上訴人（原審原告、反訴被告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省撫州市樂安縣。委托訴訟代理人：朱發(fā)剛，湖北民基律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告、反訴原告）：龔某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市伍家崗區(qū)。委托訴訟代理人：陳國勇，湖北竟成律師事務(wù)所律師。

李某上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判龔某某于判決生效之日起三十日將位于宜昌市西陵區(qū)東山大道北山花園2號樓第第一單元201號房屋一套返還李某，并按3000元/月的標(biāo)準(zhǔn)向李某支付2016年5月起至房屋實際騰退之日止的房屋占用費。事實和理由：一審在未調(diào)查涉案房屋租賃市場價格的情況下，徑自根據(jù)李某與龔某某之間的房屋租賃合同的租金來確定房屋占用費，有違司法解釋的規(guī)定。涉案的房屋位于宜昌市西陵區(qū)××大道北××樓××單元××號，該地段的房屋租賃市場價格大約為3000元/月，而李某之所以將涉案房屋以遠低于市場租賃價格的1100元/月出租，是因為希望能夠促成之后的房屋買賣交易，1100元/月的租金并不是該房屋的租賃市場價格。龔某某向本院提出上訴請求：1.撤銷一審判決第二項、第三項、第五項；2.改判李某退還龔某某購房款利息5400元，并向龔某某賠償房屋裝修費80854.75元（不服一審判決金額32341.9元）。事實和理由：一審認定事實不清，適用法律錯誤。一、龔某某與李某約定買賣的房屋是葛洲壩集團公司的經(jīng)濟適用房。非葛洲壩的職工以及沒有葛洲壩戶口的人根本無法辦理該房屋的過戶事宜。李某在購買本單位的這套經(jīng)濟適用房時，在房屋買賣協(xié)議中明確約定李某原則上無權(quán)將所購買的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓他人。二、雙方在2014年簽訂該買賣合同時，李某并未取得該套房屋產(chǎn)權(quán)，即使在2017年12月，三年后一審宣判時，李某仍然未取得該套房屋的產(chǎn)權(quán)證。龔某某與李某房屋買賣爭議的關(guān)鍵點在于，李某在出售該房屋的時候，惡意隱瞞上述事實，是惡意行為，是欺騙的行為，根據(jù)雙方簽訂買賣合同中約定的房款總價62萬元，龔某某必須先一次性支付61萬元，才能辦理過戶事宜，李某明顯是知道該套房屋的產(chǎn)權(quán)根本無法辦理到龔某某的名下，才會如此約定。幸虧龔某某及時發(fā)現(xiàn)，避免自己更大的經(jīng)濟損失。雙方的房屋買賣合同無法履行明明是李某的過錯及惡意，現(xiàn)在卻要龔某某自己承擔(dān)40%的裝修損失，一審判決明顯是偏袒李某，龔某某對此堅決不服。三、因為李某不愿意賠償龔某某的裝修損失，才導(dǎo)致訴訟的發(fā)生，龔某某根本無意居住在該套房屋中，但一審中卻將打官司期間的全部租金損失讓龔某某一人承擔(dān)，明顯判決不公。一審既然認為雙方都有過錯，那么按照法律的規(guī)定雙方應(yīng)該按過錯的大小來承擔(dān)各自的責(zé)任，一審卻只判決龔某某一個人承擔(dān)租金損失，李某卻不用承擔(dān)任何責(zé)任，明顯不符合法律的規(guī)定。四、在打官司的這幾年，該地區(qū)同類型的房價漲了幾十萬，相對于李某是賺到了，龔某某的間接損失幾十萬元，一審判決對龔某某不公平。李某向一審法院起訴請求：1.判令龔某某立即騰退其占用李某的房屋（位于宜昌市北山坡北××樓××單元××室）并結(jié)清物業(yè)、水電費用。2.判令龔某某按照每月3000元標(biāo)準(zhǔn)向李某支付房屋占用費（從2016年5月到實際騰退房屋之日止）。龔某某向一審法院提出反訴請求：1.解除龔某某與李某于2014年11月2日簽訂的房屋買賣合同；2.判令李某向龔某某支付房屋裝修費19.80萬元，退還房款利息5400元，共計20.34萬元。