上訴人(原審被告、反訴原告)：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省。
　　委托訴訟代理人：范勁松，上海漢聯(lián)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李焰，上海漢聯(lián)律師事務(wù)所律師。
　　上訴人(原審被告、反訴原告)：胡某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住吉林省吉林市。
　　委托訴訟代理人：范勁松，上海漢聯(lián)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李焰，上海漢聯(lián)律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：蔣某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陸蘭蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　原審第三人：上海中原物業(yè)顧問有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：陸成，董事長。
　　委托訴訟代理人：張可可。
　　上訴人李某某、胡某因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2017)滬0114民初16717號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原審法院經(jīng)審理查明，位于上海市嘉定區(qū)解放街XXX弄XXX號XXX室系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人為蔣某某。李某某、胡某系夫妻關(guān)系。2015年11月25日，經(jīng)上海中原物業(yè)顧問有限公司(以下簡稱“中原物業(yè)”)居間介紹，李某某、胡某就購買系爭房屋與蔣某某簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》和《房屋買賣合同》，約定總房價款為人民幣(以下幣種均為人民幣)154萬，雙方同意于本合同簽署后15天內(nèi)前往居間方簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；李某某、胡某應(yīng)于簽訂示范文本合同并申請辦理公證手續(xù)(若需)后當日，支付首期房價款47萬元；第二期房價款107萬元通過銀行貸款支付等。當日，李某某、胡某支付對方購房定金3萬元。2015年11月28日，李某某等二人又支付蔣某某定金5萬元。
　　2015年12月3日，蔣某某(甲方)與李某某、胡某(乙方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)約定：甲方將系爭房屋以185萬元的價格出售給乙方；雙方于2016年2月16日前辦理系爭房屋的過戶手續(xù)；乙方應(yīng)于簽訂本合同后于2015年12月31日前支付甲方首期房價款56萬元(包含已支付的定金)；甲方同意對方通過向貸款銀行申請129萬元貸款的形式支付第二期房價款。合同第九條約定：乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金按照乙方逾期未付款日萬分之五計算，違約金自本合同應(yīng)付款期限第二日計算至實際付款日止。逾期超過二十日后乙方仍未付款的，除應(yīng)向甲方支付二十日的違約金外，甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當書面通知乙方，乙方承擔賠償責任，賠償金額為總價款的20%。甲方可從乙方已付款中扣除相當于違約金和賠償金的部分價款，余款返還給對方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起三日內(nèi)向?qū)Ψ街Ц叮缓贤€對其他事項作了約定。
　　上述合同簽訂后，因李某某、胡某未按約支付對方首期房價款，蔣某某于2016年4月21日向其二人送達了《通知》一份，書面通知其二人解除合同，并要求李某某、胡某支付二十日的違約金及承擔違約賠償責任。
　　2016年4月23日，李某某、胡某通過掛號信形式向蔣某某發(fā)出《催告函》一份，要求其于2016年4月26日15時前與李某某等二人去上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，若不配合，該催告函期限屆滿日即視為蔣某某在該房地產(chǎn)買賣交易中根本違約，李某某等人將要求對方按照買賣合同第十條約定承擔總房價款20%(計37萬元)的違約責任等。該《催告函》郵寄被退回，未送達蔣某某。
