原告：李娟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人。
委托代理人：孫志軍、于小曉，湖北朋來律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市人，武漢市硚口區(qū)紅苗幼兒園退休教師。
委托代理人：馮家啟、王晶晶，湖北九通盛律師事務(wù)所律師，一般授權(quán)代理。

本院于2013年3月21日立案受理了原告李娟訴被告張某某房屋買賣合同糾紛一案，由審判員戴猛獨任審理，于2013年4月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李娟及委托代理人孫志軍，被告張某某及委托代理人馮家啟、王晶晶到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：原告李娟系原漢橋村村民，1994年原告向原漢橋村申請，獲得漢橋村舒家灣宅基地一塊，并辦理了武漢市城鄉(xiāng)個人臨時建房許可證。1994年年底至1995年5月，原告在該塊宅基地上修建了三層半房屋一棟即武漢市漢陽區(qū)外運路46號房屋。1998年3月12日，原告李娟與被告張某某簽訂購房協(xié)議一份，協(xié)約約定：“現(xiàn)有張某某，身份證號：420104510915402，自愿購買李娟座落于漢陽區(qū)外運路46號的樓房壹棟，層高：叁層半，現(xiàn)雙方協(xié)商以下幾條：一、協(xié)商房屋產(chǎn)價為人民幣：壹拾陸萬元整；二、付款方式：分叁次付清房款，簽訂此協(xié)議即付款肆萬元整；98年10月10日前付二期款：柒萬元整；第三期99年7月30日前付清全部款項。三、辦理房產(chǎn)證：由李娟負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證壹本，費用由李娟支付，水電表報裝過戶費用由買方自理。首期款付后，買方方可入住該房。房產(chǎn)證應(yīng)在第三次付款前辦理。四、違約責(zé)任：雙方若違約，均按經(jīng)濟合同法處理，并參照房屋買賣條約處罰。五、若買方違規(guī)裝修，隨意改變原房屋承重墻結(jié)構(gòu)，由買方自負(fù)一切責(zé)任，若屬原房屋本身質(zhì)量問題，由賣方負(fù)責(zé)。屬不可抗力所造成的責(zé)任不在此列。期限按武漢市房屋管理折舊年限為限。六、此協(xié)議一式兩份。雙方各執(zhí)一份存查?！?，原、被告雙方均在協(xié)議上簽字。同日，被告向原告支付了首期購房款40，000元，原告向被告出具收條。1998年10月10日，被告向原告支付第二期購房款70，000元，原告向被告出具收條。協(xié)議簽訂后，原告向被告交付了訴爭房屋，并協(xié)助被告將武漢市城鄉(xiāng)個人臨時建房許可證變更登記在被告張某某名下。1999年8月3日，原、被告簽訂售房補充協(xié)議一份，協(xié)議約定：“甲方：（售房方）李娟，乙方（購房方）：張某某，房屋座落地點：漢橋村舒家灣（七里廟外運路46號）。現(xiàn)因房屋所在地行政單位內(nèi)部調(diào)整原因，房屋正式產(chǎn)權(quán)證暫未辦理（準(zhǔn)建證，地籍調(diào)查表已辦），現(xiàn)雙方協(xié)議如下：一、辦理正式產(chǎn)權(quán)證所需費用由甲方承擔(dān)。二、《房屋所有權(quán)證》將在簽訂此協(xié)議起壹年內(nèi)辦理。三、乙方扣留房款壹萬元整，待產(chǎn)權(quán)證辦理后即時交清。四、乙方于簽訂此協(xié)議時補齊所欠購房款（減去扣留的壹萬元整）以上各條系雙方共同遵守。”，原、被告雙方均在該協(xié)議上簽字。同日，被告向原告支付第三期購房款40，000元，原告出具收條，并在收條上載明：“下欠購房款：壹萬元（10000）待《房屋所有權(quán)證》辦妥時即時交清”。此后，上述房屋一直未辦理土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證。被告一直在該房屋中居住使用至今。現(xiàn)原、被告因該房屋相關(guān)事宜協(xié)商未果，原告起訴來院。
本案經(jīng)人民法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人未能達(dá)成一致意見。
以上事實，有雙方當(dāng)事人陳述及《購房協(xié)議》、《售房補充協(xié)議》、《武漢市農(nóng)民負(fù)擔(dān)資金收款收據(jù)》、《證明》、《武漢市城鄉(xiāng)個人臨時建房許可證》、收條三份等證據(jù)證實，可作以上認(rèn)定。

本院認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的《購房協(xié)議》及《售房補充協(xié)議》系雙方的真實意思表示。協(xié)議簽訂后，被告向原告支付了合理對價，原告向被告交付了房屋，訴爭房屋由被告居住使用至今，合同主要的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢。原、被告之間的臨時建房許可證變更登記行為也得到了永豐鄉(xiāng)政府的確認(rèn)，表示永豐鄉(xiāng)政府同意原告的轉(zhuǎn)讓行為。協(xié)議簽訂后，原告一直未向被告主張權(quán)利，現(xiàn)原告起訴違反了誠實信用原則，不利于市場交易秩序的穩(wěn)定。關(guān)于原告認(rèn)為房屋買賣合同違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三的規(guī)定及國家政策、法規(guī)而無效的觀點，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，約束的是集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，對集體土地上房屋的轉(zhuǎn)讓并未明確禁止，且《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定于1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議修訂，于1999年1月1日開始實施，根據(jù)法不溯及既往的原則，該條對原、被告于1998年3月12日簽訂的協(xié)議沒有溯及力。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》系行政規(guī)范性文件，不屬于全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)。因此，原告的上述觀點，本院不予采信。原、被告之間所簽訂的《購房協(xié)議》及《售房補充協(xié)議》有效，對原告的訴訟請求，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李娟的訴訟請求。
本案案件受理費人民幣3，500元（原告已預(yù)交）減半收取為人民幣1，750元，由原告李娟負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。（上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費1，750元，款匯武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶武漢市法院訴訟費分戶；賬戶：079301040012245；開戶行：農(nóng)行武漢直屬支行830178；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理）。

審判員　戴　猛

書記員：王朝陽