原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王兆茜，上海敏誠(chéng)善律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：丁浩，上海敏誠(chéng)善律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海青浦市場(chǎng)開發(fā)管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：徐志軍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：朱福昌，上海通解律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：何曉聿，上海通解律師事務(wù)所律師。
　　原告李某某與被告上海青浦市場(chǎng)開發(fā)管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月2日立案受理，依法由審判員吳小龍獨(dú)任審判。本案于2018年9月11日公開開庭進(jìn)行審理，原告李某某及其委托訴訟代理人王兆茜、丁浩、被告上海青浦市場(chǎng)開發(fā)管理有限公司委托訴訟代理人朱福昌、何曉聿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告李某某訴稱：2018年3月16日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《營(yíng)業(yè)房租賃合同》，約定甲方營(yíng)業(yè)用房坐落青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)漕平路XXX號(hào)附屬09號(hào)二樓門面(房屋建筑面積約280平方米)，該房屋確認(rèn)符合政府的租賃條款并且該財(cái)產(chǎn)屬于甲方，經(jīng)營(yíng)行業(yè)教育、培訓(xùn)，年租金人民幣12萬(wàn)元(以下幣種均為人民幣)，保證金2萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，原告支付一年租金及保證金共計(jì)14萬(wàn)元，之后原告對(duì)房屋進(jìn)行裝修，但因該房屋沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證且消防不符合消防部門對(duì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦學(xué)場(chǎng)所的安全性要求，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。原告認(rèn)為，根據(jù)《合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，因被告存在根本違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，并對(duì)原告造成重大損失，故訴至法院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告雙方簽訂的協(xié)議于2018年5月31日正式解除，被告應(yīng)返還原告已支付房屋租金12萬(wàn)元以及保證金2萬(wàn)元，共計(jì)14萬(wàn)元；2、由被告承擔(dān)損失賠償額暫計(jì)130,800元；3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告變更第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為要求被告賠償13萬(wàn)元(房屋裝修費(fèi)56,347元、律師費(fèi)40,000元、誤工費(fèi)33,653元)；增加訴訟請(qǐng)求要求被告返還物業(yè)垃圾清運(yùn)費(fèi)800元。
　　被告上海青浦市場(chǎng)開發(fā)管理有限公司辯稱：不同意第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。原告要求解除合同缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行，被告無(wú)須返還租金及保證金。租賃房屋已經(jīng)上海市青浦區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)批復(fù)確認(rèn)，具有合法的產(chǎn)權(quán)，該房屋也已由上海市青浦區(qū)公安消防支隊(duì)竣工驗(yàn)收消防備案，根據(jù)原告提供的《青浦區(qū)民辦培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦學(xué)場(chǎng)所消防檢查對(duì)接表》可知，消防部門是認(rèn)為原告辦理的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不符合相關(guān)要求而不同意原告辦理，并非租賃房屋原因。