上訴人（原審原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省廊坊市大廠回族自治縣。
委托訴訟代理人：馮德華，北京桂潤(rùn)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王楠，北京桂潤(rùn)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地河北省廊坊市大廠回族自治縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)。
法定代表人：許世壇，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：楊君罡，北京肇文律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：卓濤，北京肇文律師事務(wù)所律師。

上訴人李某某因與被上訴人大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中基太業(yè)）商品房銷售合同糾紛一案，不服河北省大廠回族自治縣人民法院（2016）冀1028民初1485號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月20日立案后，依法組成合議庭開(kāi)庭審理了本案。上訴人馬月的委托訴訟代理人馮德華、被上訴人的委托訴訟代理人楊君罡、卓濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人李某某上訴請(qǐng)求：一、撤銷河北省大廠回族自治縣人民法院（2016）冀1028民初1485號(hào)民事判決，依法改判被上訴人立即對(duì)案涉房屋整改：1.至符合合同及宣傳允諾要求的30平米的花園及6平米的露臺(tái)；2.整改至房屋與停車場(chǎng)的間距至強(qiáng)制性消防規(guī)范要求（不小于6米）；3.整改至廚房鋪設(shè)能夠正常使用且符合國(guó)家規(guī)定的排煙管道；4.對(duì)案涉房屋所在樓棟所有添加物進(jìn)行拆除，恢復(fù)至原規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)；5.室內(nèi)樓梯整改至符合國(guó)家規(guī)定的要求（樓梯踏步寬度不小于0.22米，高度不大于0.20米）6.對(duì)院中塌陷部分進(jìn)行回填；7.做房屋散水。二、一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律均錯(cuò)誤。1.對(duì)被上訴人售樓廣告和宣傳資料的內(nèi)容和允諾是否構(gòu)成要約的認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人認(rèn)為廣告宣傳內(nèi)容對(duì)上訴人購(gòu)房選擇及價(jià)格有重要作用，應(yīng)屬于要約，被上訴人違反應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.一審對(duì)案涉樓房與停車間距的問(wèn)題認(rèn)定錯(cuò)誤。上訴人購(gòu)買該房是為今后生活，距離近了有安全隱患。3.一審判決對(duì)上訴人案涉房屋的廚房煙道裝修合理?yè)p失補(bǔ)償2000元錯(cuò)誤。上訴人認(rèn)為過(guò)低。4.一審對(duì)上訴人主張的案涉房屋院內(nèi)塌陷、做散水的判決錯(cuò)誤。這問(wèn)題屬于被上訴人房屋嚴(yán)重不符合交付標(biāo)準(zhǔn)。5.一審對(duì)于上訴人的其他訴訟請(qǐng)求沒(méi)有認(rèn)定就予以駁回是錯(cuò)誤的。案涉樓棟的添加物應(yīng)予拆除，否則不符合房屋交付標(biāo)準(zhǔn)。6.一審上訴人提交了案涉房屋鑒定申請(qǐng)書(shū)，一審判決卻未予體現(xiàn)。
中基太業(yè)辯稱，堅(jiān)持一審的答辯意見(jiàn)和認(rèn)可一審認(rèn)定的事實(shí)。即上訴人的上訴請(qǐng)求沒(méi)有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。煙道和排氣道并不屬于強(qiáng)制性法律規(guī)范。
李某某向一審法院起訴請(qǐng)求：法院判令被告立即對(duì)涉案樓房進(jìn)行整改至配有合同及宣傳中允諾的30平方米花園及露臺(tái)；對(duì)涉案樓房與停車場(chǎng)的間距進(jìn)行整改至符合強(qiáng)制性消防規(guī)范要求（不小于6米）；對(duì)涉案樓房廚房進(jìn)行整改，敷設(shè)能夠正常使用且符合國(guó)家規(guī)定的排煙管道，接通房屋燃?xì)?；?duì)涉案樓房?jī)?nèi)樓梯進(jìn)行整改至符合國(guó)家規(guī)定的要求（樓梯踏步寬度不應(yīng)小于0.22m，踏步高度不應(yīng)大于0.20m）；對(duì)涉案樓房與院子中的塌陷部分和裂縫進(jìn)行回填；對(duì)涉案樓房做房屋散水；訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：原、被告于2014年7月5日訂立商品房買賣合同一份，約定原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)的位于大廠回族自治縣工業(yè)園區(qū)祁屯段大福北路北側(cè)首鋼圣拉斐爾小鎮(zhèn)香榭園小區(qū)0026幢05單元1-2層0501號(hào)樓，該樓房建筑面積122.26平方米，公攤建筑面積6.94平方米，樓房總價(jià)款為1164152元。合同第八條交付期限約定，被告應(yīng)于2015年6月30日前將已取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的樓房交付原告。同時(shí)對(duì)其他條款進(jìn)行了約定。合同訂立當(dāng)日，雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，協(xié)議第八條1約定如出賣人不能按照本合同第八條規(guī)定期限交房，買受人同意給予出賣人6個(gè)月（即至2015年12月31日，含該日）的交房寬展期，允許出賣人在該寬展期屆滿日前將具備交付條件的商品房交付買受人，不視為出賣人延期交房。補(bǔ)充協(xié)議第十條同時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、維修等進(jìn)行了約定，以及約定了買受人不得以屬于房屋保修范圍存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒收樓房，如未能按期接收樓房，被告可徑行將涉案樓房鑰匙交付前期物業(yè)服務(wù)單位，由該物業(yè)服務(wù)單位代為接收。合同及補(bǔ)充協(xié)議訂立后，原告向被告支付了樓房?jī)r(jià)款。被告于2015年12月30日書(shū)面通知原告當(dāng)日接收涉案樓房，后被告接收了涉案樓房。
