上訴人（原審第三人）：李某某，男。
委托代理人：咸齊，湖北長久律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：顏慶靜，女。
委托代理人：陳劍，湖北元領(lǐng)律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：湖北拓某科技股份有限公司破產(chǎn)清算管理人。
負責人：孔令國，破產(chǎn)清算組組長。
委托代理人：劉江濤，湖北隆中律師事務所律師。

上訴人李某某因與被上訴人湖北拓某科技股份有限公司破產(chǎn)清算管理人（簡稱拓某破產(chǎn)管理人）［原拓某科技股份有限公司（簡稱拓某公司）］房屋買賣合同糾紛一案，樊城區(qū)人民法院于2007年9月3日作出（2007）樊民三初字第229號民事判決。拓某公司不服，向本院提起上訴，本院于2007年11月29日作出（2007）襄中民三終字第492號民事判決。判決發(fā)生法律效力后，案外人顏慶靜以樊城區(qū)人民法院2007年5月10日作出的（2007）樊民二初字第37號民事判決已確認顏慶靜為房屋所有權(quán)人為由申請再審，本院再審后，于2009年5月14日作出（2009）襄中民再字第21號民事裁定，撤銷本院（2007）襄中民三終字第492號民事判決和樊城區(qū)人民法院（2007）樊民三初字第229號民事判決，并發(fā)回重審。2009年6月8日，樊城區(qū)人民法院作出（2009）樊民監(jiān)字第4號民事裁定，對該院（2007）樊民二初字第37號民事判決進入再審，并與李某某訴拓某公司確權(quán)糾紛一案并案審理，于2011年4月12日作出（2009）樊民監(jiān)字第4號民事判決，李某某不服，向本院提起上訴，本院于2011年11月23日作出（2011）襄中民再終字第00029號民事裁定，撤銷樊城區(qū)人民法院（2009）樊民監(jiān)字第4號民事判決，發(fā)回重審。2013年3月4日，樊城區(qū)人民法院經(jīng)審理作出（2012）鄂樊城民三初字第00619號民事裁定，對李某某訴拓某破產(chǎn)管理人以房抵債合同糾紛裁定駁回李某某的起訴。之后，樊城區(qū)人民法院追加李某某為第三人參加本案再審，并于2013年9月5日作出（2012）鄂樊城民再字第00007號民事判決。李某某不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案，上訴人李某某及其委托代理人咸齊、被上訴人顏慶靜及其委托代理人陳劍、被上訴人拓某破產(chǎn)管理人的委托代理人劉江濤到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
2007年1月11日，原審原告顏慶靜訴至樊城區(qū)人民法院稱，2004年9月15日，原告與拓某公司簽訂《購房合同》一份，約定由原告購買拓某公司位于本市風華路36號院內(nèi)6號住宅樓3單元4層（平＋）號房屋，總價款為83630.48元。原告實際付款60360元，欠23270.48元，約定交鑰匙時一次付清。但2007年1月10日，原告得知購買的房屋被他人占用，拓某公司的行為侵犯了原告的權(quán)利，請求：1.原告與拓某公司簽訂的合同有效并繼續(xù)履行該合同；2.拓某公司十日內(nèi)交付訴爭房屋和鑰匙；3.拓某公司承擔該購房款總額2％的違約金；4.拓某公司承擔本案訴訟費用。
原審被告拓某公司辯稱，拓某公司與顏慶靜簽訂的合同是無效合同，拓某公司無建房和售房許可證，不能出售房屋，故請求駁回顏慶靜的訴訟請求。
樊城區(qū)人民法院（2007）樊民二初字第37號民事判決查明，2004年9月15日，顏慶靜與拓某公司簽訂《購房合同》一份，合同約定，顏慶靜自愿購買拓某公司位于本市風華路36號公司院內(nèi)正在建設(shè)的六號住宅樓三單元四層（平＋）號房，面積為98.3888平方米，房價為850元∕平方米，共計房款為83630.48元。當日顏慶靜交納購房款60360元（拓某公司欠顏慶靜貨款60360元抵購房款），下欠23270.48元約定在拓某公司交鑰匙時由顏慶靜一次性付清。拓某公司出具了購房款收據(jù)一份，發(fā)票編號為0201286。2005年1月9日，被告拓某公司沒有按約定交房。2007年1月10日，顏慶靜得知所購房屋被他人占用，遂提起訴訟。
