原告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，京山縣人，住京山縣。
委托代理人李振新，湖北惠山律師事務(wù)所律師。
委托代理人馬江濤，湖北京山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。
被告京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地京山縣新市鎮(zhèn)溫泉路（文峰西路），組織機(jī)構(gòu)代碼74462195-0。
法定代表人謝家雄，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人伍清平，湖北惠山律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)。
第三人王四仁，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省京山縣人，從事建筑業(yè)，住京山縣。
第三人羅紅斌，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，京山縣人，從事建筑業(yè)，戶籍所在地京山縣，現(xiàn)住京山縣。

原告李某某與被告京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱興業(yè)房產(chǎn)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年1月5日立案受理，在審理過(guò)程中，本院依職權(quán)于2016年2月24日通知羅紅斌作為第三人參加訴訟，同年3月3日，案外人王四仁認(rèn)為本案的處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系，申請(qǐng)作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，為此，本院于2016年3月7日通知王四仁作為第三人參加訴訟。依法組成由審判員朱社平擔(dān)任審判長(zhǎng)、審判員袁京順、人民陪審員鄧國(guó)安參加評(píng)議的合議庭，于2016年4月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托代理人李振新、馬江濤、被告興業(yè)房產(chǎn)公司的委托代理人伍清平、第三人王四仁、羅紅斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2010年5月，經(jīng)段吉霞介紹認(rèn)識(shí)了羅紅斌，羅自稱系被告的京匯華苑項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并主管銷售，可以通過(guò)他在京匯華苑購(gòu)買便宜房子。因當(dāng)時(shí)原告需要購(gòu)房，就要求羅紅斌帶到京匯華苑看了房。2010年5月29日，羅紅斌帶原告到京匯華苑簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書》，認(rèn)購(gòu)了京匯華苑D棟二單元4××號(hào)房屋，并交付了購(gòu)房定金5000元。同年9月28日，被告售樓部通知原告到售樓部簽訂了《商品房買賣合同》，合同簽訂后，被告方未加蓋公章，但原告要求在售樓部的羅紅斌在甲方簽了名，后被告到房產(chǎn)局辦理了售房登記。此后，被告項(xiàng)目負(fù)責(zé)人羅紅斌持被告及武漢坤聯(lián)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱坤聯(lián)公司）、王德祥的委托書分兩次收取了原告的全部房款327000元，并將該房屋交付給原告。在被告的配合下，原告已對(duì)該房屋辦理了水電入戶登記，并進(jìn)行了部分裝修。但時(shí)至今日，被告仍未按約為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，損害了原告的合法權(quán)益。為此，請(qǐng)求法院依法判令確認(rèn)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》有效；被告立即為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；由被告負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告辯稱，一、被告與第三人羅紅斌沒(méi)有簽訂委托合同，也未進(jìn)行房屋銷售和房款接收的授權(quán)，雙方之間不成立委托合同關(guān)系；二、即使存在委托關(guān)系，受托人也應(yīng)以委托人的名義處理房地產(chǎn)交易事宜，其取得的收益應(yīng)交付委托人；三、關(guān)于房屋買賣合同。原、被告之間沒(méi)有簽訂房屋買賣合同，開發(fā)商應(yīng)以自己的名義簽訂合同，本案合同沒(méi)有被告方的公章及法定代表人的簽名，故原、被告之間的房屋買賣合同并不成立；即使雙方簽訂了買賣合同，雙方也沒(méi)有實(shí)際履行，原告并沒(méi)有向被告支付房款，收款收據(jù)上是羅紅斌個(gè)人收取，不能將羅紅斌的收據(jù)視為交納購(gòu)房款的憑證；四、原告主張存在預(yù)售登記，但預(yù)告登記的效力為三個(gè)月，即便存在預(yù)告登記，由于原、被告在三個(gè)月內(nèi)并沒(méi)有簽訂買賣買賣合同，故該預(yù)告登記已經(jīng)失效。
