上訴人（原審被告）：京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司，住所京山縣新市鎮(zhèn)溫泉路（文峰西路）。
法定代表人：謝家雄，該公司董事長。
委托訴訟代理人：伍清平，湖北惠山律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：李某某。
委托訴訟代理人：孫航，湖北京源律師事務所律師。
原審第三人：王四仁，從事建筑業(yè)。
原審第三人：羅紅斌，從事建筑業(yè)。

上訴人京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱興業(yè)公司）因與被上訴人李某某、原審第三人王四仁、羅紅斌商品房銷售合同糾紛一案，不服京山縣人民法院（2016）鄂0821民初48號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月14日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人興業(yè)公司的委托訴訟代理人伍清平，被上訴人李某某的委托訴訟代理人孫航，原審第三人羅紅斌到庭參加訴訟，原審第三人王四仁經本院傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
興業(yè)公司上訴請求：請求發(fā)回重審或改判駁回李某某的訴訟請求。事實和理由：一、原審程序違法。原審應通知武漢坤聯(lián)房地產投資顧問有限公司（以下簡稱坤聯(lián)公司）作為第三人參加訴訟。二、李某某提交的《商品房買賣合同》無效?！渡唐贩抠I賣合同》雖然表述上使用了興業(yè)公司的名稱，但實際上合同的另一方當事人是羅紅斌個人，與興業(yè)公司無關。李某某未提交銀行交易憑證或取款憑證，其交付購房款的事實沒有證據(jù)證實。羅紅斌的收款行為不能視為李某某與興業(yè)公司完成了房屋交易結算。三、王四仁的抵償協(xié)議結算的是工程款，應享有優(yōu)先受償權。
李某某辯稱，一、原審程序合法。二、羅紅斌是興業(yè)公司的銷售負責人，羅紅斌的行為應代表興業(yè)公司，羅紅斌出具了收取購房款的收條，房地產管理部門也對購房合同進行了登記認可，李某某與興業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》是合法有效的。三、王四仁是個人，不應享有優(yōu)先受償權。
羅紅斌述稱，所爭議房產是由羅紅斌經手以興業(yè)公司名義出售給李某某的。羅紅斌與坤聯(lián)公司是合伙關系，羅紅斌出售房屋給李某某是經過坤聯(lián)公司項目負責人王德祥同意的。購房款未打入興業(yè)公司賬戶的原因是因為有些賬目還沒有算清。所爭議房產已出售給了李某某，不能再抵付給王四仁。
李某某向一審法院起訴請求：確認李某某與興業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》有效；興業(yè)公司立即為李某某辦理房屋產權證。
一審法院認定事實：2009年6月24日，坤聯(lián)公司與興業(yè)公司簽訂《京匯華苑房地產項目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定雙方聯(lián)合開發(fā)“京匯華苑”房地產項目，王德祥系坤聯(lián)公司派駐在該項目的負責人。同年9月10日，興業(yè)公司京匯華苑項目部委托羅紅斌為該項目銷售部負責人。2010年5月10日，羅紅斌與坤聯(lián)公司簽訂《京匯華苑地產項目投資合作協(xié)議》，協(xié)議約定羅紅斌投入300萬元參與坤聯(lián)公司開發(fā)的“京匯華苑”房地產項目，坤聯(lián)公司、羅紅斌分別享有在該項目收益中純利潤的55%、45%，興業(yè)公司在協(xié)議見證人處加蓋單位印章。在項目建設過程中，坤聯(lián)公司于2012年6月7日向興業(yè)公司發(fā)函授權羅紅斌完成后期收尾工作，一并負責處理該項目遺留下來的一切債權債務。
2010年5月，李某某經段吉霞介紹認識了羅紅斌，羅紅斌以興業(yè)公司京匯華苑銷售部負責人身份帶李某某到京匯華苑看了房。2010年5月29日，羅紅斌帶李某某到京匯華苑項目部簽訂了《京匯華苑商品房認購協(xié)議書》，認購了本案訴爭的京匯華苑D棟二單元4××號房屋，羅紅斌加蓋了京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司京匯華苑項目部印章。協(xié)議簽訂當日，該項目部收取李某某購房定金5000元。同年9月10日，坤聯(lián)公司負責人王德祥在《京匯華苑置業(yè)計劃表》上簽名對李某某所購房屋同意按9.5折結算。9月28日，興業(yè)公司售樓部通知李某某到售樓部簽訂了《商品房買賣合同》，合同載明出賣人為興業(yè)公司，買受人為李某某。合同約定房屋價款為327000元。羅紅斌在出賣人欄委托代理人處簽了名，未加蓋興業(yè)公司公章。2010年9月29日，興業(yè)公司在京山縣房地產市場信息管理平臺上向京山縣房地產管理局提交了雙方簽訂的商品房買賣合同信息。后羅紅斌分別于2010年9月29日、2011年1月17日二次共收取李某某購房款322000元，并將該房屋交付給李某某。李某某對該房屋辦理了水電入戶登記，并進行了部分裝修。后李某某找興業(yè)公司要求辦理房屋產權登記手續(xù)時，興業(yè)公司拒不協(xié)助，故李某某訴至原審法院。