根據(jù)合同約定，租賃房屋的相關(guān)設(shè)施均由原告自行負(fù)責(zé)，因此，原告無(wú)法在租賃房屋中辦理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)學(xué)校是原告自身原因所致，與被告無(wú)關(guān)，被告無(wú)任何違約行為，也無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，原告缺乏請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，不享有法定解除權(quán)，無(wú)權(quán)以無(wú)法辦理培訓(xùn)學(xué)校為由要求解除合同。不同意第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。首先，被告沒(méi)有任何違約行為，沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，是原告違約，在缺乏事實(shí)和法律依據(jù)的情況下單方面提出解除合同，即使合同解除，損失也應(yīng)由原告自行承擔(dān)。其次，原告主張的13萬(wàn)元的損失金額，也缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。對(duì)原告主張的裝修費(fèi)、律師費(fèi)、誤工費(fèi)等均不予認(rèn)可。
　　經(jīng)開庭審理查明：2018年3月16日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《營(yíng)業(yè)房租賃合同》，約定：甲方營(yíng)業(yè)房屋坐落上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)漕平路XXX號(hào)附屬09號(hào)二樓門面(房屋建筑面積約280平方米)，該房屋確認(rèn)符合政府的租賃條款并且該財(cái)產(chǎn)屬于甲方，經(jīng)營(yíng)行業(yè)教育、培訓(xùn)。該房屋配置消防水管，自來(lái)水已接至該房屋及衛(wèi)生區(qū)域，門窗安裝完畢。房屋用途為商業(yè)用房屋，除雙方另有約定外，乙方不得任意改變房屋用途。租賃期限2年，自2018年4月1日至2020年5月30日止。甲方應(yīng)不遲于2018年4月1日將該房屋交付給乙方，租賃費(fèi)用從2018年4月1日算起。年租金12萬(wàn)元，土地使用費(fèi)、場(chǎng)地費(fèi)和綠化費(fèi)免費(fèi)，除了以上費(fèi)用外，乙方不需支付物業(yè)費(fèi)于甲方。乙方應(yīng)按時(shí)繳納水電等日常設(shè)施使用費(fèi)，繳納時(shí)間為每月20日前。甲方將于合同期滿前一個(gè)月內(nèi)，根據(jù)乙方合同期內(nèi)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況決定是否與乙方續(xù)簽合同。在續(xù)簽合同時(shí)，甲方有權(quán)根據(jù)同期的租賃市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整租金金額以及支付周期等。租賃合同保證金2萬(wàn)元，在雙方簽署合同時(shí)，乙方向甲方支付。租金按年支付，乙方每年12月的15日前支付租金。合同到期后解除，乙方應(yīng)將承租的房屋歸還甲方，如乙方欲續(xù)租該房屋，應(yīng)在合同到期前2個(gè)月書面通知甲方，如甲方同意，雙方簽訂合同，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先租賃權(quán)，租賃期間，除合同另有約定外，雙方均不得單方面終止合同。乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回該房屋且不退還租金，造成甲方損失的，由乙方負(fù)責(zé)賠償損失：1、未經(jīng)甲方書面同意將承租的該房屋轉(zhuǎn)租的，未經(jīng)甲方書面同意將承租的該房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；2、未經(jīng)甲方書面同意拆改承租該房屋結(jié)構(gòu)或轉(zhuǎn)變承租房屋用途的；3、拖欠租金累計(jì)達(dá)1個(gè)月；4、利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；5、故意損壞承租房屋的；6、拖欠水電費(fèi)等其他費(fèi)用的；7、不遵守“門前三包”規(guī)定，包括亂倒垃圾違反衛(wèi)生管理規(guī)定的；8、違反規(guī)定跨門店經(jīng)營(yíng)經(jīng)教育制止拒不整改的；9、有違反消防安全等其他違章行為的；10、《經(jīng)營(yíng)戶守則》(附件1)中規(guī)定的嚴(yán)重違規(guī)行為的。因甲方責(zé)任終止合同的約定，甲方未及時(shí)交付房屋，超過(guò)一個(gè)月且影響乙方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，乙方可終止合同，造成乙方損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠償。合同期間雙方應(yīng)遵守合同條款，如任何一方違反合同，違約方支付守約方三個(gè)月的租金，如乙方延期支付租金及水電費(fèi)用的，按延期工作日的月租金的0.8%支付給甲方，反之同樣適用甲方。合同另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，被告依約向原告交付系爭(zhēng)房屋，原告按約支付保證金2萬(wàn)元，并支付租金12萬(wàn)元。