第三人羅紅斌述稱，其是京匯華苑項(xiàng)目的投資人，占45%的股份，王德祥占55%的股份，二人是掛靠在被告公司經(jīng)營(yíng)，其與被告公司簽訂合同約定是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。原告交付的購(gòu)房款是自己收取，原告購(gòu)買房屋時(shí)王德祥、謝家雄、王四仁都知道，只是其與王德祥至今沒(méi)有對(duì)京匯華苑項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算。因此，第三人認(rèn)為本案訴爭(zhēng)的房屋應(yīng)歸原告所有。
第三人王四仁述稱，由于被告欠其工程款，后被告就將包括本案訴爭(zhēng)的401及另外的402、B棟的二單元1101三套房屋作價(jià)抵償了近100萬(wàn)元的工程款，因此，該房屋應(yīng)歸第三人所有。

結(jié)合當(dāng)事人的訴辯，本院確認(rèn)本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：
一、第三人羅紅斌與原告簽訂房屋買賣合同及收取原告購(gòu)房款是否經(jīng)過(guò)被告授權(quán)，原、被告之間的房屋買賣合同關(guān)系是否成立；
二、被告與第三人王四仁簽訂的以物抵債協(xié)議如何認(rèn)定，即第三人是否對(duì)本案訴爭(zhēng)的房屋享有所有權(quán)。
針對(duì)上述焦點(diǎn)，原告提供的證據(jù)材料及被告、第三人的質(zhì)證意見如下：
一、原告的身份證復(fù)印件及被告的基本信息各一份，證明原、被告的身份信息；
二、京山縣人民法院（2015）鄂京山執(zhí)異字第00007號(hào)執(zhí)行裁定書，證明原告起訴的依據(jù)；
三、《京匯華苑商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，證明原、被告于2010年5月29日簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書的事實(shí)；
四、《商品房買賣合同》，證明原、被告已于2010年9月28日簽訂商品買賣合同；
五、京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司京匯華苑項(xiàng)目部于2015年11月8日出具的《證明》一份及收條兩份，證明原告已交納認(rèn)購(gòu)定金及支付全部購(gòu)房款；
六、京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司京匯華苑項(xiàng)目部2009年9月10日的委托書一份、王德祥2012年6月7日的委托書一份、武漢坤聯(lián)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司2012年6月24日的授權(quán)委托書一份，證明被告的委托人羅紅斌取得了被告及王德祥、武漢坤聯(lián)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司的授權(quán)；
七、京山縣人民法院（2012）鄂京山民二初字第00043號(hào)民事調(diào)解書，證明羅紅斌為京匯華苑項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人；
八、原告與湖北省電力公司荊門供電公司、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司荊門市分行的《委托銀行代扣電費(fèi)協(xié)議書》及戶名為李某某的國(guó)網(wǎng)湖北省電力公司普通電費(fèi)發(fā)票各一份，證明原告已實(shí)際占有、使用本案訴爭(zhēng)的房屋；
九、房地產(chǎn)預(yù)登記信息，證明原告購(gòu)買的房產(chǎn)已經(jīng)預(yù)登記。
被告對(duì)證據(jù)一、二無(wú)異議，對(duì)證據(jù)三有異議，認(rèn)為對(duì)印章要核實(shí)，且認(rèn)購(gòu)協(xié)議上沒(méi)有約定定金及合同價(jià)款；對(duì)證據(jù)四有異議，認(rèn)為沒(méi)有公司蓋章，公司也沒(méi)有該合同備檔；對(duì)證據(jù)五有異議，認(rèn)為收款收據(jù)與合同的履行沒(méi)有關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)六有異議，認(rèn)為委托書與原告無(wú)關(guān)，京匯華苑項(xiàng)目部成立沒(méi)有經(jīng)過(guò)被告方的認(rèn)可，項(xiàng)目部的委托不能代表被告；對(duì)證據(jù)七有異議，認(rèn)為調(diào)解書上雙方可以對(duì)債權(quán)債務(wù)進(jìn)行承認(rèn)，但對(duì)相關(guān)人物的身份不能確認(rèn)；對(duì)證據(jù)八的真實(shí)性沒(méi)有異議；對(duì)證據(jù)九的真實(shí)性沒(méi)有異議，但對(duì)證明內(nèi)容有異議，認(rèn)為只是交易信息。
第三人王四仁的質(zhì)證意見與被告一致；第三人羅紅斌對(duì)原告的證據(jù)均無(wú)異議。
針對(duì)上述焦點(diǎn)，被告及第三人王四仁均提交了被告與第三人王四仁于2013年11月1日簽訂的《工程款支付協(xié)議》一份，證明本案訴爭(zhēng)的房屋已抵償給第三人王四仁。
原告、第三人羅紅斌均提出異議，原告認(rèn)為該房屋已于2010年預(yù)售給原告；第三人羅紅斌認(rèn)為該房屋已由自己出售給原告，且被告是在沒(méi)有經(jīng)過(guò)其同意的情況下將該房屋抵償給第三人王四仁。
針對(duì)上述焦點(diǎn)，第三人羅紅斌提交的證據(jù)材料及原、被告、第三人王四仁的質(zhì)證意見如下：
證據(jù)一、《京匯華苑置業(yè)計(jì)劃表》二份，證明羅紅斌將房屋出售給原告，王德祥是知情并同意按九五折結(jié)算；