另查明，2010年5月28日，興業(yè)公司辦理了京匯華苑項目商品房預售許可證。2013年11月1日，興業(yè)公司、王德祥及王四仁簽訂《工程款支付協(xié)議》，約定將本案訴爭的房屋作價277065元抵償給王四仁，償還所欠王四仁的工程款，但該房屋至今未辦理產權登記手續(xù)。
一審法院認為，本案訴爭的焦點為：一、李某某與興業(yè)公司商品房買賣合同關系是否成立。原審法院認為，一、從羅紅斌與坤聯(lián)公司于2010年5月10日簽訂《京匯華苑地產項目投資合作協(xié)議》上看，羅紅斌與坤聯(lián)公司均為京匯華苑房地產開發(fā)項目的實際投資人，京匯華苑地產項目的利潤全部由羅紅斌與坤聯(lián)公司按出資比例分配，羅紅斌與坤聯(lián)公司系該項目的權利義務承受者，興業(yè)公司只是該項目掛靠的開發(fā)企業(yè)，其有義務協(xié)助投資人辦理商品房銷售等手續(xù)。正是基于羅紅斌在該項目部的特殊身份，興業(yè)公司成立的項目部才授權羅紅斌為銷售部負責人，因此，羅紅斌經手銷售商品房系其職責范圍內；二、李某某向興業(yè)公司購買房屋時簽訂的《京匯華苑商品房認購協(xié)議書》上有項目部蓋章，且李某某所交的定金5000元亦入項目部財務賬；作為投資人之一的坤聯(lián)公司負責人王德祥在買賣合同簽訂前亦同意出售給李某某的房屋按9.5折結算；雙方簽訂《商品房買賣合同》上載明出賣人為興業(yè)公司，合同簽訂地點系在興業(yè)公司售樓部，羅紅斌只是在委托代理人欄簽名；三、事后興業(yè)公司亦向京山縣房地產市場信息管理平臺商品房預（銷）售合同網上備案系統(tǒng)中提交了雙方簽訂的商品房買賣合同信息，應當確認興業(yè)公司對羅紅斌經手出售房屋的行為是認可的；四、李某某已向羅紅斌交付了全部房款，且該房屋現(xiàn)已實際交付李某某使用。綜上，鑒于羅紅斌的特殊身份，其代表興業(yè)公司與李某某簽訂商品房買賣合同應當認定為履行職務行為，其產生的法律后果應當由興業(yè)公司承擔，應當確認李某某與興業(yè)公司之間的買賣關系成立。鑒于羅紅斌系該項目的實際投資人的身份，其收取的購房款未入興業(yè)公司賬以及興業(yè)公司未在買賣合同上加蓋單位公章均屬于投資人與興業(yè)公司之間內部管理問題，均不影響對雙方買賣合同關系成立的認定，對興業(yè)公司辯稱其與李某某之間沒有簽訂買賣合同的意見不予采納。綜上，興業(yè)公司作為房地產開發(fā)企業(yè)，取得了商品房預售許可證后，與李某某簽訂了商品房買賣合同，李某某按約交納了全部購房款，履行了合同義務，雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示，內容不違反法律強制性規(guī)定，合法、有效，應受法律保護。
二、興業(yè)公司與王德祥、王四仁簽訂的以物抵債協(xié)議如何認定，即王四仁是否對本案訴爭的房屋享有所有權。原審法院認為，根據(jù)2015年全國民事審判工作會議紀要的精神，在審理一房數(shù)賣案件糾紛時，如果數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。興業(yè)公司與王德祥及王四仁簽訂的工程款支付協(xié)議內容雖然并不違反法律強制性規(guī)定，屬于有效合同，但由于雙方簽訂的該以房抵債協(xié)議中涉及的本案訴爭的房屋并未登記在王四仁名下，該協(xié)議實際并未履行，故不能以此確定王四仁即對本案訴爭房屋享有所有權。作為投資人坤聯(lián)公司的負責人王德祥在明知李某某已購買房屋的前提下，仍然與王四仁簽訂以房抵債協(xié)議，有悖誠信。由于在此之前該房屋已由李某某購買并交付全部購房款且實際占有、使用，李某某與興業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同亦合法、有效，因此，從本案的實情看，李某某購買該房屋的行為應優(yōu)先得到保護更能體現(xiàn)法律精神，故對王四仁述稱對本案訴爭的房屋享有所有權的意見不予采納。
