李某
朱發(fā)剛（湖北民基律師事務所）
龔某某
陳國勇（湖北鼎楚律師事務所）

上訴人（原審原告）:李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，葛洲壩三峽建設(shè)工程有限公司職工，住江西省撫州市樂安縣。
委托訴訟代理人:朱發(fā)剛，湖北民基律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）:龔某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市伍家崗區(qū)。
委托訴訟代理人:陳國勇，湖北鼎楚律師事務所律師。
上訴人李某因與被上訴人龔某某房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法（2016）鄂0503民初849號民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年9月28日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某上訴請求:依法撤銷一審判決，改判龔某某立即向李某騰退其位于宜昌市北山坡北山花園2號樓1單元的201號房屋并清潔物業(yè)、水電費用，同時從2015年11月3日起按3000元／月向李某支付房屋占用費至實際騰退之日止，并由龔某某承擔一、二審訴訟費用。
事實和理由:一審判決認定事實錯誤。
一審判決將龔某某2015年10月30日及2016年4月5日向李某的兩次付款（合計金額12000元）錯誤認定為向李某支付的租金，進而認定本案所涉租賃合同的租賃期限已延長至2016年11月錯誤。
李某在一審期間提供的雙方手機短信截屏及電話錄音足以證實前述款項并非向李某支付的租金，而是向李某支付的逾期支付購房款的利息，龔某某在2016年7月11日另案起訴李某的訴狀中亦自認前述款項為其逾期支付購房款的利息，足以認定。
二、原審實體處理不當。
由于一審將本案所涉租賃合同的租賃期限錯誤認定已延長至2016年11月，致使其以本案所涉租賃合同尚未到期為由駁回李某請求騰退房屋的訴訟請求的判決結(jié)果錯誤。
龔某某辯稱:原審認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，請求二審人民法院依法駁回上訴，維持原判。
李某一審訴訟請求:1、龔某某立即騰退租住李某的住房（宜昌市北山坡北山花園2號樓1單元201室）并結(jié)清物業(yè)、水電費用。
2、龔某某按照3000元／月的標準向李某支付房屋占用費（從2015年11月3日到龔某某實際騰退房屋之日止）。
3、龔某某負擔本案訴訟費用。
一審判決認定的事實:2014年11月2日，李某（甲方）與龔某某（乙方）簽訂《房屋租賃預售協(xié)議》一份，約定:甲方將宜昌市西陵區(qū)東山大道北山花園2號樓第一單元201號毛坯住房一套租給乙方，并在協(xié)議期限內(nèi)預售給乙方。
并約定:1、租賃期限從2014年11月3日至2015年11月2日，或乙方可以提前結(jié)束租賃期限，最遲不超過2015年11月2日。
2、乙方可以根據(jù)自身情況對該房屋進行裝修，費用由乙方負擔。
3、甲方同意在2015年11月2日前將該房屋以人民幣620000元的價格預售給乙方（房屋涉及的任何過戶、稅費等一切費用由乙方承擔），甲方承諾在租賃期限內(nèi)不得將房屋租賃或出售給任何個人。
乙方承諾須在2015年11月2日前將約定購房款61萬元支付給甲方（乙方預扣1萬元，作為甲方后期配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶保證金，待過戶手續(xù)完結(jié)后乙方將該保證金退還），房屋出售時甲、乙雙方另簽定房屋買賣合同。
超過2015年11月2日，甲方有權(quán)不將房屋出售給乙方。
4、租賃期滿后，無論何種原因乙方若未按照約定方式支付甲方購房款，則甲方有權(quán)收回房屋，乙方不得以任何理由拒絕交房。
關(guān)于租金及押金，雙方另約定:1、租金標準:每月1000元，其它物業(yè)、水、電、氣等一切費用由乙方承擔。
2、支付方式:年支付一次，本協(xié)議簽訂后支付一年租金12000元，最終租金以乙方實際租賃時間為準，不足一個月的按一個月計算……等內(nèi)容。
后龔某某依約支付李某2015年期間的房屋租金12000元。
2015年10月30日，龔某某向李某支付2015年11月至2016年4月期間房屋租金6600元。
2015年4月5日，龔某某向李某支付5400元。
2016年5月25日，葛洲壩集團三峽實業(yè)有限公司基地建設(shè)部出具證明一份，載明，李某購買的上述房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理過程中。
一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。
當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。
本案雙方簽訂房屋租賃預售合同，約定由龔某某承租李某的房屋直至2015年11月2日，并約定在2015年11月2日前，龔某某將購房款全額支付給李某，李某配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