證據(jù)二、《京匯華苑房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《京匯華苑地產(chǎn)項(xiàng)目投資合作協(xié)議》，證明第三人羅紅斌與王德祥是實(shí)際投資人；
證據(jù)三、《履約承諾書》一份，證明羅紅斌與王德祥各占45%、55%的股份，二人是京匯華苑的實(shí)際投資人。
原告對(duì)以上證據(jù)均無(wú)異議；被告及第三人王四仁對(duì)證據(jù)一均有異議，被告認(rèn)為計(jì)劃表上看不出與被告有何關(guān)系，第三人王四仁認(rèn)為計(jì)劃表應(yīng)由被告蓋章；被告及第三人王四仁對(duì)證據(jù)二中《京匯華苑房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為該協(xié)議載明京匯華苑項(xiàng)目的開發(fā)甲方要提供印章、銀行結(jié)算賬戶及房屋登記等方面的協(xié)助；對(duì)《京匯華苑地產(chǎn)項(xiàng)目投資合作協(xié)議》與本案無(wú)關(guān)；被告及第三人王四仁對(duì)證據(jù)三均有異議，認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)。
根據(jù)庭審質(zhì)證、辯證，本院對(duì)雙方的證據(jù)認(rèn)證如下：
一、對(duì)原告證據(jù)的認(rèn)證。被告及第三人王四仁、羅紅斌對(duì)證據(jù)一、二、八的真實(shí)性無(wú)異議，本院予以采信；被告及第三人王四仁對(duì)證據(jù)三、四、五提出異議，本院認(rèn)為，從庭審查明的事實(shí)上看，第三人羅紅斌系京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司京匯華苑銷售部負(fù)責(zé)人，其經(jīng)手與原告簽訂的《京匯華苑商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》上有京匯華苑項(xiàng)目部蓋章，《商品房買賣合同》及向原告收取購(gòu)房款均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為履行職務(wù)行為，其產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)，至于羅紅斌是否將購(gòu)房款入單位財(cái)務(wù)賬是單位內(nèi)部事務(wù)，不影響對(duì)原、被告簽訂商品房買賣合同的認(rèn)定，故對(duì)證據(jù)三、四、五予以采信；被告及第三人王四仁對(duì)證據(jù)六提出異議，本院認(rèn)為，結(jié)合第三人羅紅斌提交的《京匯華苑房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》及《京匯華苑地產(chǎn)項(xiàng)目投資合作協(xié)議》綜合分析，原告提交的三份委托書能客觀反映羅紅斌作為京匯華苑項(xiàng)目的實(shí)際投資人既取得了投資方坤聯(lián)公司的授權(quán)，也取得了京匯華苑項(xiàng)目部的授權(quán)，對(duì)該證據(jù)予以采信；被告及第三人王四仁對(duì)證據(jù)七提出異議，本院認(rèn)為，本院所作的該調(diào)解書系生效法律文書，該調(diào)解書確認(rèn)的羅紅斌系京匯華苑項(xiàng)目實(shí)際投資人的事實(shí)可以作為認(rèn)定本案待證事實(shí)的依據(jù)，故對(duì)該證據(jù)予以采信；被告及第三人王四仁對(duì)證據(jù)九有異議，本院認(rèn)為，經(jīng)本院核實(shí)，原告提交的該證據(jù)并非反映原告購(gòu)買的房屋已經(jīng)過(guò)預(yù)登記，在京山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理平臺(tái)上所反映的只是被告依照商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上簽約和登記備案管理工作的要求，向房地產(chǎn)管理局提交了原告購(gòu)買房屋的信息，對(duì)原告的證據(jù)證明目的不予采信。
二、被告及第三人王四仁提交的證據(jù)系同一證據(jù)，原告及第三人羅紅斌提出異議，本院認(rèn)為，該《工程款支付協(xié)議》雖然約定王德祥及被告同意用房屋抵償所欠第三人王四仁工程款，由于該協(xié)議所約定的房屋未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議雖然有效，但未實(shí)際履行，故不能以此確定本案訴爭(zhēng)的房屋系第三人王四仁所有，對(duì)其證明目的不予采信。
三、對(duì)第三人羅紅斌證據(jù)的認(rèn)證。原告對(duì)三份證據(jù)均無(wú)異議；被告及第三人對(duì)證據(jù)一有異議，本院認(rèn)為，該京匯華苑置業(yè)計(jì)劃表上有坤聯(lián)公司負(fù)責(zé)人王德祥簽字，能客觀反映第三人羅紅斌經(jīng)手出售房屋給原告時(shí)經(jīng)過(guò)了王德祥的同意，對(duì)該證據(jù)予以采信；被告及第三人對(duì)證據(jù)二、三有異議，本院認(rèn)為，從《京匯華苑房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》、《京匯華苑地產(chǎn)項(xiàng)目投資合作協(xié)議》及《履約承諾書》上看，能夠反映雖然被告單位系京匯華苑的開發(fā)企業(yè)，但羅紅斌與坤聯(lián)公司系京匯華苑項(xiàng)目的實(shí)際投資人，該證據(jù)對(duì)認(rèn)定第三人在京匯華苑項(xiàng)目中的身份關(guān)系有直接作用，與認(rèn)定本案待證事實(shí)有關(guān)聯(lián)，對(duì)以上證據(jù)均予以采信。
