上訴人（原審原告）李家鳳。
委托代理人梅勁松，湖北楚天劍律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人周祖龍。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）向某某。
委托代理人向培造。特別授權(quán)代理。
原審被告秭歸縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室。
法定代表人王曉臨，系該征收辦主任。
委托代理人李海峰，湖北峰戀律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人李家鳳為與被上訴人向某某，原審被告秭歸縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室房屋租賃合同糾紛一案，不服秭歸縣人民法院（2015）鄂秭歸民初字第00750號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院2016年2月19日受理后，依法組成由審判員鄧宜華擔(dān)任審判長，審判員易正鑫，代理審判員張端參加的合議庭，于2016年3月23日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人李家鳳的委托代理人梅勁松、周祖龍，被上訴人向某某及其委托代理人向培造，原審被告秭歸縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室的委托代理人李海峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明：2005年7月21日，李家鳳與向某某之妹向小蘭簽訂《房屋租賃合同》，約定李家鳳租賃向小蘭平湖大道14號(hào)樓的第一層門面一間，租賃期限自2005年7月8日起至2012年7月7日止等內(nèi)容。期間向小蘭將租賃房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至向某某名下。2012年7月9日，李家鳳與向某某簽訂《租房協(xié)議》一份，約定向某某同意繼續(xù)將平湖大道14號(hào)樓的第一層門面出租給李家鳳經(jīng)營，租賃期限自2012年7月8日至2019年7月7日止，雙方在簽訂租賃合同時(shí)李家鳳一次性支付房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)50000元。當(dāng)日，李家鳳向向某某交付了房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)50000元并與向某某簽訂了《房屋租賃合同》（甲方向某某、乙方李家鳳），合同對租賃期限、租金及支付方式、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，其中約定“乙方承租期滿退房時(shí)，不得拆出裝修部分，其裝修部分歸甲方所有。合同期間若遇政府批準(zhǔn)拆遷，由甲乙雙方各自向投資商索取經(jīng)濟(jì)賠償；或者由甲乙雙方共同向投資商索取經(jīng)濟(jì)賠償”。李家鳳租賃的門面用于服裝銷售。2013年9月，秭歸縣人民政府決定對租賃房屋所屬區(qū)域房屋及附屬物實(shí)施征收，并制定了《秭歸縣茅坪城區(qū)商業(yè)步行街改造項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案》，對征收與補(bǔ)償安置的補(bǔ)償對象、補(bǔ)償方式及原則、補(bǔ)償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)勵(lì)政策等進(jìn)行了規(guī)定，其中規(guī)定征收范圍內(nèi)的房屋已出租的，由出租人依法解除租賃關(guān)系；對經(jīng)營性房屋補(bǔ)償可采取貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，經(jīng)營性房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換原則為：統(tǒng)一規(guī)劃、區(qū)域置換、劃定產(chǎn)權(quán)、規(guī)范經(jīng)營，一樓后部為農(nóng)貿(mào)市場、前部為商鋪；區(qū)位原則不變，調(diào)換前的臨街一樓經(jīng)營性房屋調(diào)換后依然可以在一樓臨街區(qū)域；調(diào)換后經(jīng)營性房屋的經(jīng)營范圍必須符合商業(yè)市場統(tǒng)一規(guī)劃。2014年4月28日，向某某與××縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議，向某某對被征收門面選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式。2014年12月8日李家鳳與××縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室簽訂了《房屋租賃經(jīng)營搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議約定由秭歸縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室對李家鳳進(jìn)行補(bǔ)償一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)23800元、一次性搬家費(fèi)用1500元、裝飾裝潢補(bǔ)償費(fèi)103558.35元、按時(shí)搬家獎(jiǎng)勵(lì)10000元，合計(jì)138858.35元；李家鳳應(yīng)當(dāng)自行與租賃經(jīng)營的房屋業(yè)主解除房屋租賃經(jīng)營關(guān)系并結(jié)清一切費(fèi)用。合同簽訂后李家鳳搬出租賃經(jīng)營的房屋停止?fàn)I業(yè)，秭歸縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室向李家鳳支付了房屋補(bǔ)償款。李家鳳向向某某交付房屋租金至2014年7月8日。2015年7月8日，李家鳳以租賃合同期限未滿、向某某選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式使原租賃合同具有可履行性為由提起訴訟，請求被令向某某繼續(xù)履行租賃合同，即從李家鳳能夠?qū)嶋H經(jīng)營之日起給予李家鳳55個(gè)月的承租經(jīng)營期。
