原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶，住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人趙子林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，克東商會法務(wù)中心主任，住黑龍江省克東縣。
被告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，個(gè)體工商戶，住黑龍江省克東縣。
委托訴訟代理人李德玉，男，xxxx年xx月xx日出生，農(nóng)民，住黑龍江省克東縣。

原告李某與被告劉某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月18日立案后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某及其委托訴訟代理人趙子林，被告劉某某的委托訴訟代理人李德玉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某向本院提出訴訟請求：一、請求法院判令被告給付原告下欠購樓款221,781.06元；二、判令被告給付原告下欠購樓款本金利息：106,454.90元，（計(jì)算方式：221,781,06元×0.02元×24個(gè)月=106,454.90元）；三、判令被告退還給原告31.82平方米的樓房，原告退還給被告購樓款118,219.94元；四、原、被告各自承擔(dān)本案相應(yīng)訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由，2013年9月11日，原告用現(xiàn)金購買位于克東縣馨雅茗居一樓商服，按西向東數(shù)7門、8門、商品門市房，建筑面積共計(jì)183.03平方米，總價(jià)款為58萬元，當(dāng)即款物兩清。原告具有獨(dú)立的所有權(quán)。隨后自己裝修出租了兩年，后經(jīng)中間人李柏林、張某中介被告為開辦德勝堂藥店需要購買此房，經(jīng)中介人和原、被告共同協(xié)商，于2015年3月15日簽訂了房屋買賣協(xié)議書。按合同約定，被告先后交付原告購樓款34萬元，后因下欠34萬元中有31.82平方米因不符合設(shè)計(jì)要求使用條件，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證件，而應(yīng)當(dāng)扣除118,218.94元，因此實(shí)欠金額為221.781.06元。該合同還約定，甲方因個(gè)人愿意未能將此房屋房照辦理出來，則甲方補(bǔ)償乙方違約金人民幣68萬元。該條款違反法定有關(guān)違約金的規(guī)定，應(yīng)視為無效；其二，有31.82平方米不能辦照，非甲方原因所致，故不適用甲方過錯(cuò)行為；其三、甲方已將辦結(jié)的150.16平方米的房照于2016年4月24日轉(zhuǎn)交給乙方所有，應(yīng)視為履行了合同義務(wù)。綜上所述，本案合同，應(yīng)屬于部分合同有效，部分合同無效的締約行為合同，應(yīng)依合同法分別處理，望法院支持原告訴求。
原告李某為支持其主張，向本院提供證據(jù)如下：
1、簽訂于2013年9月11日的房屋買賣契約一份，擬證明原告的房屋購買自王鳳文手中；
2、簽訂于2015年5月18日的房屋買賣協(xié)議一份，擬證明原、被告之間房屋交易的事實(shí)；
3、產(chǎn)權(quán)證號為克東縣房權(quán)證克字第××的房產(chǎn)證一份，擬證明涉案房產(chǎn)（面積150.16平方米）已于2016年4月21日過戶給被告劉某某；
4、證人范某、張某出具的書面證言一份，擬證明2017年7月13日二人將本案涉案房照交給了被告劉某某。
被告劉某某辯稱：對原告的訴訟請求我們認(rèn)為不合理，因此合同中表明，7號和8號兩個(gè)商服屬于一體合同，買房時(shí)原告承諾過這兩個(gè)房照能辦下來，所以我們才買的房子，如果出現(xiàn)了甲方個(gè)人愿意未能將此房照辦下來，賠償乙方68萬元。這68萬元中，包括乙方給甲方的34萬元，從合同協(xié)議書第八條證明，甲方曾經(jīng)承諾乙方可以辦下房照，對于甲方訴訟乙方剩余欠樓款未支付，是甲方毀約在先，所以我們認(rèn)為此次買賣合同無效，甲方應(yīng)該退還乙方購房款34萬元和違約金34萬元，共計(jì)68萬元。
劉某某未向法庭提交證據(jù)。
經(jīng)審理查明，原告李某于2013年9月11日以人民幣580,000.00元的價(jià)格從王鳳文手中購得位于克東縣馨雅茗居一號樓商服樓西數(shù)7門、8門共計(jì)183.03平方米的房屋，但雙方并未辦理房屋過戶手續(xù)。2015年5月18日原告李某與被告劉某某簽訂房屋買賣協(xié)議書一份，該協(xié)議約定：1、李某自愿將坐落在克東縣馨雅茗居的商服樓門市（總面積183.03平方米）的房地產(chǎn)賣與劉某某；2、雙方約定房產(chǎn)總價(jià)款為人民幣680,000.00元；3、在合同簽訂時(shí)，劉某某給付房款180,000.00元，2015年6月再給付房款160,000.00元；4、剩下房款340,000.00元在房照辦下來之后由劉某某一次付清；5、此房房照的辦理由李某負(fù)責(zé)，因此產(chǎn)生的費(fèi)用由李某負(fù)擔(dān)；6、李某保證該房產(chǎn)合法，權(quán)屬清楚，無任何爭議及其他糾紛，無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)無瑕疵；7、如在2015年6月份劉某某未能將二次房款16萬元付給李某，則劉某某前期的付款即為作廢，此合同不再生效；8、如果在2015年6月份劉某某二次付款后，李某因個(gè)人原因未能將房照辦理下來，則李某賠償劉某某違約金人民幣680,000.00元；9、劉某某辦理的產(chǎn)權(quán)證照登記人為劉某某，房照辦下后，房照原件交給劉某某辦理貸款。劉某某給李某出具340,000.00元的欠條。