2018年6月5日，原告向被告發(fā)出《解約通知函》，言明因該房屋沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證且消防不符合消防部門對(duì)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)辦學(xué)場(chǎng)所的安全性要求，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，依法行使法定解除權(quán)，并告知如下內(nèi)容：1、合同已于2018年5月31日正式解除；2、應(yīng)當(dāng)返還已支付的房屋租金及保證金共計(jì)14萬(wàn)元；3、賠償損失暫計(jì)130,800元。2018年8月1日，被告向原告發(fā)出《關(guān)于〈解約通知函〉的回函》，言明不同意解除《營(yíng)業(yè)房租賃合同》，不同意返還房屋租金及保證金14萬(wàn)元，原告提出解除租賃合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，也不符合租賃合同的約定，租賃房屋是具有合法產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)人民政府委托進(jìn)行管理，被告有權(quán)對(duì)外出租。根據(jù)合同約定，租賃房屋的基礎(chǔ)設(shè)施由原告自行負(fù)責(zé)，租賃房屋的具體消防設(shè)施應(yīng)由原告負(fù)責(zé)，是否符合消防部門規(guī)定與被告無(wú)關(guān)，租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。不同意賠償130,800元，在雙方租賃合同法律關(guān)系存續(xù)期間，被告無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，不具有賠償責(zé)任。要求原告按約履行租賃合同，在2018年12月15日前支付第二年租金12萬(wàn)元。
　　另查明，2010年10月19日，上海市青浦區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)向案外人上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)人民政府作出《關(guān)于青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)人民政府改建朱家角農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年度投資計(jì)劃的的批復(fù)》[青發(fā)改投(2010)1075號(hào)]：根據(jù)你鎮(zhèn)報(bào)來(lái)《關(guān)于改建朱家角農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年度投資計(jì)劃的申請(qǐng)》收悉，根據(jù)青建初(2010)第80號(hào)初步設(shè)計(jì)的批復(fù)，現(xiàn)原則同意該申請(qǐng)，并列入2010年度投資計(jì)劃。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和內(nèi)容：青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)漕平路XXX號(hào)，東至漕平路，西至東湖新村，南至小紅鯉浴場(chǎng)，北至祥凝浜路，總用地面積5,748平方米，總建筑面積9,868平方米。2012年4月9日，上海市青浦區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)作出《建設(shè)工程施工許可證》。2013年9月12日，上海朱家角污水處理工程建設(shè)有限公司出具《廢、污水接納證明書》：青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)漕平路XXX號(hào)朱家角農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其廢、污水已接納入城市污水管網(wǎng)。2013年7月30日，青浦區(qū)公安消防支隊(duì)作出《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證》[滬公消竣備字(2013)第0161號(hào)]，確認(rèn)朱家角農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)工程(地址青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)漕平路XXX號(hào))經(jīng)審查，備案材料齊全，依法核發(fā)備案憑證。上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)人民政府確認(rèn)被告對(duì)系爭(zhēng)房屋對(duì)外出租。
