李某某
翟曉琴（湖北永欣律師事務所）
十堰佳和房地產開發(fā)有限公司
易平（湖北三豐律師事務所）
李析

原告:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省丹江口市人，務工。
委托代理人:翟曉琴，湖北永欣律師事務所律師。
代理權限:一般代理。
被告:十堰佳和房地產開發(fā)有限公司。
住所地:十堰市人民北路33號。
法定代表人:尹新平，該公司經理。
委托代理人:易平，湖北三豐律師事務所律師。
代理權限:代為承認、放棄訴訟請求，進行調解，提起上訴、反訴，簽收法律文書等特別授權。
委托代理人:李析，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省十堰市人，該公司副經理。
代理權限:代為承認、放棄訴訟請求，進行調解，提起上訴、反訴，簽收法律文書等特別授權。
原告李某某訴被告十堰佳和房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱:十堰佳和公司）房屋買賣合同糾紛一案，于2015年4月22日向本院提起訴訟。
本院受理后，依法由審判員陳光林適用簡易程序，于2015年6月5日公開開庭進行了審理。
原告李某某及其委托代理人翟曉琴和被告十堰佳和公司的委托代理人李析、易平到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告李某某訴稱:原、被告于2010年10月19日簽訂《商品房買賣合同》，原告購買了被告開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號的明珠·新天地1111號、1112號面積均為51.22㎡的房屋兩套，房款總價為471224元，原告已向被告交清了全部購房款。
該房屋已于2011年11月26日交付給原告，雙方簽訂的合同第15條約定被告應在商品房交付使用后90日內將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案。
因被告的原因，導致原告以及同時購該樓盤房屋的所有業(yè)主至今不能取得該房屋的房地產權屬證書。
合同約定的被告應給原告辦理房地產權屬證書時間超過后，原告等所有業(yè)主均找過被告要求辦理，并派代表多次找被告協(xié)商處理辦法、書面告知等。
被告無奈于2014年11月24出具承諾書一份，承諾:2014年12月31日前為丹江口市明珠·新天地所有業(yè)主辦好房產證、土地使用證及各種證件，若在2014年12月31日前未辦理好，公司承諾按購房總價3%每月賠償違約金給每位業(yè)主。
但直到原告起訴之日，被告仍未配合原告辦好房地產權屬證書，為維護原告合法權益，特向法院提起訴訟，請求依法判令被告1、立即給原告購買的丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1111、1112號房屋辦理房地產權屬證書；2、向原告支付逾期辦理房地產權屬證書違約金42410.16元（471224元×3%÷30天×90天，自2015年1月1日起計算至2015年3月30日）、2015年3月30日以后的違約金按購房款總價3%每月的標準支付至實際辦理房地產權屬證書之日止。
原告李某某就起訴的事實和理由，向本院提交了以下證據(jù):1、商品房買賣合同及繳款憑證；2、2014年5月23日的告知函、大會簽到表、2014年11月24日的承諾書。
擬證明合同約定的辦理房產證期限過了之后，向十堰佳和公司出具了書面告知函，要求其辦理房產證，十堰佳和公司出具承諾書，承諾未辦好的話，按每月房屋價款百分之三給每位業(yè)主支付賠償金，現(xiàn)承諾時間已過，要求按承諾內容履行義務。
經質證:被告對商品房買賣合同和繳款憑證無異議，對告知函無異議，對承諾書真實性無異議，對證明目的有異議，認為當時出具承諾書時不是被告真實意思表示，是被告在被圍攻后被迫簽字蓋章的；對簽到表認為與本案沒有關聯(lián)性。
本院認為，因被告對原告提供的商品房買賣合同、繳款憑證及告知函無異議，本院依法予以確認；對承諾書原件真實性無異議，對承諾書復印件不予質證，本院經依法審查，該承諾書是對所有業(yè)主的承諾，故對所有業(yè)主產生效力，對該證據(jù)的真實性本院予以確認，被告對承諾書的證明目的有異議，經審查，該承諾書承諾的違約金按購房款總價3%每月的標準支付，因明顯過高，故不能達到原告要證明的目的；被告對簽到表認為與本案沒有關聯(lián)性，經審查，該簽到表系公司召集所有業(yè)主開會的簽到與本案沒有關聯(lián)性，本院依法不予采信。
被告十堰佳和公司答辯稱:1、原告購買答辯人開發(fā)的房屋屬實，但是在雙方簽訂的商品房買賣合同中，對于答辯人逾期辦證的違約責任已進行了約定，即使答辯人違約應當承擔違約責任，也應當按照雙方簽訂的合同約定的違約條款來履行，答辯人沒有另行給原告出具過逾期辦證支付違約金的承諾書，故原告不能要求答辯人按照承諾書支付違約金。
2、房屋證件沒有辦理的責任不在答辯人，是由于政府職能部門原因的導致，答辯人也是受害者。
答辯人的房屋在竣工驗收后，按照辦證程序已將所有手續(xù)提交給土地部門，但由于土地部門的原因，導致證件遲遲沒有辦理也沒有明確答復。
為了維護購房戶和答辯人自身的利益，答辯人將通過行政訴訟途徑解決辦理證件的問題。
3、雙方簽訂的商品房合同中約定逾期辦證的違約金為1%，而原告起訴要求答辯人按照購房款的日3%支付違約金，不僅與雙方合同約定不符，且明顯過高，應當在法律規(guī)定的范圍內予以減少。