　　現(xiàn)蔣某某涉訟，要求確認本案當事人就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)已于2016年4月21日解除；李某某、胡某應(yīng)向其支付二十日違約金4,800元(以逾期未付的首付款48萬元為基數(shù)，按照每日萬分之五計算二十天)及賠償金37萬元(按總房價款185萬的20%計算)，并判令李某某、胡某賠償上述違約金及賠償金自2016年4月24日起至實際支付之日止的利息損失(按照銀行同期貸款利率計算)等。
　　李某某、胡某則不同意，并提起反訴，請求判令蔣某某發(fā)出的解除通知無效，雙方繼續(xù)履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，由李某某、胡某支付對方購房款146萬元(包括現(xiàn)金、銀行商業(yè)貸款和公積金貸款)，蔣某某協(xié)助其二人辦理過戶手續(xù)，房屋交易稅費按上海市相關(guān)規(guī)定各自承擔等。
　　原審法院審理中，李某某、胡某對《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定的房價款185萬有異議，認為《房屋買賣合同》中約定的154萬才是真實的房價，之所以做高房價只是為了多貸款。蔣某某則堅持認為系爭房屋的房價款應(yīng)以《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中約定的185萬元為準。中原物業(yè)稱其保留了本案房屋買賣雙方當事人簽署的協(xié)議，并表示中原物業(yè)認可該份協(xié)議的內(nèi)容。該份顯示由蔣某某(甲方)和胡某(乙方)于2015年12月3日簽訂的協(xié)議書，主要內(nèi)容為：甲乙雙方確認雙方買賣該房地產(chǎn)的實際成交價格為154萬元；雙方于2015年12月3日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中第二條所約定的轉(zhuǎn)讓價款180萬元(此處為筆誤，應(yīng)為185萬元)為雙方買賣該房地產(chǎn)的名義成交價格；本協(xié)議第一條和第二條約定的差額31萬元系用于購買方的貸款使用，實際甲方并未收到該筆款項；乙方的付款義務(wù)以本協(xié)議第一條所述的實際成交價格為限，乙方(此處為筆誤，應(yīng)為甲方)無權(quán)要求按照買賣合同第二條所約定的名義成交價格來承擔付款義務(wù)等。對于中原物業(yè)出示的該份協(xié)議，蔣某某表示其不記得簽署過該份協(xié)議，協(xié)議上落款處蔣某某的簽字非其本人所簽；李某某、胡某表示對該份協(xié)議真實性予以確認，并稱其二人在原審時即表示雙方有過這樣一份做高房價的協(xié)議，但原件由中介保管，李某某等人無法提供。
　　其次，中原物業(yè)表示對李某某等人提供的其二人和中介人員的短信和微信記錄的三性暫不予認可，且中介經(jīng)辦人員徐朝霞已離職，無法核實相關(guān)情況，僅從短信和微信記錄內(nèi)容來看李某某等人所稱“徐朝霞承諾稅費卡”并不真實。中原物業(yè)對李某某等人提供的錄音記錄的三性也不予認可，表示錄音中涉及人員的身份無法確認，該公司無法進行核對。蔣某某則認為對方當事人與中介人員之間的聊天記錄，其并不知情，根據(jù)相關(guān)內(nèi)容可知雙方簽訂合同時，對方根本沒有能力支付首付款，征信也有嚴重問題，李某某等人通過虛假證明文件獲得貸款審批，涉嫌詐騙，對于李某某等人提供個人二手住房貸款合同及住房公積金個人住房抵押借款合同以證明其銀行貸款已于2016年3月28日審批通過，不予認可。蔣某某認為李某某、胡某在未支付首付款的情況下，獲得銀行貸款審批，涉嫌違法。
　　此外，中原物業(yè)表示現(xiàn)無法聯(lián)系上徐朝霞與其核對首付款支付問題，但根據(jù)當時的經(jīng)理回憶，李某某等人所述將首付款調(diào)整為三部分即8萬元、19萬元稅費卡、20萬元左右通過貸款支付的說法并不真實。當時交易雙方協(xié)商是按照154萬元交易，首付需要支付30%即46萬元，因李某某等二人要貸款129萬元，所以實際只需在2015年12月31日前支付25萬元的首付(包含已支付的8萬元定金，因后來貸款為123萬元，所以應(yīng)另補6萬元，共需支付31萬元首付)，剩余20萬元左右“通過貸款支付”。但后來李某某、胡某無法湊齊首付，而蔣某某一開始同意遲延交易所以未催告對方履約，后來李某某等人湊齊了首付，但由于房價上漲，蔣某某要求漲價，雙方?jīng)]有協(xié)商好，故蔣某某認為李某某等人已經(jīng)違約不再交易。
