上訴人（原審被告）：李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住遠安縣。委托訴訟代理人：楊先波，湖北沮城律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：鐘某玉，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住遠安縣。委托訴訟代理人：李某某，系鐘某玉丈夫。信息同上。被上訴人（原審原告）：李秋月，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：付艷萍，湖北竟成律師事務(wù)所律師。

上訴人李某某、鐘某玉因與被上訴人李秋月房屋買賣合同糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2017）鄂0502民初1799號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月29日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。李某某、鐘某玉上訴請求：撤銷原審判決第二項、第三項，改判駁回李秋月要求返還定金3萬元以及支付違約金9.8萬元的訴訟請求；本案一審、二審案件受理費由李秋月承擔。事實和理由:1、李某某與李秋月及享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂《宜昌市存量房居間買賣合同》時，李某某并未得到鐘某玉的合法授權(quán)，事后鐘某玉也未進行追認，上述《宜昌市存量房居間買賣合同》應(yīng)為無效。2、一審僅憑李秋月單方之詞認定是因為鐘某玉、李某某未到房管部門辦理手續(xù)，導致李秋月無法辦理資金監(jiān)管賬戶，從而支付首付款，李秋月不構(gòu)成違約，屬認定事實錯誤。3、一審庭審中，李秋月選擇主張9.8萬元違約金時，李某某、鐘某玉就提出其主張的違約金過高的抗辯，一審法院不予理會。且李秋月在買賣中只交付了3萬元定金，其損失就是幾個月的利息，一審判決支持李秋月過高的違約金主張，違反了《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第27條之規(guī)定。李秋月辯稱，1、本案房屋買賣雙方及經(jīng)紀公司簽訂的《宜昌市存量房居間買賣合同》是宜昌市房產(chǎn)管理局監(jiān)制的2015年示范文本，合同本身合法規(guī)范。李某某、鐘某玉為夫妻關(guān)系，并且李秋月也通過微信與鐘某玉溝通了房屋買賣事宜，鐘某玉也收取了李秋月的定金，不存在合同無效情形。2、李秋月未支付首付款是由于李某某、鐘某玉的根本違約導致，李某某、鐘某玉應(yīng)為自己的違約行為承擔責任。雙方合同簽訂后，李秋月不止一次催告李某某、鐘某玉，要求去房管部門辦理過戶手續(xù)，但均被拒絕。李某某、鐘某玉一方面明確拒絕履行合同，一方面又要求李秋月支付首付款，于理不合。3、根據(jù)合同第八條約定，李某某、鐘某玉根本違約導致李秋月解除合同的，應(yīng)退還李秋月所付全部費用，并按照全部房款的10%支付違約金，一審判決支持李秋月9.8萬元違約金的主張，有合同依據(jù)，也符合法律規(guī)定。綜上，一審認定事實清楚，適用法律正確。請求二審法院駁回上訴，維持原判。李秋月向一審法院起訴請求：1、解除雙方于2017年6月30日簽訂的《宜昌市存量房居間買賣合同》；2、李某某、鐘某玉向李秋月返還雙倍定金6萬元；3、李某某、鐘某玉向李秋月支付違約金9.8萬元；4、李某某、鐘某玉賠償李秋月中介服務(wù)費1.8萬元；5、本案訴訟費由李某某、鐘某玉承擔。一審法院認定事實：李某某、鐘某玉系夫妻關(guān)系。2017年6月30日，李秋月（買方）、鐘某玉（賣方）以及宜昌享家房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)有限公司（經(jīng)紀代理方，以下簡稱享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司）三方簽訂《宜昌市存量房居間買賣合同》。合同約定：李某某和鐘某玉將宜昌市環(huán)城南路1-1-1203號房屋（登記在鐘某玉名下）出售給李秋月。合同約定房屋價款98萬元，李秋月在簽訂合同時向鐘某玉支付3萬元定金，首付款67萬元在簽訂本合同之日起30日內(nèi)，由李秋月打入房管部門監(jiān)管賬戶，余款28萬元在見到過戶的房屋所有權(quán)登記后貸款支付。合同簽訂當日，鐘某玉應(yīng)將兩證交給享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司保管。