綜上所述，答辯人認為，雙方簽訂的商品房合同中對于逾期交房的違約責任有約定，該合同是雙方真實意思表示，應當按照合同約定履行，且導致房屋證件沒有辦理的責任不在答辯人。
因此，請法院查明事實后，依法公斷。
被告十堰佳和公司就答辯的事實和理由，向本院提交了以下證據(jù):1、丹江口市信訪局值日表臺賬一份，擬證明有業(yè)主到信訪局信訪辦證件的事。
2、丹江口市公安局均州路派出所接出警記錄及錄像資料，擬證明原告圍堵被告酒店的真實情況。
3、2014年12月1日，被告給土地局寫的緊急報告，土地局局長批示，擬證明因為土地局的原因導致辦證一直沒批下來。
經質證:原告對丹江口市信訪局值日表臺賬無異議，本院依法予以確認；對丹江口市公安局均州路派出所接出警記錄及錄像資料真實性無異議，說明也是為了辦理房產證一事去找了被告，但并沒有脅迫，與本案沒有關聯(lián)性，我們是去維權的，經本院依法審查，對證據(jù)真實性予以確認，但業(yè)主是去依法維權，不能達到被告稱系圍堵的事實；對被告給土地局寫的緊急報告，土地局局長批示的真實性無異議，但并不是因為原告原因導致的，與我方沒有關系，經審查，因土地局給不給被告辦證系土地局與被告權利義務的關系，故該證據(jù)與本案沒有關聯(lián)性，本院依法不予采信。
經審理查明:原、被告于2010年10月19日簽訂的《商品房買賣合同》約定，原告購買被告開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1111號、1112號面積均為51.22m2的房屋兩套，房款總價為471224元，交房日期為2011年11月26日，被告應在商品房交付使用后90日內將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記部門備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金。
合同簽訂后，原告已向被告交清了全部購房款，該房屋已于2011年11月26日交付給原告使用。
合同約定的被告應給原告辦理房地產權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案時間超過后，原告等所有業(yè)主找被告協(xié)商處理辦法，被告十堰佳和公司無奈于2014年11月24出具承諾書一份，承諾:2014年12月31日前為丹江口市明珠·新天地所有業(yè)主辦好房產證、土地使用證及各種證件，若在2014年12月31日前未辦理好，公司承諾按購房總價3%每月賠償違約金給每位業(yè)主。
截止目前，被告仍未將辦理房屋登記手續(xù)所需材料提供給房屋產權登記機關。
導致原告以及同時購該樓盤房屋的所有業(yè)主至今未能取得該房屋的房地產權屬證書。
另查明:被告開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地的樓盤于2010年9月16日已取得了湖北省商品房預售許可證書。
本院認為:原、被告簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意識表示，且已取得了湖北省商品房預售許可證書，符合法律規(guī)定，合法有效，依法予以保護。
原告按合同約定，履行了交付房款的全部義務，被告雖按約定的時間將房屋交付給原告使用，但未按照合同約定在房屋交付使用后90日之內向房屋產權登記機關提供必要的證明文件，導致原告不能辦理房屋產權證書，已構成違約，應承擔違約責任。
合同中雖約定出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金，該約定過低，對買受人不公平。
被告承諾的違約金按購房款總價3%每月的標準支付，明顯過高，被告提出要求按合同約定支付。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第114條 ?第2款 ?:約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少；最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第28條 ?:當事人依照合同法第114條 ?第2款 ?的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。
第29條當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
本案中，原告不能提供實際損失的證據(jù)，但確有損失。
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條 ?:合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，本院按6‰利率予以計算比較適當。
故對原告要求被告立即給原告購買的丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1111、1112號房屋辦理房地產權屬證書；向原告支付逾期辦理房地產權屬證書違約金42410.16元（471224元×3%÷30天×90天，自2015年1月1日起計算至2015年3月30日）、2015年3月30日以后的違約金按購房款總價3%每月的標準支付至實際辦理房地產權屬證書之日止的訴訟請求，本院部分予以支持。
