原告(反訴被告)：李娟,女,1976年11月18日出生。
　　委托訴訟代理人：白孝甫,上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：金光杰，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：周宏波。
　　委托訴訟代理人：陳琳君。
　　原告李娟與被告上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)青客公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月22日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序。審理中，被告青客公司向本院提起了反訴，本院依法進(jìn)行了合并審理，于2019年6月5日、2019年8月27日二次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)李娟及委托訴訟代理人白孝甫，被告(反訴原告)青客公司的委托訴訟代理人陳琳君(參加第一次庭審)、周宏波(參加第二次庭審)到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李娟向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告履行《房屋托管租賃合同》。2、判令被告按照8,211元/月的租金標(biāo)準(zhǔn)支付自2019年1月1日到判決生效之日止的房屋租金。目前被告租金已經(jīng)實(shí)際支付至2018年12月31日。3、判令被告支付原告代為支付的賠償金20,000元。4、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟過(guò)程中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1、判令《房屋托管租賃合同》于判決生效之日解除。2、判令被告按照8,211元/月的租金標(biāo)準(zhǔn)支付自2019年1月1日到判決生效之日止的房屋租金。目前被告租金已經(jīng)實(shí)際支付至2018年12月31日。3、判令被告支付原告代為支付的賠償金20,000元。4、被告支付違約金49,266元(根據(jù)合同約定，被告如擅自退租，被告應(yīng)當(dāng)支付剩余租期一倍的租金，現(xiàn)原告酌情主張6個(gè)月的租金作為違約金)。事實(shí)和理由：2015年11月11日,原告與被告簽署《房屋托管租賃合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》,合同約定原告將本市靜安區(qū)保德路XXX弄XXX號(hào)XXX室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)出租給被告。原告按照合同如期交付房屋，被告在裝修過(guò)程中沒(méi)有按照規(guī)范做好防水工作，導(dǎo)致漏水，對(duì)樓下業(yè)主造成損害，原告已代被告支付了賠償金20,000元。根據(jù)雙方簽訂的合同，房屋維修責(zé)任除結(jié)構(gòu)性問(wèn)題外均由被告負(fù)責(zé)維修，出現(xiàn)意外事故由被告承擔(dān)責(zé)任，因此對(duì)此責(zé)任應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)?，F(xiàn)被告僅支付租金至2018年12月31日，自2019年1月1日起未付租金，已構(gòu)成違約，被告非合理理由,擅自提前退租,應(yīng)按提前歸還天數(shù)的1倍向原告支付違約金。被告的違約行為已給原告造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失，故請(qǐng)求法院維護(hù)原告的合法權(quán)益。
　　被告青客公司辯稱(chēng)，訴請(qǐng)1，2019年3月13日，被告發(fā)函給原告，次日原告收到函件，故雙方租賃合同已經(jīng)于2019年3月14日解除，且被告已經(jīng)將房屋鑰匙交還原告。租金被告支付至2018年12月31日。不同意訴請(qǐng)2，被告承租系爭(zhēng)房屋作為人才公寓使用，樓下業(yè)主的樓下業(yè)主噴漆、關(guān)水閘的行為已經(jīng)使得被告租賃房屋的目的難以實(shí)現(xiàn)，也無(wú)法正常使用房屋，被告曾與原告交涉，但無(wú)果，因此合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。原告應(yīng)當(dāng)保證系爭(zhēng)房屋在租賃期間保持租賃使用的用途，樓下業(yè)主阻撓的行為致使被告無(wú)法使用，因此2019年1月1日至2019年3月14日的租金不應(yīng)當(dāng)支付。不同意訴請(qǐng)3，原告賠償給樓下業(yè)主20,000元為其私下達(dá)成的協(xié)議，對(duì)于漏水的損失沒(méi)有進(jìn)行鑒定。樓下業(yè)主曾向被告表示，如果漏水問(wèn)題不解決，會(huì)一直阻撓被告使用，因此系爭(zhēng)房屋自2018年9月直至2019年3月14日期間，系爭(zhēng)房屋均是空置的，因此，此段時(shí)間的租金不應(yīng)由被告承擔(dān)，已經(jīng)支付的租金，被告在反訴中主張?jiān)嬗枰苑颠€。