另查明，涉案樓房經(jīng)大廠回族自治縣房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，依法取得商品房預(yù)售許可證，證號(hào)為（大）房預(yù)售證第1329號(hào)。大廠回族自治縣公安消防大隊(duì)于2015年12月23日出具大公消竣備字（2015）第0023號(hào)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證。涉案樓房于2015年12月30日取得河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，備案號(hào)為20142015123055。
又查明，2016年10月27日，本院對(duì)涉案樓房進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，涉案樓房院內(nèi)部分地面存在回填土下沉情況，樓內(nèi)廚房已預(yù)留排煙孔，但排煙孔與排煙管道之間未設(shè)置聯(lián)通裝置，樓梯踏步寬度及樓梯高度不存在明顯影響正常使用的設(shè)計(jì)問(wèn)題,符合通常使用標(biāo)準(zhǔn)?；▓@及露臺(tái)未達(dá)到原告訴請(qǐng)的面積。樓后設(shè)置的地面停車位臨近入戶燃?xì)夤艿馈?br/>上述事實(shí)，有原告提交的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、現(xiàn)場(chǎng)照片、宣傳單及宣傳視頻資料，被告提交的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部司函出具的復(fù)函、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證、現(xiàn)場(chǎng)照片、河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)、EMS快遞單、收房通知書(shū)，本院現(xiàn)場(chǎng)錄像及原、被告的陳述在案為憑。
一審法院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，體現(xiàn)雙方真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應(yīng)予維護(hù)，合同對(duì)買賣雙方均具有同等的法律約束力。商品房的銷售廣告和宣傳資料一般意義上屬于要約邀請(qǐng)，除出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，方視為要約。本案中，由被告委托或授意的第三方在銷售樓房廣告和宣傳資料中，雖顯示該戶型樓房均贈(zèng)送一個(gè)20-30平方米不等的花園及5-6平方米的露臺(tái)等表述內(nèi)容，但其僅代表銷售方的一種不特定營(yíng)銷手段，主要目的明顯系為增加銷售賣點(diǎn)或提升與同行業(yè)的銷售競(jìng)爭(zhēng)力，該營(yíng)銷策略并不為效力性法律規(guī)范所禁止。所售樓房的基本功能主要體現(xiàn)為供買受方生活居住、使用，其中包含的花園、露臺(tái)僅系居住功能范圍外的附屬設(shè)施，實(shí)際交付面積雖未達(dá)到宣傳資料中所承諾面積，但對(duì)房屋的銷售價(jià)格并不足以產(chǎn)生重大影響。同時(shí)，宣傳材料中的說(shuō)明和允諾并未載入雙方商品房買賣合同文本及補(bǔ)充協(xié)議，且在雙方補(bǔ)充協(xié)議中明確約定以該商品房交付時(shí)現(xiàn)狀為準(zhǔn)、宣傳材料及互聯(lián)網(wǎng)上信息僅供參考、不構(gòu)成買賣合同的組成部分等內(nèi)容。據(jù)此，原、被告均應(yīng)嚴(yán)格依合同約定，遵約守信，全面、正確行使權(quán)利并履行各自義務(wù)。故，對(duì)于原告主張按照宣傳材料及互聯(lián)網(wǎng)上的宣傳信息，由被告向原告交付一個(gè)20-30平方米不等的花園及5-6平方米的露臺(tái)的訴求，理?yè)?jù)不足，本院不予維護(hù)。
原告訴請(qǐng)的將涉案樓房與停車場(chǎng)間距進(jìn)行整改至不小于6米的問(wèn)題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司復(fù)函明確答復(fù)對(duì)供住宅小區(qū)車輛停放的地面停車位，在《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中未作具體規(guī)定，亦無(wú)相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，其該主張無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)，且該停車位雖與燃?xì)夤艿老噜彛⑽磽p害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益，故對(duì)原告該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。