對被告認為，雙方簽訂的商品房合同中對于逾期交房的違約責任有約定，應當按照合同約定履行的辯解，因約定明顯過低，本院不予支持；對其承諾的違約金明顯過高的理由，本院予以支持；對其辯解房屋證件沒有辦理的責任不在被告的抗辯理由，因不是法定免責事由，且有將辦理房屋權屬登記所需的全部材料交付行政主管部門備案的義務，故本院對此抗辯理由不予支持。
依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告十堰佳和房地產開發(fā)有限公司在本判決生效后30日內將辦理位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地樓盤的房屋權屬登記所需的全部材料交付產權登記機關備案。
二、被告十堰佳和房地產開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內向原告李某某支付自2015年1月1日起至2015年3月30日的逾期辦證違約金8482元（471224元×6‰×3個月）、自2015年4月1日起至實際提供辦理房屋權屬登記所需的全部材料交付產權登記機關備案之日止向原告李某某支付逾期辦理房地產權屬證書違約金（違約金按購房款471224元，以月利率6‰予以計算）。
三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費940元，減半收取470元，由被告十堰佳和房地產開發(fā)有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。
上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預交上訴案件受理費。
湖北十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱:湖北省財政預算外資金專戶十堰分戶；開戶銀行:中國農業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；賬號:17《strike》2349010400107《／strike》01；通過郵局匯款，匯款十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。
上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。
本判決發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。
一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。
申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

本院認為，因被告對原告提供的商品房買賣合同、繳款憑證及告知函無異議，本院依法予以確認；對承諾書原件真實性無異議，對承諾書復印件不予質證，本院經依法審查，該承諾書是對所有業(yè)主的承諾，故對所有業(yè)主產生效力，對該證據(jù)的真實性本院予以確認，被告對承諾書的證明目的有異議，經審查，該承諾書承諾的違約金按購房款總價3%每月的標準支付，因明顯過高，故不能達到原告要證明的目的；被告對簽到表認為與本案沒有關聯(lián)性，經審查，該簽到表系公司召集所有業(yè)主開會的簽到與本案沒有關聯(lián)性，本院依法不予采信。
被告十堰佳和公司答辯稱:1、原告購買答辯人開發(fā)的房屋屬實，但是在雙方簽訂的商品房買賣合同中，對于答辯人逾期辦證的違約責任已進行了約定，即使答辯人違約應當承擔違約責任，也應當按照雙方簽訂的合同約定的違約條款來履行，答辯人沒有另行給原告出具過逾期辦證支付違約金的承諾書，故原告不能要求答辯人按照承諾書支付違約金。
2、房屋證件沒有辦理的責任不在答辯人，是由于政府職能部門原因的導致，答辯人也是受害者。
答辯人的房屋在竣工驗收后，按照辦證程序已將所有手續(xù)提交給土地部門，但由于土地部門的原因，導致證件遲遲沒有辦理也沒有明確答復。
為了維護購房戶和答辯人自身的利益，答辯人將通過行政訴訟途徑解決辦理證件的問題。
3、雙方簽訂的商品房合同中約定逾期辦證的違約金為1%，而原告起訴要求答辯人按照購房款的日3%支付違約金，不僅與雙方合同約定不符，且明顯過高，應當在法律規(guī)定的范圍內予以減少。
綜上所述，答辯人認為，雙方簽訂的商品房合同中對于逾期交房的違約責任有約定，該合同是雙方真實意思表示，應當按照合同約定履行，且導致房屋證件沒有辦理的責任不在答辯人。
因此，請法院查明事實后，依法公斷。
被告十堰佳和公司就答辯的事實和理由，向本院提交了以下證據(jù):1、丹江口市信訪局值日表臺賬一份，擬證明有業(yè)主到信訪局信訪辦證件的事。
2、丹江口市公安局均州路派出所接出警記錄及錄像資料，擬證明原告圍堵被告酒店的真實情況。
3、2014年12月1日，被告給土地局寫的緊急報告，土地局局長批示，擬證明因為土地局的原因導致辦證一直沒批下來。
經質證:原告對丹江口市信訪局值日表臺賬無異議，本院依法予以確認；對丹江口市公安局均州路派出所接出警記錄及錄像資料真實性無異議，說明也是為了辦理房產證一事去找了被告，但并沒有脅迫，與本案沒有關聯(lián)性，我們是去維權的，經本院依法審查，對證據(jù)真實性予以確認，但業(yè)主是去依法維權，不能達到被告稱系圍堵的事實；對被告給土地局寫的緊急報告，土地局局長批示的真實性無異議，但并不是因為原告原因導致的，與我方沒有關系，經審查，因土地局給不給被告辦證系土地局與被告權利義務的關系，故該證據(jù)與本案沒有關聯(lián)性，本院依法不予采信。