鐘某玉因房屋產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或者租賃等原因不交付房屋或不過戶給李秋月，李秋月不解除合同的，鐘某玉每逾期一日，按已付房款的0.1%向李秋月支付違約金；根本違約導致李秋月解除合同的，鐘某玉應(yīng)退還李秋月所付全部費用，并按全部房款的10%向李秋月支付違約金。李秋月因不作為等原因逾期不交付房款給鐘某玉，鐘某玉不解除合同的，李秋月每逾期一日，按已付房款的0.1%向鐘某玉支付違約金；根本違約導致鐘某玉解除合同的，按全部房款的10%向鐘某玉支付違約金。李秋月、李某某及享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在合同上簽名蓋章。同日，李秋月與鐘某玉微信聯(lián)系，經(jīng)鐘某玉確認后，李秋月向鐘某玉微信轉(zhuǎn)賬3萬元。同時，李秋月向享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司支付中介服務(wù)費1.8萬元。當天，李某某將宜昌西陵區(qū)環(huán)城南路1-1-1203號房屋《國有土地使用證》原件交至享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司保管用于辦理過戶手續(xù)。同年7月11日，李秋月通過微信催告鐘某玉和李某某攜《房產(chǎn)證》原件辦理房屋過戶手續(xù)，李某某以《房屋所有權(quán)證》抵押在銀行為由不能如期贖證辦理過戶。同年8月2日，鐘某玉和李某某向享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司提出變更合同，交房時間2018年4月，一次性支付全部購房款。同時認定事實：2016年3月26日，鐘某玉和李某某將環(huán)城南路1-1-1203號房屋出租給李琳，租賃期限為2016年5月1日至2019年5月1日止。一審法院認為，李秋月、李某某及享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司三方簽訂《宜昌市存量房居間買賣合同》，同時經(jīng)過鐘某玉微信確認，該合同合法有效，雙方均應(yīng)全面履行合同?！兑瞬写媪糠烤娱g買賣合同》系三方簽訂隱含房屋買賣及三方居間雙重法律關(guān)系，現(xiàn)李秋月請求解除房屋買賣合同，鐘某玉和李某某也表示同意，應(yīng)予以支持。鐘某玉和李某某以《房屋所有權(quán)證》被抵押及不能如期交房為由，要求變更合同主要條款，系違約行為，依法應(yīng)承擔違約責任。根本違約導致買方解除合同的，賣方應(yīng)退還買方所付全部費用，并按全部房款的10%向買方支付違約金，李秋月請求鐘某玉和李某某返還已交付的定金3萬元、支付違約金9.8萬元，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。因已考慮了違約責任，李秋月請求賠償中介服務(wù)費損失1.8萬元，無法律依據(jù)，該請求不予支持。按照合同約定以及宜昌市存量房交易的相關(guān)交易流程，鐘某玉和李某某應(yīng)于2017年7月30日之前攜帶《房產(chǎn)證》與《土地證》原件配合李秋月辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。由于鐘某玉和李某某未能到房管部分辦理手續(xù)，李秋月無法單方辦理資金監(jiān)管賬戶，也無法支付首付款。鐘某玉和李某某辯稱李秋月有違約之行為，應(yīng)不予支持。享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司是否隱瞞房屋租賃的現(xiàn)狀，屬于另一法律關(guān)系，對此不予審理。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十六條、《中華人民共和國和民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、解除2017年6月30日李秋月與李某某、鐘某玉簽訂《宜昌市存量房居間買賣合同》中有關(guān)房屋買賣合同效力。二、李某某、鐘某玉向李秋月返還已交付的定金3萬元。三、李某某、鐘某玉向李秋月支付違約金9.8萬元。四、駁回李秋月其他訴訟請求。上述判決于判決生效之日起10日內(nèi)履行，未按判決規(guī)定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費3820元，按簡易程序減半收取1910元，由李某某、鐘某玉連帶承擔，在上述判決生效時一并清結(jié)。