　　原審法院經(jīng)審理后認為，本案爭議焦點之一在于系爭房屋的真實交易價格認定問題。買賣雙方當事人在2015年11月25日簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》和《房屋買賣合同》中將總房價款約定為154萬，但在2015年12月3日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中又約定系爭房屋轉(zhuǎn)讓價款為185萬元。雖然雙方對此各執(zhí)己見，但從中原物業(yè)提供的由雙方當事人簽署的協(xié)議來看，154萬元應(yīng)為各方確認的房地產(chǎn)實際成交價格，而185萬元僅為其兩方買賣該房地產(chǎn)的名義成交價格。雖然蔣某某表示協(xié)議落款處“蔣某某”的簽字非其本人所簽，但考慮到該協(xié)議由作為中介方的中原物業(yè)提供且該公司認可該份協(xié)議的內(nèi)容，故原審法院確認該協(xié)議的真實性，并據(jù)此確認系爭房屋真實交易價格為154萬元。
　　本案的第二個爭議焦點在于李某某等人是否構(gòu)成逾期付款及蔣某某是否有權(quán)據(jù)此解除合同？
　　《房屋買賣合同》約定首期房價款47萬元支付的時間為簽訂示范文本合同后當日(即2015年12月3日)，而《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定首期房價款56萬元的支付期限為2015年12月31日前。故在系爭房屋真實交易價格確定為154萬元的情況下，系爭房屋的首付款應(yīng)確認為47萬元。但無論按照哪一份合同，李某某等人對首付款47萬元的最遲支付期限起碼應(yīng)在2015年12月31日前，但在此期限內(nèi)其二人僅支付8萬元，已經(jīng)構(gòu)成逾期付款。關(guān)于李某某、胡某所述首付款付款條件已作變更的主張，蔣某某及中原物業(yè)均不予認可，法院難以認定。從李某某等人提供的其與中介經(jīng)辦人員徐朝霞的短信和微信記錄內(nèi)容來看，也只能證明李某某等人試圖通過徐朝霞協(xié)助辦理稅費卡來籌集部分首付款資金，即便中介認可雙方通過做高房價多貸款以將首付款中的“20萬元左右通過貸款支付”，李某某等二人仍有約19萬元首付款構(gòu)成逾期付款。
　　李某某、胡某提供的錄音等證據(jù)中雖然可見對方同意其二人暫緩付款(首付款)的內(nèi)容，但此種寬限在雙方均未明確具體期限的情況下，顯然應(yīng)控制在一定的時間范圍內(nèi)。特別是在2016年3月6日蔣某某向李某某、胡某提供銀行卡后約一個多月的時間內(nèi)，其二人仍分文未付。之后，李某某等人雖然籌集了部分款項至蔣某某賬戶，但并未轉(zhuǎn)賬支付至李某某等人已經(jīng)知曉的對方賬戶，仍未履行付款義務(wù)，故法院認為蔣某某以對方逾期付款為由行使解除權(quán)符合合同約定和法律規(guī)定，應(yīng)予支持。原審法院確認雙方之間的《房屋買賣合同》和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于蔣某某解除合同通知到達李某某、胡某之日即2016年4月21日解除。李某某等人要求確認對方所發(fā)解除合同通知無效并要求繼續(xù)履行合同的相關(guān)反訴請求，均不予支持。合同解除后，蔣某某應(yīng)將收取對方房款8萬元返還。因李某某、胡某違約導致合同解除，依約應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，蔣某某訴請對方二人支付逾期付款違約金及解約違約金，具有合同和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。但關(guān)于逾期付款違約金蔣某某要求以48萬元作為基數(shù)無依據(jù)，原審法院依據(jù)合同實際情況調(diào)整逾期未付款額為19萬元，相應(yīng)逾期付款違約金確定為1,900元。關(guān)于李某某等人不同意支付解約違約金的意見，可視為其對違約金過高的抗辯，原審法院考慮到本市房地產(chǎn)市場的情況、雙方合同的實際履行狀況及當事人的過錯程度等因素，酌情調(diào)整為50,000元。蔣某某主張的上述違約金的利息損失，沒有依據(jù)，不予支持。
　　原審法院據(jù)此作出判決：一、確認蔣某某與李某某、胡某就上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)解放街XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋買賣合同》和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2016年4月21日解除；二、李某某、胡某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付逾期付款違約金1,900元；三、李某某、胡某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付蔣某某解除合同違約金50,000元；四、蔣某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還李某某、胡某人民幣80,000元；五、駁回蔣某某的其他訴訟請求；六、駁回李某某、胡某的全部反訴請求。