　　以上查明的事實(shí)，由原告、被告的陳述，營(yíng)業(yè)房屋租賃合同、上海增值稅普通發(fā)票、解約通知函、快遞單、關(guān)于青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)人民政府改建朱家角農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年度投資計(jì)劃的的批復(fù)、建筑工程施工許可證、廢污水接納證明書、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證、證明、關(guān)于解約通知函的回函等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　案件審理過(guò)程中，原告表示，原告對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行裝修并支付裝修款，對(duì)房屋進(jìn)行裝修系經(jīng)被告同意的。原告支付律師費(fèi)4萬(wàn)元。文件的地址與系爭(zhēng)房屋地址不一致，無(wú)法證明系爭(zhēng)房屋系產(chǎn)權(quán)房，且應(yīng)該由房管部門提供證明，與實(shí)際消防驗(yàn)收的結(jié)果不一致。簽署合同中，被告沒(méi)有披露相關(guān)證明。即使整體43號(hào)房屋符合要求，也不代表系爭(zhēng)房屋符合要求。租賃期限兩年，可以看出兩個(gè)月免租期，當(dāng)時(shí)有過(guò)補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議中提出過(guò)免租期，被告以拿回去敲章為由，之后一直沒(méi)有給原告。對(duì)于發(fā)票開具兩張，當(dāng)時(shí)提出過(guò)異議，但被告說(shuō)財(cái)務(wù)就是這么開的，只要金額對(duì)就可以了。培訓(xùn)學(xué)校已經(jīng)在教育局注冊(cè)，學(xué)校的名字已經(jīng)給了。簽合同前要求看房屋產(chǎn)證，但葉場(chǎng)長(zhǎng)表示產(chǎn)證在總公司，必須簽好合同有了憑證之后才能看，但簽好合同仍沒(méi)有看見。消防部門說(shuō)不符合，因?yàn)殚T開要求系100公分，只開到60幾公分，旁邊系承重墻，無(wú)法再繼續(xù)開門。消防沒(méi)有通過(guò)，原告無(wú)法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從未投入使用，現(xiàn)在房屋空關(guān)。因被告無(wú)法提供證據(jù)證明房屋歸其所有，且其提供的房屋不符合合同約定的用途，導(dǎo)致原告開辦的學(xué)校無(wú)法通過(guò)消防檢查，原告享有法定解除權(quán)。消防對(duì)接表中初檢日期2018年1月22日，當(dāng)時(shí)房屋確實(shí)系未裝修的，租賃房屋系2018年3月16日，租賃過(guò)程中原告進(jìn)行裝修。被告明知涉案房屋不符合消防，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，對(duì)此被告負(fù)責(zé)人多次承諾房屋不存在權(quán)屬爭(zhēng)議、消防沒(méi)有問(wèn)題，由此可見被告存在主觀惡意欺詐。其次原告在收到消防部門消防未通過(guò)的情況后，與被告多次溝通無(wú)果，故原告向被告發(fā)送解除函。由于房屋不符合，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理學(xué)校，損失巨大。同時(shí)，原告申請(qǐng)證人吳某出庭作證，證人吳某表示：原告委托其裝修朱家角菜場(chǎng)二樓的項(xiàng)目，裝修是2018年4月6日開始的，裝修300左右平方米，隔墻做教室用。2018年5月4日裝修結(jié)束。移動(dòng)電纜線，跟菜場(chǎng)進(jìn)行協(xié)調(diào)。2018年4月3日，吳某、原告同菜場(chǎng)丁場(chǎng)長(zhǎng)打了招呼，要求提供建筑圖紙，開安全出口用。情況說(shuō)明是吳某簽的，吳某口述之后，由原告幫其打印，然后吳某簽字確認(rèn)。菜場(chǎng)沒(méi)有提供圖紙，就口頭詢問(wèn)了菜場(chǎng)管理員是否可以，經(jīng)保證沒(méi)問(wèn)題之后，就開消防通道了，由于是承重墻，所以開了65公分之后就不敢敲了。菜場(chǎng)管理人員說(shuō)沒(méi)問(wèn)題的。原告給菜場(chǎng)負(fù)責(zé)人打電話，開了免提，意思讓菜場(chǎng)管理員過(guò)來(lái)看一下。吳某和原告到管理辦公室，對(duì)方是同意裝修的。裝修費(fèi)用系原告轉(zhuǎn)賬支付的，是用在這個(gè)門面的。吳某是江蘇富安建設(shè)有限公司上海分公司業(yè)務(wù)經(jīng)理，公司不繳納社保，系掛靠在公司的，發(fā)票系委托公司開具的。沒(méi)有看到原告培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，簽訂合同時(shí)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照正在辦理中。菜場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)姓丁，但是其不認(rèn)識(shí)。對(duì)于情況說(shuō)明，上面顯示系葉場(chǎng)長(zhǎng)，系因?yàn)楝F(xiàn)在太緊張了。消防通道達(dá)到90公分以上，系行業(yè)默認(rèn)的。知道原告叫李佳妮，清楚原告裝修辦培訓(xùn)學(xué)校，辦理培訓(xùn)學(xué)校的裝修標(biāo)準(zhǔn)要求要高一點(diǎn)。