上訴人（原審被告）劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住天津市大港區(qū)。
委托代理人王建龍，男，本科學(xué)歷，自由職業(yè)，現(xiàn)住邢臺(tái)市寧晉縣，系劉某某表弟。
被上訴人（原審原告）李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河北家樂(lè)園信息技術(shù)服務(wù)有限公司副經(jīng)理，現(xiàn)住邢臺(tái)市橋東區(qū)。
委托代理人王順利，河北鑫旺律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因租賃合同糾紛一案，不服邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院（2015）東民初字第2520號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，審理了此案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，原、被告2015年4月1日簽訂房屋租賃合同約定了租賃房屋坐落、租賃期限、租金等事項(xiàng)。原告李某某如約向被告交納押金5000元以及自2015年4月1日至2016年3月31日的租金61000元。2015年8月13日原告李某某以短信形式向被告提出不再承租該租賃合同約定的商鋪。2015年8月21日原告李某某又以書(shū)面形式向被告發(fā)出要求解除該租賃合同，并不再承租該處商鋪的通知。庭審中，被告對(duì)原告提出的以短信形式及書(shū)面通知要求解除該租賃合同的證據(jù)表示沒(méi)有異議。請(qǐng)求解除房屋租賃合同，返還押金5000元及剩余租金35583.5元。
原審認(rèn)為，原、被告于2015年4月1日簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。該租賃合同中明確約定了相關(guān)事項(xiàng)，其中第十一條約定了提前終止合同：“租賃期限，任何一方提出終止合同，需提前2個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書(shū)，在終止合同書(shū)簽訂前，本合同仍有效?！北景钢?，原告已于2015年8月13日短信通知被告要求解除合同，并于2015年8月21日書(shū)面通知被告要求解除合同，庭審中，被告對(duì)此均未表示異議，故不能簡(jiǎn)單認(rèn)定不簽訂終止合同書(shū)就不能解除合同，應(yīng)當(dāng)按照該租賃合同中的約定自2015年8月21日之后的2個(gè)月后即2015年10月21日視為租賃合同終止日期，房屋租賃費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)計(jì)算至2015年10月21日止。故原告李某某租用該商鋪的時(shí)間自2015年4月1日至2015年10月21日，所產(chǎn)生租賃費(fèi)用為34058元（四舍五入，按照1個(gè)月30天計(jì)算）。故對(duì)于原告李某某請(qǐng)求解除房屋租賃合同的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。原告李某某已按照租賃合同約定提前2個(gè)月書(shū)面提出終止合同，被告應(yīng)退還押金5000元及剩余已交納租金26942元。對(duì)于被告劉某某提出原、被告簽訂的房屋租賃合同不存在可撤銷(xiāo)和法定解除的情形及原告退還押金、租金不符合合同約定的辯稱(chēng)，因租賃合同已明確約定，故本院不予采信。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，原審判決：一、原告李某某與被告劉某某于2015年4月1日簽訂的房屋租賃合同自2015年10月21日解除。二、被告劉某某返還原告李某某已交納的押金5000元及返還截止2015年10月21日之后的租金26942元。案件受理費(fèi)815元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)。
二審查明事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為，李某某與劉某某簽訂的房屋租賃合同，不違反法律規(guī)定，合法有效，該合同第四條約定了租房合同簽訂后，李某某付押金5000元，合同解除時(shí)退還劉某某，不計(jì)利息；第十一條約定租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前2個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書(shū)，在終止合同書(shū)簽訂前，租賃合同仍有效；第十二條違約責(zé)任約定，租賃期間雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的規(guī)定，按年度須向?qū)Ψ浇患{年度租金的10%作為違約金。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有約束力，在原審時(shí)，劉某某對(duì)收到李某某2015年8月13日向其發(fā)送要求解除租賃合同的手機(jī)短信、2015年8月21日書(shū)面通知要求解除合同的通知均無(wú)異議，證明李某某已按租賃合同的約定，提前2個(gè)月通知了劉某某，但雙方未能按照租賃合同的要求協(xié)商一致并簽訂終止合同書(shū)，故李某某的通知行為不具有單方解除合同的效力，當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，雙方在簽訂合同時(shí)有“在終止合同書(shū)簽訂前，租賃合同仍有效”的約定，但雙方一直未達(dá)成終止合同書(shū)，李某某向人民法院起訴請(qǐng)求解除雙方的租賃合同，應(yīng)當(dāng)予以支持。房屋租賃合同中約定了違約條款，李某某提前解除租賃合同，應(yīng)當(dāng)按雙方約定扣減其交納年度租金的10%作為違約金，可在本案中一并處理，劉某某只主張5000元違約金，應(yīng)予支持。原審認(rèn)定自2015年10月21日作為雙方合同解除的起算點(diǎn)不妥，雙方一直未達(dá)成終止合同書(shū)，合同解除時(shí)間應(yīng)自李某某向人民法院提起訴訟之日即2015年11月11日起算。因雙方簽訂了兩年的房屋租賃合同，根據(jù)合同的剩余期限及另行出租房屋需要一定的時(shí)間及承租人的過(guò)錯(cuò)程度，酌定增加2個(gè)月時(shí)間給劉某某尋找另外的租賃戶(hù)，劉某某應(yīng)退還李某某剩余租金的天數(shù)為2個(gè)月零20天。雙方對(duì)交納了5000元押金均無(wú)異議，該押金按約定也應(yīng)當(dāng)退還給李某某，押金與違約金折抵后，劉某某實(shí)際應(yīng)退還李某某房租13546.60元。對(duì)劉某某上訴要求支付物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求，與本案不是同一法律關(guān)系，可另行主張，綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本事實(shí)不清，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院（2015）東民初字第2520號(hào)民事判決。
二、改判李某某與劉某某2015年4月1日簽訂的房屋租賃合同自2015年11月11日解除。
三、改判劉某某返還李某某租金13546.60元。
四、駁回李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定。加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息
一、二審案件受理費(fèi)各815元，由上訴人劉某某各負(fù)擔(dān)139元，由被上訴人李某某各負(fù)擔(dān)676元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　郝　誠(chéng) 審　判　員　　袁景春 代理審判員　　喬　鵬

書(shū)記員：張雪