根據(jù)本院采信的證據(jù)，結(jié)合當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)事實(shí)如下：
2009年6月24日，坤聯(lián)公司與被告興業(yè)房產(chǎn)公司簽訂《京匯華苑房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定雙方聯(lián)合開發(fā)“京匯華苑”房地產(chǎn)項(xiàng)目，王德祥系坤聯(lián)公司派駐在該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。同年9月10日，京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司京匯華苑項(xiàng)目部委托羅紅斌為該項(xiàng)目銷售部負(fù)責(zé)人。2010年5月10日，羅紅斌與坤聯(lián)公司簽訂《京匯華苑地產(chǎn)項(xiàng)目投資合作協(xié)議》，協(xié)議約定羅紅斌投入300萬(wàn)元參與坤聯(lián)公司開發(fā)的“京匯華苑”房地產(chǎn)項(xiàng)目，坤聯(lián)公司、羅紅斌分別享有在該項(xiàng)目收益中純利潤(rùn)的55%、45%，被告在協(xié)議見證人處加蓋單位印章。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，坤聯(lián)公司于2012年6月7日向被告單位發(fā)函授權(quán)羅紅斌完成后期收尾工作，一并負(fù)責(zé)處理該項(xiàng)目遺留下來(lái)的一切債權(quán)債務(wù)。
2010年5月，原告經(jīng)段吉霞介紹認(rèn)識(shí)了第三人羅紅斌，羅紅斌以被告的京匯華苑銷售部負(fù)責(zé)人身份帶原告到京匯華苑看了房。2010年5月29日，羅紅斌帶原告到京匯華苑項(xiàng)目部簽訂了《京匯華苑商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，認(rèn)購(gòu)了本案訴爭(zhēng)的京匯華苑D棟二單元4××號(hào)房屋，羅紅斌加蓋了京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司京匯華苑項(xiàng)目部印章。協(xié)議簽訂當(dāng)日，該項(xiàng)目部收取原告購(gòu)房定金5000元。同年9月10日，坤聯(lián)公司負(fù)責(zé)人王德祥在《京匯華苑置業(yè)計(jì)劃表》上簽名對(duì)原告所購(gòu)房屋同意按9.5折結(jié)算。9月28日，被告售樓部通知原告到售樓部簽訂了《商品房買賣合同》，合同載明出賣人為被告，買受人為原告。合同約定房屋價(jià)款為327000元。羅紅斌在出賣人欄委托代理人處簽了名，未加蓋被告公章。2010年9月29日，被告公司在京山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理平臺(tái)上向京山縣房地產(chǎn)管理局提交了雙方簽訂的商品房買賣合同信息。后羅紅斌分別于2010年9月29日、2011年1月17日二次共收取原告購(gòu)房款322000元，并將該房屋交付給原告。后原告對(duì)該房屋辦理了水電入戶登記，并進(jìn)行了部分裝修。后原告找被告要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，被告拒不協(xié)助，故原告訴至本院。
另查明，2010年5月28日，被告興業(yè)房產(chǎn)公司辦理了京匯華苑項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證。2013年11月1日，被告興業(yè)房產(chǎn)公司、王德祥及第三人王四仁簽訂《工程款支付協(xié)議》，約定將本案訴爭(zhēng)的房屋作價(jià)277065元抵償給第三人王四仁，償還所欠王四仁的工程款，但該房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
對(duì)于本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，本院分述如下：
對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一，即原、被告之間的商品房買賣合同關(guān)系是否成立的問(wèn)題。本院認(rèn)為，一、從第三人羅紅斌與坤聯(lián)公司于2010年5月10日簽訂《京匯華苑地產(chǎn)項(xiàng)目投資合作協(xié)議》上看，第三人羅紅斌與坤聯(lián)公司均為京匯華苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際投資人，京匯華苑地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)全部由羅紅斌與坤聯(lián)公司按出資比例分配，羅紅斌與坤聯(lián)公司系該項(xiàng)目的權(quán)利義務(wù)承受者，被告單位只是該項(xiàng)目掛靠的開發(fā)企業(yè)，其有義務(wù)協(xié)助投資人辦理商品房銷售等手續(xù)。