　　原審判決后，上訴人李某某、胡某不服，向本院提起上訴稱：被上訴人蔣某某在原審中只是要求確認系爭房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》已經(jīng)解除，并未要求解除該合同，且被上訴人一直否認有《房屋買賣合同》(編號：CSZ-XXXXXXXX)的存在，也未要求解除該《房屋買賣合同》，發(fā)出的解除通知中，只是明確要求解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，原審法院將對方未主張的上述《房屋買賣合同》一并解除，違背民事訴訟“不告不理原則”。雙方當事人在合同履行中，已經(jīng)通過各自的行為，對總房價154萬元的付款方式進行了調(diào)整，上訴人不存在付款違約的事實，買賣雙方及中介公司口頭約定，通過做高房價的方式，得到貸款129萬元，真實首付款僅為27萬元(包括上訴人現(xiàn)金支付定金8萬元、中原物業(yè)幫忙做稅費卡19萬元)，剩余127萬元房款通過銀行貸款和公積金貸款的方式支付。雖然雙方合同約定了首付款的支付日期，但是直至2016年4月21日，該首付款約定日期逾期后，被上訴人從未提出解除合同，且在同年3月6日繼續(xù)提供其銀行卡協(xié)助上訴人辦理貸款事宜，以該行為表示繼續(xù)履行合同的意思，應(yīng)視作被上訴人對解除合同的放棄，而且上訴人在對方的配合下，已經(jīng)獲得銀行貸款審批通過，并積極籌措余款，被上訴人要求解除合同，導致上訴人損失。因上訴人在對方2016年4月21日提出解除合同前，已經(jīng)足額將款項準備到位，并多次向被上訴人支付，但遭拒，故被上訴人提出其解除合同的依據(jù)是不能實現(xiàn)合同目的，不是事實，其解除合同系違約。由于房價市場的波動，導致被上訴人心態(tài)嚴重失衡，在不進行合理催告、提醒的情況下，以拖延、逃避的方式，以及采取突然的錄像方式送達解除通知，不履行合同，屬惡意違約。原審法院審理中，上訴人提供了與中原物業(yè)徐朝霞的微信記錄、被上訴人女婿書寫的記錄，以及有關(guān)銀行貸款、公積金貸款的審核通過等，均可證實通過申請銀行稅費卡等方式取得首付款的事實，但原審法院忽視房地產(chǎn)市場價格上漲是被上訴人違約的根本原因，且未依法釋明，導致上訴人未因?qū)Ψ讲徽\信，提出追究對方違約責任的主張。因被上訴人違約，且系爭房屋房價目前上漲至320萬元左右，原審判決致使對方因違約而獲利，損害了上訴人的合法權(quán)益。因上訴人在對方提出解除合同時，已經(jīng)具備支付全部房款的能力(包括現(xiàn)金和貸款手續(xù)完成)，雙方的合同可以繼續(xù)履行，故根據(jù)保護交易的原則，原審法院應(yīng)當支持上訴人的原審反訴訴請。據(jù)此，上訴人認為原審判決認定事實不清、適用法律不當，請求本院依法撤銷，并改判支持上訴人的全部原審反訴訴請，以及駁回對方的全部原審本訴訴請。
　　被上訴人蔣某某辯稱：原系爭房屋的《房屋買賣合同》(編號：CSZ-XXXXXXXX)，因雙方簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(合同編號：XXXXXXX)后進行了變更，新合同代替了舊合同，舊合同應(yīng)當廢止。上訴人李某某、胡某在合同約定的2015年11月28日日期內(nèi)，根本無法履行其主要的首付款支付義務(wù)，構(gòu)成根本違約，經(jīng)中原物業(yè)經(jīng)辦人徐朝霞及被上訴人多次請求下，上訴人保證于同年12月底前湊齊首付款，故雙方簽署了上述《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。被上訴人不存在一房多賣的情況，行使解除權(quán)也是解除雙方系爭房屋買賣合同的真實意思表示，上訴人認為被上訴人未主張上述《房屋買賣合同》的解除，純屬牽強附會、咬文嚼字。被上訴人不僅以書面形式，而且多次以口頭等方式明確告知對方，解除合同，原審法院確認上述《房屋買賣合同》解除，符合被上訴人的主張和法律規(guī)定。上訴人至今未支付定金外的其他合同約定的房款，明顯存在嚴重逾期未付款的違約事實，而且是未能按上述兩份合同的約定期限，兩次逾期，屬于根本違約。