李某
張萍（河北石家莊鹿泉區(qū)法律援助中心）
劉洋（河北石家莊鹿泉區(qū)法律援助中心）
河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
王建芳（河北新業(yè)律師事務(wù)所）
欒鸞（河北新業(yè)律師事務(wù)所）

原告李某。
委托代理人張萍，石家莊市鹿泉區(qū)法律援助中心律師。
委托代理人劉洋，石家莊市鹿泉區(qū)法律援助中心律師。
被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人:王保山，職務(wù):董事長(zhǎng)。
委托代理人王建芳，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
委托代理人欒鸞，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。
原告李某與被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金某某房地產(chǎn)公司）為商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李順川獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告李某及其委托代理人張萍、劉洋，被告金某某房地產(chǎn)公司委托代理人王建芳、欒鸞均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某訴稱(chēng)，原告李某、被告金某某房地產(chǎn)公司于2009年10月7日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告李某購(gòu)買(mǎi)被告金某某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于石家莊市鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村北的D區(qū)12-2-602號(hào)商品房。
原告李某已按合同約定支付了購(gòu)房款，被告金某某房地產(chǎn)公司在2010年8月2日交付了原告李某房屋，按合同約定被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180個(gè)工作日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，否則按戶支付違約金每月200元至房產(chǎn)證辦理完畢止，并約定“水、電、暖設(shè)施入住時(shí)施工完畢，具備使用條件”。
但經(jīng)過(guò)原告李某多次與被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)商，被告至今未給原告辦理房屋所有權(quán)證，小區(qū)供暖配套設(shè)施不完善，未能達(dá)到使用條件。
請(qǐng)求法院一、依法責(zé)令被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證；二、依法判令被告金某某房地產(chǎn)公司支付原告李某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金9000元（自2011年6月1日至2015年2月1日），并自2015年2月2日起至辦理完畢房產(chǎn)證之日止每月支付原告李某200元違約金；三、依法責(zé)令被告金某某房地產(chǎn)公司按照合同約定為原告李某安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用；四、案件受理費(fèi)由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
被告金某某房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)，一、原告李某要求被告協(xié)助辦理房產(chǎn)證的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，應(yīng)駁回原告該訴訟請(qǐng)求。
根據(jù)《民法通則》第一百三十五條之規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間二年，第一百三十七條規(guī)定，訴訟時(shí)效從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。
根據(jù)原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條約定，原告李某收房后180個(gè)工作日內(nèi)未取得房產(chǎn)證，此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到了侵害，應(yīng)當(dāng)在該時(shí)間節(jié)點(diǎn)后的兩年內(nèi)主張權(quán)利，而原告至今才向法院起訴，也未能提供有效的訴訟時(shí)效中止、中斷的相關(guān)證據(jù)，其請(qǐng)求已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，應(yīng)駁回原告李某的該訴訟請(qǐng)求；二、原告李某對(duì)于起訴立案之日起倒推兩年之前的違約金請(qǐng)求超過(guò)了訴訟時(shí)效，不應(yīng)予以支持。
本案中原告李某對(duì)于逾期辦理房產(chǎn)證的違約金的請(qǐng)求也應(yīng)當(dāng)受到兩年訴訟時(shí)效的限制，根據(jù)雙方簽定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條約定，違約金按月計(jì)算，屬于繼續(xù)性債權(quán)，繼續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體，由每個(gè)個(gè)體債權(quán)構(gòu)成，每個(gè)個(gè)體債權(quán)在法律上具有相對(duì)獨(dú)立性，也即每月都產(chǎn)生一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體違約金債權(quán)，每月200元的違約金應(yīng)作為獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，適用《民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條的關(guān)于兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定，即本案原告李某起訴立案之日起倒推兩年產(chǎn)生的違約金請(qǐng)求沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效，兩年之前的違約金請(qǐng)求超過(guò)了訴訟時(shí)效，應(yīng)當(dāng)不予支持；三、本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十五條，關(guān)于每月200元違約金約定過(guò)高，兩年的違約金每戶為4800元，本類(lèi)案件達(dá)100多戶，違約金將近50萬(wàn)元左右，整體數(shù)額過(guò)高，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形式下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件的精神，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確因資金暫時(shí)困難產(chǎn)生糾紛的，要根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問(wèn)題。
在商品房預(yù)售時(shí)，原告明知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有周期長(zhǎng)、投資大等特殊性，容易產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。
本案中，被告確因原告等業(yè)主因不交物業(yè)費(fèi)、地處偏僻等問(wèn)題，造成資金暫時(shí)困難，產(chǎn)生一些問(wèn)題，但被告作為開(kāi)發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)全部的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。
請(qǐng)法院根據(jù)案件的實(shí)際情況綜合考慮，從公平合理的角度調(diào)整違約金數(shù)額，依法降低原告所主張的違約金；四、原告李某主張要求安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以駁回。
根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》附件二，約定為地暖或普通暖氣，被告已按照合同約定為原告業(yè)主安裝了地暖，且能正常使用，達(dá)到了供暖的效果，已履行了合同義務(wù)。
原告在合同約定之外沒(méi)有理由再要求被告安裝完善小區(qū)供熱配套設(shè)施，該訴求應(yīng)駁回。
本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
原告李某、被告金某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容并無(wú)違法之處，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。
本案中，原告李某已按合同約定履行了支付房款的義務(wù)，但被告金某某房地產(chǎn)公司未按照合同約定為原告李某辦理房屋所有權(quán)證和安裝水暖供熱配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對(duì)原告李某請(qǐng)求法院判令被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證、并支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金、安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，本院予以支持。
關(guān)于訴訟時(shí)效的問(wèn)題，房屋交付后，原告李某多年來(lái)一直向被告金某某房地產(chǎn)公司和有關(guān)政府部門(mén)主張自己的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為訴訟時(shí)效的中斷，故對(duì)被告金某某房地產(chǎn)公司提出原告訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯，本院不予采納。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)為原告李某辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告李某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金9000元（計(jì)算期間2011年6月1日至2015年2月1日），并自2015年2月2日起至辦理房屋所有權(quán)證完畢之日止每月支付原告李某違約金200元。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)按合同約定為原告李某安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用。
案件受理費(fèi)25元（已減半收?。杀桓娼鹉衬撤康禺a(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
原告李某、被告金某某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容并無(wú)違法之處，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。
本案中，原告李某已按合同約定履行了支付房款的義務(wù)，但被告金某某房地產(chǎn)公司未按照合同約定為原告李某辦理房屋所有權(quán)證和安裝水暖供熱配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故對(duì)原告李某請(qǐng)求法院判令被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證、并支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金、安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，本院予以支持。
關(guān)于訴訟時(shí)效的問(wèn)題，房屋交付后，原告李某多年來(lái)一直向被告金某某房地產(chǎn)公司和有關(guān)政府部門(mén)主張自己的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為訴訟時(shí)效的中斷，故對(duì)被告金某某房地產(chǎn)公司提出原告訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效的抗辯，本院不予采納。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)為原告李某辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告李某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金9000元（計(jì)算期間2011年6月1日至2015年2月1日），并自2015年2月2日起至辦理房屋所有權(quán)證完畢之日止每月支付原告李某違約金200元。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)按合同約定為原告李某安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用。
案件受理費(fèi)25元（已減半收?。?，由被告金某某房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長(zhǎng)：李順川

書(shū)記員：劉命