原告主張的要求被告對(duì)涉案樓房廚房過(guò)行整改，敷設(shè)能正常使用且符合國(guó)家規(guī)定的排煙管道問(wèn)題，經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)查看，涉案樓房雖預(yù)留排煙孔，但排煙孔與排煙道之間未有連通裝置相接，無(wú)法滿足排煙道的正常使用功能，屬于履行瑕疵，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條“……交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在上述合理期限內(nèi)拒絕修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的損失由出賣人承擔(dān)”的規(guī)定，被告理應(yīng)采取補(bǔ)救措施，在合理時(shí)間內(nèi)（酌定自判決生效之日起十個(gè)工作日為宜）進(jìn)行修復(fù)，并開(kāi)通燃?xì)夤艿肋_(dá)到備用狀態(tài)。如被告在前述期限內(nèi)未予修復(fù)或未達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，本院酌定被告一次性補(bǔ)償原告2000元為宜。
關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告對(duì)涉案樓房樓梯踏步進(jìn)行整改問(wèn)題，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：5.7.4套內(nèi)樓梯的踏步寬度不應(yīng)小于0.22m；高度不應(yīng)大于0.20m。設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)樓梯要求作了嚴(yán)格的規(guī)范，但當(dāng)事人不能隨意擴(kuò)大解釋?；谠V爭(zhēng)樓房交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，暫不具備完全的使用功能，涉案房屋部分樓梯踏步雖與規(guī)范要求不一致，存在輕微瑕疵行為，但上述問(wèn)題可在裝修過(guò)程中須予以調(diào)整和改造，故原告該項(xiàng)訴求理?yè)?jù)不足，本院不予支持。
原告主張由被告對(duì)涉案樓房院內(nèi)塌陷部分進(jìn)行回填及為涉案樓房作散水，非被告合同約定義務(wù)，且涉案樓房經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收達(dá)到交房條件后，被告已通知原告履行收房義務(wù)，原告疏于對(duì)涉案樓房進(jìn)行管理，由此造成涉案樓房出現(xiàn)地面下陷等問(wèn)題，相關(guān)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)在樓房交付后應(yīng)由買受方自行承擔(dān)。故對(duì)原告該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第十五條、第一百零七條、第一百一十一條、第一百四十二條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、第十一條、第十三條、第十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：一、被告大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)涉案大廠回族自治縣工業(yè)園區(qū)祁屯段大福北路北側(cè)首鋼圣拉斐爾小鎮(zhèn)香榭園小區(qū)0026幢05單元1-2層0501號(hào)樓廚房煙道，自判決生效之日起十個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)、整改，并開(kāi)通燃?xì)夤艿肋_(dá)到備用狀態(tài)，確保能夠正常使用。如被告逾期未予修復(fù)或未達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，被告須一次性補(bǔ)償原告合理?yè)p失2000元。二、駁回原告李某某其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2200元，由被告大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院二審經(jīng)審理查明，二審中,上訴人申請(qǐng)對(duì)樓房與停車場(chǎng)間距、廚房煙道的設(shè)計(jì)、樓梯的設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行司法鑒定。該申請(qǐng)要求鑒定的事項(xiàng)屬于案涉房屋的一般質(zhì)量問(wèn)題，不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題，且經(jīng)大廠回族自治縣公安消防大隊(duì)于2015年12月23日出具的大公消竣備字（2015）第0023號(hào)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證和2015年12月30日取得備案號(hào)為20132015123056號(hào)的河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)予以確認(rèn)，如存在問(wèn)題亦屬于開(kāi)發(fā)商質(zhì)量保修的范圍，對(duì)其提出的鑒定申請(qǐng)本院不予準(zhǔn)許。
二審查明的其他事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，本案中，上訴人與被上訴人之間簽訂的《商品房買賣合同》和補(bǔ)充協(xié)議以及約定的內(nèi)容是在雙方自愿協(xié)商基礎(chǔ)上達(dá)成的，是雙方的真實(shí)意思表示，因此相關(guān)約定對(duì)雙方具有法律約束力。雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的主要問(wèn)題是：1.被上訴人對(duì)上訴人在房屋銷售廣告和宣傳資料中的宣傳內(nèi)容和允諾是否構(gòu)成要約，被上訴人是否應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？2.案涉房屋的停車場(chǎng)與樓房間距、廚房的煙道設(shè)計(jì)、樓梯的設(shè)計(jì)等質(zhì)量是否存在不規(guī)范的問(wèn)題，是否應(yīng)由被上訴人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任？
