李某某
于忠明（林口縣法律援助中心）
黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
祁俊生
宋淑霞

原告李某某，男。
委托代理人于忠明，林口縣法律援助中心援助律師。
被告黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)國民街63號304室，組織機構(gòu)代碼證68887695-8。
法定代表人張寶海，男，經(jīng)理。
委托代理人祁俊生，男。
被告宋淑霞，女，漢族，個體。
原告李某某與被告黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海某公司）、被告宋淑霞房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年1月23日立案受理，依法組成合議庭于2014年2月26日、2014年4月10日兩次公開開庭進行了審理。原告李某某的委托代理人于忠明到庭參加訴訟，被告海某公司委托代理人祁俊生到庭參加訴訟，被告宋淑霞第一次開庭到庭參加訴訟，第二次開庭未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已缺席審理終結(jié)。
綜合當事人的陳述，確定本案的爭議焦點為:一、原告與被告海某公司是否成立商品房買賣合同關系；二、原告要求二被告連帶返還購房款并支付賠償金是否有事實和法律依據(jù)；三、被告宋淑霞應當如何承擔責任。
原告為支持其主張，向法庭舉證如下:
證據(jù)一，借款合同三份（2012年8月3日于文彬與宋淑霞、洪巖簽訂的借款合同，借款金額100000元；2011年10月11日于紅霞（原告妻子）與洪巖、宋淑霞簽訂的借款合同，借款金額為250000元；2012年11月20日于文龍與宋淑霞簽訂的借款合同，借款金額200000元）及借據(jù)三份，意在證明:原告與被告宋淑霞之間存在著550000元的債權(quán)債務關系。
二被告對該證據(jù)均無異議，本院予以采信。
證據(jù)二，2013年5月29日被告海某公司為原告開具的海某小區(qū)訂購協(xié)議及收取原告李某某購海某小區(qū)2號樓3單元602室88平方米的收據(jù)，金額是274208元，意在證明:2013年5月29日被告海某公司接受宋淑霞的指令為原告出具了購房款收據(jù)及訂購協(xié)議，該協(xié)議有明確的樓別、價款、具體位置、面積等相關條款，具備了商品房買賣合同的生效要件，證明原告與被告海某公司存在合法的商品房買賣合同關系。
被告海某公司對于證據(jù)的真實性沒有異議，對于原告所要證明的問題有異議，原告與被告海某公司不存在商品房買賣關系。
被告宋淑霞對該組證據(jù)無異議。
本院認為，二被告對于證據(jù)的真實性無異議，本院予以確認。該房屋訂購協(xié)議明確記載當事人信息、買賣標的物的坐落位置、價款、面積，經(jīng)被告宋淑霞承認，原告與被告海某公司單獨簽署，被告出具的交房款收據(jù)，能夠體現(xiàn)被告宋淑霞欠原告的274208元欠款轉(zhuǎn)化為購房款交付給被告海某公司，因此對于該組證據(jù)本院予以采信。
證據(jù)三，2013年5月29日宋淑霞出具的擔保書復印件一份，主要內(nèi)容為:“南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的楓林晚小區(qū)2號樓7層701室賣給于文龍。如發(fā)生一房多賣后果由擔保人宋淑霞負全部責任。海某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的2號樓3單元602室88平方米賣給李某某，如發(fā)生一房多賣后果由擔保人宋淑霞負全部責任?！币庠谧C明:原告要求被告宋淑霞對本案的訴請承擔連帶責任有事實依據(jù)。
被告海某公司對該證據(jù)無異議。
被告宋淑霞對證據(jù)的真實性無異議，對原告所要證明的問題有異議。被告海某公司沒有發(fā)生一房多賣，在給原告開具訂購單時，原告知道該房屋已經(jīng)抵押給別人。
本院認為，二被告對于該證據(jù)的真實性無異議，本院予以確認，該擔保書被告宋淑霞的真實意思表示應當是保證對于原告的債權(quán)能夠履行，因此被告宋淑霞應當對于274208元的購房款承擔連帶返還責任。
證據(jù)四，2013年5月29日宋淑霞為于紅霞出具的借據(jù)，金額為130000元。意在證明:原告與宋淑霞之間的借款總數(shù)是550000元，被告出賣給原告的海某公司開發(fā)的海某小區(qū)樓房和南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司開發(fā)的楓林晚小區(qū)的樓房總計價款為537000元，被告宋淑霞仍欠原告13000元，該欠款宋淑霞為于紅霞重新出具借據(jù)。
二被告對該證據(jù)均無異議，本院予以采信。
被告海某公司為支持其主張，向法庭提供證據(jù)如下:
證據(jù)一，海某公司與宋淑霞、洪巖簽訂的協(xié)議書二份，意在證明:一、房屋在簽訂買賣協(xié)議之前已經(jīng)被抵押出去，已經(jīng)告知給宋淑霞了；二、在房屋抵押解除后我們簽訂的房屋買賣協(xié)議才可以生效。
原告對該組證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明問題有異議，該協(xié)議原告并不知情，海某公司告知被告宋淑霞包括涉訴的房屋存在抵押，但是并沒有告知原告，原告與被告海某公司簽訂的訂購協(xié)議屬于商品房買賣合同，原告與海某公司訂購協(xié)議并沒有約定設定抵押和解除抵押，二被告之間簽訂的協(xié)議約定內(nèi)容對于原告不發(fā)生法律效力，不產(chǎn)生拘束力。