一審法院認定事實：2014年11月2日，李某（甲方）與龔某某（乙方）簽訂《房屋租賃（預(yù)售）協(xié)議》一份，約定：甲方將宜昌市西陵區(qū)××大道北××樓××單元××號毛坯住房一套租給乙方，并在協(xié)議期限內(nèi)預(yù)售給乙方。另約定：1、租賃期限從2014年11月3日至2015年11月2日，或乙方可以提前結(jié)束租賃期限，最遲不超過2015年11月2日。2、乙方可以根據(jù)自身情況對該房屋進行裝修，費用由乙方負擔(dān)。3、甲方同意在2015年11月2日前將該房屋以人民幣620000元的價格預(yù)售給乙方（房屋涉及的任何過戶、稅費等一切費用由乙方承擔(dān)），甲方承諾在租賃期限內(nèi)不得將房屋租賃或出售給任何個人。乙方承諾須在2015年11月2日前將約定購房款61萬元支付給甲方（乙方預(yù)扣1萬元，作為甲方后期配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶保證金，待過戶手續(xù)完結(jié)后乙方將該保證金退還），房屋出售時甲、乙雙方另簽定房屋買賣合同。超過2015年11月2日，甲方有權(quán)不將房屋出售給乙方。4、租賃期滿后，無論何種原因乙方若未按照約定方式支付甲方購房款，則甲方有權(quán)收回房屋，乙方不得以任何理由拒絕交房。關(guān)于租金及押金，雙方另約定：1、租金標(biāo)準(zhǔn)：每月1000元，其它物業(yè)、水、電、氣等一切費用由乙方承擔(dān)。2、支付方式：年支付一次，本協(xié)議簽訂后支付一年租金12000元，最終租金以乙方實際租賃時間為準(zhǔn)，不足一個月的按一個月計算……等內(nèi)容。本案所涉《房屋租賃預(yù)售協(xié)議》簽訂后，龔某某依合同約定的租賃期限及標(biāo)準(zhǔn)向李某支付了房屋租金12000元。在合同約定的租賃期限到期前，因龔某某在租賃期滿后一次性支付購房款有困難，遂于2015年10月30日按1100元/月再行向李某支付了2015年11月至2016年4月期間的房屋租金6600元。龔某某并于2016年4月5日向李某支付逾期支付購房款的利息5400元。2011年3月8日，李某與葛洲壩集團三峽實業(yè)有限公司基地建設(shè)部簽訂經(jīng)濟適用房（預(yù)售）合同，約定李某購買位于北山花園2號樓第1單元，第2層，2-1-201號住房一套，房屋于2012年12月31日前交付使用，并約定李某購買的上述住房擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)，在合同履約期間，李某原則上無權(quán)將所購買的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓他人，因特殊原因確需進行轉(zhuǎn)讓或變更戶主名稱的，李某需按照集團公司、三峽分公司及三峽實業(yè)公司有關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)有關(guān)單位負責(zé)人簽字批準(zhǔn)后方可辦理過戶手續(xù)等內(nèi)容。2016年5月25日，葛洲壩集團三峽實業(yè)有限公司基地建設(shè)部出具證明一份，載明，李某購買的上述房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理過程中。2016年5月30日，李某以房屋租賃合同糾紛為由，向一審提起訴訟，要求龔某某立即騰退租住的本案訴爭房屋，并結(jié)清物業(yè)、水電費，支付房屋占用費。該案經(jīng)審理后，一審以李某無權(quán)在房屋租賃期屆滿前要求龔某某搬離爭議房屋為由，作出（2016）鄂0503民初849號民事判決書，駁回了李某的全部訴訟請求。李某對該判決不服，提出上訴。宜昌市中級人民法院在審理該案后，對案件的部分事實進行了重新認定，作出（2016）鄂05民終2286號民事判決書，維持了原判決。龔某某在入住本案訴爭房屋前，于2014年11月對該房屋進行了裝修。