原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住河北省陽原縣。委托訴訟代理人：馬洪斌，河北揚正律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。被告：張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省張北縣207線東側(cè)（原外貿(mào)東東院）。法定代表人：張云，該公司董事長。委托訴訟代理人：閆雪，河北文昌閣律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。被告：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住河北省張家口市張北縣。委托訴訟代理人：李玉清（王某某丈夫），xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住河北省張家口市橋西區(qū)。被告：張云霞，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省張北縣。

李某某向本院提出訴訟請求：確認(rèn)被告金泉公司與被告王某某的《商品房買賣合同》無效，追回屬于被告張云霞的涉案房屋，使生效的判決得以執(zhí)行，實現(xiàn)原告的擔(dān)保權(quán)益。事實和理由：不服于2017年12月22日收到的河北省張北縣人民法院（2017）冀0722執(zhí)異11號民事裁定書，在法定期限內(nèi)向貴院起訴，請依法判決，以維護(hù)原告的合法權(quán)益及生效判決的尊嚴(yán)。1、涉案房屋張北縣張北鎮(zhèn)怡錦苑小區(qū)1號樓7單元101室是被告張云霞的亡夫李春貴所有的房屋。這是由李春貴與被告金泉公司的法定代表人張云于2012年10月27日簽訂《接股協(xié)議》所約定，張云自愿將其在金泉公司入股的250萬元和175萬元紅利轉(zhuǎn)讓給李春貴，自2012年9月20日起該股就屬于李春貴持股。2015年12月5日金泉公司為李春貴出具證明，在金泉公司入股300萬元，股金折合分房13套歸李春貴所有，并逐一標(biāo)注了樓號、單元號、房間號及平米數(shù)，涉案房屋就在其中。以上事實已由生效的張北法院（2014）北商初字第165號民事判決書和張家口市中院（2016）冀07民終1814號民事判決書所確認(rèn)。2、涉案房屋已經(jīng)被房主李春貴作為向原告借款130萬元及利息的擔(dān)保。擔(dān)保的形式，是由金泉公司這個開發(fā)商與原告在2013年1月15日簽訂了包括涉案房屋在內(nèi)的13套房屋的《商品房買賣合同》，金泉公司也于2013年1月17日前向原告出具了三張共計300萬元的收據(jù)，完成了以買賣合同提供擔(dān)保的全套手續(xù)，符合最高院民間借貸司法解釋第24條的規(guī)定所有要件。簽約前，張云還領(lǐng)著原告逐一號房證實均為空房，又展示了商品房預(yù)售的“五證”，并復(fù)印交給了原告。3、涉案房屋早已被法院依法查封，2014年6月11日原告首訴的橋東法院依（2014）東民初字第677號民事裁定書，將包括涉案房屋在內(nèi)的13套商品房全部查封，中院指定貴院管轄后，依2016年6月3日的（2014）北商字第165號民事裁定書繼續(xù)查封至今。查封時，房管局顯示該房是空房。4、金泉公司處置他人財產(chǎn)的行為無效。據(jù)“執(zhí)行裁定書”載明被告金泉公司是于2013年2月7日以后才陸續(xù)收取了王某某的購房款并簽訂了《商品房買賣合同》，金泉公司在明知房子是李春貴的，并且也知道該房已經(jīng)提供抵押擔(dān)保的情況下，擅自出賣他人的財產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第51條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”金泉公司是既沒有取得李春貴或者張云霞的追認(rèn)，更沒有取得涉案房屋的所有權(quán)，這兩個先決條件都沒有，合同依法當(dāng)屬無效。5、不動產(chǎn)以登記為準(zhǔn)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。”涉案房屋自2014年6月11日就被法院查封，金泉公司根本不能進(jìn)行買賣，更別說是辦理登記事項了，房子的所有權(quán)至今仍然是李春貴、張云霞的?；诖耍靥崞饒?zhí)行異議之訴，懇請判如所請。張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，被告王某某已于2013年2月7日向我公司交付全部購房款，雙方簽訂商品房買賣合同，我方與王某某構(gòu)成了合法有效的商品房買賣關(guān)系，另外該房產(chǎn)系金泉房地產(chǎn)公司的公司財產(chǎn)，并非李春貴的個人財產(chǎn)，李春貴將所有的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給本案原告的行為是無效的，對于張家口中院出具的（2016）冀07民終1814號民事判決書中的所確認(rèn)的涉案標(biāo)的歸李某某予以執(zhí)行抵押的事實，我方就該案申請再審，并經(jīng)河北省高院立案受理，在未出具最終裁定結(jié)果之前，建議法庭駁回原告的訴請或?qū)⒈景附K止審理，避免因錯誤審理導(dǎo)致后面糾紛，根據(jù)《最高院關(guān)于人民法院在執(zhí)行、查封、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，第三人沒有過錯的人民法院不得查封或凍結(jié)財產(chǎn)，綜上請法庭駁回原告的事實請求。王某某辯稱，本案應(yīng)當(dāng)對申請執(zhí)行異議進(jìn)行審理，對裁定中止執(zhí)行認(rèn)可的這個問題，不應(yīng)當(dāng)是對其他糾紛有效無效的審理，關(guān)于別的合同糾紛是另外一個法律關(guān)系。我們認(rèn)同（2017）冀0722執(zhí)異11號裁定，原裁定認(rèn)定事實清楚，法律正確，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的若干問題規(guī)定第29條第一款、民事訴訟法第227條的規(guī)定，裁定中止對張北縣張北鎮(zhèn)怡錦苑小區(qū)1號樓7單元101室住宅樓的執(zhí)行，適用法律正確。王某某與金泉房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂有合法購房合同，而且實際占有該房產(chǎn)，王某某于2013年2月份已經(jīng)占有該房屋對房屋進(jìn)行裝修，金泉公司相關(guān)證件齊全，公司銷售人員帶著本人及家屬上門實地查看了該住宅樓布局、空間、且該住宅樓沒有網(wǎng)簽登記，本人一次性支付了全部購房款和契稅等全部款項，并與金泉公司簽訂了2013第305號《商品房買賣合同》，當(dāng)下取了該住宅樓的鑰匙，該合同簽訂時間早于查封時間，《（2017）冀0722執(zhí)異11號執(zhí)行裁定書》認(rèn)定本人與金泉房開公司合同有效。