上訴人所稱被上訴人為協(xié)助其辦理貸款，于2016年3月6日提供了被上訴人的銀行卡，然此并非被上訴人提供，而是上訴人在其自己舉證的微信中證明，系通過案外銀行工作人員處取得，不應(yīng)作為被上訴人默認雙方合同繼續(xù)履行的依據(jù)。因上訴人在履行合同中，不僅存在違法違規(guī)的行為，而且還肆無忌憚地質(zhì)問法院為何避而不談其違法所取得的銀行貸款的事實，顯毫無國法。即使上訴人提供的錄音中，其亦反復向被上訴人陳述“確實沒錢”，現(xiàn)卻指責被上訴人違約，毫無做人原則。因上訴人纏訟，系爭房屋空關(guān)至今，有關(guān)家用設(shè)備出現(xiàn)漏水短路等，且因未能及時獲得賣房款，導致現(xiàn)今已無法另購他房，致心力憔悴。上訴人對于其所謂稅費卡、銀行貸款等違法行為，以及對于原審法院在自由心證過程中，釋明了認定其有違約金過高的抗辯等情況，毫無自知之明，反而認為法院未依法釋明，純屬胡言。目前系爭房屋市場價不到250萬元，而且房價是否上漲，應(yīng)以實際成交的價格為準。對于上訴人的其他主張，被上訴人均已在原審法院審理中做了陳述，據(jù)此，被上訴人認為上訴人的上訴請求不符合事實和法律，應(yīng)予駁回。
　　原審第三人中原物業(yè)述稱：因其原工作人員徐朝霞離職、無法聯(lián)系，該公司沒有幫助上訴人李某某、胡某辦理過稅費卡。中原物業(yè)在本案居間過程中，盡到了如實告知義務(wù)，不存在稅費卡一事。對于原審法院認定的事實無異議，也無新的事實和證據(jù)需要補充。故請求法院依法處理。
　　本院經(jīng)審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認。
　　本院認為，當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當事人雙方都違反合同的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。原審法院追加系爭房屋買賣過程中的居間方中原物業(yè)，參加本案訴訟，并對各方當事人提供的證據(jù)，依法進行了質(zhì)證，程序合法。對于本案系爭房屋的真實成交價，原審法院經(jīng)依法審理后，確認為154萬元，證據(jù)確實，理由充分，但被上訴人蔣某某在本案數(shù)次審理中堅稱該房屋雙方成交價為185萬元，有違誠信。上訴人李某某、胡某關(guān)于房屋買賣雙方當事人已就系爭房屋首付款支付條件進行了變更的主張，因被上訴人及居間方中原物業(yè)均不予認可，且即便存在被上訴人同意協(xié)助其辦理相關(guān)貸款等遲延交易等事實，也并不能證明被上訴人明確放棄了依據(jù)合同和法律規(guī)定，追究違約方違約責任的權(quán)利，原審法院對于上訴人的上述主張，認為難以認定，有一定的理由。據(jù)此，原審法院以上訴人逾期支付合同約定的相應(yīng)房款，系違約，應(yīng)支付對方逾期付款違約金1,900元，不支持上訴人的原審反訴訴請，并無明顯不當。雖然原審法院對于被上訴人主張的賠償金，作出的相關(guān)解約違約金判決，將上訴人不同意支付的意見，視為對被上訴人主張的違約金過高的抗辯，并考慮了有關(guān)房地產(chǎn)市場的實際情況等，但鑒于被上訴人系主張賠償金，中原物業(yè)作為雙方居間方也向法院明確作出被上訴人曾同意遲延交易，但因房價上漲，對于被上訴人所提漲價要求，房屋買賣雙方未能協(xié)商一致，故被上訴人以對方違約不再交易等陳述，以及被上訴人存在上述不誠信的相關(guān)事實，本院難以排除被上訴人系因房價上漲之故，要求解約而導致本案系爭房屋買賣合同解約的可能，上訴人與被上訴人均有一定過錯，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任，故對于被上訴人要求對方支付賠償金及利息的主張，本院難以支持，并決定雙方當事人各半負擔相應(yīng)的案件受理費用。上訴人的其他上訴主張，均因證據(jù)不足，本院難以采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、維持上海市嘉定區(qū)人民法院(2017)滬0114民初16717號民事判決第一、二、四、五、六項；
　　二、撤銷上海市嘉定區(qū)人民法院(2017)滬0114民初16717號民事判決第三項；
　　三、被上訴人蔣某某要求判令上訴人李某某、胡某支付其賠償金及利息的原審本訴訴請，不予支持。
　　一審案件本訴受理費6,942元、反訴案件受理費8,970元，共計15,912元，由上訴人李某某、胡某負擔7,956元，被上訴人蔣某某負擔7,956元；二審案件受理費6,942元，由上訴人李某某、胡某負擔3,471元，被上訴人蔣某某負擔3,471元。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　薛鳳來

審判員：徐??慶

書記員：吳??俊