在本案審理過程中，龔某某申請對本案爭訴房屋的裝修造價及裝修的現(xiàn)有價值進行評估，經(jīng)雙方當(dāng)事人選定評估機構(gòu)，一審依法委托了湖北長信資產(chǎn)評估有限公司對本案爭訴房屋的裝修造價和現(xiàn)偷走進行了評估，資產(chǎn)評估結(jié)果為：資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2017年9月7日的裝修造價為90433.20元，評估值為80854.75元。在一審?fù)忂^程中，經(jīng)一審釋明，李某仍是回答其以“龔某某不購買房屋，同時租賃合同到期，要求龔某某騰退房屋?！币粚彿ㄔ赫J為，1.關(guān)于本案所涉合同的性質(zhì)問題。一審認為，雙方所簽訂的合同無論從合同名稱—《房屋租賃（預(yù)售）協(xié)議》，還是從合同約定的具體內(nèi)容來看，均應(yīng)認定為包含有房屋租賃及房屋買賣兩方面內(nèi)容的復(fù)合型合同。且從相關(guān)房屋買賣的條款來看，其雖名為預(yù)售，但實際上包括了諸如標(biāo)的物、價金、付款期限、所有權(quán)移轉(zhuǎn)等實質(zhì)性條款，而非以訂立本約為目的的房屋買賣預(yù)給，意即雙方間的房屋買賣合同已經(jīng)成立。從房屋租賃及房屋買賣的履行期限來看，二者在履行期上相互承繼，即租賃合同的履行期限（租賃期限）至2015年11月2日終止后，逕行履行房屋買賣合同。后在合同實際履行過程中，因龔某某于租賃合同到期后一次性支付購房款有困難，雙方協(xié)商將租賃期限延長至2016年4月，相應(yīng)的房屋買賣合同的履行期限亦推延至2016年5月開始。但租賃期限于2016年4月屆至后，龔某某對該房屋的占有并不必然演化為無權(quán)占有，因為此時其與李某之間尚存在房屋買賣合同關(guān)系，龔某某此時對房屋占有的根據(jù)在于雙方之間的房屋買賣條款。李某此時主張返還請求權(quán)（騰退房屋）應(yīng)基于雙方之間的房屋買賣關(guān)系或主張房屋買賣合同無效后的返還請求權(quán)，或主張解除房屋買賣合同后的返還請求權(quán)。在庭審過程中，經(jīng)一審釋明，李某仍是回答其以“龔某某不購買房屋，同時租賃合同到期，要求龔某某騰退房屋，”從其陳述來看，其仍是基于雙方之間的房屋買賣關(guān)系主張的返還請求權(quán)，故本案應(yīng)以房屋買賣合同糾紛為由進行審理。2.關(guān)于雙方簽訂的房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)解除。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條的規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。本案中，龔某某已明確提出反訴請求要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，李某雖未明確提出“解除合同”的訴訟請求，但從其在庭審中的陳述“龔某某不購買房屋，同時租賃合同到期，要求龔某某騰退房屋”以及其提出的訴訟請求來看，亦是對房屋買賣合同不再履行的表示，應(yīng)當(dāng)視為其對“解除合同”的意思表示?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人均表示房屋買賣合同無法再繼續(xù)履行，故要求解除合同應(yīng)予準(zhǔn)許。3.合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案訴爭房屋現(xiàn)仍由龔某某占有使用，合同解除后，龔某某理應(yīng)將房屋返還給李某，現(xiàn)李某要求龔某某騰退房屋的訴訟請求，以及龔某某要求返還已支付的房款利息5400元的訴訟請求，一審予以支持。龔某某在占有使用本案訴爭房屋期間，以1100元/月的價格支付租金至2016年4月，此后未再向李某支付房屋租金，現(xiàn)李某要求龔某某向其支付從2016年5月起至實際騰退房屋時止的房屋占用費，一審予以支持，費用標(biāo)準(zhǔn)按雙方原支付的租金標(biāo)準(zhǔn)計算。