不同意訴請(qǐng)4，被告不存在違約行為，因此不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告青客公司并提起反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求確認(rèn)原、被告之間簽訂的《房屋托管租賃合同》于2019年3月14日解除。2、要求判令反訴被告返還反訴原告已支付的租金24,633元(2018年9月-2018年12月的租金：8,211元/月×3)以及押金8,211元。3、判令反訴被告賠償反訴原告裝修損失，折價(jià)后暫計(jì)16,387.04元(2015年11月交房后，被告對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，裝修總計(jì)花費(fèi)40,967.6元，按照60個(gè)月折舊，40,967.6/60*24，因2018年9月開(kāi)始，被告無(wú)法正常使用系爭(zhēng)房屋，故被告自該日開(kāi)始酌情主張兩年的裝修損失，可移動(dòng)家具被告均沒(méi)有搬離，雖已使用兩年，但也都是有使用殘值的)。3、本案反訴費(fèi)用由反訴被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2015年11月12日，反訴原、被告簽訂了《房屋托管租賃合同》，反訴被告將系爭(zhēng)房屋交由反訴原告托管并允許反訴原告對(duì)外出租。在租期內(nèi)，樓下502室業(yè)主通過(guò)門(mén)上噴漆、多次砸門(mén)，關(guān)水閘等行為多次阻撓反訴原告進(jìn)行正常出租。且系爭(zhēng)房屋內(nèi)3名租客先后于2018年10月15日前因樓下業(yè)主原因退租，該房屋之后也無(wú)法正常出租使用。反訴原告多次與反訴被告溝通處理方案，但均未達(dá)成一致。上述原因?qū)е路丛V原告無(wú)法正常對(duì)外出租使用系爭(zhēng)房屋，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)重?fù)p害了反訴原告的合法權(quán)益。故請(qǐng)求法院支持反訴原告的反訴請(qǐng)求。
　　反訴被告李娟辯稱(chēng)，不同意被告所有的反訴訴請(qǐng)，不同意被告所有的反訴請(qǐng)求。1，被告不具備合同解除的條件，其系違法解除。2，系爭(zhēng)房屋由被告占有使用，其支付租金為其應(yīng)有的義務(wù)，不存在返還租金的問(wèn)題。在原告存在違約的情況下，才存在裝修損失，因此被告不存在裝修損失的問(wèn)題。對(duì)于被告所述裝修投入的金額，原告不予認(rèn)可。原告交付給被告的房屋即為精裝修，被告為了經(jīng)營(yíng)需要做了隔斷。因?yàn)樵娼桓斗课莺鬀](méi)有進(jìn)去過(guò)，因此對(duì)于被告裝修的情況原告是不知情的，衛(wèi)生間漏水的原因是樓下業(yè)主告知原告，因?yàn)楹贤s定由被告負(fù)責(zé)維修，但原告還是先找到物業(yè)，但物業(yè)未上門(mén)，后原告跟被告協(xié)商，被告方的工程部判斷是洗手臺(tái)水管開(kāi)裂導(dǎo)致漏水，致使5樓衛(wèi)生間天花板墻面開(kāi)裂，且有水漬。2019年3月26日原告已經(jīng)與樓下業(yè)主協(xié)商賠償其2萬(wàn)元，由其自行修復(fù)。收到被告寄送的鑰匙后，原告已進(jìn)入系爭(zhēng)房屋，發(fā)現(xiàn)被告已經(jīng)將開(kāi)裂的水管更換，但還存在漏水的情況，且樓下業(yè)主表示被告的防水沒(méi)有做好，為了防止再次漏水，2019年4月底原告已經(jīng)找裝修師傅重新做了衛(wèi)生間的防水。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2015年11月11日，原告(甲方)與被告(乙方)就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋托管租賃合同》載明，起租日為2015年12月13日，截止日為2023年12月24日，月租金額為8,211元，付三押一；交房日期為2015年11月13日，前3年租金不變，以后每年上漲5%(410.55元)。合同一般條款另約定：甲方作為該房屋的產(chǎn)權(quán)人委托乙方進(jìn)行裝修、管理及出租。該房屋現(xiàn)有裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備狀況為毛坯，如有裝修雙方共同制作裝修和家具清單。甲方同意乙方自行委托第三方對(duì)該房屋進(jìn)行裝修和增設(shè)附屬設(shè)施，標(biāo)準(zhǔn)按照人才公寓標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。甲方向乙方交付該房屋和本合同終止時(shí)乙方向甲方返還該房屋的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為交接當(dāng)時(shí)現(xiàn)狀。若甲方需乙方支付租賃該房屋的押金，則押金為1個(gè)月的租金，租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的房屋租賃押金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分應(yīng)于租賃關(guān)系終止后3個(gè)工作日內(nèi)無(wú)息返還乙方。系爭(zhēng)房屋結(jié)構(gòu)性損壞，造成外墻漏水，天花板漏水的，甲方應(yīng)自確認(rèn)之日起3日內(nèi)通知物業(yè)公司進(jìn)行修復(fù)。其他維修均由乙方承擔(dān)。乙方非合理理由，擅自提前退租，應(yīng)按提前歸還天數(shù)租金的1倍向甲方支付違約金。若支付的違約金不足抵付對(duì)方損失的，違約方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。合同中交房標(biāo)準(zhǔn)中房東遺留的衛(wèi)生間予以保留，檢查項(xiàng)目包括檢查浴室是否符合公司標(biāo)準(zhǔn)，馬桶、臺(tái)盆是否要更換，龍頭是否能正常出水，地漏下水是否通暢。