正是基于羅紅斌在該項(xiàng)目部的特殊身份，被告單位成立的項(xiàng)目部才授權(quán)羅紅斌為銷售部負(fù)責(zé)人，因此，羅紅斌經(jīng)手銷售商品房系其職責(zé)范圍內(nèi)；二、原告向被告購(gòu)買房屋時(shí)簽訂的《京匯華苑商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》上有項(xiàng)目部蓋章，且原告所交的定金5000元亦入項(xiàng)目部財(cái)務(wù)賬；作為投資人之一的坤聯(lián)公司負(fù)責(zé)人王德祥在買賣合同簽訂前亦同意出售給原告的房屋按9.5折結(jié)算；雙方簽訂《商品房買賣合同》上載明出賣人為被告，合同簽訂地點(diǎn)系在被告單位售樓部，羅紅斌只是在委托代理人欄簽名；三、事后被告亦向京山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理平臺(tái)商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中提交了雙方簽訂的商品房買賣合同信息，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)被告對(duì)羅紅斌經(jīng)手出售房屋的行為是認(rèn)可的；四、原告已向羅紅斌交付了全部房款，且該房屋現(xiàn)已實(shí)際交付原告使用。綜上，鑒于第三人羅紅斌的特殊身份，其代表被告單位與原告簽訂商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為履行職務(wù)行為，其產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由被告公司承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)原告與被告之間的買賣關(guān)系成立。鑒于第三人羅紅斌系該項(xiàng)目的實(shí)際投資人的身份，其收取的購(gòu)房款未入被告單位賬以及被告單位未在買賣合同上加蓋單位公章均屬于投資人與被告之間內(nèi)部管理問(wèn)題，均不影響對(duì)雙方買賣合同關(guān)系成立的認(rèn)定，對(duì)被告辯稱原、被告之間沒(méi)有簽訂買賣合同的意見不予采納。綜上，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得了商品房預(yù)售許可證后，與原告簽訂了商品房買賣合同，原告按約交納了全部購(gòu)房款，履行了合同義務(wù)，雙方簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法、有效，應(yīng)受法律保護(hù)。
對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)之二，即被告與王德祥、第三人王四仁簽訂的以物抵債協(xié)議如何認(rèn)定，即第三人是否對(duì)本案訴爭(zhēng)的房屋享有所有權(quán)。本院認(rèn)為，根據(jù)2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的精神，在審理一房數(shù)賣案件糾紛時(shí)，如果數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。本案被告與王德祥及第三人王四仁簽訂的工程款支付協(xié)議內(nèi)容雖然并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同，但由于雙方簽訂的該以房抵債協(xié)議中涉及的本案訴爭(zhēng)的房屋并未登記在第三人王四仁名下，該協(xié)議實(shí)際并未履行，故不能以此確定第三人王四仁即對(duì)本案訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)。作為投資人坤聯(lián)公司的負(fù)責(zé)人王德祥在明知原告已購(gòu)買房屋的前提下，仍然與第三人王四仁簽訂以房抵債協(xié)議，有悖誠(chéng)信。由于在此之前該房屋已由原告購(gòu)買并交付全部購(gòu)房款且實(shí)際占有、使用，原、被告簽訂的商品房買賣合同亦合法、有效，因此，從本案的實(shí)情看，原告購(gòu)買該房屋的行為應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)更能體現(xiàn)法律精神，故對(duì)第三人王四仁述稱對(duì)本案訴爭(zhēng)的房屋享有所有權(quán)的意見不予采納。
《中華人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！辫b于原、被告雙方形成的商品房買賣合同關(guān)系合法、有效，被告雖然履行了交付房屋等部分合同義務(wù)，但尚未協(xié)助原告辦理該房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，未履行合同附隨義務(wù)，故被告應(yīng)繼續(xù)履行合同，協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。因此，對(duì)原告的該訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百三十條、第一百三十五條的規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某與被告京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2010年9月28日簽訂的《商品房買賣合同》有效；
二、被告京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)協(xié)助原告李某某辦理位于京山縣新市鎮(zhèn)京源大道東段京匯華苑D棟二單元4××號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6205元，由被告京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 朱社平
審判員 袁京順
人民陪審員 鄧國(guó)安

書記員： 張宏楚