李某某
石先鵬（湖北思捷律師事務(wù)所）
荊州鳳某九天投資有限公司
朱天鵬（湖北博智律師事務(wù)所）

原告:李某某，男。
委托代理人:石先鵬，湖北思捷律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:一般代理。
被告:荊州鳳某九天投資有限公司。
法定代表人:賀茂林，公司總經(jīng)理。
委托代理人:朱天鵬，湖北博智律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限，特別授權(quán)代理。
原告李某某訴被告荊州鳳某九天投資有限公司確認合同無效糾紛一案，本院于2015年6月2日立案受理。依法由審判員葉凡杰擔(dān)任審判長，與審判員劉鵬，人民陪審員熊向榮組成合議庭，于2015年7月14日公開開庭進行了審理，原告李某某及其委托代理人石先鵬、被告荊州鳳某九天投資有限公司委托代理人朱天鵬均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一，原告身份證，證明原告的主體身份；
證據(jù)二，工商登記信息，證明被告主體身份；
證據(jù)三，房屋買賣合同，證明原、被告就“某小區(qū)”第3棟1單元7層702商品房買賣的約定，被告不是適格的售房主體，依據(jù)原、被告簽訂的買賣合同不能辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書；
證據(jù)四，收據(jù)及證明，證明原告支付全部購房款182880元，支付2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費1233元；
證據(jù)五，照片一組，證明被告開發(fā)的房屋，以商品房的銷售模式對外進行銷售宣傳。
被告荊州鳳某九天投資有限公司辯稱:本案是一起特殊的政策性房屋買賣合同糾紛，與普通的商品房買賣有重大區(qū)別，人民法院在審理本案時除了適用一般的法律法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)參照適用與政策性房屋買賣有關(guān)的規(guī)章和規(guī)范性文件；原、被告之間于2013年6月簽訂的房屋買賣合同合法有效，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同；該房屋買賣合同不具有《合同法》第52條關(guān)于合同無效的情形，原告請求確認合同無效，返還購房款及物業(yè)費、裝修保證金均不能成立，依法應(yīng)予以駁回。
被告荊州鳳某九天投資有限為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一，荊州鳳某九天投資有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、法定代表人身份證復(fù)印件，證明荊州鳳某九天投資有限公司民事主體資格；
證據(jù)二，改、擴建協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證及湖北省水利廳、公安縣委、縣政府相關(guān)文件復(fù)印件，證明被告投資建設(shè)的房屋系經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準的荊江分蓄洪區(qū)分洪轉(zhuǎn)移安置房，與一般的商品房開發(fā)、買賣有著本質(zhì)的區(qū)別，且“荊江分蓄洪區(qū)分洪轉(zhuǎn)移安置房”開發(fā)項目在公安縣涉及面較廣，情況復(fù)雜、政策性強，本案在法律適用上應(yīng)當(dāng)與一般的商品買賣區(qū)別對待；
證據(jù)三，房屋買賣合同復(fù)印件，證明被告在出賣本案訟爭房屋時，對房屋的來源、性質(zhì)作了明確披露，并對房屋辦理權(quán)屬證書的時間、方式作了特別說明。原、被告簽訂房屋買賣合同均是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且該房屋買賣合同并未違反法律法規(guī)關(guān)于合同效力強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為合法有效，原告請求確認該房屋買賣合同無效沒有事實和法律依據(jù)；
證據(jù)四，民事判決書和執(zhí)行和解協(xié)議復(fù)印件一份，證明生效的法律文書已經(jīng)確認被告對本案訟爭的房屋即“荊江分蓄洪區(qū)分洪轉(zhuǎn)移安置房”有合法的處分權(quán)，且該房屋是可以依法辦理相應(yīng)權(quán)屬證書的；
證據(jù)五，通知書復(fù)印件一份，證明本案訟爭房屋可以辦理權(quán)屬登記證書的事實。
依據(jù)雙方提交的證據(jù)及庭審質(zhì)證、當(dāng)事人陳述，本院查明以下案件事實:2011年3月4日，被告與案外人湖北省荊江分蓄洪區(qū)工程管理局埠河管理所（甲方）簽訂“荊江分洪區(qū)轉(zhuǎn)移安置房改、擴建協(xié)議”一份，約定被告對甲方管理的埠河安全區(qū)內(nèi)荊江大道丁字路口以西迎街北面的安置房第7－9棟，建筑面積1600平方米，拆除后實施改、擴建。改、擴建房屋的底層面積歸甲方，改、擴建的其它房屋面積按相關(guān)政策規(guī)定由被告對外出售，其收入抵償被告的投資收益。對外出售的房屋，在出售合同中應(yīng)載明“一旦分洪，按當(dāng)?shù)卣?guī)定接納安置災(zāi)民”的條款。2012年8月22日被告取得“移民房改造（某小區(qū)）”項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證，2013年1月31日取得“移民房改造（某小區(qū)）2＃樓、3＃樓”建筑施工許可證?！澳承^(qū)”所建房屋未辦理商品房預(yù)售許可證明即按商品房銷售模式對外公開進行發(fā)售。2013年6月25日原、被告簽訂房屋買賣合同一份，約定原告購買位于埠河鎮(zhèn)“某小區(qū)”項目第3棟1單元7層702號商品現(xiàn)房一套，建筑面積98.6平方米，房屋單價每平方米1800元，總金額177480元，原告于2013年6月25日交清購房款。2013年11月9日原告按被告要求補繳超出面積購房款5400元，同日向被告繳納了2014年1月1日至2015年12月31日的物業(yè)費1233元。之后，原告要求被告辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書未果發(fā)生糾紛。