本案中，李某在訂立買賣合同時對房屋權(quán)屬問題應(yīng)盡如實告知的義務(wù)，龔某某也應(yīng)盡必要的審查義務(wù)，現(xiàn)因房屋買賣合同無法再繼續(xù)履行而解除，李某、龔某某均存在過錯，由此造成的損失根據(jù)雙方的過錯大小，應(yīng)由李某承擔(dān)60%的責(zé)任，龔某某承擔(dān)40%的責(zé)任。龔某某在占有使用房屋期間對房屋進行了裝修，現(xiàn)因合同解除房屋應(yīng)予返還，其對房屋所投入的裝修應(yīng)視為其損失，現(xiàn)經(jīng)評估，該房屋裝修現(xiàn)價值為80854.75元，故李某應(yīng)向龔某某支付房屋裝修費48512.85元。關(guān)于李某主張的物業(yè)、水電費用，未提交證據(jù)證實龔某某欠付上述費用的具體數(shù)額，故對該訴訟請求，一審不予支持。據(jù)此，一審依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十一條第（二）項、第九十三條、第九十七條的規(guī)定，判決：一、解除李某與龔某某于2014年11月2日簽訂的《房屋租賃（預(yù)售）協(xié)議》。二、龔某某于判決生效之日起三十日內(nèi)將位于宜昌市西陵區(qū)××大道北××樓××單元××號房屋一套返還李某，并按1100元/月的標(biāo)準(zhǔn)向李某支付2016年5月起至房屋實際騰退之日止的房屋占用費。三、李某于判決生效之日起五日內(nèi)退還龔某某的購房款利息5400元，并向其賠償房屋裝修費48512.85元。四、駁回李某的其他訴訟請求。五、駁回龔某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。一審案件本訴受理費238元，由李某負擔(dān)140元，龔某某負擔(dān)98元；反訴受理費2176元，由李某負擔(dān)660元，龔某某負擔(dān)1516元。二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。二審審理查明，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。
上訴人李某、龔某某因合同糾紛一案，均不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初631號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，一、關(guān)于案涉房屋裝修費的負擔(dān)問題。李某與龔某某簽訂《房屋租賃（預(yù)售）協(xié)議》，約定龔某某先租后買李某的案涉房屋，租賃期滿后，李某與龔某某均同意解除協(xié)議中關(guān)于買賣房屋部分的約定，現(xiàn)雙方為裝修費的負擔(dān)發(fā)生爭議，本院認為龔某某的上訴請求成立，理由如下：1.關(guān)于協(xié)議中房屋買賣部分的效力。案涉房屋為葛洲壩集團三峽實業(yè)有限公司自建，面向職工出售的經(jīng)濟適用房，有別于法律、行政法規(guī)規(guī)定的財政補貼，為解決經(jīng)濟困難群體住房問題而興建的經(jīng)濟適用房。該性質(zhì)房屋的對外出售，并不損害社會公共利益。根據(jù)合同法鼓勵交易的立法原則，不宜否定其效力。2.因為龔某某是基于買受案涉房屋的前提對房屋進行了裝修，在確認雙方關(guān)于買賣部分約定有效的前提下，對裝修費損失的負擔(dān)，因根據(jù)買賣約定不能履行的原因判斷。本院認為李某為責(zé)任方：（1）李某在與龔某某簽訂協(xié)議時，未向龔某某披露該房屋有別于普通商品房，買賣受限制的重要信息，有違誠實信用原則，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。（2）根據(jù)李某與葛洲壩集團三峽實業(yè)有限公司基地建設(shè)部簽訂的經(jīng)濟適用房（預(yù)售）合同可知，李某如果要出售該房屋，需按照集團公司、三峽分公司及三峽實業(yè)公司有關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)有關(guān)單位負責(zé)人簽字批準(zhǔn)后方可辦理過戶手續(xù)。