二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案二審的爭議焦點為：1、《宜昌市存量房居間買賣合同》是否有效。2、李秋月未支付首付款67萬元的行為是否構(gòu)成違約。3、李秋月主張的9.8萬元違約金是否過高。針對焦點1，李某某代鐘某玉與李秋月簽訂的《宜昌市存量房居間買賣合同》是否有效的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）款之規(guī)定，“……（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！辩娔秤耠m未在合同上簽字，但李某某與鐘某玉系夫妻關(guān)系，李某某代替鐘某玉簽字后，李秋月將定金3萬元直接微信轉(zhuǎn)賬給了鐘某玉，并向其表明了轉(zhuǎn)賬金額的用途為定金，而鐘某玉回復“已收到”，李秋月有理由相信出售本案所涉房屋是李某某與鐘某玉的夫妻共同意思表示，上述《宜昌市存量房居間買賣合同》應(yīng)為有效。針對焦點2，李某某、鐘某玉上訴稱李秋月未按照合同約定，在簽訂合同之日起30日內(nèi)將首付款67萬元打入房管部門開設(shè)的監(jiān)管賬戶，構(gòu)成違約。但根據(jù)一審、二審查明事實，李某某、鐘某玉與李秋月簽訂《宜昌市存量房居間買賣合同》當日，并未按照合同約定將《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》交予享家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司為以后辦理相關(guān)手續(xù)做準備，實際上《房屋所有權(quán)證》仍抵押在銀行，無法交出。之后李某某又單方表示房屋處于出租狀態(tài)中，實際交付房屋的時間要延遲至2018年4月。上述未按時交出《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》的行為，及李某某單方面對房屋交付時間的變更，導致雙方無法到房管部門簽訂監(jiān)管協(xié)議從而開設(shè)監(jiān)管賬戶，從而導致李秋月不可能按照合同約定及時交付67萬元首付款。而出現(xiàn)上述阻卻事由的原因均在于李某某、鐘某玉。因此，一審據(jù)此認定李秋月未交付首付款的行為不構(gòu)成違約并無不當。針對焦點3，關(guān)于9.8萬元違約金是否約定過高的問題。一審庭審中，在李秋月選擇主張違約金責任后，李某某、鐘某玉當庭辯稱違約金過高。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條“當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持”之規(guī)定，一審法院應(yīng)對合同約定的違約金數(shù)額進行審查。依照雙方簽訂的《宜昌市存量房居間買賣合同》第八條之約定：“……根本違約導致乙方（李秋月）解除合同的，甲方（鐘某玉）應(yīng)退還乙方所付全部費用，并按全部房款的10%向乙方支付違約金?！比糠靠顬?8萬元，10%的違約金即為9.8萬元。但本案中自雙方2017年6月30日簽訂買賣合同，至李秋月2017年8月25日起訴要求解除合同，其只向李某某、鐘某玉交付了定金3萬元。在李某某、鐘某玉抗辯違約金約定過高，而李秋月沒有其他證據(jù)印證其實際損失的情況下，可將李秋月已交付的3萬元資金占用利息作為考慮因素，另綜合考慮李秋月因本案房屋買賣已向中介公司交付1.8萬元的事實，及李某某、鐘某玉在本次買賣過程中的過錯程度，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量之后，本院酌定違約金調(diào)整至5萬元。綜上，李某某、鐘某玉的上訴理由部分成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：

一、維持宜昌市西陵區(qū)人民法院（2017）鄂0502民初1799號民事判決第一項：解除2017年6月30日李秋月與李某某、鐘某玉簽訂《宜昌市存量房居間買賣合同》中有關(guān)房屋買賣合同效力。第二項：李某某、鐘某玉向李秋月返還已交付的定金3萬元。第四項：駁回李秋月其他訴訟請求。二、變更宜昌市西陵區(qū)人民法院（2017）鄂0502民初1799號民事判決第三項為：李某某、鐘某玉向李秋月支付違約金5萬元。上述應(yīng)給付款項，限于本判決生效后十日內(nèi)付清。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費1910元，由李某某、鐘某玉負擔。二審案件受理費2860元，由李某某、鐘某玉負擔1910元，由李秋月負擔950元。本判決為終審判決。