并依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款規(guī)定作出的裁定；我作為善意第三人，為解決公婆居住所需，于2013年2月7日以全款形式向金泉房開公司購買張北縣張北鎮(zhèn)怡錦苑小區(qū)1號樓7單元101室，同日金泉房開公司收取本人購房款196964元，地下室款6364元，契稅、維修基金10039元，滅火器等1630元，取暖、物業(yè)費、衛(wèi)生費1953元，測繪費、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費244元，并簽訂了2013第305號《商品房買賣合同》，同日取得給住宅樓鑰匙，購買該住宅樓以來，本人及公婆為該住宅樓連續(xù)支付的物業(yè)費、水電費、暖氣費，可證實本人實際占有，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?；原告李某某與李春貴的抵押合同并未成立。依據(jù)物權(quán)法第187條規(guī)定，財產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。原告李某某與李春貴的抵押合同并未進(jìn)行過抵押登記，因此抵押合同未成立，原告李某某與李春貴是金錢債權(quán)，李某某作為利益人，不行使抵押登記手續(xù)，且從未到實際占有過上述住宅樓。本人及家人在2013年2月7日購買上述住宅樓以來，無論事故裝修期間，還是入住至今，沒有任何人向我們提出過任何問題，退一步講，就算抵押成立，原告李某某在長達(dá)兩年多的時間里，不可能不知道所謂“房產(chǎn)已出售第三方，至少有出售的可能，原告默許上述房產(chǎn)出售給第三人不排除原告李某某與李春貴合謀，以便賺取高額利息，理應(yīng)為此承擔(dān)不利責(zé)任；李春貴從未取得過張北縣張北鎮(zhèn)怡錦苑小區(qū)1號樓7單元101室住宅樓產(chǎn)權(quán)，住宅樓為出售登記和占用登記為準(zhǔn)，李春貴沒有取得過本住宅樓的產(chǎn)權(quán)，不是涉案房產(chǎn)的實際所有人，他既沒有辦理登記，也沒有實際支付契稅，維修基金、測繪費、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、取暖、物業(yè)費、衛(wèi)生費等實際購買住宅樓應(yīng)支付的相關(guān)費用憑證，他不能僅憑一個約定就占有本房產(chǎn)的所有權(quán)，且李春貴也沒有實際占有這個房產(chǎn)；一個李某某與李春貴均未實際占有涉案房產(chǎn)，涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在出售前屬于金泉房開公司，他們之間的金錢債務(wù)和抵押債務(wù)，不能對抗善意第三人，參照《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第13條：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均由其繼續(xù)履行合同的，均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，以已經(jīng)實際合法占有房屋的為先，綜上，請求法院依法駁回被答辯人的全部訴訟請求，依法執(zhí)行（2017）冀0722執(zhí)異11號執(zhí)行裁定，以維護(hù)法律的尊嚴(yán)。張云霞未作答辯。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：1、2013年2月7日王某某向張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納196964元用于購買坐落于張北縣（無房屋產(chǎn)權(quán)證號）并實際占有使用，同日王某某向張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納地下室款6364元、契稅維修基金10039元、滅火器等1630元、取暖物業(yè)費衛(wèi)生費1953元、測繪費轉(zhuǎn)讓手續(xù)費244元。雙方簽訂了2013年第305號《商品房買賣合同》。2、2014年6月10日張家口市橋東區(qū)人民法院立案受理李某某訴張云霞及第三人張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛一案，2015年8月24日張家口市中級人民法院指定該案由張北縣人民法院管轄，2016年5月26日本院作出（2014）北商初字第165號民事判決書。張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李某某不服該判決上訴于張家口市中級人民法院，2016年11月21日張家口市中級人民法院作出（2016）冀07民終1814號民事判決書。3、2016年6月3日本院在審理李某某與張云霞及第三人張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛一案中，李某某申請財產(chǎn)保全，要求對2014年6月11日張家口市橋東區(qū)人民法院查封的第三人張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的十三套商品房繼續(xù)查封，本院作出（2014）北商初字第165號民事裁定書，查封上述房屋，2017年9月4日王某某向本院提出書面異議，2017年9月13日本院作出（2017）冀0722執(zhí)異11號執(zhí)行裁定書，裁定中止對張北縣張北鎮(zhèn)怡錦苑小區(qū)1號樓7單元101室住宅樓的執(zhí)行。
原告李某某與被告張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、王某某、張云霞執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2018年1月8日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人馬洪斌、被告張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人閆雪、被告王某某的委托訴訟代理人李玉清到庭參加訴訟，被告張云霞經(jīng)傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，王某某于2013年2月7日向張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納了張北鎮(zhèn)怡錦苑小區(qū)1號樓7單元101室住宅樓的全部房款，并在法院查封之前已實際占有該不動產(chǎn)，且非因王某某自身原因未辦理過戶登記。故王某某就該執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條第（二）項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某某的訴訟請求。案件受理費80元，由李某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于河北省張家口市中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　孫惠云

書記員：云江瀟