被告宋淑霞對該組證據(jù)無異議。
本院認為，該協(xié)議系被告海某公司與被告宋淑霞之間簽訂，原告并非協(xié)議的當事人，該協(xié)議對于原告不具有拘束力，因此對于被告所要證明的問題不予采信。
證據(jù)二，（2013）牡商初字第69號民事調(diào)解書復印件一份，協(xié)議內(nèi)容為:“一、被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司、黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同確認尚欠原告宋淑霞、洪巖借款本金3800萬元；于2014年4月1日欠償還給原告宋淑霞、洪巖；被告張宇、張寶海對南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司尚欠借款本金3800萬元承擔連帶給付責任。二、原告宋淑霞放棄與被告南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司、黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張宇于2013年6月25日簽訂的協(xié)議書中涉及的800萬元和2013年6月27日出具的800萬元借據(jù)的債權(quán)。三、原告宋淑霞、洪巖放棄被告黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張宇于2013年4月21日出具的270萬元欠條的債權(quán)。四、原告宋淑霞、洪巖放棄本案所涉及的借款利息。五、案件受理費270900元減半收取135450元，由南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司、黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張宇、張寶海承擔?！币庠谧C明:2013年5月10日與宋淑霞簽訂的協(xié)議書有效。
原告對該證據(jù)的形式要件沒有異議，對證明問題有異議，在訴訟中原告與海某公司訂立的訂購協(xié)議具備商品房買賣合同的全部要件，依法屬于生效合同，該合同效力及于締約雙方，二被告之間的借貸糾紛及雙方調(diào)解對于原告的訂購協(xié)議沒有拘束力。
被告宋淑霞對該證據(jù)無異議。
本院認為，二被告之間簽訂的協(xié)議是否有效不能對抗原告與二被告之間達成的房屋買賣協(xié)議，因此對于被告所要證明的問題本院不予采信。
被告宋淑霞未向法庭提供證據(jù)。
根據(jù)當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院認定本案事實如下:
2011年10月11日于紅霞（與原告系夫妻關系）與洪巖、宋淑霞簽訂的借款合同，借款金額為250000元，還款期限為2013年10月11日；2012年8月3日于文彬（與原告妻子于紅霞系兄妹關系）與宋淑霞、洪巖簽訂的借款合同，借款金額100000元，還款期限為2013年8月3日；2012年11月20日于文龍（與原告妻子于紅霞系兄妹關系）與宋淑霞簽訂的借款合同，借款金額200000元，還款期限為2013年11月20日。被告宋淑霞將上述款項及從他人處的借款借貸給被告海某公司及案外人南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司，截止至2013年11月29日被告海某公司及案外人南通市久發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司林口分公司仍欠被告宋淑霞本金總計3800萬元。
2013年5月29日，經(jīng)原、被告三方同意，被告海某公司給原告李某某出具海某小區(qū)訂購協(xié)議，被告海某公司將林口縣海某小區(qū)2號樓3單元6層602號房屋（面積為88平方米）作價274208元抵償給原告，被告海某公司給李某某出具收到274208元購房款收據(jù)，以此抵償原告及二被告之間的債權(quán)、債務。同日，被告宋淑霞給原告出具擔保書，承諾黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的林口縣海某小區(qū)2號樓3單元602室房屋如果發(fā)生一房多賣，后果由擔保人宋淑霞負全部責任。
本院認為，經(jīng)債權(quán)人同意，債務人可以將債務的承擔轉(zhuǎn)移給第三人；債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應當通知債務人。原告與被告宋淑霞之間系借款合同關系，被告宋淑霞系原告李某某的債務人；被告宋淑霞與被告海某公司之間系借款合同關系，被告宋淑霞系被告海某公司的債權(quán)人，經(jīng)原告李某某同意，且被告宋淑霞通知到被告海某公司，被告宋淑霞將對被告海某公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，同時被告宋淑霞對原告所負的債務轉(zhuǎn)移給被告海某公司，因此原告對被告宋淑霞的274208元債權(quán)應當由被告海某公司負責償還，被告海某公司當庭表示無法交付以房抵債的房屋，而后原告變更訴訟請求要求被告海某公司返還274208元，對于原告的該主張應當予以支持。