　　被告承租系爭(zhēng)房屋后，向原告支付了押金8,211元，并支付租金至2018年12月31日。
　　2018年5月，系爭(zhēng)房屋衛(wèi)生間漏水，致使樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損。為此原告、被告、樓下業(yè)主曾多次協(xié)商賠償事宜。被告確認(rèn)，樓下業(yè)主曾提出索賠20,000元，但被告認(rèn)為費(fèi)用過(guò)高，故未同意。原告于2019年3月26日通過(guò)微信向樓下業(yè)主轉(zhuǎn)賬了20,000元。
　　2018年12月3日，被告向原告發(fā)出《通知函》，表示被告已于2018年7月30日書(shū)面致函給原告，告知樓下502室業(yè)主通過(guò)大門(mén)潑油漆、關(guān)閉水閥、驅(qū)趕租客等行為阻撓被告正常使用系爭(zhēng)房屋，房屋內(nèi)3名租客先后于2018年10月15日前被502室業(yè)主驅(qū)逐退租。被告通知原告：1、于12月15日前聯(lián)系樓下業(yè)主，協(xié)調(diào)解決糾紛，確保被告能夠正常使用房屋，被告之前已支付的3個(gè)月租金(2018年9月25日至2018年12月24日)，轉(zhuǎn)化為被告能夠正常使用房屋之后的租金。2、若原告收到該函后仍置之不理，被告將因無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的而不得不解除租賃合同，由此造成的所有后果均由原告承擔(dān)。
　　2019年3月13日，被告向原告發(fā)出《通知函》，表示因樓下502室業(yè)主通過(guò)大門(mén)潑油漆、關(guān)閉水閥、驅(qū)趕租客等行為阻撓被告正常使用系爭(zhēng)房屋，房屋內(nèi)3名租客先后于2018年10月15日前被502室業(yè)主驅(qū)逐退租。但被告多次與原告協(xié)商處理方案，但均未達(dá)成一致。故被告致函原告：1、被告已無(wú)法正常使用系爭(zhēng)房屋，租客已無(wú)法正常居住，原合同無(wú)法繼續(xù)履行，原合同于原告收到本通知函之日起解除；2、被告將保留追究裝修損失賠償?shù)臋?quán)利；3、系爭(zhēng)房屋鑰匙共計(jì)7把，已于原告收到函件之日送達(dá)。該《通知函》原告于2019年3月14日簽收。
　　審理中,原告表示，2018年5月，樓下業(yè)主告知原告系爭(zhēng)房屋存在漏水的情況，原告即聯(lián)系被告，被告表示會(huì)進(jìn)行維修，其的確上門(mén)進(jìn)行過(guò)維修，但樓下業(yè)主反映被告維修后的次日還會(huì)繼續(xù)漏水。2018年7、8月，衛(wèi)生間隔壁的臥室也發(fā)生漏水的情況，當(dāng)時(shí)系爭(zhēng)房屋已經(jīng)空置，是由于系爭(zhēng)房屋的租客搬離時(shí)沒(méi)有關(guān)窗導(dǎo)致雨水飄入發(fā)生漏水。被告發(fā)出的解約函件確實(shí)已經(jīng)收到，系爭(zhēng)房屋鑰匙也隨函件一并寄送給了原告，但原告向被告表示，其沒(méi)有合同解除權(quán)，系違法解除。原告收到鑰匙后為了避免再次向樓下漏水，已重新做了防水。對(duì)于被告沒(méi)有結(jié)清的水、電、煤氣等費(fèi)用，原告不再向被告主張。被告繳付的押金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先抵扣被告欠付的各項(xiàng)費(fèi)用。就賠償?shù)?萬(wàn)元，被告也曾參與協(xié)商，樓下業(yè)主也將維修報(bào)價(jià)單提供給了被告。
　　被告表示，2018年5月6日，樓下業(yè)主反映系爭(zhēng)房屋有漏水的情況，被告立即對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)的部位進(jìn)行了維修，然后樓下業(yè)主向被告提出就其室內(nèi)的損壞部分讓被告賠償20,000元，被告認(rèn)為費(fèi)用過(guò)高，雙方一直在協(xié)商中。但之后樓下業(yè)主采取潑油漆、關(guān)水閘等過(guò)激行為導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋租客無(wú)法使用，被告于2018年7月發(fā)函給原告，要求其配合解決。樓下業(yè)主曾告知被告，其也曾聯(lián)系過(guò)原告，但原告一直推諉不解決。被告對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)進(jìn)行修復(fù)后，沒(méi)有再發(fā)生漏水的情況，2018年7-8月被告完成了系爭(zhēng)房屋的維修，2018年9月開(kāi)始系爭(zhēng)房屋空置，后期均是就樓下業(yè)主室內(nèi)部分的賠償進(jìn)行協(xié)商。