上述情形類似于需要經(jīng)過審批，方能履行的合同。根據(jù)誠實信用原則，李某應(yīng)當(dāng)積極促進合同履行條件具備，使案涉房屋具備出售條件。但直至二審，李某仍未對此舉證，應(yīng)承擔(dān)不利后果。（3）在買賣合同關(guān)系中，除法律禁止性情形外，人民法院并不因出賣人對標(biāo)的物沒有處分權(quán)、或者處分權(quán)受限制而否定合同的效力。即轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)為出賣人的義務(wù)，買受人并不具有相應(yīng)的核實審查義務(wù)。如果標(biāo)的物事實上不能轉(zhuǎn)讓，合同無法履行，應(yīng)由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。一審以龔某某未盡到必要的審查義務(wù)為由，判決龔某某承擔(dān)裝修損失的40%，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。二、關(guān)于房屋占用費的問題。1.龔某某以李某違約導(dǎo)致合同不能履行為由，要求判決解除合同，李某向其支付裝修損失。上述請求符合法律規(guī)定，人民法院應(yīng)予支持。但合同解除后，已經(jīng)履行部分應(yīng)當(dāng)互相返還，龔某某需將案涉房屋返還給李某。該義務(wù)系龔某某的法定義務(wù)，不得以李某尚未向其支付裝修費而拒絕履行。如果龔某某拒絕履行，應(yīng)當(dāng)賠償李某因此所受的損失，即向李某支付房屋占用費。龔某某關(guān)于李某應(yīng)當(dāng)分擔(dān)“租金”損失的主張沒有法律依據(jù)，本院不予支持。2.至于房屋占用費的標(biāo)準(zhǔn)，李某認為一審按照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定不當(dāng)，要求參照該地段的市房屋市場租賃價格處理。首先，李某對“該地段的房屋市場租賃價格”并未舉證；其次，本院注意到，案涉房屋為毛坯房出租，不同于通常情況下的現(xiàn)房出租；最后，如前所述，李某是違約方，人民法院的裁判結(jié)果應(yīng)當(dāng)弘揚誠實守信的道德風(fēng)尚，當(dāng)事人不得因其違約行為獲得超出合同約定的利益，故本院對李某的該項訴請不予支持。綜上所述，龔某某的部分上訴請求成立，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十二條、第四十四條、第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初631號民事判決第一項、第二項。即：解除李某與龔某某于2014年11月2日簽訂的《房屋租賃（預(yù)售）協(xié)議》；龔某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于宜昌市西陵區(qū)東山大道北山花園2號樓第一單元201號房屋一套返還李某，并按1100元/月的標(biāo)準(zhǔn)向李某支付2016年5月起至房屋實際騰退之日止的房屋占用費。二、撤銷宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初631號民事判決第三項。即：李某于判決生效之日起五日內(nèi)退還龔某某的購房款利息5400元，并向其賠償房屋裝修費48512.85元。三、李某于判決生效之日起五日內(nèi)退還龔某某的購房款利息5400元，并向其賠償房屋裝修費80854.75元。四、駁回李某的其他訴訟請求。五、駁回龔某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費按照一審判決執(zhí)行；二審案件受理費987元（李某預(yù)交378元，龔某某預(yù)交609元），由李某負擔(dān)800元，龔某某負擔(dān)187元。本判決為終審判決。

審判長　　陳繼雄
審判員　　劉　強
審判員　　王明兵

書記員：袁昌芹