樊城區(qū)人民法院（2007）樊民二初字第37號民事判決認為，顏慶靜與拓某公司簽訂的房屋買賣合同，是雙方真實意思的表示，顏慶靜依約付清了首期購房款，并約定了剩余購房款的付款時間，拓某公司也給顏慶靜出具了購房款發(fā)票，因此雙方的房屋買賣合同成立。拓某公司在規(guī)定的時間內(nèi)沒有將房屋交付給顏慶靜，依購房合同的約定，拓某公司還應承擔相應的違約責任。顏慶靜的訴訟請求應予支持。據(jù)此判決：一、原告顏慶靜與被告拓某公司之間所簽的購房合同有效。二、被告拓某公司在本判決生效后十日內(nèi)將訴爭房屋及鑰匙交付給原告顏慶靜；同時原告顏慶靜將剩余購房款23270.48元交付給被告。三、被告拓某公司在本判決生效后十日內(nèi)向原告顏慶靜支付購房款總額83630.48元2%的違約金1672.61元。
本案再審中，顏慶靜訴稱，本案原審認定事實清楚，采信證據(jù)充分、合法，判決結(jié)果正確，再審應維持原判。
拓某破產(chǎn)管理人再審辯稱，1.李某某訴稱拓某破產(chǎn)管理人用貨款抵房款無事實依據(jù)，李某某在我公司有多少貨款，所抵房屋價格多少，無相關(guān)證據(jù)證實，李某某用貨款抵房款不能成立；2.李某某僅持一份無房屋價格又無經(jīng)辦人的購房合同主張權(quán)利，顯屬虛假合同。李某某訴稱自己購買的3單元6層平層9左房屋根本不存在；3.本案原審認定事實清楚，適用法律正確，再審應予維持，李某某應將房屋交付給顏慶靜。
李某某再審訴稱，原審將房屋判給顏慶靜存在錯誤，再審應予撤銷。2004年前，我與拓某公司多次發(fā)生買賣棉紗業(yè)務，雙方經(jīng)核算，拓某公司尚欠我14萬余元貨款。2004年11月10日，雙方簽訂《購房合同》，約定：拓某公司以其座落于本市風華路36號公司院內(nèi)正在建設(shè)的6號住宅樓3單元6層平層9左房，抵清我全部紗款，其個人帳全部抵清；拓某公司于2005年元月9日交房等。協(xié)議簽訂后，雙方在拓某公司辦理了帳目抵銷手續(xù)，拓某公司依約將房屋交付給我，我一直居住至今。但拓某公司遲遲未給我辦理房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證。請求確認拓某公司與我簽訂的《購房合同》合法有效。
樊城區(qū)人民法院再審查明，2004年9月15日，顏慶靜與拓某公司簽訂《購房合同》。約定顏慶靜購買拓某公司院內(nèi)正在建設(shè)的6號住宅樓3單元4層（平＋）房號的房屋，房型為2室1廳；面積為98.3888平方米（含公攤面積）；850元／平方米，房款為83630.48元；若分二次付清，第一次必須交納房款總額的50％，剩余50％購房款待交付房屋鑰匙時全部付清；自簽訂合同之日起，拓某公司于2005年1月9日前保質(zhì)保量將上述房屋交給顏慶靜，如未能按時交付，拓某公司一次性按購房款總額的2％支付給顏慶靜違約金；拓某公司按規(guī)定為顏慶靜辦理房產(chǎn)證。合同簽訂當日，顏慶靜以拓某公司欠其酒款60360元抵購房款，拓某公司向顏慶靜出具了購房款83630.48元收據(jù)1份，欠23270.48元房款（顏慶靜出具欠條），在拓某公司交房屋鑰匙時由顏慶靜一次性付清。后拓某公司未按約定時間將房屋交付給顏慶靜。2007年1月10日，顏慶靜訴至法院。原審判決后，顏慶靜于2007年5月31日向拓某公司補交所欠購房款23270.48元，拓某公司將顏慶靜出具的欠條交給顏慶靜。
再審還查明，2004年11月10日，李某某與拓某公司簽訂以房抵債的《購房合同》，合同上寫明：李某某自愿購買拓某公司院內(nèi)正在建設(shè)的6號住宅樓3單元6層平層9左號房屋；房型為2室1廳，面積為98.3888平方米（含公攤面積）；自合同簽訂之日起，拓某公司于2005年1月9日前保質(zhì)保量將上述房屋交付給李某某；拓某公司按規(guī)定為李某某辦理房產(chǎn)證。在該份《購房合同》上，由拓某公司原任出納袁國兵手寫注明：其房抵清李某某全部紗款，其個人帳全部抵清。除此之外，該購房合同中房屋平米單價處、共計房款小寫處、大寫處均未填寫，為空白。