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按約履行?，F(xiàn)原、被告均同意解除雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房屋托管租賃合同》，但對(duì)于合同解除時(shí)間及違約責(zé)任存在爭(zhēng)議。被告認(rèn)為，因樓下業(yè)主原因?qū)е缕錈o(wú)法正常使用房屋，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，合同應(yīng)當(dāng)解除，并由原告賠償其裝修損失。但被告在系爭(zhēng)房屋的管理期間因漏水導(dǎo)致的樓下業(yè)主的損失，被告有責(zé)任進(jìn)行溝通、解決，但被告之后并未能夠與樓下業(yè)主進(jìn)行充分溝通，也未就糾紛解決拿出足夠的誠(chéng)意，被告在審理中抗辯稱(chēng)系因樓下業(yè)主采取過(guò)激行為導(dǎo)致其不能夠使用系爭(zhēng)房屋，但被告作為系爭(zhēng)房屋的管理人對(duì)此亦有責(zé)任。被告亦在審理中確認(rèn)漏水問(wèn)題已經(jīng)由其修復(fù)，但未能提供充分證據(jù)證明其主張，被告以此拒付租金、解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。被告已于2019年3月14日將系爭(zhēng)房屋鑰匙交還原告，雙方的租賃合同也已事實(shí)上無(wú)法履行，故本院確認(rèn)《房屋托管租賃合同》于2019年3月14日解除，現(xiàn)原告要求被告按照8,211元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，本院予以確認(rèn)，被告應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2019年1月1日至2019年3月14日的租金20,130元。
　　就原告要求被告承擔(dān)其代為賠償?shù)?0,000元的訴訟請(qǐng)求，因漏水部位已經(jīng)由被告進(jìn)行修復(fù)，原告接收系爭(zhēng)房屋后也重新進(jìn)行了裝修，結(jié)合本案實(shí)際情況，本院認(rèn)為，原告作為產(chǎn)權(quán)人與被告作為系爭(zhēng)房屋的管理方，應(yīng)分?jǐn)傇摴P損失，由被告向原告支付10,000元。
　　根據(jù)合同約定，被告擅自退租，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于剩余租期租金的違約金，但根據(jù)本案實(shí)際情況，原告酌情主張的6個(gè)月的租金的違約金，本院認(rèn)為仍高于了原告的實(shí)際損失，本院酌情調(diào)整被告需向原告支付違約金24,633元。因被告原因?qū)е潞贤獬?，被告要求原告返還租金及賠償裝修損失的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。合同解除后，押金8,211元應(yīng)當(dāng)予以返還，但應(yīng)當(dāng)?shù)挚郾桓媲犯兜母黜?xiàng)費(fèi)用。
　　據(jù)此，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)李娟與被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司就上海市靜安區(qū)保德路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《房屋托管租賃合同》于2019年3月14日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)李娟支付租金20,130元；
　　三、被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向賠償原告(反訴被告)李娟損失10,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)李娟支付違約金24,633元；
　　五、原告(反訴被告)李娟應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司返還房屋押金8,211元,該款應(yīng)優(yōu)先抵扣被告(反訴原告)上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司欠付的上述費(fèi)用；
　　六、駁回反訴原告上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)1,162.2元，減半收取為581.1元，由被告上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)542元，由反訴原告上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司負(fù)擔(dān)455元，反訴被告李娟負(fù)擔(dān)87元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：董??錕

書(shū)記員：郇??鑫