被告海某公司給原告出具的海某小區(qū)訂購協(xié)議，應當視為是當事人對于原告所負債務的清償承諾，該訂購協(xié)議應認定為被告海某公司向原告以房抵債的還款行為，因此對于原告主張的原、被告之間成立房屋買賣合同關系的主張不予支持，依據(jù)以上事實，本案屬于債務轉(zhuǎn)移合同糾紛。原告與被告海某公司之間非房屋買賣合同關系，故對于原告要求依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條 ?的規(guī)定，要求被告承擔30%的賠償金的主張不予支持。
當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任；保證擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。被告宋淑霞對于被告海某公司履行房屋訂購協(xié)議出具擔保書，應當認定為被告宋淑霞對于轉(zhuǎn)移債務承擔后能夠履行的擔保，因此被告宋淑霞應當承擔連帶返還欠款的義務。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八十條 ?、第八十四條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條 ?、《中華人民共和國擔保法》第十九條 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
依照《中華人民共和國合同法》第八十條 ?、第八十四條 ?、《中華人民共和國擔保法》第十九條 ?、第二十一條 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告欠款274208元；
二、被告宋淑霞對上述欠款承擔連帶給付責任。
三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
案件受理費6647元（原告已預交），由被告黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告宋淑霞共同負擔5413元，原告李某某負擔1234元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

本院認為，經(jīng)債權(quán)人同意，債務人可以將債務的承擔轉(zhuǎn)移給第三人；債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應當通知債務人。原告與被告宋淑霞之間系借款合同關系，被告宋淑霞系原告李某某的債務人；被告宋淑霞與被告海某公司之間系借款合同關系，被告宋淑霞系被告海某公司的債權(quán)人，經(jīng)原告李某某同意，且被告宋淑霞通知到被告海某公司，被告宋淑霞將對被告海某公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，同時被告宋淑霞對原告所負的債務轉(zhuǎn)移給被告海某公司，因此原告對被告宋淑霞的274208元債權(quán)應當由被告海某公司負責償還，被告海某公司當庭表示無法交付以房抵債的房屋，而后原告變更訴訟請求要求被告海某公司返還274208元，對于原告的該主張應當予以支持。
被告海某公司給原告出具的海某小區(qū)訂購協(xié)議，應當視為是當事人對于原告所負債務的清償承諾，該訂購協(xié)議應認定為被告海某公司向原告以房抵債的還款行為，因此對于原告主張的原、被告之間成立房屋買賣合同關系的主張不予支持，依據(jù)以上事實，本案屬于債務轉(zhuǎn)移合同糾紛。原告與被告海某公司之間非房屋買賣合同關系，故對于原告要求依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條 ?的規(guī)定，要求被告承擔30%的賠償金的主張不予支持。
當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任；保證擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用。被告宋淑霞對于被告海某公司履行房屋訂購協(xié)議出具擔保書，應當認定為被告宋淑霞對于轉(zhuǎn)移債務承擔后能夠履行的擔保，因此被告宋淑霞應當承擔連帶返還欠款的義務。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八十條 ?、第八十四條 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條 ?、《中華人民共和國擔保法》第十九條 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
依照《中華人民共和國合同法》第八十條 ?、第八十四條 ?、《中華人民共和國擔保法》第十九條 ?、第二十一條 ?、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告欠款274208元；
二、被告宋淑霞對上述欠款承擔連帶給付責任。
三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
案件受理費6647元（原告已預交），由被告黑龍江海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告宋淑霞共同負擔5413元，原告李某某負擔1234元。

審判長：陳貴發(fā)
審判員：朱治家
審判員：王春玲

書記員：秦境一