房號處填為“平層九左”，同時該6號樓沒有“平層九左”號房屋。拓某公司賬目第47號憑證中有李某某于2004年11月10日出具的1份收條，內(nèi)容為：今收到拓某棉紗款140260元。注明：抵賬，李某某41000元、京山祥發(fā)99260元。該47號憑證只是單一的記賬憑證，沒有附明該棉紗款的具體來源情況，且該憑證在后來拓某公司破產(chǎn)審計中也不存在。2003年10月10日拓某公司第19號記賬憑證頁面記載應收李某某41999元；在該憑證中，有2003年3月3日，號碼為00275379發(fā)票1份。載明：購貨單位為拓某公司、銷貨單位為隨州市棉花綜合貿(mào)易有限公司，金額為41999元。1998年11月27日，拓某公司第77號轉(zhuǎn)賬憑證其中一筆記載：應付賬款，京山祥發(fā)公司101460元。該憑證中附有1998年11月2日，京山祥發(fā)公司出具的發(fā)票1份。載明：購貨人為拓某公司，棉紗價值101460元。2008年1月18日，京山祥發(fā)公司對該筆貨款向拓某公司申報債權(quán)。另查明，審理中到本案爭議的房屋所在現(xiàn)場，即拓某公司院內(nèi)6號樓處作了現(xiàn)場勘察，勘察情況為：該樓房呈東西走向，朝向南北，共3個單元，1單元位于西邊，3單元位于東邊；1、2單元每層分別為左右住戶，3單元為右邊獨戶。1單元西邊有6層6戶，1單元東邊和2單元及3單元分別為4層4戶。李某某現(xiàn)居住在3單元的4層平＋（實際是最頂?shù)募訉樱?。又查明，本案所爭議的房屋，拓某破產(chǎn)管理人已于2012年8月13日辦理土地使用權(quán)證，于2009年9月27日辦理集體房屋所有權(quán)證（未分戶辦證）。
樊城區(qū)人民法院再審認為，原告顏慶靜與拓某破產(chǎn)管理人簽訂的《購房合同》，是原告顏慶靜以拓某破產(chǎn)管理人欠其酒款60360元抵購房款，拓某破產(chǎn)管理人給其出具了收款收據(jù)，余款23270.48元約定了付款時間，后原告顏慶靜于2007年5月31日將此款補交付清。該《購房合同》實際應為以房抵債合同，該合同是雙方當事人的真實意思表示，原告義務已履行完畢。內(nèi)容不違反法律的規(guī)定，屬真實、合法、有效的合同。原告顏慶靜主張與拓某破產(chǎn)管理人簽訂的《購房合同》有效，合法有據(jù)，依法予以支持。拓某破產(chǎn)管理人未按合同約定將房屋交付給原告顏慶靜，應承擔違約責任。李某某與拓某破產(chǎn)管理人簽訂的《購房合同》，從合同中注明的文字看，也是以房抵債合同，但該合同無抵房屋單價和總價格，無拓某破產(chǎn)管理人欠其貨款的數(shù)額。協(xié)議中約定的房屋樓層房號其實際也不存在。且從拓某破產(chǎn)管理人賬目可反映，拓某破產(chǎn)管理人沒有欠李某某貨款記載，李某某所稱的抵房款140260元，從李某某自己陳述及從審理的證據(jù)證實，是京山祥發(fā)公司和隨州棉花公司貨款所組成，故李某某稱以房抵債的事實不成立。同時，該合同簽訂時，拓某破產(chǎn)管理人已將該房抵給了顏慶靜，顏慶靜已交付房款，合同付款義務已經(jīng)履行。所以，李某某主張與拓某破產(chǎn)管理人簽訂的《購房合同》合法有效，由拓某破產(chǎn)管理人協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證的主張不能成立，不予支持。綜合顏慶靜、李某某的陳述，拓某破產(chǎn)管理人的辯稱及本案查明的事實，拓某破產(chǎn)管理人院內(nèi)的6號住宅樓3單元實際為4層，第4層就是李某某現(xiàn)在入住的房屋，亦是顏慶靜與拓某破產(chǎn)管理人簽訂《購房合同》中約定指明的3單元4層（平＋）號房屋，顏慶靜與李某某訴爭的是此同一套房屋。拓某破產(chǎn)管理人辯稱李某某入住的房屋是顏慶靜購買的房屋屬實，依法予以采信。據(jù)此判決：一、維持樊城區(qū)人民法院（2007）樊民二初字第37號判決。即顏慶靜與拓某破產(chǎn)管理人簽訂的《購房合同》有效；拓某破產(chǎn)管理人于本判決生效后十日內(nèi)將訴爭房屋交付顏慶靜；拓某破產(chǎn)管理人于本判決生效后十日內(nèi)向原告顏慶靜支付購房款總額83630.48元2％的違約金1672.61元。二、駁回第三人李某某的訴訟請求。原審案件受理費500元，由拓某破產(chǎn)管理人負擔。