根據(jù)李某提交的錄音，結(jié)合李某轉(zhuǎn)款的憑證，龔某某在2015年11月2日前未向李某支付全額購房款，而是與李某協(xié)商于2015年10月30日向其支付至2016年4月期間的房屋租金6600元，則應視為雙方就續(xù)租已經(jīng)達成合意，后龔某某又于2015年4月5日向李某支付5400元，雖李某認為龔某某于2015年4月5日支付5400元系其未按時支付購房款而產(chǎn)生的購房款利息，但龔某某未予認可，則根據(jù)龔某某支付錢款的時間、數(shù)額結(jié)合雙方對于續(xù)租的意思表示，可以認定龔某某分兩次向李某支付的款項共計12000元實系從2015年11月至2016年11月期間全年房屋租金，李某無權(quán)在租賃期限屆滿前要求龔某某搬離爭議房屋。
至于李某要求龔某某支付其房屋占用費的訴訟請求，因合同未予約定，且于法無據(jù)，不應予以支持。
基于前述，一審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第二百三十五條 ?、第二百三十六條 ?之規(guī)定，判決駁回了李某的訴訟請求。
一審判決并同時決定，一審案件受理費減半收取50元，由李某負擔。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。
本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對當事人二審有爭議的事實，本院認定如下:
本案所涉《房屋租賃預售協(xié)議》簽訂后，龔某某依合同約定的租賃期限及標準向李某支付了房屋租金12000元。
在合同約定的租賃期限到期前，因龔某某在租賃期滿后一次性支付購房款有困難，遂于2015年10月30日按1100元／月再行向李某支付了2015年11月至2016年4月期間的房屋租金6600元。
龔某某并于2016年4月5日向李某支付逾期支付購房款的利息5400元。
該項事實，有李某于一審期間提供的其與龔某某之間的短信截屏、電話錄音、帳戶明細及李某二審期間提供的龔某某另案起訴李某的訴狀予以證實。
原一審認定5400元的支付時間為2015年4月5日與李某一審提供的帳戶明細所載明的日期（2016年4月5日）不符，本院予以糾正。
李某主張2015年10月30日及2016年4月5日的兩筆付款均為逾期支付購房款的利息，其該項事實主張與其一審期間提供的其與龔某某間的短信截屏及電話錄音所證明的事實不符，龔某某主張該兩筆付款均為租金則不僅與李某一審提供的其與龔某某間的短信截屏及電話錄音所證明的事實不符，亦與龔某某在另案起訴李某的訴狀中的自認不符，均部分不能成立。
據(jù)此，本院作出前述認定。
除前述事實外，原審認定的其余事實屬實，本院予以確認。
本案的爭議焦點為:李某是否有權(quán)請求龔某某騰退本案所涉房屋。
針對該爭議焦點，本院評述如下:
本院認為，本案李某請求龔某某騰退房屋的請求權(quán)基礎(chǔ)為其基于房屋所有權(quán)所享有的返還請求權(quán)，該請求權(quán)成立與否取決于龔某某占有房屋是否為有權(quán)占有。
要弄清楚這個問題，首先必須對本案所涉合同的性質(zhì)予以有效厘清，并在厘清合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上根據(jù)合同的效力及履行情況具體分析龔某某在當前占有房屋是否為有權(quán)占有。
關(guān)于本案所涉合同的性質(zhì)，本院認為，雙方所簽訂的合同無論從合同名稱---房屋租賃（預售）協(xié)議，還是從合同約定的具體內(nèi)容來看，均應認定為包含有房屋租賃及房屋買賣兩方面內(nèi)容的復合型合同。
且從相關(guān)房屋買賣的條款來看，其雖名為預售，但實際上包括了諸如標的物、價金、付款期限、所有權(quán)移轉(zhuǎn)等實質(zhì)性條款，而非以訂立本約為目的的房屋買賣預約，意即雙方間的房屋買賣合同已經(jīng)成立。
從房屋租賃及房屋買賣的履行期限來看，二者在履行期上相互承繼，即租賃合同的履行期限（租賃期限）至2015年11月2日終止后，逕行履行房屋買賣合同。
后在合同的實際履行過程中，因龔某某于租賃合同到期后一次性支付購房款有困難，雙方協(xié)商將租賃期限延長至2016年4月，相應的房屋買賣合同的履行期限亦推延至2016年5月開始。
考察本案所涉租賃條款的效力，其主體適格，意思表示真實，內(nèi)容合法，應為有效。
龔某某基于本案所涉合同的相關(guān)租賃條款在租賃期內(nèi)占有房屋為有權(quán)占有。
但租賃期限于2016年4月屆至后，龔某某對該房屋的占有并不必然演化為無權(quán)占有，因為此時其與李某之間尚存在房屋買賣合同關(guān)系，龔某某此時對房屋占有的根據(jù)在于雙方之間的房屋買賣條款。
李某此時主張返還請求權(quán)（騰退房屋）應基于雙方之間的房屋買賣關(guān)系或主張房屋買賣合同無效后的返還請求權(quán)，或主張解除房屋買賣合同后的返還請求權(quán)。
也就是說李某主張租賃合同到期后的返還請求權(quán)（騰退房屋）與人民法院實際查明的雙方間的法律關(guān)系（房屋買賣）不一致。
一審法院未予查清雙方之間真實的法律關(guān)系并在此基礎(chǔ)上對李某作適當釋明并由其選擇究竟是以租賃合同到期主張返還房屋，還是主張買賣合同無效或解除房屋買賣合同并請求返還房屋，程序上存在暇疵。
但鑒于本案龔某某已另案起訴李某，以房屋無法辦理過戶為由請求李某賠償裝修損失，實質(zhì)上已經(jīng)就房屋買賣合同關(guān)系提起了訴訟，李某基于房屋買賣關(guān)系請求返還房屋可在該案中提起反訴（亦可另案提起訴訟），從減少當事人訴累和訴訟效率原則出發(fā)，本案可對一審判決結(jié)果予以維持而不必發(fā)回重審。
綜上所述，一審判決認定事實有誤，但不影響本案的實體處理。
經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由李某負擔。
本判決為終審判決。