雙方簽訂合同后，被告劉某某于2015年5月18日交付了房款人民幣180,000.00元，2015年6月給付了房款人民幣160,000.00元，以上合計(jì)房款人民幣340,000.00元。劉某某在購買該房后，在涉案房屋開設(shè)了名為“德勝大藥房”的藥店并經(jīng)營至今。涉案房屋中的150.16平方米的房屋于2016年4月21日辦理了房屋過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)證號：克東縣房權(quán)證克字第××號，產(chǎn)權(quán)登記人為劉某某。但因涉案房屋中第8號門31.82平方米的房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題致使該部分房屋至今無法完成過戶，原、被告協(xié)商無果，故原告訴至人民法院要求被告給付余下購樓款及利息，并退還未能過戶的房屋。
同時(shí)查明，原告訴求的房款以每平方米3,168.88元進(jìn)行計(jì)算，原告所訴的房款以余下購樓款22,1781.06元作為基數(shù)，利息以月利率2%為標(biāo)準(zhǔn)，自房照辦結(jié)之日起計(jì)息，計(jì)算至起訴之日合計(jì)24個(gè)月。
又查明，2017年7月13日范某、張某二人將本案涉案房照交給了被告劉某某，涉案房照現(xiàn)在被告劉某某手中。
最后查明，本案涉案房屋自開發(fā)商賣與王鳳文時(shí)起，至實(shí)際辦理房照到劉某某名下時(shí)止。期間王鳳文與李某，李某與劉某某的兩筆房產(chǎn)交易均未按法律規(guī)定繳納稅款，在房產(chǎn)部門所登記的房屋買賣合同的雙方實(shí)際為房產(chǎn)開發(fā)商與劉某某。本案存在著兩筆漏稅的違法情況。故本院決定，在依法對案件做出裁決后，同時(shí)向本地房產(chǎn)、稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行情況報(bào)告，并責(zé)令雙方當(dāng)事人補(bǔ)交所欠稅款。
上述案情，有原告出具的證據(jù)：1、簽訂于2013年9月11日的房屋買賣契約一份；2、簽訂于2015年5月18日的房屋買賣協(xié)議一份；3、產(chǎn)權(quán)證號為克東縣房權(quán)證克字第××的房照一份；4、證人范某、張某出具的書面證言一份及原、被告的陳述在卷為憑。
上列證據(jù)，經(jīng)庭審中質(zhì)證、認(rèn)證，其真實(shí)、充分，足以證明案件事實(shí)的成立。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)該按照約定履行自己的義務(wù)。在本案中，雙方當(dāng)事人在房屋買賣合同中的各項(xiàng)條款約定系自己真實(shí)意思表示，也實(shí)際交付了房款并將房屋的部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行過戶，對于已經(jīng)交易完成的150.16平方米的房屋產(chǎn)權(quán)部分，本院認(rèn)定該交易成立并生效。關(guān)于原告對涉案房屋中第8號門31.82平方米的房屋要求返還的訴求，因涉案的31.82平方米的房屋出現(xiàn)設(shè)計(jì)問題無法過戶，此部分交易已無實(shí)際履行的可能，故合同中關(guān)于該部分房產(chǎn)交易無效，對于原告要求返還的訴求，本院依法予以支持；關(guān)于原告要求被告給付余下房款的訴訟請求，因雙方未能就余下房款給付達(dá)成新的協(xié)議或調(diào)解，故本院依據(jù)雙方在房屋買賣時(shí)的房屋價(jià)格計(jì)算涉案房屋的單位面積價(jià)格即680,000.00元÷183.03平方米=3,715.23元平方米。被告劉某某應(yīng)給付的150.16平方米的房款為557,878.93元，扣取已給付的340,000.00元，被告劉某某仍需向原告李某給付房款217,878.93元，對原告多主張的部分，本院依法不予支持；關(guān)于原告所訴利息部分，因原、被告在房屋買賣合同中并未約定利息的違約責(zé)任，故本院對原告該訴求依法不予支持；關(guān)于被告所提出的：“是李某毀約在先，所以我們認(rèn)為此次買賣合同無效，李某承擔(dān)違約責(zé)任”的抗辯理由。因本案中已就涉案的150.16平方米房屋辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，該交易已經(jīng)部分生效，故對被告劉某某要求確認(rèn)合同無效的抗辯依法不予支持；關(guān)于違約責(zé)任條款，本院認(rèn)為合同雙方在明知本案交易房屋存在產(chǎn)權(quán)瑕疵的情況下仍然簽訂房屋買賣合同，雙方對合同存在的風(fēng)險(xiǎn)均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，且本案中涉案房屋的絕大部分面積已經(jīng)辦理房照并交付被告劉某某，原告李某的行為并不符合雙方合同約定的第八項(xiàng)及第九項(xiàng)的違約，故本院對于被告劉某某要求原告李某承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯依法不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十一條、第五十七條、第五十八條、第六十條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條，第十四條、第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定判決如下：

一、劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付李某房款人民幣217,878.93元；
二、劉某某于本判決生效起十日內(nèi)將位于克東縣寶泉鎮(zhèn)馨雅茗居的商服樓門市第八號門的31.82平方米房屋返還給李某；
三、駁回李某的其他訴訟請求。
被告如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣7,997.74元，被告劉某某負(fù)擔(dān)人民幣3,838.91元，李某負(fù)擔(dān)人民幣4,158.83元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省齊齊哈爾市中級人民法院。

審判長 國慶富
審判員 趙紋冉
人民陪審員 陳善民

書記員： 喬可欣