本院二審查明的事實與初審、再審查明的事實基本一致。二審庭審中，證人林小玉出庭陳述其作為原拓某公司供銷經(jīng)理，拓某公司安排其負責購買棉紗用于生產(chǎn)。1998年9月，由于當時棉紗供應緊張，公司資金也緊張，由李某某購買后銷售到拓某公司。李某某自己找車將棉紗拉到拓某公司，由林小玉負責接待，棉紗卸在拓某公司車間，開具發(fā)票由林小玉經(jīng)手復核，在此之前沒有與京山祥發(fā)公司發(fā)生過業(yè)務。對該證人證言，拓某破產(chǎn)管理人對證人林小玉證言提出異議，認為發(fā)生的該筆業(yè)務具體時間，林小玉并不能說明清楚。被上訴人顏慶靜質(zhì)證認為在二審期間證人出庭，審理程序不合法，林小玉當時在拓某公司的職務無相關(guān)證據(jù)證實，同時對林小玉的身份提出異議。另查明，拓某破產(chǎn)管理人院內(nèi)的6號住宅樓3單元實際樓層數(shù)為七層，第一層與第二層、第三層與第四層、第五層與第六層之間為三戶復式住宅，上訴人李某某現(xiàn)居住樓層為第七層（平層非復式），但因該單元第一層為架空樓道，李某某居住樓層實際為第六層。

本院認為，2004年11月10日，李某某與拓某公司簽訂《購房合同》，該公司出納袁國兵已出庭證明簽訂合同及記賬的過程。經(jīng)法院調(diào)取拓某公司的財務賬目，相關(guān)財務憑證已證實李某某以房抵清欠款。本案審理期間，京山祥發(fā)公司到庭證實申報債權(quán)有誤，實際是李某某給拓某公司供應了棉紗，該筆業(yè)務的經(jīng)辦人林小玉也證實李某某為拓某公司供貨及發(fā)票開具的情況，因此，李某某以拓某公司欠其棉紗款抵清購房款，事實清楚，證據(jù)充分。拓某破產(chǎn)管理人雖辯稱破產(chǎn)清算審計報告載明99260元是京山祥發(fā)公司的債權(quán)。但該審計報告作出的根據(jù)是拓某公司的會計憑證等相關(guān)財務數(shù)據(jù)，且債權(quán)人京山祥發(fā)公司已對此作了說明，故李某某上訴稱再審認定李某某與拓某公司簽訂的《購房合同》無效屬認定事實有誤的理由成立，二審對該上訴理由予以支持。雖然本案中兩份《購房合同》對應的房屋坐落并不一致，但該房屋系拓某公司由車間改造，并非正規(guī)的商品房，雙方對是否屬于同一標的物也未提出異議。故拓某公司先后與李某某、顏慶靜簽訂的兩份《購房合同》均為有效合同，但李某某與拓某公司訂立合同后，拓某破產(chǎn)清算組為李某某報裝了電表，拓某公司出示的住戶登記表也證明該房戶主為李某某，故上訴人李某某已對本案爭議房屋合法占有。顏慶靜雖與拓某公司簽訂《購房合同》在先，但該房屋拓某公司一直未實際交付，直至顏慶靜向法院提起訴訟，故本院認為李某某以合法先占取得該房屋的所有權(quán)。顏慶靜因無法取得房屋造成的損失，可另案起訴拓某破產(chǎn)管理人承擔違約責任。綜上，再審判決認定事實有誤，實體處理不當，二審予以改判。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項之規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、撤銷樊城區(qū)人民法院（2012）鄂樊城民再字第00007號民事判決和（2007）樊民二初字第37號民事判決；
二、確認李某某與拓某公司簽訂的《購房合同》為有效合同；
三、確認顏慶靜與拓某公司簽訂的《購房合同》為有效合同；
四、駁回顏慶靜要求拓某破產(chǎn)管理人與判決生效后十日內(nèi)交付房屋和鑰匙及其他訴訟請求；
五、拓某破產(chǎn)管理人于本判決生效后三個月內(nèi)為李某某辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。
一審案件受理費700元，二審案件受理費3305元，合計4005元，由拓某破產(chǎn)管理人負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　王劍波 審判員　　楊　文 審判員　　江　濤

書記員：王博