本院認為，被告與案外人湖北省荊江分蓄洪區(qū)工程管理局埠河管理所簽訂“荊江分洪區(qū)轉(zhuǎn)移安置房改、擴建協(xié)議”約定:改、擴建房屋的底層面積歸還荊江分蓄洪區(qū)工程管理局埠河管理所，改、擴建的其它房屋面積按相關(guān)政策規(guī)定由被告對外銷售，其實質(zhì)是雙方工程款的結(jié)算方式。原告基于被告面向社會公眾的商品房宣傳模式，按市場價格購買被告向社會公開銷售的所建房屋，并按合同約定支付價款，被告的銷售行為須符合商品房開發(fā)銷售的相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。本案被告至今仍未能取得涉案房產(chǎn)項目的商品房預(yù)售許可證明，故原、被告之間簽訂的“房屋買賣合同”無效。原告主張“房屋買賣合同”無效的訴請，本院予以支持，被告應(yīng)返還原告購房款、物業(yè)費并支付利息。被告辯稱涉案房產(chǎn)屬政策性房屋，與普通的商品房買賣有重大區(qū)別，未提供相關(guān)證據(jù)證明涉訴房產(chǎn)可免于辦理商品房預(yù)售許可證明，被告的抗辯理由不能成立，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條 ?第一款 ?第（四）項 ?，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條之規(guī)定，判決如下:
一、原告李某某與被告荊州鳳某九天投資有限公司于2013年6月25日簽訂的“房屋買賣合同”無效；
二、被告荊州鳳某九天投資有限公司返還原告李某某購房款、物業(yè)費184113元及利息（其中，購房款182880元自2013年6月25日起計算，物業(yè)費1233元自2013年11月9日起計算，均按銀行同期貸款利率，計算至本案履行完畢之日止），于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期限履行給付金額義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3983元，由被告荊州鳳某九天投資有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省荊州市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學(xué)支行，帳號:17260401040005030。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，被告與案外人湖北省荊江分蓄洪區(qū)工程管理局埠河管理所簽訂“荊江分洪區(qū)轉(zhuǎn)移安置房改、擴建協(xié)議”約定:改、擴建房屋的底層面積歸還荊江分蓄洪區(qū)工程管理局埠河管理所，改、擴建的其它房屋面積按相關(guān)政策規(guī)定由被告對外銷售，其實質(zhì)是雙方工程款的結(jié)算方式。原告基于被告面向社會公眾的商品房宣傳模式，按市場價格購買被告向社會公開銷售的所建房屋，并按合同約定支付價款，被告的銷售行為須符合商品房開發(fā)銷售的相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。本案被告至今仍未能取得涉案房產(chǎn)項目的商品房預(yù)售許可證明，故原、被告之間簽訂的“房屋買賣合同”無效。原告主張“房屋買賣合同”無效的訴請，本院予以支持，被告應(yīng)返還原告購房款、物業(yè)費并支付利息。被告辯稱涉案房產(chǎn)屬政策性房屋，與普通的商品房買賣有重大區(qū)別，未提供相關(guān)證據(jù)證明涉訴房產(chǎn)可免于辦理商品房預(yù)售許可證明，被告的抗辯理由不能成立，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條 ?第一款 ?第（四）項 ?，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條之規(guī)定，判決如下:

一、原告李某某與被告荊州鳳某九天投資有限公司于2013年6月25日簽訂的“房屋買賣合同”無效；
二、被告荊州鳳某九天投資有限公司返還原告李某某購房款、物業(yè)費184113元及利息（其中，購房款182880元自2013年6月25日起計算，物業(yè)費1233元自2013年11月9日起計算，均按銀行同期貸款利率，計算至本案履行完畢之日止），于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期限履行給付金額義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費3983元，由被告荊州鳳某九天投資有限公司承擔(dān)。

審判長：葉凡杰
審判員：劉鵬
審判員：熊向榮

書記員：袁敏