楊某主張從2008年12月19日計(jì)算至2012年3月6日逾期辦證違約金的訴請(qǐng)，應(yīng)予支持。鑒于李建新、楊某按違約金81，546元予以主張，予以準(zhǔn)許。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，判決：長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)賠償李建新、楊某逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金81，546元。
經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。
另查明：李建新所有的黃石長(zhǎng)龍形象34棟1503號(hào)房屋，房產(chǎn)證坐落：黃石港區(qū)湖濱大道733-34-1503號(hào)，土地使用證坐落：西塞山區(qū)湖濱大道733-34-1503號(hào)，兩處坐落屬同一地點(diǎn)，屬于西塞山磁湖社區(qū)。

本院認(rèn)為：本案系商品房銷售合同糾紛，屬因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。本案訴爭(zhēng)所涉的房屋坐落于西塞山區(qū)磁湖社區(qū)范圍內(nèi)，應(yīng)由黃石市西塞山區(qū)人民法院管轄。故長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司提出本案應(yīng)由黃石市黃石港區(qū)人民法院管轄的上訴理由不能成立，本院不予支持。關(guān)于長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司提出李建新和楊某根本不是商品房買賣合同的共有權(quán)利人，其共同提出的支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)的上訴理由，經(jīng)查，李建新和楊某分別于2004年7月28日和2006年9月3日與長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司簽訂預(yù)約合同和本約合同，該兩合同均系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，屬有效合同。楊某于2006年10月9日前已交清了全部房款，已按約履行完畢購(gòu)房的合同義務(wù)，長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司應(yīng)按約履行交付房屋及辦理權(quán)屬證件的合同義務(wù)。該房屋系李建新和楊某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)得，為其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李建新和楊某依法共同享有《商品房買賣合同》權(quán)利。由于感情原因，李建新和楊某于2007年8月14日調(diào)解離婚，李建新和楊某協(xié)商該房屋歸李建新所有，屬對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割，但鑒于長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司在當(dāng)時(shí)并未交房，其違約行為的發(fā)生是在李建新與楊某離婚之后，故基于房屋的合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)由李建新承接享有。李建新有權(quán)依合同約定主張權(quán)利，楊某無(wú)權(quán)主張。故長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司的該上訴理由部分成立，本院予以部分支持。關(guān)于長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司逾期辦證的違約責(zé)任如何認(rèn)定的問(wèn)題，雖然《商品房買賣合同》第十五條明確約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下第一項(xiàng)處理：“買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起90日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)的1%賠償買受人損失?！钡珜?duì)買受人不提出退房要求的情形下，長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司如何承擔(dān)違約責(zé)任，該格式條款中并未約定，屬免除長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司責(zé)任，排除買受人主要權(quán)利的格式條款，該條款無(wú)效。原審判決依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒(méi)有約定違約金的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”，支持李建新要求長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦證違約金81，546元的訴訟請(qǐng)求正確，本院予以維持。故長(zhǎng)龍房地產(chǎn)公司提出應(yīng)按《商品房買賣合同》承擔(dān)違約責(zé)任的上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，但裁判結(jié)果部分有誤，本院予以變更。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、變更黃石市西塞山區(qū)人民法院（2013）鄂西塞民初字第00090號(hào)民事判決主文為：黃石市長(zhǎng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償李建新逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金81，546元；
二、駁回楊某的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一、二審案件受理費(fèi)各2，759元，均由黃石市長(zhǎng)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　童　威 審　判　員　　樂(lè)　莉 代理審判員　　邵成捷

書記員：范勁松