原告認(rèn)為證人出庭符合程序，證人對(duì)于場(chǎng)長(zhǎng)的姓氏，由于出庭情緒原因?qū)е露虝旱挠涘e(cuò)，但不影響因被告出租房屋的原因，導(dǎo)致消防通道不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。被告認(rèn)為在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，證人有撒謊的情況，對(duì)于原告提供的情況說(shuō)明，根據(jù)今日庭審看出，系原告的意思，并不是證人的意思。原告認(rèn)為爭(zhēng)議焦點(diǎn)系不能開消防通道，如果原告的主張成立，需要原告舉證，但證人也表示通道的寬、高系行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并不是消防標(biāo)準(zhǔn)。
　　被告表示，租賃房屋產(chǎn)權(quán)人系青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)人民政府，朱家角鎮(zhèn)政府確認(rèn)被告有權(quán)對(duì)外出租。原告在房屋辦理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)自行負(fù)責(zé)裝修設(shè)施，原告施工的消防通道完全可以建造成符合消防部門標(biāo)準(zhǔn)的尺寸，是原告自行不予建造，與被告無(wú)關(guān)，原告無(wú)法通過(guò)消防部門的審核，不得歸責(zé)于被告，原告不享有法定解除權(quán)，單方面解約系違約行為，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。原告支付2018年4月至2019年3月的租金。800元垃圾清運(yùn)費(fèi)，系原告裝修需要清運(yùn)垃圾，并不是物業(yè)費(fèi)。對(duì)接表在房屋室內(nèi)質(zhì)量一欄中，勾選室內(nèi)未裝潢，日期系2018年5月30日，但原告提供的裝修施工合同系2018年4月6日，故“室內(nèi)未裝潢”系虛假描述。消防部門意見該項(xiàng)目理解為原告辦理的培訓(xùn)學(xué)校，并不是房屋不符合。裝修合同所載的工程款金額不予認(rèn)可，系原告及案外人之間的意思表示。聘請(qǐng)律師系原告的行為，雙方合同也沒(méi)有約定。被告就原告發(fā)出的解約通知函已作回函明確表示不同意原告的要求。原告裝修其實(shí)就是間隔教室，被告也同意的。系爭(zhēng)房屋空關(guān)著，房屋用途由原告自行決定。原告訴訟的真實(shí)原因并非租賃房屋無(wú)法建造出符合消防部門標(biāo)準(zhǔn)的消防通道，以致未能通過(guò)消防部門審核，而是認(rèn)為租賃房屋所在地段不佳，開設(shè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)無(wú)法獲利所致，原告的行為違反誠(chéng)實(shí)信用原則。
　　根據(jù)庭審確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為，原、被告簽訂的營(yíng)業(yè)房租賃合同系原、被告雙方間真實(shí)意思表示，是有效的民事法律行為，雙方均應(yīng)按約履行義務(wù)。被告交付的租賃房屋本身已通過(guò)消防驗(yàn)收備案，合同未約定承租人相關(guān)證照由出租人負(fù)責(zé)辦理；由于出租人的主要合同義務(wù)是交付房屋，出租人已履行了自身義務(wù)；鑒于租賃房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收消防備案，而內(nèi)部格局消防配備則須根據(jù)承租戶具體經(jīng)營(yíng)內(nèi)容予以實(shí)施、調(diào)整，故具體消防整改應(yīng)由原告具體實(shí)施；現(xiàn)原告在租賃房屋內(nèi)進(jìn)行裝修，未能通過(guò)消防驗(yàn)收的責(zé)任不應(yīng)由被告承擔(dān)。原告于2018年6月5日提出解約，根據(jù)合同約定出租方未及時(shí)交付房屋，超過(guò)一個(gè)月且影響承租方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，承租方可終止合同，原告提前解約違反合同約定；法律規(guī)定在違約方出現(xiàn)拒絕履行主要債務(wù)、延遲履行主要債務(wù)等致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情節(jié)時(shí)，賦予了守約方以法定解除權(quán)，并未賦予違約方在此情況下的法定解除權(quán)；原告并非合同解除權(quán)人，原告發(fā)函通知解除合同之行為并不產(chǎn)生合同解除之法律后果；因此，本院認(rèn)為原告主張享有法定解除權(quán)要求解除合同，于法相悖、有違公平，本院難以采信，故此對(duì)原告要求解除雙方合同、返還租金、保證金并賠償損失的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告李某某的全部訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)人民幣5,362元，減半收取計(jì)人民幣2,681元，由原告李某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院?！?br/>

審判員：吳小龍

書記員：沈??丹