原審法院同時(shí)查明：2015年2月3日，李家鳳訴向某某房屋租賃合同糾紛一案，李家鳳向向某某主張返還房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)32739元，向某某提起反訴，認(rèn)為李家鳳已經(jīng)從秭歸縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室領(lǐng)取了裝飾裝潢費(fèi)用103558.35元，主張李家鳳按照租賃合同返還房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)50000元。2015年6月10日，李家鳳撤回起訴，向某某也撤回了反訴。
原審法院認(rèn)為：李家鳳與向某某對房屋租賃的事實(shí)、租金及租賃房屋被依法征收的事實(shí)均無異議。雙方爭議的焦點(diǎn)在于《房屋租賃合同》約定的租賃期限未滿，租賃合同能否繼續(xù)履行。李家鳳所租賃向某某的房屋被依法征收并已拆除，原租賃合同的標(biāo)的物房屋已經(jīng)滅失，李家鳳與××縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室已經(jīng)簽訂《房屋租賃經(jīng)營搬遷補(bǔ)償協(xié)議》并已履行，李家鳳應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議與租賃經(jīng)營的房屋業(yè)主即向某某解除房屋租賃經(jīng)營關(guān)系；向某某在與××縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議后，已于2015年6月10日向李家鳳送達(dá)了解除租賃合同的通知，向某某因政府征收行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的而行使單方解除權(quán)符合法律規(guī)定。雙方的租賃合同關(guān)系已經(jīng)解除。向某某選擇調(diào)換補(bǔ)償方式進(jìn)行安置補(bǔ)償，雖然按約定安置補(bǔ)償房屋建成后與原租賃房屋位置大體相同，但調(diào)換后房屋的經(jīng)營范圍必須符合商業(yè)市場統(tǒng)一規(guī)劃，房屋的用途、實(shí)際面積、租金價(jià)值等因素都將或已發(fā)生變化，已屬新的標(biāo)的物，與原租賃合同約定不符，原租賃房屋已經(jīng)拆除，原標(biāo)的物已不存在，李家鳳主張繼續(xù)履行租賃合同理由不能成立，不應(yīng)予以支持。向某某申請追加秭歸縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室為被告只因租賃合同解除的事由與其有關(guān)，李家鳳未向秭歸縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室主張權(quán)利，故秭歸縣房屋征收與補(bǔ)償管理辦公室在本案中不享有或負(fù)擔(dān)實(shí)體上的權(quán)利義務(wù)。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款、第九十六條之規(guī)定，判決：駁回李家鳳的訴訟請求。本案案件受理費(fèi)80元，依法減半收取40元，由李家鳳負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：根據(jù)本案的事實(shí)及雙方當(dāng)事人的訴辯意見，雙方當(dāng)事人在二審爭議的仍為房屋租賃合同能否繼續(xù)履行的問題。在租賃期限未滿時(shí)，租賃合同能否繼續(xù)履行，要看有無約定解除合同或法定解除合同的情形存在。從本案事實(shí)和證據(jù)分析，首先，李家鳳與向某某在《房屋租賃合同》中約定了合同履行困難時(shí)協(xié)商解除合同的情形，但雙方并未就合同是否履行進(jìn)行協(xié)商，沒有約定解除合同。再看雙方簽訂的租賃合同是否具有法定解除的情形。2013年9月，秭歸縣人民政府為公共利益的需要，決定對秭歸縣茅坪城區(qū)商業(yè)步行街（包括向某某所有的房屋在內(nèi)）進(jìn)行綜合改造，對位于該征收范圍內(nèi)的房屋和附屬物實(shí)施征收并進(jìn)行補(bǔ)償。此種政府行為，屬向某某在簽訂合同時(shí)不能預(yù)見；在合同履行過程中不能避免、也不能克服的因素，屬不可抗力情形。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。向某某在因政府行為致使租賃標(biāo)的物不復(fù)存在的情況下，對租賃關(guān)系享有法定的單方解除權(quán)，可以直接根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定通知承租人解除合同，自通知到達(dá)承租人時(shí)合同即解除。因此，李家鳳與向某某的房屋租賃合同具有法定解除情形，解除合同的通知到達(dá)李家鳳時(shí)即產(chǎn)生解除合同的法律效力。雖然向某某獲得與原租賃房屋位置大體相同的安置補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)房，但已屬新的標(biāo)的物，在原租賃合同已解除的情況下，李家鳳若要繼續(xù)承租向某某享有的安置補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)房，則應(yīng)與向某某另行簽訂房屋租賃合同，形成新的房屋租賃關(guān)系。綜上，李家鳳要求繼續(xù)履行房屋租賃合同的依據(jù)不足，本院不予采納。關(guān)于原審是否違反法定程序的問題，李家鳳二審未提供證據(jù)證明原審在審理過程中有程序違法情形，其該項(xiàng)上訴理由亦無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人李家鳳負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　鄧宜華 審　判　員　　易正鑫 代理審判員　　張　端

書記員：劉周宜