《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護”。鑒于李某某與興業(yè)公司雙方形成的商品房買賣合同關系合法、有效，興業(yè)公司雖然履行了交付房屋等部分合同義務，但尚未協(xié)助李某某辦理該房屋產權登記手續(xù)，未履行合同附隨義務，故興業(yè)公司應繼續(xù)履行合同，協(xié)助李某某辦理房屋產權登記手續(xù)。因此，對李某某的該訴訟請求，原審法院依法予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條的規(guī)定，判決：一、原告李某某與被告京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司于2010年9月28日簽訂的《商品房買賣合同》有效；二、被告京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司應于本判決生效之日起七日內協(xié)助原告李某某辦理位于京山縣新市鎮(zhèn)京源大道東段京匯華苑D棟二單元4××號房屋產權登記手續(xù)。案件受理費6205元，由被告京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司負擔。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。
本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案爭議的焦點為：一、原審未通知坤聯(lián)公司作為第三人參加訴訟是否程序違法；二、李某某與興業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》是否合法有效；三、王四仁是否享有優(yōu)先受償權。
一、關于原審未通知坤聯(lián)公司作為第三人參加訴訟是否程序違法的問題?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第五十六條規(guī)定：“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務”。一審法院通知羅紅斌作為第三人參加訴訟是因為羅紅斌給李某某出具了收款收據(jù)，羅紅斌作為第三人參加訴訟便于查清羅紅斌的收款行為是其個人行為還是代表興業(yè)公司的行為。坤聯(lián)公司只是與羅紅斌合伙開發(fā)京匯華苑房地產項目的實際投資人，二者掛靠興業(yè)公司進行開發(fā)，但在法律上與本案無利害關系。一審法院未通知坤聯(lián)公司作為第三人參加訴訟不屬于程序違法，對興業(yè)公司的理由本院不予采納。
二、關于李某某與興業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》是否合法有效的問題。李某某與興業(yè)公司簽訂有《京匯華苑商品房認購協(xié)議書》及《商品房買賣合同》，其中前一份協(xié)議書蓋有“京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司京匯華苑項目部”的公章，后一份合同有羅紅斌在委托代理人處的簽名。京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司京匯華苑項目部于2009年9月10日委托“羅紅斌為京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司京匯華苑銷售部負責人，對外聯(lián)系相關業(yè)務”，羅紅斌處理該項目相關事項的法律后果應由興業(yè)公司承擔。并且在此之后興業(yè)公司還向京山縣房地產市場信息管理平臺商品房預（銷）售合同網上備案系統(tǒng)中提交了與李某某簽訂的商品房買賣合同信息，更進一步證明了興業(yè)公司對羅紅斌經手將爭議房屋出售給李某某的認可。羅紅斌作為興業(yè)公司的委托代理人給李某某出具了購房款收據(jù)，應視為李某某已按合同交納了購房款。至于羅紅斌是否將購房款項打入興業(yè)公司賬戶屬另一法律關系，與本案無關。興業(yè)公司認為李某某持有的《商品房買賣合同》無效的上訴意見本院不予采納。
三、關于王四仁是否享有優(yōu)先受償權的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》規(guī)定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”。王四仁只與興業(yè)公司簽訂了京匯華苑道路、管網、綠化工程，外墻施工合同，其并非法律意義上的承包人，不可能享有優(yōu)先受償權，且李某某在與興業(yè)公司簽訂購房合同后已交付了全部購房款并實際占有了該房屋，興業(yè)公司認為王四仁享有優(yōu)先受償權的上訴意見本院亦不予采納。
綜上所述，興業(yè)公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6205元，由上訴人京山縣興業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　劉永清 審判員　　楊紅艷 審判員　　董菁菁

書記員：程娣