李家秀
秦文（系李家秀
秦志成之子）
秦志成
張玉清代理權(quán)限一般代理
喬某
王磊（湖北朗潤律師事務(wù)所）
陳娟代理權(quán)限代為承認(rèn)
放棄
變更訴訟請求

原告李家秀。
原告秦志成。
上述兩原告委托代理人秦文（系李家秀、秦志成之子），男，漢族，1981年8月出生。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更、和解、調(diào)解等。
上述兩
原告
委托代理人張玉清。代理權(quán)限:一般代理。
被告喬某。
委托代理人王磊，湖北朗潤律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行調(diào)解、和解等。
委托代理人陳娟。代理權(quán)限:代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行調(diào)解、和解等。
原告李家秀、秦志成訴被告喬某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張京鄖適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李家秀、秦志成及其委托代理人秦文、張玉清，被告喬某及其委托代理人王磊、陳娟到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:秦文與喬某簽訂《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，該合同有效。秦文受李家秀、秦志成委托進(jìn)行的民事行為，法律后果由委托人承擔(dān)，李家秀、秦志成有權(quán)主張出租人的權(quán)利。雙方在上述合同期滿后未就續(xù)租達(dá)成協(xié)議，喬某應(yīng)在期滿后退還承租的房屋。喬某關(guān)于因糾紛導(dǎo)致無法退房的理由不能成立，喬某未及時(shí)將房屋退還給出租方的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
合同約定的“房屋現(xiàn)狀及設(shè)施設(shè)備情況的附件”是約定出租方將房屋交付承租人時(shí)房屋的現(xiàn)狀，而約定恢復(fù)原狀是基于承租方在使用房屋過程中對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置的改變。根據(jù)合同約定，對這些改變由出租方選擇依附于房屋的固定裝修歸秦文所有、要求喬某恢復(fù)原狀或者向喬某收取恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。由此，李家秀、秦志成有權(quán)要求該項(xiàng)權(quán)利。但是李家秀、秦志成既然選擇主張恢復(fù)原狀的費(fèi)用，應(yīng)按約定在恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生后向喬某主張，李家秀、秦志成以裝飾公司出具的《工程預(yù)算單》為據(jù)主張?jiān)撡M(fèi)用不應(yīng)支持。
李家秀、秦志成主張的違約金損失5萬元不應(yīng)支持，理由有以下幾點(diǎn):1、李家秀、秦志成與他人簽訂《房屋某某合同書》及收取5萬元定金的事實(shí)尚未被確認(rèn)；2、即便前述事實(shí)被確認(rèn)，李家秀、秦志成與合同相對人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系尚未明確，合同的效力、爭議的處理尚未依法認(rèn)定，李家秀、秦志成是否損失5萬元尚不能確定；3、即便前述事實(shí)和損失5萬元被確認(rèn)，但該損失明顯超過承租方訂立合同時(shí)預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，根據(jù)法律規(guī)定，超出部分不屬于違約方應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆秶?br/>李家秀、秦志成的房屋用于出租，喬某遲延交房造成的損失應(yīng)當(dāng)是房屋不能出租造成的租金損失。喬某遲延6個月交房，根據(jù)原合同約定，該期間的租金為10800元。按約定的新合同期租金上限即漲幅不超過10%，半年的租金也只有11880元。李家秀、秦志成主張的遲延返還房屋的履行金32400元和租金損失48000元合計(jì)為80400元，該金額過分高于因喬某違約造成的損失，喬某主張降低違約金的請求應(yīng)予支持，根據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合本案案情，該違約金可支持15444元。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、并參照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告喬某將位于十堰市茅箭區(qū)北京中路37號姜灣新村356號1棟二、三層房屋返還給原告李家秀、秦志成（已于2013年12月21日實(shí)際返還）。
二、被告喬某賠償原告李家秀、秦志成損失15444元。
三、駁回原告李家秀、秦志成的其他訴訟請求。
以上款項(xiàng)于本判決生效后十日內(nèi)支付。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3308元，原告李家秀、秦志成負(fù)擔(dān)1498元，被告喬某負(fù)擔(dān)1810元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)10元。十堰市中級人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:十堰市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶；開戶銀行:十堰市農(nóng)行五堰支行；帳號:17×××33。通過郵局匯款的，款匯十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理通知書）

本院認(rèn)為:秦文與喬某簽訂《房屋租賃合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，該合同有效。秦文受李家秀、秦志成委托進(jìn)行的民事行為，法律后果由委托人承擔(dān)，李家秀、秦志成有權(quán)主張出租人的權(quán)利。雙方在上述合同期滿后未就續(xù)租達(dá)成協(xié)議，喬某應(yīng)在期滿后退還承租的房屋。喬某關(guān)于因糾紛導(dǎo)致無法退房的理由不能成立，喬某未及時(shí)將房屋退還給出租方的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
合同約定的“房屋現(xiàn)狀及設(shè)施設(shè)備情況的附件”是約定出租方將房屋交付承租人時(shí)房屋的現(xiàn)狀，而約定恢復(fù)原狀是基于承租方在使用房屋過程中對房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置的改變。根據(jù)合同約定，對這些改變由出租方選擇依附于房屋的固定裝修歸秦文所有、要求喬某恢復(fù)原狀或者向喬某收取恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。由此，李家秀、秦志成有權(quán)要求該項(xiàng)權(quán)利。但是李家秀、秦志成既然選擇主張恢復(fù)原狀的費(fèi)用，應(yīng)按約定在恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生后向喬某主張，李家秀、秦志成以裝飾公司出具的《工程預(yù)算單》為據(jù)主張?jiān)撡M(fèi)用不應(yīng)支持。
李家秀、秦志成主張的違約金損失5萬元不應(yīng)支持，理由有以下幾點(diǎn):1、李家秀、秦志成與他人簽訂《房屋某某合同書》及收取5萬元定金的事實(shí)尚未被確認(rèn)；2、即便前述事實(shí)被確認(rèn)，李家秀、秦志成與合同相對人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系尚未明確，合同的效力、爭議的處理尚未依法認(rèn)定，李家秀、秦志成是否損失5萬元尚不能確定；3、即便前述事實(shí)和損失5萬元被確認(rèn)，但該損失明顯超過承租方訂立合同時(shí)預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，根據(jù)法律規(guī)定，超出部分不屬于違約方應(yīng)當(dāng)賠償?shù)姆秶?br/>李家秀、秦志成的房屋用于出租，喬某遲延交房造成的損失應(yīng)當(dāng)是房屋不能出租造成的租金損失。喬某遲延6個月交房，根據(jù)原合同約定，該期間的租金為10800元。按約定的新合同期租金上限即漲幅不超過10%，半年的租金也只有11880元。李家秀、秦志成主張的遲延返還房屋的履行金32400元和租金損失48000元合計(jì)為80400元，該金額過分高于因喬某違約造成的損失，喬某主張降低違約金的請求應(yīng)予支持，根據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合本案案情，該違約金可支持15444元。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?、并參照《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告喬某將位于十堰市茅箭區(qū)北京中路37號姜灣新村356號1棟二、三層房屋返還給原告李家秀、秦志成（已于2013年12月21日實(shí)際返還）。
二、被告喬某賠償原告李家秀、秦志成損失15444元。
三、駁回原告李家秀、秦志成的其他訴訟請求。
以上款項(xiàng)于本判決生效后十日內(nèi)支付。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3308元，原告李家秀、秦志成負(fù)擔(dān)1498元，被告喬某負(fù)擔(dān)1810元。

審判長：張京鄖

書記員：彭苗