一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議的問(wèn)題
一般意義上講，商品房的銷售廣告和宣傳資料宣傳內(nèi)容和允諾屬于要約邀請(qǐng)，除出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，方視為要約。本案中，被上訴人在房屋的銷售廣告和宣傳資料中對(duì)上訴人進(jìn)行了相關(guān)說(shuō)明和允諾，給上訴人在房屋的選擇等方面產(chǎn)生了一定影響，但本案中雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議第十條第五款中又約定：“該商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)和條件以本合同約定為準(zhǔn)，本合同未約定的，以該商品房交付時(shí)現(xiàn)狀為準(zhǔn)。出賣人的廣告、樣板房、宣傳材料、模型、展示版、樓書(shū)、沙盤(pán)、任何口頭介紹、解釋（包括但不限于照片、錄像、錄音等）及互聯(lián)網(wǎng)上的信息及其他宣傳資料僅供參考，不構(gòu)成買賣合同的組成部分，買受人不得以樣板房或以上宣傳資料內(nèi)容為由追究出賣人的責(zé)任”，在上訴人對(duì)此簽字確認(rèn)的情況下，該約定應(yīng)作為雙方當(dāng)事人對(duì)案涉房屋的銷售廣告和宣傳資料宣傳內(nèi)容和允諾相關(guān)約定的最終意思表示，無(wú)論商品房的銷售廣告和宣傳資料中的宣傳內(nèi)容和允諾是否構(gòu)成要約，均不影響最終約定內(nèi)容對(duì)雙方的約束力。因此上訴人請(qǐng)求二審法院改判被上訴人對(duì)案涉房屋整改至符合合同及宣傳允諾要求的30平米的花園及6平米的露臺(tái)不能成立，本院不予支持。
二、關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議的問(wèn)題
本院認(rèn)為，本案中，被上訴人就案涉房屋于2015年12月23日取得大廠回族自治縣公安消防大隊(duì)出具的大公消竣備字（2015）第0023號(hào)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證，于2015年12月30日取得河北省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，表明案涉房屋在該時(shí)間即具備了交付購(gòu)房人的條件。上訴人提出案涉房屋的樓房與停車場(chǎng)間距進(jìn)行整改至不小于6米的問(wèn)題，因雙方?jīng)]有明確的約定，且目前沒(méi)有無(wú)相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，一審法院以其該主張無(wú)相應(yīng)的法律依據(jù)，且該停車位雖與燃?xì)夤艿老噜彛⑽磽p害相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益，對(duì)李某某的該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持，并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于上訴人對(duì)廚房的煙道進(jìn)行整改的請(qǐng)求，一審法院基于雙方當(dāng)事人的合同約定和李某某案涉房屋廚房煙道存在的瑕疵，判決大廠回族自治縣中基太業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)案涉房屋廚房煙道自判決生效之日起十個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行修復(fù)、整改以達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。如被告逾期未予修復(fù)或未達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)，被告須一次性補(bǔ)償原告李某某合理?yè)p失2000元，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。關(guān)于上訴人提出對(duì)樓梯踏步進(jìn)行整改問(wèn)題，該問(wèn)題一不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題；二不屬嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，上訴人提出就該項(xiàng)設(shè)計(jì)施工進(jìn)行鑒定的請(qǐng)求不予準(zhǔn)許，對(duì)因此請(qǐng)求被上訴人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的主張不能成立，本院不予支持。關(guān)于案涉房屋所在樓棟所有添加物進(jìn)行拆除、院中塌陷部分進(jìn)行回填、做房屋散水等問(wèn)題，因其亦不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)和嚴(yán)重影響居住使用方面的質(zhì)量問(wèn)題，也未在合同中明確約定，一審法院判決李某某該項(xiàng)請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。
綜上，上訴人李某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2200元，由李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　楊　帆 審　判　員　　丁德松 代理審判員　　鄭培明

書(shū)記員：崔占英