本案的爭議焦點為:李某是否有權(quán)請求龔某某騰退本案所涉房屋。
針對該爭議焦點，本院評述如下:
本院認為，本案李某請求龔某某騰退房屋的請求權(quán)基礎(chǔ)為其基于房屋所有權(quán)所享有的返還請求權(quán)，該請求權(quán)成立與否取決于龔某某占有房屋是否為有權(quán)占有。
要弄清楚這個問題，首先必須對本案所涉合同的性質(zhì)予以有效厘清，并在厘清合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上根據(jù)合同的效力及履行情況具體分析龔某某在當前占有房屋是否為有權(quán)占有。
關(guān)于本案所涉合同的性質(zhì)，本院認為，雙方所簽訂的合同無論從合同名稱---房屋租賃（預售）協(xié)議，還是從合同約定的具體內(nèi)容來看，均應認定為包含有房屋租賃及房屋買賣兩方面內(nèi)容的復合型合同。
且從相關(guān)房屋買賣的條款來看，其雖名為預售，但實際上包括了諸如標的物、價金、付款期限、所有權(quán)移轉(zhuǎn)等實質(zhì)性條款，而非以訂立本約為目的的房屋買賣預約，意即雙方間的房屋買賣合同已經(jīng)成立。
從房屋租賃及房屋買賣的履行期限來看，二者在履行期上相互承繼，即租賃合同的履行期限（租賃期限）至2015年11月2日終止后，逕行履行房屋買賣合同。
后在合同的實際履行過程中，因龔某某于租賃合同到期后一次性支付購房款有困難，雙方協(xié)商將租賃期限延長至2016年4月，相應的房屋買賣合同的履行期限亦推延至2016年5月開始。
考察本案所涉租賃條款的效力，其主體適格，意思表示真實，內(nèi)容合法，應為有效。
龔某某基于本案所涉合同的相關(guān)租賃條款在租賃期內(nèi)占有房屋為有權(quán)占有。
但租賃期限于2016年4月屆至后，龔某某對該房屋的占有并不必然演化為無權(quán)占有，因為此時其與李某之間尚存在房屋買賣合同關(guān)系，龔某某此時對房屋占有的根據(jù)在于雙方之間的房屋買賣條款。
李某此時主張返還請求權(quán)（騰退房屋）應基于雙方之間的房屋買賣關(guān)系或主張房屋買賣合同無效后的返還請求權(quán)，或主張解除房屋買賣合同后的返還請求權(quán)。
也就是說李某主張租賃合同到期后的返還請求權(quán)（騰退房屋）與人民法院實際查明的雙方間的法律關(guān)系（房屋買賣）不一致。
一審法院未予查清雙方之間真實的法律關(guān)系并在此基礎(chǔ)上對李某作適當釋明并由其選擇究竟是以租賃合同到期主張返還房屋，還是主張買賣合同無效或解除房屋買賣合同并請求返還房屋，程序上存在暇疵。
但鑒于本案龔某某已另案起訴李某，以房屋無法辦理過戶為由請求李某賠償裝修損失，實質(zhì)上已經(jīng)就房屋買賣合同關(guān)系提起了訴訟，李某基于房屋買賣關(guān)系請求返還房屋可在該案中提起反訴（亦可另案提起訴訟），從減少當事人訴累和訴訟效率原則出發(fā)，本案可對一審判決結(jié)果予以維持而不必發(fā)回重審。
綜上所述，一審判決認定事實有誤，但不影響本案的實體處理。

經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由李某負擔。

審判長：朱紅洲
審判員：尹為民
審判員：關(guān)俊峰

書記員：張娟