經審理查明:原、被告于2010年10月19日簽訂的《商品房買賣合同》約定，原告購買被告開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1111號、1112號面積均為51.22m2的房屋兩套，房款總價為471224元，交房日期為2011年11月26日，被告應在商品房交付使用后90日內將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記部門備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金。
合同簽訂后，原告已向被告交清了全部購房款，該房屋已于2011年11月26日交付給原告使用。
合同約定的被告應給原告辦理房地產權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案時間超過后，原告等所有業(yè)主找被告協(xié)商處理辦法，被告十堰佳和公司無奈于2014年11月24出具承諾書一份，承諾:2014年12月31日前為丹江口市明珠·新天地所有業(yè)主辦好房產證、土地使用證及各種證件，若在2014年12月31日前未辦理好，公司承諾按購房總價3%每月賠償違約金給每位業(yè)主。
截止目前，被告仍未將辦理房屋登記手續(xù)所需材料提供給房屋產權登記機關。
導致原告以及同時購該樓盤房屋的所有業(yè)主至今未能取得該房屋的房地產權屬證書。
另查明:被告開發(fā)的位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地的樓盤于2010年9月16日已取得了湖北省商品房預售許可證書。
本院認為:原、被告簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意識表示，且已取得了湖北省商品房預售許可證書，符合法律規(guī)定，合法有效，依法予以保護。
原告按合同約定，履行了交付房款的全部義務，被告雖按約定的時間將房屋交付給原告使用，但未按照合同約定在房屋交付使用后90日之內向房屋產權登記機關提供必要的證明文件，導致原告不能辦理房屋產權證書，已構成違約，應承擔違約責任。
合同中雖約定出賣人按已付房價款的1％向買受人支付違約金，該約定過低，對買受人不公平。
被告承諾的違約金按購房款總價3%每月的標準支付，明顯過高，被告提出要求按合同約定支付。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第114條 ?第2款 ?:約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少；最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第28條 ?:當事人依照合同法第114條 ?第2款 ?的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實際損失額為限。
第29條當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
本案中，原告不能提供實際損失的證據(jù)，但確有損失。
根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條 ?:合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，本院按6‰利率予以計算比較適當。
故對原告要求被告立即給原告購買的丹江口市丹江大道30號明珠·新天地1111、1112號房屋辦理房地產權屬證書；向原告支付逾期辦理房地產權屬證書違約金42410.16元（471224元×3%÷30天×90天，自2015年1月1日起計算至2015年3月30日）、2015年3月30日以后的違約金按購房款總價3%每月的標準支付至實際辦理房地產權屬證書之日止的訴訟請求，本院部分予以支持。
對被告認為，雙方簽訂的商品房合同中對于逾期交房的違約責任有約定，應當按照合同約定履行的辯解，因約定明顯過低，本院不予支持；對其承諾的違約金明顯過高的理由，本院予以支持；對其辯解房屋證件沒有辦理的責任不在被告的抗辯理由，因不是法定免責事由，且有將辦理房屋權屬登記所需的全部材料交付行政主管部門備案的義務，故本院對此抗辯理由不予支持。

依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條 ?，《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告十堰佳和房地產開發(fā)有限公司在本判決生效后30日內將辦理位于丹江口市丹江大道30號明珠·新天地樓盤的房屋權屬登記所需的全部材料交付產權登記機關備案。
二、被告十堰佳和房地產開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內向原告李某某支付自2015年1月1日起至2015年3月30日的逾期辦證違約金8482元（471224元×6‰×3個月）、自2015年4月1日起至實際提供辦理房屋權屬登記所需的全部材料交付產權登記機關備案之日止向原告李某某支付逾期辦理房地產權屬證書違約金（違約金按購房款471224元，以月利率6‰予以計算）。
三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費940元，減半收取470元，由被告十堰佳和房地產開發(fā)有限公司承擔。

審判長：陳光林

書記員：陳燕